Анализ ННЭИ. 
Определение рыночной стоимости земельного участка

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ.

• 1. предположительного вакантного земельного участка.
• 2. земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка — это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли местоположение оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

рыночный спросданный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность финансовая обоснованность подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

физическая пригодность участка это перспектива создания улучшений — размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

физическая осуществимость и технологическая обоснованность это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

максимальная доходность она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Учитывая месторасположение объекта в зоне муниципальных владений, относительную отдаленность от центра, удобные подъездные дороги, оценщик считает наилучшим и наиболее эффективным использование оцениваемого объекта:

• 1 вариантпродажа объекта в таком или улучшенном состоянии
• 2 вариант — сдача в аренду на длительный срок

Экономически целесообразным является 1 вариант.