Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса

недвижимость экономический экспертиза

Целью курсовой работы по дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса» является: экономическая экспертиза наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.

В работе рассмотрены следующие вопросы с целью принятия решения по дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости:

— анализ наилучшего и наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости;

— определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании;

— экспертиза эффективности капиталообразующих инвестиций в разработку и реализацию проекта использования объекта недвижимости.

1. Исходные данные для выполнения курсовой работы

Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) объекта недвижимости, расположенного в зоне сельскохозяйственного использования Советского района г. Нижнего Новгорода.

Местоположение объекта характеризуется развитостью инженерной и социальной инфраструктуры, наличием необходимых транспортных коммуникаций. Объект недвижимости представляет собой складское помещение, класса капитальности 2, общая площадь которого составляет 3000 м². Объект находится в удовлетворительном техническом состоянии. Оценка физического износа по данным БТИ — 50%.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяет наиболее вероятное использование имущества, обусловленное физической возможностью, разумной оправданностью, юридической законностью, осуществимостью с финансовой точки зрения; в результате чего стоимость и доходы от эксплуатации недвижимости становятся максимальными. Использование имущества, не разрешенное законом или физически не законное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.

2.1 Возможные варианты эффективного использования объекта

В данной курсовой работе рассматриваемый объект недвижимости расположен в зоне сельскохозяйственного использования Советского района г. Н.Новгорода. Возможные варианты градостроительного использования объектов в данной зоне следующие:

— производственные помещения;

— складские помещения;

— гаражи.

2.2 Выбор наилучшего функционального направления использования недвижимости

После того как рассмотрены и выбраны возможные варианты использования рассматриваемого единого объекта недвижимости, осуществляется выбор наиболее эффективного функционального направления его коммерческой эксплуатации. Индикатором приоритетности варианта является максимальный доход от его использования (максимальная стоимость оцениваемого имущества). Этот вариант и является окончательным решением о наилучшей и наиболее эффективной коммерческой функции объекта недвижимости.

В качестве критерия эффективности инвестируемого в объект недвижимости капитала будем рассматривать показатель чистого дисконтируемого дохода (ЧДД, NPV), который при рассмотрении функциональных вариантов должен стремиться к максимальному значению.

ЧДД_{i (t=0)} = Д* - (1)

где: Е — требуемый коэффициент экономической эффективности (коэффициент дисконтирования) вкладываемого в объект недвижимости капитала;

Т_э — минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, лет;

Д — средняя ежегодная доходность объекта недвижимости;

Д = 12*d*S_cmp+ n_a*К_cmp (2)

где: d — средняя месячная доходность 1 м² объектов недвижимости;

S_стp — общая строительная площадь объекта недвижимости, S_стp = 1 м²;

п_а — норма амортизационных отчислений по объекту недвижимости, в долях единицы;

К_стр — стоимость строения, тыс.руб.

К_стр = К_уд*S_стр (1м²) (3)

где: К_уд — удельная стоимость объекта недвижимости данного функционального назначения, тыс.руб.

S_стр — общая строительная площадь объекта недвижимости, м²; S_стр = 1 м².

Вычислим чистый дисконтированный доход с 1 м² для выбранных вариантов использования объектов недвижимости. В расчетах эффективности функциональных вариантов использования объектов недвижимости принимаем:

Е = 0,25; Т_э= 15 лет.

1. Производственные помещения:

Кстр, 1 = 9,7898*1 = 9,7898 тыс. руб.;

Д1 = 12*1,906*1 + 1,0*9,7898 = 32,662 тыс. руб.;

ЧДД1 = = 100,497 тыс. руб.

2. Складские помещения:

Кстр, 2 = 7,680*1 = 7,68 тыс. руб.;

Д2 = 12*1,346*1 + 1,0*7,68 = 23,832 тыс. руб.;

ЧДД2 = = 73,309 тыс. руб.

3. Гараж:

Кстр, 3 = 6,7752 *1 = 6,7752 тыс. руб.;

Д3 = 12*1,260 *1 + 1,0*6,7752= 21,895 тыс. руб.;

ЧДД3 = = 67,361 тыс. руб.

Из представленных вариантов максимальным чистым дисконтированным доходом с 1 м² обладает производственное помещение (ЧДД = 100,497 тыс. руб.) в Советском районе г. Н.Новгорода. Данный объект и будет наилучшим и наиболее эффективным вариантом функционального направления использования недвижимости.

3. Определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании

Под стоимостью действующего объекта недвижимости понимается стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами его функционирования.

При оценке стоимости единого объекта недвижимости как участка земли с существующими улучшениями используются данные о техническом состоянии здания с учетом износа, а также местоположении земельного участка и его преимуществ.

Общая стоимость единого объекта недвижимости складывается из восстановительной стоимости строения и кадастровой стоимости земельного участка.

Стоимость строения определяется по следующей формуле:

К_cmp=К_уд*(1-Ф_з)*S_cmp

где: К_уд — удельная стоимость объекта недвижимости, руб./кв.м.;

Ф₃ — износ объекта недвижимости, в долях единицы;

Scтp — общая строительная площадь объекта недвижимости, м.

Кстр = 9,7898*(1 — 0,5)*3000 = 14 684,7 тыс. руб.

Кадастровая стоимость земельного участка под промышленное помещение в Советском районе составляет 4,6636 тыс. руб./кв.м.

Общая стоимость объекта недвижимости при существующем использовании:

К_н = К_стр +, (5)

где: К_зу — стоимость земельного участка;

1,8 — удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 м² общей площади помещений для 3-этажных зданий;

3 — количество этажей.

К_н = = 23 079,18 тыс. руб.

4. Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций в разработку и реализацию проекта использования объекта недвижимости

4.1 Экономические показатели проекта по результатам разработки проектно-сметной документации

Объект инвестиций: Производственное помещение Общая стоимость объекта недвижимости при существующем использовании: 23 079,18 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

— стоимость земельного участка - 8394,48 тыс. руб.;

— СМР - 12 145,99 тыс. руб.;

— оборудования - 1384,75 тыс. руб.;

— прочих затрат - 1153,96 тыс. руб.

Продолжительность строительства по календарному плану: 1 год (12 месяцев).

Объемы финансирования по периодам строительства:

1^ый год: К₁ — 23 079,18 тыс. руб. (100%);

Общая строительная площадь строений: 3000 м2.

Средняя сметная стоимость 1 м² общей площади помещений:

К1м2 = = = 7,693 тыс. руб./м2

4.2 Определение доходов от эксплуатации объекта недвижимости

Доходы от эксплуатации объекта определяются в соответствии с функцией его наиболее выгодного и эффективного использования. При этом оценка финансовых результатов при функционировании объекта должна определяться с учетом интересов его собственника (инвестора).

Средняя балансовая прибыль собственника после возмещения его собственных затрат по эксплуатации помещений (Советский район), а также установленных законодательством налогов составит: Пбалмес = 1,906 тыс. руб. (см. [1]).

Чистая прибыль собственника с 1 м² площади при ставке налога на прибыль — 24% определяется в размере:

Пчистмес = 1,906* = 1,449 тыс. руб.

Общая ежемесячная чистая прибыль собственника при задействовании под эксплуатацию 100% общих площадей здания выражается в сумме:

Пчисто.мес = 1,449*3000 = 4347 тыс. руб.

Годовой размер чистой прибыли составит:

Пчисто.год = 4347*12 = 52 164 тыс. руб.

Чистый доход собственника складывается из амортизационных отчислений и чистой прибыли:

ЧД = А + Пчист (6)

Амортизационные отчисления складываются из амортизации оборудования и амортизации зданий.

Средняя годовая норма амортизации оборудования принимается равной: naоб = 10%. Среднюю годовую норму амортизации зданий принимаем равной: nазд = 1%. Таким образом, ежегодные амортизационные отчисления определятся в сумме:

Агод = (7)

Агод = = 271,48 тыс. руб.

Ожидаемый размер годового чистого дохода от эксплуатации здания:

ЧДгод =271,48 + 52 164 = 52 435,48 тыс. руб.

4.3 Выбор горизонта расчета и нормы дисконта

Горизонт расчета (временные рамки) проекта характеризуется периодом реализации проекта и его разбивкой на отдельные интервалы времени (шаги). В рассматриваемом примере горизонт расчета примем равным продолжительности эффективной эксплуатации здания: Тэ = 15 лет. Норму дисконта (Е) принимаем равной 0,25.

4.4 Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта

При принятых в расчете одинаковых значениях ЧД, на каждом временном шаге ЧДД проекта можно определить с учетом формулы текущей стоимости периодических аннуитетных результатов:

ЧДД = ЧДгод* -, (8)

Т = Тс + Тэ (9)

В рассматриваемом примере:

Т = 1+ 15 = 16 года;

Е = 0,25;

ЧДгод = 52 435,48 тыс. руб.

