Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ярославский государственный технический университет»

Кафедра «Экономики и управления»

Работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости Задание выполнила студентка гр. ЭЭ-27 Воронова А.И.

Задание на оценку

• 1. Основные факты и выводы
• 2. Допущения и ограничительные условия
• 3. Применяемые стандарты оценочной деятельности
• 4. Описание объекта оценки
• 5. Анализ рынка объекта оценки
• 5.1 Обзор общеэкономической ситуации
• 5.2 Характеристика Ярославского региона
• 5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки
• 6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
• 7. Описание процесса оценки
• 8. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
• 8.1 Сравнительный подход
• 8.2 Затратный подход
• 8.3 Доходный подход
• 8.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости
• Список использованных источников

1. Основные факты и выводы

2. Допущения и ограничительные условия

1.1 Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь с учетом указанных в нем целей.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете.

1.2 Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

1.3 Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержатся ссылки на источники информации.

1.4 Мнение Оценщиков относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

1.5 Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

1.6 Отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

1.7 Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Помимо общих допущений и ограничивающих условий, указываются все частные допущения и ограничения, которые принимались в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки.

3. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» ФЗ-№ 135 и действующими Федеральными стандартами оценки:

1. ФСО № 1, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;

2. ФСО № 2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»;

3. ФСО № 3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

4. Описание объекта оценки

Таблица 1 — Описание земельного участка

Таблица 2 — Описание здания

рыночная стоимость недвижимость оценка

Коммерческая характеристика объекта

Объект оценки (жилое пятиэтажное здание), расположен в центральной части города Ярославль на Пр-т Ленина, д. 46., что обеспечивает высокий уровень посещения. Данный микрорайон социально-экономически хорошо развит и имеет значительный спрос на коммерческую недвижимость.

Объект находится на не огороженной и не охраняемой территории. К зданию проведены все инженерные коммуникации. Имеется благоустроенный хороший подъезд (асфальтированная дорога). Оцениваемое здание имеет один центральный вход, небольшую парковку на территории.

Назначение объекта оценки — торговое (магазин «Фронтекс»). В данном здании находится два торговых помещения, которые сдаются в аренду. Что приводит к высоким доходам собственника и является преобладающим фактором для потенциального покупателя.

Рисунок 1 — Местоположение объекта оценки на карте г. Ярославль

5. Анализ рынка объекта оценки

5.1 Обзор общеэкономической ситуации

Таблица 3 — Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

¹ Оценка Минэкономразвития России.

² Первая оценка Росстата.

⁴ Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды». С учетом поправки на неформальную деятельность.

⁵ С учетом поправки на неформальную деятельность.

⁶ Индекс пересчитан в связи с уточнением данных по производству сельскохозяйственной продукции

⁷ Оценка Росстата.

⁸ Итоги уточнены по данным годового отчета за 2010;2011 годы.

⁹ За 2012 год — предварительные данные.

¹⁰ Данные изменены за счет уточнения респондентами предварительных данных за ноябрь в отчете за декабрь 2012 года.

Вывод: В начале 2015 года в отдельных сферах экономики региона наблюдались позитивные тенденции: увеличился объём производства продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств, оборот розничной торговли снизился, зафиксирован рост объёма строительных работ, жилищного строительства. Сохранилась тенденция увеличения темпов роста реальной заработной платы. Отмечалось снижение уровня регистрируемой безработицы.

Индекс промышленного производства по итогам января 2015 года увеличился на 3,9%. Негативное влияние на экономическую ситуацию в области оказало снижение инвестиционной активности.

5.2 Характеристика Ярославского региона

Ярославская область — субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Площадь Ярославской области составляет 36,2 тыс. кв.км. Расстояние от областного центра до Москвы — 282 км. Ярославская область объединяет 17 муниципальных районов и 3 городских округа. Административный центр — город Ярославль. Крупнейшие города: Ярославль, Рыбинск, Переславль-Залесский, Тутаев, Углич, Ростов.

