Государственная поддержка. 
Ипотечное страхование в России

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов выступают государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так, в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30 лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Мае было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS. тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку Федеральной резервной системы США уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Большим шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам. Основная задача FHA — содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около 40 различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378.1 млрд долл.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья малообеспеченными гражданами, которые не в состоянии внести первоначальный платеж по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т. е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Но оценкам экспертов, в России действует до 20 ипотечных моделей. В основном это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки «. Ипотечный бизнес в России развивается как по двухуровневой, так и по одноуровневой моделям.

Двухуровневая, или американская, модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой. Ее особенность состоит в разделении банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы в России было создано Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии с принятой в Германии. Источником средств, для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированные кредитные ипотечные организации только создаются. Пока преобладают организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков — участников рынка постоянно растет, ставки, по кредитам снижаются до уровня 10—11% в валюте и до 15—17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк. В’ГБ, ДельтаКредит, НИКом. Райффейзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент — АИЖК. В законодательстве планируется ряд либеральных поправок, которые облегчают процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом — в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

На сегодняшний день ипотечные кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2003 г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти на 50% (500 млн. в 2003 г. и 260 млн. в 2002 г.). Однако по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor’s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет около 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, но оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 г.

В последнее время заметно возросло число региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Инфляция в России находится на приемлемом для развивающегося рынка уровне. За 2003 г. индекс потребительских цен составил 12% в год, в 2004 г. — около 11%. Однако, несмотря на сложившуюся тенденцию, основным ориентиром при выдаче ипотечных кредитов остается доллар США. Это объясняется тем, что пересчет квадратного метра при сделках купли-продажи недвижимости проводится в основном в долларах.

Средний срок кредита на рынке — 10 лет, максимальный срок — 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Это объяснимо: у банков меньше юридических рисков: на вторичном рынке четко определены продавец, объект и момент перехода нрава собственности. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка.

Ежегодные темны прироста ипотечных кредитов начиная с 2002 г. составляют 50—100%. И это при том, что особых макроэкономических предпосылок для развития массового жилищного кредитования в стране пока нет: ни доходов населения, сопоставимых со стоимостью жилья, ни «длинных» и дешевых денег в банковской системе, ни развитых институтов рефинансирования.

Составлено автором с электронного ресурса.

Рисунок 2. Коэффициент доступности жилья в городах и странах мира

Составлено автором с электронного ресурса.

Рисунок 3. Коэффициент доступности жилья в Российской Федерации, 1996—2003 гг.

Субъектов классической ипотечной схемы можно разделить на две группы:

• 1. заемщики — лица, берущие кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости;
• 2. кредиторы (банки) — организации, которые после анализа кредитоспособности заемщика заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги — закладной, нрава на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство — основной элемент, обеспечивающий самофинансирование системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов. Таким образом создастся система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входят:

• 1. выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
• 2. формирование первичных ипотечных активов;
• 3. эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы — покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом, это институциональные инвесторы — паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмент станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Застройщик — организация, осуществляющая строительство жилья или иного здания за счет собственных средств, средств, взятых в кредит у банка (кредитора по ипотечному кредиту или иного), средств инвестора. Застройщик входит в число основных субъектов первичной ипотеки.

Продавец — организация или чаще гражданин, продающий готовое жилье или иное здание, помещение заемщику. Продавец входит в число основных субъектов вторичной ипотеки.

Субъектами ипотеки, выполняющими вспомогательные функции, являются:

• 1. риелторская компания — профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для представления в банк;
• 2. оценочная компания — необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога;
• 3. страховая компания, выполняющая функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов. Расходы, но ежегодному страхованию несет заемщик;
• 4. государственный регистратор — орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• 5. нотариус — согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость (закладная) может потребовать нотариального заверения;
• 6. паспортные службы — регистрируют граждан по месту жительства;
• 7. органы опеки и попечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Основные проблемы ипотечного кредитования — слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и особенно недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

В качестве первого шага в решении названных проблем ипотечного кредитования было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы.