Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации

Актуальность темы

исследования. Настоящая диссертационная работа посвящена исследованию особенностей гражданско-правового регулирования ипотечных отношений.

Актуальность темы

настоящего исследования обусловлена совокупным действием целого ряда факторов.

Первый из них — принятие в конце две тысячи четвертого года пакета законопроектов об ипотеке, направленного на создание адекватной рынку законодательной базы и становления необходимых институтов, являющихся непременным условием для развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Новое законодательство поставило перед отечественными правоведами задачу его глубочайшего концептуального осмысления, выработки соответствующей стратегии реализации нового законодательства, а также, в ходе применения, разработки рекомендаций по его совершенствованию.

Второй фактор обусловлен потребностью обобщения имеющейся в Москве, как наиболее передовом регионе России, реальной практики ипотечного кредитования. Здесь необходимо учесть, что с приходом иностранных банков на молодой российский рынок ипотеки, последний подвергается существенному влиянию сложившихся в течение многих десятилетий зарубежных систем ипотечного кредитования. При внедрении и использовании в России мирового опыта ипотечного кредитования, по мнению автора, следует, прежде всего, исходить из специфики российской экономики и российского права, в первую очередь исходя из отношения к таким исторически сложным вопросам как недвижимость, в том числе земля. Так же, необходимо учитывать геополитический фактор, национальные особенности и, даже, русский менталитет, который, в отличие от западного мышления, не позволяет или делает затруднительным для русского человека «жить в долг».

Указанные аспекты предполагают вовлечениев сферу анализа I правовых систем, нормативных актов отдельных зарубежных стран в области ипотечного кредитования.

Третий фактор связан со сложившимся мифом, что принятие долгожданного пакета законопроектов, регулирующего ипотеку, и развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы.

Возможно ли такое при существующем дисбалансе между рыночными ценами на жилье и ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны? Поставленный вопрос позволяет сделать вывод, что при существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях, ипотека должна являться одним из способов решения жилищной проблемы, но далеко не единственным.

Кроме названных факторов следует учитывать и иные обстоятельства, также придающие актуальность теме исследования. Так, ипотечное кредитование призвано, по-видимому, стать средством привлечения средств для хозяйствующих субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью, зачастую не находящих необходимых ресурсов для пополнения оборотных средств. Ведь процесс на предприятии построен таким образом, что для закупки необходимых материалов для изготовления и продажи, необходимо вложить денежные средства, то есть купить указанные материалы, а доход от продажи будет получен значительно позднее. В данном случае, предприятие может, а на наш взгляд, и должно, использовать свой основной актив: а именно недвижимость в качестве обеспечения для получения кредита в банке.

Таким образом, ипотечное кредитование в настоящее время является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования наряду с большими перспективами существуют и существенные проблемы.

Однако, на наш взгляд, является глубочайшим заблуждением решение данных проблем только с экономической точки зрения. Наоборот, только комплексный подход, базирующийся на четком правовом регулировании, отлаженном правоприменительном механизме, позволит повысить эффективность ипотечного кредитования.

Правовые институты, обеспечивающие регулирование отношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования, весьма сложны и многообразны. Их формирование и становление связаны с решением сложнейших теоретических и практических проблем, что требует понимания сути данных проблем"1.

Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы диссертационного исследования.

Цели и задачи диссертационного исследования. Настоящее исследование направлено на проведение правового анализа складывающейся в России системы ипотечного кредитования в сопоставлении с аналогичными зарубежными системами с тем, чтобы путем обобщения практики применения и на ее основе выявить недостатки указанной системы и предложить методики их устранения.

Для достижения поставленной цели диссертант решает следующие задачи:

1. определение понятия ипотечного кредитования и исследование его юридической сущности;

2. выявление основных принципов и источников регулирования ипотечных отношений;

3. выявление плюсов и минусов ипотечных отношений путем изучения правовых основ зарубежных систем ипотечного кредитования и сравнения.

1 Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/под ред. B.C. Ема. — М.:Статут, 1999. — с.7. последних с российской моделью с целью заимствования положительного опыта;

4. исследование видов ипотечных организаций и предложение рекомендаций по формированию их системы в России, в том числе специализированных коммерческих банков;

5. исследование юридических проблем в процессе ипотечного кредитования;

6. анализ порядка обращения взыскания на заложенное имущество, как одного из основополагающих принципов ипотечного кредитования;

7. разработка и предложение теоретических положений и рекомендаций по совершенствованию гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Объект исследования. Объектом исследования в диссертационной работе являются правовые отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Предмет исследования. Предметом настоящего исследования является ипотечное кредитование и его юридическая сущность.