Ярославская область входит в число наиболее развитых в промышленном отношении регионов страны. Около 300 ярославских предприятий имеют федеральное значение и являются лидерами в своих отраслях. Ведущими отраслями промышленности Ярославской области являются машиностроение и металлообработка, пищевая, химическая и нефтехимическая промышленность. Население Ярославской области составляет 1 271 766 человек.

Правительством Ярославской области был взят курс на активную внешнеэкономическую и межрегиональную политику. Сегодня продукция Ярославских предприятий поставляется в 93 страны мира. Основными продуктами экспорта являются продукция машиностроения, нефтехимическая продукция. Основные продукты импорта — продукция машиностроения, химическая продукция, потребительские товары, продукты питания.

Транспортная система Ярославской области имеет всероссийское и международное значение и включает в себя железнодорожные, автомобильные, водные, воздушные и трубопроводные транспортные потоки, обеспечивая возможность проведения смешанных перевозок. Через Ярославскую область проходит автомагистраль федерального значения М8 «Холмогоры», соединяющая регион с Москвой, Вологдой и Архангельском.

По итогам прошедшего 2014 года в экономике региона наблюдались разнонаправленные тенденции. Положительную динамику демонстрировали оборот розничной торговли и общественного питания. Сохранялась тенденция увеличения темпов роста реальной заработной платы и реальных располагаемых денежных доходов относительно уровня прошлого года. Отмечается снижение уровня регистрируемой безработицы.

Вместе с тем, по ряду показателей в регионе не удалось достичь уровня предыдущего года, что во многом объясняется замедлением темпов роста в российской экономике. Отрицательная динамика наблюдалась по индексу промышленного производства, сельского хозяйства, инвестиций в основной капитал, объему работ по виду деятельности «Строительство», объему платных услуг.

Индекс промышленного производства за 2014 год составил 92,5% к уровню 2013 года, в том числе по обрабатывающим производствам — 91,6%. Наибольший спад производства в обрабатывающем секторе наблюдался в производстве машин и оборудования — 84% к уровню 2013 года. Наибольший прирост промышленного производства в обрабатывающем секторе зафиксирован в химическом производстве — 109,3%, в обработке древесины и производства изделий из дерева — 104,5%. В рейтинге регионов по темпам роста промышленного производства по итогам 2013 года Ярославская область занимает 17-е место в ЦФО и 79-е место в РФ.

По итогам 2014 года производство продукции сельского хозяйства составило 99,6% к уровню 2012 года. Ярославская область по темпам роста производства продуктов животноводства по всем категориям хозяйств по итогам 2013 года в рейтинге субъектов занимает: по производству скота и птицы на убой (в живом весе) — 13-е место в ЦФО и 43−44-е места в РФ; по производству молока — 2-е место в ЦФО и 19−20-е места в РФ; по производству яиц — 7-е место в ЦФО и 22−24-е места в РФ.

В 2014 году организациями всех видов экономической деятельности, включая субъекты малого предпринимательства и объем инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами, использовано 74 262,3 млн. рублей инвестиций в основной капитал, что составило 87,0% к 2012 г. (в сопоставимых ценах). Основная доля инвестиций в основной капитал в 2013 году осуществлялась организациями: обрабатывающих производств — 32,7%; транспорта и связи — 23,0%. Основными направлениями использования инвестиций являлись приобретение машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря — 40,6%, возведение зданий нежилого назначения и сооружений — 33,8%, строительство жилья — 24,5%.

Таблица 4 — Основные показатели социально-экономического развития города ЯрославляПо данным интернет-сайта http://city-yaroslavl.ru/economics/wkpages/Default.aspx

Сильные стороны (потенциал) города Ярославля, его преимущества по сравнению с другими городами:

— Удобное географическое положение, близость к Москве и Областным центрам Иваново, Кострома, Вологда. Промышленный и административный центр Ярославской области. Благоприятный климат.

