Экспертиза инвестиционного проекта строительства картофелеперерабатывающего завода

• Введение
• 1. Экспертиза местоположения
• 1.1 Исследование коммерческого потенциала
• 1.2 Оценка эффективности использования территории
• 1.3 Возможные варианты использования территории
• 2. Экономическая экспертиза
• 2.1 Финансовые показатели проекта
• 2.2 Бюджетная эффективность проекта
• 2.3 Оценка проектных рисков
• 2.4 Маркетинговая стратегия проекта
• 3. Правовая экспертиза
• Заключение
• Список используемых источников

Любая инвестиция подразумевает под собой вложения. Например, покупка новой техники, новой продукции или расширение объемов производства, это все вложения. Но инвестировать деньги нужно с умом, а также имея на руках разработанный и продуманный до мелочей проект. Перед тем как приступить к работе, необходимо полностью оценить проект у экспертов, которые могут сказать, оправдаются ли вложения в данный проект и будет ли получать компания ту прибыль, на которую она рассчитывает.

Оценка инвестиционного проекта дает возможность принять правильное решение относительно будущего управления компанией, а также для того, чтобы осуществлять все необходимые действия для решения поставленных задач, которые могут увеличить доход компании, и от которых будет зависеть конечный результат бизнеса. Любое дело всегда связано с определенными рисками, и итоговая эффективность проекта будет зависеть от разных факторов. Например, от уровня квалификации и опытности оценщиков. От достоверности и общего объема исходных данных. От правильности выбора методов, которые будут использоваться при оценке.

Риск всегда остается, особенно если за дело берутся непрофессионалы. Итоговая оценка эффективности инвестиционного проекта будет зависеть от массы разных факторов, таких как:

1. Опыт и квалификация оценщиков;

2. Полнота и достоверность исходных данных;

3. Корректность методов, которые используются при оценке.

Что касается методов, то их, как оно и положено в оценочной деятельности, три:

ь сравнительный (сравнение оцениваемого проекта с аналогичным, чьи итоговые доходы известны);

ь доходный (анализ возможных доходов предприятия после внедрения «новых технологий»);

ь затратный (анализ предстоящих затрат предприятия).

В период оценке проектов одного метода не достаточно, поэтому профессиональные оценщики в принудительном порядке используют механизм моделирования ситуации, и главная их цель заключается в приближение к реальности. Главным образом, внимание экспертов, приковывается к денежным потокам, которые пронизывают модель инвестиционного проекта. В результате они делают официальные выводы о рентабельности такого вложения денег, о сроках, которые придется выдерживать в ожидании окупаемости вложенных средств, а также о самых различных рисках, которые могут подстерегать ваш инвестиционный проект.

1. Экспертиза местоположения

1.1 Исследование коммерческого потенциала

В данном исследовании коммерческий потенциал в целом оценивается по пятибалльной оценке: за максимальный (лучший) коммерческий потенциал принимается 5 баллов, за минимальный 1 балл, среднему значению соответствует 2,5 балла. Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости блоков факторов для определения интегрального показателя каждой территории рассчитывается по 10-балльной оценке.

Определение агрегированного показателя значений коммерческого потенциала территории по каждому блоку факторов КПФ определяется по следующей предлагаемой формуле:

(1)

Где Qij — значение показателя i-гo фактора, входящего в j-ый блок факторов;

Вj — значение k-го показателя весомости i-гo фактора;

i — перечень значений показателей факторов, входящих в j-ый блок факторов, i= 1-n;

j — перечень блоков факторов.

Каждое значение показателя факторов оценивается по 10-балльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным значениям, ожидаемой доходности объектов, требуемым финансовым затратам.

В этом случае сумма баллов по каждому фактору может быть рассчитана по формуле:

(2)

Где Б — количество баллов, присвоенных конкретному объекту в соответствии с установленной шкалой оценок;

Вj — коэффициент весомости k i-гo показателя.

Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПт на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов определяется по формуле:

(3)

Где КПф — значение агрегированного показателя j-гo блока факторов;

Вj — весомость j-гo блока факторов;

j — перечень блоков факторов, j=7.

С учетом предыдущей формулы, формула определения КПТ можно представить в следующем виде:

(4)

Рисунок 1 — Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Для начала необходимо определить какой из ниже представленных участков больше всего удовлетворяет требованиям по строительству нового картофелеперерабатывающего завода.