Методологические и теоретические основы исследования. При написании работы использовались историко-правовой, логический и сравнительно-правовой методы исследования, в основе которых заложен системно-структурный подход к анализу объекта исследования.

Теоретическую основу диссертации составляют труды отечественных правоведов: С. С. Алексеева, С. А. Боголюбова, М. М. Брагинского, А. Н. Быкова, В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, JI.A. Лунца, A.JI. Маковского, В. В. Меркулова, В. М. Нечаева, С. Н. Прокоповича, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, JI.C. Таля, Г. Ф. Шершеневича, В. ФЛковлева и других.

Степень научной разработанности темы исследования. Исследованию экономических проблем ипотечного кредитования посвящены труды различных авторов. Однако изучению правовых проблем уделяется недостаточное внимание. При изучении зарубежного опыта с целью его применения на российском рынке анализируются лишь экономические модели ипотечного кредитования, что на наш взгляд, является ограниченным подходом, в виду того, что любая экономическая модель опосредуется через ее законодательное регулирование. Так же, зачастую, проблемы ипотечного кредитования сводятся исключительно к проблемам кредитования жилищного строительства. Между тем, на наш взгляд, ипотечное кредитование является одним их эффективных способов пополнения оборотных средств хозяйствующих субъектов под залог остающихся в распоряжении заемщика основных средств. Поэтому правовым аспектам ипотечного кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей должно быть уделено отдельное внимание.

Материалы диссертации, содержащиеся в ней выводы и предложения, основаны на анализе законодательных и подзаконных актов РФ, а так же законодательства зарубежных стран.

Научная новизна результатов исследования. Научная новизна работы определяется выбором темы диссертационного исследования, поскольку проблемы ипотечного кредитования с точки зрения его правового регулирования (а не экономического), не подвергалась раннее специальному исследованию. В настоящей работе дан комплексный анализ теоретико-правовых основ ипотечного кредитования и их применения на практике.

Практическая значимость диссертационного исследования. Практическая значимость настоящей диссертации определяется тем, что ее материалы могут использоваться для целей совершенствования действующего законодательства, при чтении курсов гражданского права, земельного права. Также материалы диссертации могут применяться в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами, связанными с совершением сделок с недвижимостью, а также для работников различных структурных подразделений коммерческих банков и иных организаций, участвующих в ипотечных отношениях.

Проведенное исследование позволяет диссертанту сформулировать и вынести на защиту следующие положения, имеющие научное и практическое значение:

1. Существует необходимость внесения в число сведений, охраняемых банковской тайной, информации, предоставляемой заемщиком в заявлении о получении кредита, а также в иных документах, предоставляемых заемщиком в кредитную организацию для получения кредита (в том числе справки о наличии счетов в банках, о состоянии здоровья, имеющемся имуществе и другие). С этой целью предлагается внести изменения в ст. 26 Закона о банках и банковской деятельности, закрепив обязанность кредитных организаций хранить тайну о сведениях, предоставляемых заемщиком с целью получения кредита, предусмотрев порядок и сроки хранения указанных сведений. При этом в перечень государственных органов и организаций, которые имели бы право на доступ к такой информации, предлагается включить суды и арбитражные суды, счетную палату, налоговые и таможенные органы, органы внутренних дел Российской Федерации, а также иные органы в случаях, предусмотренных законодательными актами об их деятельности.

2. В целях совершенствования российского банковского законодательства предлагается принять специальный закон о строительных сберегательных банках, устанавливающий особые нормативы деятельности, правовой режим указанных организаций, формы и методы государственного контроля над их операциями. Автором разработаны концептуальные положения, которые должны содержаться в законе: а) Закон устанавливает правовое положение строительных сберегательных банков, порядок их создания, реорганизации и ликвидации, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений. б) Закон определяет строительный сберегательный банк, как специализированную кредитную организацию, созданную в соответствии с законодательством Российской Федерации о банках и ч банковской деятельности, и действующую на основании лицензии.