— Узловой центр транспортных магистралей — железнодорожных, водных, автомобильных.

— Развитый многоотраслевой научно-технический, промышленный потенциал.

— Развитая система высшего профессионального образования.

— Активность руководителей предприятий в экономической сфере, в т. ч. наличие различных советов, которые поднимают проблемы организаций, способствуют их решению.

— Инвестиционная привлекательность города.

— Развитый торговый сектор, разнообразие ассортимента, широкий ценовой диапазон.

— Уникальный природный ландшафт города, расположение на берегу двух рек, наличие живописной набережной. Богатейшее историческое, архитектурное наследие, историческая часть города включена в список наследия ЮНЕСКО.

— Высокий туристический потенциал. Город входит в традиционные места посещения иностранными туристами в России (Золотое кольцо).

— Высокий уровень удовлетворения культурных потребностей жителей города.

— Развитая система средств массовой информации.

Слабые стороны города Ярославля, в чем он уступает потенциальным конкурентам:

— Значительное влияние финансово-экономического кризиса на экономическую и социальную сферы города: спад объемов производства, рост безработицы.

— Низкая конкурентоспособность промышленных предприятий из-за недостаточно высоких темпов технического перевооружения. Высокий износ основных фондов промышленных предприятий.

— Недостаточная загрузка производственных мощностей промышленных предприятий, особенно в условиях кризиса, вызванная падением спроса на выпускаемую продукцию.

— Недостаточно эффективная работа по привлечению инвестиций в инфраструктуру города, повышению конкурентоспособности выпускаемой продукции.

— Незначительное количество предприятий, выпускающих конечный технологический продукт.

— Слабое развитие малого и среднего бизнеса в наукоемких отраслях промышленности, жилищно-коммунального хозяйства.

— Недостаточные объемы жилищного строительства, особенно в условиях кризиса.

— Высокая перегруженность центра города транспортом.

— Недостаточно высокий уровень качества услуг жилищно-коммунального хозяйства.

— Дефицит квалифицированных рабочих кадров, нехватка рабочих средней и высокой квалификации в результате низкой привлекательности рабочих специальностей среди молодежи.

— Недостаточный уровень развития сопутствующего туристического сервиса.

— Сложная демографическая ситуация, естественная убыль населения.

— Заболеваемость населения из-за проблем экологического характера. По данным интернет-сайта http://docs.cntd.ru/document/934 027 391

Выводы: Для развития Ярославля и яр. области необходимо развитие промышленности и сельского хозяйства, увеличение объемов производства, введение в строй новых предприятий, за счет привлечения инвестиций, снижение роста безработицы, увеличение заработной платы, развитие социальной сферы района, а также улучшение демографической ситуации.

5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки

Анализ рынка торговой недвижимости, проведенный на основании мониторинга цен предложений и аренды по состоянию на март 2015 года, показал следующее:

арендные ставки в целом по городу находятся в диапазоне от 270 до 1500 руб./кв.м/мес. (медиана 599 руб./кв.м/мес.).

Таблица 5 — Арендные ставки по административным районам

Предложения в целом по городу находятся в диапазоне от 2450 до 759 000 руб./кв.м (медиана 77 357 руб./кв.м).

Таблица 6 — Цены предложений по административным районам г. Ярославля

Уровень средней цены предложения и арендной ставки за 1 кв. м коммерческой недвижимости в разрезе районов можно представить следующим образом:

Рисунок 5 — Диапазон цен предложений в разрезе районов

Проведенный анализ показал практически одинаковый уровень среднего значения цен предложений (за исключением Красноперекопского района).

Что касается среднего уровня арендных ставок, то он также практически одинаков, за исключением Дзержинского района, где арендные ставки самые высокие.