Таблица 1 — Местоположение участков, подходящих под строительство завода

Проанализировав таблицу, стоит отметить, что все земельные участки находятся в Орловской области, и таким образом, на любом участке можно возвести новый завод. Однако при более детальном рассмотрении каждого варианта появляются аргументы, при которых возможность строительства становится все меньше.

Ознакомившись с площадью каждого земельного пая, стоит отметить, что нецелесообразно приобретать в собственность территорию с большей площадью, так как существуют регламентированные коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости участка зависящий от размера его площади.

Таблица 2 — Площадь и стоимость участков

Таблица 3 — Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади

Для строительства нового завода необходимо, чтобы участок в определенной степени был развит. Это может быть как хорошая транспортная доступность, так и подведенность к участку различных коммуникаций.

Таблица 4 — Инфраструктура сравниваемых участков

Ключевым моментом в инвестировании является то, чтобы приобрести земельный участок с большим количеством коммуникаций, с наилучшем расположением, так как проводка дополнительных условий увеличит в разы не только стоимость расходов, связанных с новым строительством завода, но также потребует большего количества времени. Целесообразным в данном случае подобрать участок максимально развитым во всех отношениях. Проанализировав участки, делаем вывод, что земельный участок, находящийся в Залегощенском районе очень хорошо подходит под строительство картофелеперерабатывающего завода.

Преимущества реализации проекта в Залегощенском районе:

— близкое расположение от г. Орёл, как основного рынка сбыта продукции и поставщиков материальных ресурсов

— доступность ресурсов (э/энергия, вода и др.);

— развития инфраструктура (а/м дорога, телефонная связь и др.);

— наличие трудовых кадров.

Рисунок 2 — Процентное соотношение преимуществ каждого из участков

Для того, чтобы инвестиции, вложенные в проект в скором времени себя оправдали, необходимо так же изучить рынок труда. На данном этапе времени уровень безработицы постоянно колеблется, ведь санкции, введенные в стране, не могут не сказаться на рынке трудовых ресурсов.

Рисунок 3 — Трудоспособность Свердловского района

Рисунок 4 — Трудоспособность Урицкого района

Рисунок 5 — Трудоспособность Троснянского района

Рисунок 6 — Трудоспособность Залегощенского района

Рисунок 7 — Трудоспособность Болховского района

Таким образом, изучив статистику региональной трудоспособности можно сделать вывод, что наибольшее количество безработных людей проживает в Залегощенском районе, а это значит, что люди заинтересованы в строительстве нового завода, которое обеспечит наличие свободных трудовых мест. И, таким образом, не понадобится дополнительных ресурсов для привлечения на работу из других районов области, а, возможно, и других регионов страны.

Таким образом, проанализировав материалы и изучив ститистические данные стоит сказать, что наиболее эффективное использование территории будет проходить в Залегощенском района в деревне Ржаное. Именно в этом районе отмечается одиз из высоких уровень безработицы и строительство позволит создать новые рабочие места, а так же этот участок находится в небольшой удаленности от крупной автодороги, уже имеются все необходимые коммуникации участок по размерам подходит для строительства нового завода.

1.2 Оценка эффективности использования территории

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее — ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. На практике положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки. При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность — физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства — характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

4. Максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, ННЭИ территории — это вероятный способ ее эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Экспресс-оценка рекомендуется как первый этап финансово-экономического исследования и анализа ключевых показателей объекта, определяющий целесообразность проведения дальнейшего, более углубленного анализа. Экспресс-оценка позволяет сделать предварительное заключение о стоимости, провести анализ собственных рисков, рассчитать основные финансово-экономические показатели и скорректировать свои действия согласно текущей рыночной ситуации.

Таблица 5 — Экспресс — оценка коммерческого потенциала выбранной территории

Таблица 6 — Ранжирование показателей весомости боков факторов, определяющих коммерческий потенциал территории

Таблица 7 — Ранжирование показателей весомости факторов по блоку местоположение территории

КПф.м=0,8*0,3+0,1*0,03+0,3*0,15+0,1*0,02+0,1*0,05+0,1*0,02+0,2*0,2+0,8*0,23=0,24+0,003+0,045+0,002+0,005+0,002+0,04+0,184=0,521

Таблица 8 — Ранжирование показателей весомости факторов по блоку физических характеристик

КПф.ф=1,0*0,15+0,7*0,15+0,5*0,1+0,8*0,25+0,3*0,1+0,2*0,2+0,1*0,05=0,15+0,105+0,05+0,2+0,03+0,04+0,005=0,58

Таблица 9 — Ранжирование показателей весомости факторов по блоку условий продаж

КПф.прод=0,1*0,03+0,1*0,12+0,1*0,15+0,7*0,2+2,0*0,5=0,003+0,012+0,015+0,14+0,5=0,67

Таблица 10 — Ранжирование показателей весомости факторов по блоку временных факторов

КПф.в=0,2*0,1+0,6*0,3+0,1*0,1+0,5*0,1=0,02+0,18+0,01+0,05=0,26

Таблица 11 — Ранжирование показателей весомости факторов по блоку условий финансирования

КПф.фин=0,5*0,4+0,2*0,05+0,5*0,05+0,3*0,3+0,1*0,1+0,1*0,1=0,2+0,01+0,025+0,06+0,01+0,01=0,315

Таблица 12 — Ранжирование показателей весомости факторов по блоку архитектурно-строительных факторов

КПф.арх-с=0,2*0,15+0,1*0,25+0,4*0,6=0,03+0,025+0,24=0,29

Таблица 13 — Ранжирование показателей весомости факторов по блоку финансово-эксплуатационных факторов

КПф.фэкспл=0,9*0,15+1,0*0,15+0,6*0,1+0,3*0,1+0,1*0,1+0,1*0,1+0,1*0,1+0,8*0,1+0,1*0,1=0,135+0,15+0,06+0,03+0,01+0,01+0,01+0,08+0,01=0,49

Коммерческий потенциал территории

КПт=0,521*2,5+0,58*1,5+0,67*1,0+0,315*2+0,26*0,5+0,29*1,5+0,49*1,0=1,3+0,87+0,67+0,63+0,13+0,43+0,49=4,52

1.3 Возможные варианты использования территории

Инструмент анализа достаточности обеспечения территории, позволяет выявить, какие предприятия и учреждения более всего необходимы на рассматриваемом земельном участке. Такой анализ проводится на основе рекомендуемых градостроительных нормативов, использование которых позволит уменьшить степени субъективности оценщика при выборе того или иного варианта, тем самым, повысит обоснованность выбранного варианта, что снижает риск инвестирования средств в недвижимость, а также увеличивает прибыль от вложений.

Таблица 14 — Целесообразность строительства завода (1-ый прогнозный год) Примечание — оценка целесообразности инвестиций оценивалась по трем критериям.

Таблица 15 — Расчет первого варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного (строительство мини-маркета)

Таблица 16 — Расчет для второго варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного (строительство фермы)

Таблица 17 — Расчет для третьего варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного (строительство многофункционального здания)

Финансовая опраданность подразумиевает рассмотрение вариантов, способных дать отдачу, превышающую суммарные затраты (затраты на строительство, операционные расходы, финансовые издержки, амортизацию основного капитала) — при наличии возможности получения кредитов по ставке процента, меньшей общей нормы отдачи на капитал, вложенные в проект. Все способы использования дающие положительный доход с достаточной отдачей на собственный капитал, могут быть обеспечены кредитами и рассматриваются как финансово приемлемые.

Проведя экспертизу местоположения можно сделать следующие выводы:

1. Экологическое состояние окружающей среды вполне благоприятное. Дороги не перегружены автотранспортом, поток машин умеренный, много лесных насаждений.

2. Район в настоящее время активно развивается. Следует отметить бесперебойную работу всех структур, жители и организации округа обеспечены энергоснабжением, водоснабжением, канализацией. Проводятся на территории района в настоящее время регулярные работы по ремонту дорог, озеленению и благоустройству территории.

3. Участок снабжен всей необходимой инфраструктурой: водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, газ, телефон, интернет.

2. Экономическая экспертиза

2.1 Финансовые показатели проекта Для того, чтобы определить насколько (не)эффективен проект, определяется прирост чистых выгод от его реализации, т. е. находится разница между чистыми выгодами, получаемыми от реализации проекта и чистыми выгодами в случае отказа от проекта. В ситуации «с проектом» за весь период реализации проекта будут получены чистые выгоды в размере 53 672,18 тысяч рублей, дисконтированные чистые выгоды (NPV) проекта будут равны 615 228,8 тысяч рублей, при ставке дисконта 10%. Обоснование ставки дисконтирования (D). В соответствии с распространенным положением теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования должна содержать темп инфляции, минимальную норму прибыли кредитора и поправку, учитывающую степень риска конкретного проекта.