капиталлообразующие инвестиции: всего: К = 23 079,18 тыс. руб.

в том числе: 1ый год: К1 — 23 079,18 тыс. руб.;

Находим сумму дисконтированных капиталообразующих затрат:

Кд == + = 18 463,344 тыс. руб.

Дисконтированные доходы:

ЧДд = = 161 889,823 тыс. руб.

Отсюда ЧДД = 161 889,823 — 18 463,344 = 143 426,479 тыс. руб.

ЧДД > 0 — проект (инвестиции) эффективен.

Индекс доходности проекта определяется отношением накопленных дисконтированных притока и оттока реальных денег:

ИД = (10)

ИД = = 8,77 >1 — проект эффективен.

Нахождение внутренней нормы доходности (ВНД) удобно осуществлять графическим способом, строя функцию ЧДД = f (E), и находя Евн для нулевой величины ЧДД.

В рассматриваемом примере ЧДД = 143 426,479 тыс. руб. при Е=0,25.

При Е = 1:

ЧДД = =14 677,345

Так ЧДД>0, следует двигаться в сторону увеличения Е.

При Е = 1,8:

ЧДД = = 2161,299

Так ЧДД>0, следует двигаться в сторону увеличения Е.

При Е = 2,5:

ЧДД = = -601,425

Окончательное значение Евн найдём на графике ЧДД = f (Е) (см. рис.1), координаты которого будут иметь значения:

Таблица

Рисунок 1 — График зависимости ЧДД от принятого значения Е Таким образом, Евн = 2,272, что соответствует доходности инвестиций. Полученное значение Евн = 2,272, больше рекомендуемой эталонной нормы прибыли для данной группы инвестиционных проектов Е = 0,25 (25%), следовательно проект экономически эффективен.

При равных на каждом временном шаге доходах срок окупаемости проекта с момента начала его реализации можно определить по формуле:

Ток = Тс — (11)

где: Ток — срок окупаемости проекта с момента начала его реализации (t=0);

Тс — продолжительность строительства в годах;

m — коэффициент, определяемый как отношение суммы дисконтированных капиталообразующих затрат Кд и ежегодному чистому доходу (ЧДгод)

m = (12)

Для рассматриваемого примера: Кд = 18 463,344 тыс. руб.; Тс= 1 год; Е = 0,25; ЧДгод = 52 435,48 тыс. руб.

m = = 0,35

Ток = = 1,52 лет? 1 год и 6 месяцев Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в разработанный проект представляются в форме таблицы.

Таблица 1 — Показатели эффективности инвестиций в разработку и реализацию инвестиционного проекта

Заключение

В курсовой работе были проведены следующие исследования:

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости;

определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании;

экспертиза эффективности капиталообразующих инвестиций в разработку и реализацию проекта использования объекта недвижимости.

Выполненные исследования позволили решить следующие поставленные задачи:

— проведена экономическая экспертиза варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

принято решение по дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости.

В качестве рассматриваемого объекта было выбрано складское помещение.

Принимая во внимание полученные в ходе выполнения курсовой работы показатели можно сделать вывод, что рассмотренный проект эффективен.

Список литературы

1.Бочаров, В. А. Методические указания для разработки квалификационной работы бакалавра «Оценка эффективности капиталообразующих инвестиции» для студентов специальности 290 300 «Промышленное и гражданское строительство». — Нижний Новгород: Издание ННГАСУ, 2004. — 22 с.

2.Бузова, И. А. Коммерческая оценка инвестиций: Учеб. для экон. спец./И.А. Бузова, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова; Под. общ. ред. В. Е. Есипова. — СПб.: Питер, 2003. — 427 е.: ил. — (Учеб. для вузов).

3.Виленский, П. Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учеб. пособие/П.Л. Виленский, В. Н. Лившиц, С. А. Смоляк; Акад. Нар. Хоз-ва при Правительстве РФ. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Дело, 2002. — 888 е.:

4.Коробейников, О. П. Методические указания для выполнения выпускной квалификационной работы студентам специальности 270 115.65 — «Экспертиза и управление недвижимостью». — Нижний Новгород: Издание ННГАСУ, 2007. — 87 с.

5.Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. (2-ая редакция): Официальное издание — М.: ОАО «НПО» Изд-во «Экономика», 2000.