Рисунок 6 — Диапазон арендных ставок в разрезе районов

Вывод: установлено, что в структуре предложений торговых помещений на продажу и в аренду по районам лидирующую позицию занимают центральные районы г. Ярославля. Основная доля объектов торговой недвижимости, сдаваемых в аренду и предлагаемых на продажу — это вторичный рынок недвижимости, где большую часть предложений по типу строения занимает часть помещения.

Максимальное количество предложений торговых помещений, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 0 до 100 кв.м. с диапазоном цен от 22 000 до 38 000 руб. за кв.м. Максимальное количество предложений торговых помещений, предлагаемых в аренду, зафиксировано в диапазоне от 0 до 150 кв.м. с диапазоном цен от 500 до 1900 руб. за кв.м. в месяц.

Среднегодовой рост арендных ставок составляет в целом 14,3%, а среднегодовой рост цен предложений составляет в целом 5%.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО № 1).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости — то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Наиболее эффективное использование не является абсолютным. Оно отражает мнение оценщика, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

Объект оценки представляет собой помещение торгового назначения, расположенное на первом этаже нежилого здания, расположенного на земельном участке площадью 517 кв. м.

Вывод: Таким образом, наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование его как торговое помещение. Текущее использование-магазин электронной техники «Фронтекс». Строительство производственной недвижимости не возможно, так как это часть жилого Комплекса

7. Описание процесса оценки

Понятие «рыночной стоимости» определено Статьей 3 Закона Российской Федерации № 135-ФЗ:

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой, разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

ОБЩАЯ МЕТОДИКА ОЦЕНКИ Стоимость оцениваемого имущества может быть определена на основе применения затратного, сравнительного или доходного подходов. Данные подходы широко применяются финансовыми учреждениями, судами, государственными учреждениями, страховыми компаниями и бизнесом в целом. На данных подходах основываются теоретические концепции и систематические методы оценки. В процессе оценки, оценщик анализирует возможность применения всех трех подходов, либо обосновывает отказ от использования. Окончательный выбор подходов и методов оценки зависит от характеристик оцениваемого актива, характера, наличия необходимой информации и анализа наиболее эффективного использования объекта оценки с целью нахождения оптимального. Ниже мы рассматриваем основные подходы к оценке более подробно.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа.

Основным принципом, на котором базируется затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

8. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

8.1 Сравнительный подход

В качестве аналогов для оценки на основе анализа рынка торговой недвижимости выбраны 3 объекта, расположенные в городе Ярославль

Таблица 7 — Ценовые показатели и корректировки

Комментарии к вносимым поправкам.

· Поправка на местоположение:

Цены на недвижимость снижаются в среднем на 1% за каждые 10 км от удалённости объекта.

· На площадь:

При определении поправок на площадь была использована таблица 8.

Таблица 8 — Корректирующие коэффициенты по цене предложений

В первом столбце определили площадь оцениваемого объекта — это четвертая строка, в пределах от 300 до 1000. Площадь аналогов берем из первой строки, исходя из этого определяем корректирующий коэффициент. Таблица была взята из справочника оценщика недвижимости 2015 г. первая часть.

Для корректировки на:

· состояние помещения;

· наличие отдельного входа;

· этаж расположения;

· расположение самого здания была использована таблица 9 из справочника оценщика недвижимости 2015 г. первая часть.

Таблица 9 — Коэффициенты

Вывод: В результате расчета рыночная стоимость 1 м² оцениваемого объекта составила 27 967 рублей. (Двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят семь рублей.)

Рыночная стоимость объекта оценки составила 12 509 639 рублей. (двенадцать миллионов пятьсот девять тысяч шестьсот тридцать девять рублей.)

Расчеты получены с внесением корректировок на основе субъективного экспертного мнения оценщика в ходе проведения анализа рынка недвижимости.

8.2 Затратный подход

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

· определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

· определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

· определить предпринимательский доход;

· определить величину накопленного износа;

· вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта с учетом износа.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Таблица 10 — Выборка аналогов для расчета стоимости земельного участка

Расчет стоимости земельного участка представлен в таблице 11.