Ставка дисконтирования без учета риска проекта (d) определяется в долях единицы как отношение ставки рефинансирования (r=8,25%), и объявленного Правительством Российской Федерации на текущий год темпа инфляции (i=6,4%):

1 + d = (1 + r/100) / (1 + i/100) (5)

Поправка на риск определяется, исходя из типовых и специфических рисков проекта, следующим образом: интервал значений типовых рисков проекта определяется по данным следующей таблицы:

Таблица 18 — Таблица рисков

Риск равен 58/16*100%=3,6%

Ставка дисконтирования, учитывающая риски проекта, (D) определяется в процентах по формуле:

D = d х 100 + P, (6)

где: P — поправка на риск. Р для данного проекта оценена в 3,63% - производство и продвижение на рынок нового продукта, вполне уместный.

Банк оставляет за собой право корректировать ставку дисконтирования по результатам экспертизы бизнес-плана и других материалов по проекту. При расчете чистых выгод от реализации проекта в первый год сумма капитальных вложений (капитальные затраты вычитаются от поступлений по проекту). В первый году чистые выгоды составят -16 754,1 тысяч рублей вследствие осуществления капитальных вложений. Во втором году чистые выгоды нарастающим итогом с начала реализации проекта составят -31 775,4 тысяч рублей, в третьем году чистые выгоды с начала реализации проекта также будут отрицательны из-за вложения инвестиций и составят — 54 229,5 тысяч рублей. Чистые выгоды итогом станут положительными в 2020 году.

Дисконтированные суммы чистых выгод (NPV) за весь период реализации проекта с учетом риска составят 51 474,5 тысяч рублей. Внутренняя норма доходности проекта составит 57,95%. Срок окупаемости проекта с момента ввода в эксплуатацию составляет 4,5 года, с учетом дисконтирования — 5,02 года. Рентабельность инвестиций проекта составит 79,5%.

Определяется и приводится срок возврата заемных средств (RP) — самый поздний срок погашения основного долга и процентов по привлекаемым кредитам. Для данного проекта он равен 7,5 лет (с мая 2015 года до декабря 2022 года). Кроме того, для всех интервалов планирования, на которых осуществляется возврат заемных средств, необходимо рассчитать коэффициент покрытия ссудной задолженности, который равен единице плюс отношение накопленного денежного потока к сумме возврата основного долга и процентов по всем кредитам на данном интервале. Рекомендуемое значение коэффициента — не ниже 1,15. Закладываемый таким образом в расчеты запас свободных денежных средств обеспечивает дополнительную надежность проекта. Рассчитанные интегральные показатели свидетельствуют о высокой эффективности данного проекта.

2.2 Бюджетная эффективность проекта Бюджетный эффект от реализации проекта заключается в положительной дисконтированной разнице между поступлениями и выплатами бюджета.

К выплатам бюджета относятся:

— господдержка (субсидирование процентной ставки);

— НДС к возмещению (в первые 2 года).

К поступлениям относятся:

— налоги и отчисления в бюджет;

— отчисления во внебюджетные фонды (пенсионный фонд, фонд социального страхования).

Сальдо потока бюджета за период реализации проекта составит 19 593,4 тысяч рублей, с учетом дисконтирования сальдо (NPV) составит 8 005,5 тысяч рублей (величина положительная>0).

2.3 Оценка проектных рисков

Риски, возникающие на этапе осуществления капитальных вложений:

* невыполнение обязательств поставщиком (низкое качество, дефекты в оборудовании, технологии);

* несвоевременная поставка и монтаж оборудования;

* несовместимость отечественного оборудования с импортным;

* срыв сроков строительства;

* превышение расчетной стоимости проекта;

* форс-мажор, материальный ущерб.

Риски, связанные с эксплуатацией предприятия:

* невыход на проектную мощность (возникновение технологических или сырьевых ограничений);

* выпуск продукции несоответствующего качества (возникновение технологических или сырьевых ограничений);

* неудовлетворительный менеджмент;

* продукция не находит сбыта в нужном стоимостном выражении и в расчетные сроки (возникновение ценовых ограничений, переоценка емкости рынка или недооценка конкуренции при маркетинге);

* несвоевременность поставок сырья;

* возникновение необходимости в дополнительных (сверх бизнес-плана) закупках сырья;

* инфляция затрат (опережающий рост цен на сырье, энергоносители и другие статьи затрат);

* удорожание финансирования (негативные изменения валютного курса на импортные материальные ресурсы);

* транспортные риски;

* экологические риски (возникновение непредвиденных затрат на возмещение ущерба);

* форс-мажор, материальный ущерб.