Центрального Банка Российской Федерации. Наименование строительного сберегательного банка должно содержать слова «строительный сберегательный банк». в) Строительный сберегательный банк предлагается наделить правомочиями осуществления следующих банковских операций:

— привлекать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

— размещать указанные выше денежные средства в строительство жилых помещений;

— осуществлять кассовое обслуживание физических лиц. г) Банк, помимо перечисленных банковских операций, предлагается наделить правомочиями осуществления следующих сделок:

— участвовать в строительстве жилых помещений;

— кредитовать своих вкладчиков на покупку недвижимости на условиях определенных законом;

— оказывать юридическую, консультационную и иную помощь вкладчикам банка. д) Строительный сберегательный банк не имеет права осуществлять никакой иной деятельности, кроме вышеперечисленных операций и сделок. е) Право вкладчика банка на получение ипотечного кредита на покупку недвижимости возникает после внесения вкладчиком установленной части вклада, определенной в соответствии с договором банковского вклада. ж) Закон устанавливает состав и порядок предоставления в Центральный Банк Российской Федерации обязательной периодической отчетности банка, а также порядок раскрытия информации, обеспечивающий свободный доступ к сведениям о банке. з) Закон определяет основные требования к обеспечению финансовой устойчивости банка, а также устанавливает формы и порядок контроля над деятельностью банка.

3. Необходимо внести изменения и дополнения в действующее законодательство об ипотеке и жилищное законодательство, устанавливающее назначение жилых помещений маневренного фонда, подробно описав порядок и условия, согласно которому гражданам, выселяемым в связи с невозвратом средств, полученных в качестве кредита на приобретение жилого помещения, и не имеющим других помещений для проживания, предоставляется жилье.

4. Предлагается исключить пункт 1 статьи 54 Закона об ипотеке позволяющий суду отказать в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В жилищном ипотечном кредитовании типичной является ситуация, при которой должник по обеспеченному ипотекой жилого помещения обязательству прекращает платежи, как процентные, так и по основной сумме долга, именно в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. При этом установление «крайней незначительности» допущенного должником нарушения, а также «явной несоразмерности» требований залогодержателя и стоимости заложенного жилого помещения в такой ситуации остается на усмотрение суда, который, как правило, склонен больше защищать интересы отдельного гражданина (заемщика) как экономически более слабой стороны, нежели всей системы ипотечного кредитования в целом.

5. С целью детального регулирования ипотеки объектов незавершенного строительства необходимо дополнить Закон об ипотеке главой «Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства», конкретизирующей порядок установления ипотеки на объекты незавершенного строительства, права и обязанности залогодателя и залогодержателя, специальный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки и другие положения, относящиеся к ипотеке на объекты незавершенного строительства. В частности, предлагается установить возможность обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства как в судебном, так и внесудебном порядке.

6. С целью предоставления кредитору прав на компенсацию расходов, связанных с обращением взыскания и продажей имущества с торгов, просроченных процентов по кредиту, остатка невыплаченного долга и других его издержек, предлагается сформулировать абзац 4 пункта 4 статьи 31 Закона об ипотеке следующим образом: «Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита, процентов по кредиту, а также иных расходов, понесенных кредитором, при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке».

7. При рассмотрении проблем нормативно-правового регулирования ипотечных кредитных институтов — строительных сберегательных банков, универсальных и ипотечных коммерческих банков — можно сделать вывод о том, что все проблемы сводятся и основываются на несовершенстве российского банковского законодательства. Так, статьи 1 и 2 Закона о банках и банковской деятельности содержит классификацию кредитных организаций, имеющих право осуществлять предпринимательскую деятельность в Российской Федерации, в которую не входит понятие «специализированная кредитная организация». В связи с вышеизложенным, диссертант предлагает внести в перечень кредитных организаций, имеющих право осуществлять предпринимательскую деятельность, специализированную кредитную организацию, осуществляющую свою деятельность на основании специального закона, к которому, в частности, можно отнести предлагаемый автором Закон о строительных сберегательных банках.