Таблица 11 — Ценовые показатели и корректировки

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого земельного участка составляет: 824 040 руб.

Комментарии к вносимым поправкам:

* Поправка на размер земельного участка определяется по следующей формуле:

K = ()^k, где

К-поправка на площадь (Пs)

So-площадь оцениваемого объекта кв. м

Sа-площадь объекта-аналога кв. м

kрасчётный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения = -0,236)

* Поправка на месторасположение:

Цены снижаются в среднем на 1% на каждый 10 км от удалённости объекта.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения

Расчет полной восстановительной стоимости методом сравнительной единицы стоимости произведен на основании укрупненных показателей полной восстановительной стоимости (УПВС, УПСС, КО-ИНВЕСТ):

Полная восстановительная стоимость объекта определяется по формуле:

Сзд. = Сан (1991) х Озд. х И (1991;2006) х И (2006;ДО) х Кндс х Кпп, где:

Сан (1991) — стоимость строительства единицы объема аналога;

Озд. — строительный объем (м3);

И (1991;2006) — индекс удорожания СМР за период с 01.01.1991 по 01.01.2006 гг.

И (2006;ДО) — индекс удорожания СМР за период с 01.01.2006 до даты оценки. Определяется из ж. «Индексы цен в строительстве», «Ко-инвест».

Кндс = 1,18

Кпп — коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.

Расчет представлен в таблице 12.

Таблица 12 — Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Определение величины накопленного совокупного износа

Таблица 13 — Оценка степени физического износа по материалам визуального и инструментального обследованияА.А. Афанасьев, Е. П. Матвеев РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ Часть IТехнологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий Москва 2008

Таблица 14 — Расчет устранимого физического износа элементов здания

Устранимый физический износ элементов определяется методом визуального осмотра с использованием ведомственных строительных норм

ВСН 53−86(р) по правилам оценки физического износа жилых зданий.

С учетом срока службы здания, а также своевременным проведением работ физический износ принят на уровне 16,21%.

Функциональный износ равен 0, поскольку, оцениваемое здание по техническим и конструктивным параметрам соответствует всем современным требованиям.

Внешний износ принят равным 0.

Таблица 15 — Определение итоговой стоимости объекта

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно) 8 562 529 руб. (Восемь миллионов пятьсот шестьдесят две тысячи пятьсот двадцать девять рублей).

8.3 Доходный подход

В рамках данного отчета использован метод прямой капитализации. Метод капитализации включает в себя три этапа: определение годового чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации и определение стоимости объекта недвижимости путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

В первую очередь необходимо произвести расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Расчет чистого операционного дохода осуществляется в три стадии. На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход.

Потенциальный валовой доход — это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета потерь и эксплуатационных затрат.

Определение величины арендной ставки

В таблице 16 приведены данные по объектам-аналогам с известными арендными ставками.

Таблица 16 — Выборка аналогов для определения ставки арендной платы

Таблица 17 — Определение ставки арендной платы

Рыночное значение арендной ставки для объекта оценки определим как средневзвешенную величину из табличных значений

где:

Api — годовая арендная плата за 1 м² i-го объекта;

Ki — взвешивающие коэффициенты, отражающие степень сопоставимости с объектом оценки.

Следовательно, стоимость арендной платы для целей оценки составит 12 552 руб./м², г в предположении, что все необходимые дополнительные капиталовложения завершены.

Определим потенциальный валовой доход по формуле:

ПВД=Ca*S

где, Са — ставка арендной платы за 1 м2/мес.

S — арендопригодная площадь (общая площадь за вычетом лестничных клеток, входной группы и венткамеры).