Методы снижения рисков:

Ш Наличие гарантий (в том числе банковских) от поставщиков технологии и оборудования, а также от подрядчиков;

§ возврата аванса;

§ надлежащего исполнения контрактов;

§ своевременного завершения строительства.

Ш Контракты на базе твердых цен, «под ключ», наличие валютных оговорок, штрафных санкций, применение национального законодательства при разрешении споров и т. п. Наличие долгосрочных контрактов с поставщиками сырья, материалов, комплектующих.

Ш Наличие долгосрочных договоров на сбыт готовой продукции.

Ш Наличие альтернативных поставщиков сырья и покупателей готовой продукции.

Ш Создание запасов сырья, материалов, комплектующих и готовой продукции.

Ш Приемлемое соотношение собственных и заемных средств в составе источников финансирования проекта.

Ш Единообразие валют источников финансирования и контрактов на поставку оборудования, закупку сырья и сбыт готовой продукции.

Ш Наличие источников финансирования для формирования (пополнения) оборотного капитала с учетом запасов и платежного цикла проекта.

Ш Приемлемый коэффициент покрытия ссудной задолженности.

Ш Ограничения выплат дивидендов на период погашения инвестиционного кредита.

Ш Страхование имущества, валютных рисков и т. п.

Ш Открытие депонированных (накопительных) счетов в банке-кредиторе.

Ш Наличие достаточного обеспечения.

Ш Наличие экологической экспертизы.

Ш Формирование благоприятного отношения к проекту в СМИ.

Ш Поддержка проекта со стороны местных органов власти.

2.4 Маркетинговая стратегия проекта

Основным методом ценообразования может стать один из следующих методов:

* скользящая падающая цена — устанавливается в зависимости от соотношения спроса и предложения и снижается по мере насыщения рынка;

* цена потребительского сегмента рынка — цена, ориентированная на конкретный сегмент рынка (может существенно отличаться от средней) — для воинских частей, бюджетных учреждений, в других регионах;

* эластичная (гибкая) цена — быстро реагирующая на соотношение спроса и предложения;

* преимущественная цена — цена ниже средней устанавливается предприятием, занимающим доминирующее положение на рынке; возможно увеличение дохода и снижение издержек за счет увеличения объемов сбыта и экономии на расходах по реализации продукта («экономия на масштабе»);

* цена на изделие, снятое с производства — ориентация на строго ограниченный круг потребителей, нуждающихся в том, чего уже нельзя найти на рынке; цена по этой причине гораздо выше обычной — в случае снижения объемов производства и завоза в республику аналогичной продукции;

* договорная цена — цена гарантирует значительную скидку при выполнении ряда условий при покупке (например, при оптовой продаже или крупной партии поставки).

Предприятие должно разработать оптимальные размеры поставок и схемы оплаты товара потребителем. Программа стимулирования сбыта должна разработать:

* ценовую политику;

* специальные условия оплаты товара потребителем;

* мотивацию торговых агентов (комиссионное вознаграждение, конкуренция, специальные поощрительные меры);

* другое.

Система распределения по географическим регионам и типам потребителей (каналы продвижения и сбыта) включает в себя:

· использование торговых агентов;

· средства массовой информации;

· выставки-продажи;

· использование интернета и почты (сайт, почтовые рассылки, включая электронные);

· семинары, презентации;

· связи с общественностью.

Таким образом, маркетинговая стратегия на первом этапе ставит задачи выхода на рынок с новым качественным товаром и завоевание потребителя. На втором этапе стратегия должна быть направлена на удержание позиций, совершенствование производства и каналов сбыта продукции, то есть расширение своей доли на рынке овощной продукции в регионе и за его пределами.

Таблица 18 — Укрупнённая смета на строительство нового завода

· Средняя стоимость одного кв.м. в данном проекте, с учетом отделки и монтажа всех коммуникаций, около 28 000 руб.

· Стоимость оборудования, его монтаж и ввод в эксплуатацию не учитывалась.

· Стоимость комплектации административного здания оргтехникой, столами, стульями и т. п. не учитывалась.