Из расчетов мы определили, что потенциальный валовой доход будет равен 461 166 руб./мес. и 5 533 995 руб./год Действительный валовой доход — предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент потерь при сборе арендных платежей по аналогичным объектам недвижимости, определенный на основе анализа рынка аренды, близок к единице. Принимаем значение — Кс= 0,95.

Коэффициент загрузки площадей с учетом месторасположения примем Кз= 0,95.

Действительный валовой доход будет равен 438 108 руб./мес. и 5 257 295 руб./год Чистый операционный доход определяется по формуле:

ЧОД = ДВД — ОР + РЗ где ОР — операционные расходы.

В стоимость операционных расходов входят затраты, связанные с управлением и содержанием объекта оценки и арендная плата за земельный участок, которая рассчитана на основании Договора аренды земельного участка.

Определение эксплуатационных расходов По данным аналитических агентств («Тритон», «Мобиле», «RWAY») величина переменной составляющей эксплуатационных расходов (коммунальные платежи, охрана, уборка мусора и т. д.) составляет ~ 25% от валового дохода.

Величина переменной составляющей эксплуатационных расходов равна 1 314 324 руб./год Налог на имущество (здание). Этот налог определяется в размере 2%

Восстановительная стоимость равна 11 202 493 руб.

Налог на имущество равен 224 049 руб.

Страховые платежи (1% от ВС здания) — 112 025 руб.

Затраты на ежегодные ремонтные работы (1% от ВС) — 112 025 руб.

Налоги на содержание жилищного фонда (1,3% от ВД) — 36 563 руб.

Расходы на управление (3% от ВД) — 69 231 руб.

Таким образом, суммарная величина операционных расходов будет равна 1 868 217 руб.

Чистый операционный доход равен 1 254 913

Расчет коэффициента капитализации Методы расчета коэффициента капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект недвижимости.

В данной работе применен метод определения коэффициента капитализации методом рыночных экстракций.

При известной цене продажи объекта недвижимости и величине арендной ставки общий коэффициент капитализации может быть определен по формуле:

R =А * КЧОД /V, где

А — ставка аренды за 1 м?;

КЧОД = (1-Кпл)*(1-Кнп)*(1-Кор);

Кпл — отношение площади, приносящей доход, к общей площади объекта;

Кор — отношение операционных расходов к действительному валовому доходу (5%);

Кнп — коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей (10%);

V — цена 1 кв.м., руб КЧОД =0,0542

R = 0,1354

Таблица 18 — Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Рыночная стоимость объектов недвижимости методом капитализации рассчитывается по формуле:

ЧОД=1 254 913 руб.

и для оцениваемого объекта составляет 9 227 301 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, по состоянию на 16 февраля 2014 года, с учетом округления, составляет:

9 227 300 руб. (Девять миллионов двести двадцать семь тысяч триста рублей).

8.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости

В данном разделе отчета сведем результаты всех используемых подходов с целью выявления преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой величины стоимости.

Применение трех подходов к оценке дало следующие результаты:

Затратный 8 562 529 руб.

Сравнительный 12 509 639 руб.

Доходный 9 227 301 руб.

Определим стоимость объекта как средневзвешенное значение, с учетом критериев, представленных в таблице 19. Значение критерия определено экспертным путем по пятибалльной шкале оценки.

Таблица 19 — Определение итоговой стоимости объекта оценки

Список использованных источников

1. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Уч. Пособие / Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. 228 с.

2. Сайт http://www.ocenchik.ru — [электронный ресурс]. — [режим доступа]. — http://www.ocenchik.ru/docs/163.html.

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ в действующей редакции.

4. Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3, утвержденные МЭРТ РФ № 254−256 № 1, 2,3 от 20.07.2007.

5. Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода / Издание третье. — Нижний Новгород, 2014. 195 с.

6. Афанасьев А. А., Матвеев Е. П. Реконструкция жилых зданий. Часть1. Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий. — Москва, 2008. 479 с.

7. Кащук И. В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И. В. Кащук. — Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010. 141 с.