Практика показывает, что ведение строительных работ в две или три смены снижает себестоимость работ примерно на 5−6%, а общая продолжительность строительства объекта сокращается на 35—40%. Число смен работы должно быть технически и экономически обосновано. Работы, выполняемые с помощью строительных машин (экскаваторов, бульдозеров, кранов), желательно вести, в две смены.

Таким образом, стоит отметить, что результативность деятельности предприятия по следующим показателям: экономический эффект; показатели эффективности; период окупаемости капитала; точка безубыточности ведения хозяйства увеличивается, а, следовательно, строящееся предприятие имеет хорошую альтернативу экономического развития.

коммерческий недвижимость земельный строительство

3. Правовая экспертиза

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Земельный участок для строительства завода был приобретен в собственность.

Рисунок 8 — Публичная кадастровая карта Принадлежность земель к той или иной категории по ст. 7 ЗК РФ предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится в соответствии со ст. 8 ЗК РФ только компетентными органами власти. В зависимости от того, кто является собственником соответствующих земель, решение о переводе их из одной категории в другую принимается различными органами власти. Если земля находится в федеральной собственности или собственности субъекта РФ, то решение об изменении категории принимается соответственно Правительством РФ или органами исполнительной власти субъектов РФ. Органы местного самоуправления принимают решения об изменении категории земель, находящихся в муниципальной или частной собственности. Исключение сделано для земель сельскохозяйственного назначения — решение об изменении земель этой категории принимается только на уровне субъектов РФ, кроме случаев, когда земля находится в федеральной собственности. Ст. 8 ЗК РФ в части, устанавливающей сам порядок перевода земель из одной категории в другую, носит отсылочный характер — такой порядок устанавливается федеральным законом.

В Законе определен порядок инициирования перевода земель, в том числе по решению суда, содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятия решений, а также основание для отказа в переводе, порядок обжалования решений. Кроме этого, в документе прописаны особенности перевода отдельных категорий земель, обязательность отнесения земельного участка к определенной категории и процедура перевода земель до разграничения государственной собственности на землю.

Рисунок 9 — Порядок предоставления муниципальной услуги о переводе земель из одной категории в другую Перевод земель сельскохозяйственных угодий допускается только в исключительных случаях (например, при консервации земель, при выполнении Российской Федерацией международных обязательств, для обеспечения обороны и т. п.). Что касается перевода земель сельскохозяйственного назначения не выделенных в особо ценные земли, то к нему как таковых особых требований Закон не содержит.

Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории необходимо обращать внимание на то, к какому именно типу сельскохозяйственных земель относится конкретный участок.

Рисунок 10 — Срок перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель производства и промышленности.

Акт о переводе земель или земельных участков содержит следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков — также их площадь и кадастровые номера;

3) категорию земель, перевод из которой осуществляется;

4) категорию земель, перевод в которую осуществляется.

Акт о переводе земель или земельных участков принимается на неопределенный срок и не может носить временного характера. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия такого акта. Основания отказа в переводе земель: установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Правительство РФ направляют копию акта о переводе земель в течение 10 дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения в течение 7 дней изменений в документы государственного земельного кадастра.

О внесенных изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение 7 дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Заключение

Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки.

В данной курсовой работе экспертиза ставит своей целью определение объема прав на объект недвижимости. Так же было выявлено, какая разрешительная документация необходима для строительства объекта и последовательность ее получения. Было исследовано взаимодействие участников инвестиционного проекта с органами местного самоуправления, так же был рассмотрен способ предоставления земельных участков в Орловской области на основании административного регламента от 2012 г.

При экспертизе правоустанавливающих документов проверяется правильность их оформления, регистрации и соответствие законодательству, правомочия лиц подписавших документы.

Правовая экспертиза документов — это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом; проверка зарегистрированных ограничений, обременений (арестов, залогов и пр.) (ст. 9, 13 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним»).

Список используемых источников

1. Грабовой П. Г. «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости.Уч.-2-е — Москва: Проспект, 2012. 416 стр.

2. Публичная кадастровая карта

3. Реформа ЖКХ. Официальный сайт Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации

4. Доступ к справочной системе «КО ИНВЕСТ»

5. Доступ к справочно-правовой системе «Гарант»

6. Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Орловской области

7. Официальный сайт Управления Росприроднадзора по Орловской области