8. Диссертант полагает, что проблему, связанную с нежеланием органов опеки и попечительства согласовывать обязательство залогодателя об освобождении жилого помещения при наличии в семье залогодателя несовершеннолетнего члена семьи в связи с тем, что при наступлении случая обращения взыскания на заложенную квартиру указанные органы обязаны предоставить жилье несовершеннолетнему члену этой семьи, можно решить следующими способами:

1. создать специальную комиссию по рассмотрению жалоб граждан в связи с отказом органов опеки и попечительства в выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом;

2. обобщать практику рассмотрения жалоб по данным вопросам;

3. разработать рекомендации для органов опеки и попечительства о порядке выдаче разрешений на совершение сделок с имуществом.

9. Предлагается внести соответствующие изменения в Закон о праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, а также в Правила регистрации и снятия граждан России с регистрационного учета, в которых предусматривается возможность снятия граждан с учета не только на основании судебного решения о признании залогодателя и иных лиц утратившими право пользования жилым помещением, а также и в случаях установленных законом. В частности, одним из указанных случаев, будет являться положение Закона об ипотеке, согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и любых иных лиц.

10. Обосновывается необходимость закрепления в Законе об исполнительном производстве принципа первоочередности удовлетворения требований залогодержателя преимущественно перед любыми другими кредиторами, либо установления принципа преимущественности требований залогодержателя за исключением лишь некоторых особых требований, установленных законодательством. Так, к таким особенным требованиям, имеющим преимущество перед требованиями залогодержателя, можно отнести тесно связанные с заложенным имуществом налоги и сборы (например, налог на заложенное недвижимое имущество).

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждалась на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного института интеллектуальной собственности.

Основные положения диссертации отражены в опубликованных научных статьях по теме диссертации.

Структура работы. Поставленные в работе цели позволили сформулировать следующую структуру исследования.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя семь параграфов, заключения и библиографического списка литературы. Текст работы проиллюстрирован тремя схемами и семью таблицами.

Заключение

.

Произошедшие за последние годы кардинальные изменения в экономической и социальной ситуации в России, вызвали резкие изменения источников финансирования жилья. Острейшая потребность в жилье широкого круга людей, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, необходимость нахождения новых инвестиционных средств для развития жилищного сектора достаточно убедительно показывают, что без задействования гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению таких потребностей в России уже не обойтись.

В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование и его составная часть ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. К сдерживающим факторам, в том числе, можно отнести отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка.

Существующая экономическая ситуация в России характеризуется высоким спросом на инвестиционные ресурсы, основным держателем которых являются в настоящее время коммерческие банки. Но расширение масштабов кредитования в условиях острой нехватки оборотных средств у большинства предприятий и возможных неплатежей сопряжено для банков с большим риском невыполнения условий кредитных договоров. В тоже время, в связи с тем, что большая часть активов банков размещена в ссудах, именно кредитные операции выступают одним из основных поставщиков доходов и прибыли.

Разрешение данного вопроса возможно на основе повсеместного внедрения системы ипотечного кредитования. Принимая во внимание тот факт, что в мировой банковской практике ипотечные операции зарекомендовали себя как достаточно выгодные и безрисковые, в том числе, благодаря четкому правовому регулированию и отлаженной правоприменительной практике, можно сделать предположение, что этот вид деятельности может стать и для российских банков источником доходов.

Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с вторичным рынком ценных бумаг, оценкой стоимости и страхованием недвижимого имущества. Недостаточный уровень правового регулирования этих обеспечивающих функций в России влечет сложность их применения на практике и во многом определяет и уровень развития ипотечного кредитования, и его эффективность.

Однако и зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Поэтому, следует отметить, что, несмотря на обилие программ жилищного строительства, ипотечного кредитования, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер, воплощающих эффективную экономическую политику государства, решить данные проблемы будет невозможно. В тоже время, даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты.

В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотека способна быть именно таким инструментом, прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей.

Рассматривая зарубежные системы ипотечного кредитования, автор предположил, что в России должны развиваться и иметь законодательное регулирование различные рассмотренные модели ипотечного кредитования, но в «адаптированном» для России виде. В проходящем в настоящее время процессе совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, осуществляемого с учетом и под влиянием зарубежной практики, представляется целесообразным не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англосаксонской), а ориентироваться на комбинированный подход, отвечающий специфике российской экономики и системы права.

Все принятые в развитие ипотечного кредитования нормативно-правовые акты сыграли свою важную роль в формировании российской ипотечной системы. Однако, на наш взгляд, ипотечное кредитование в современной России возрождалось в условиях, когда многие вопросы не были регламентированы законодательно, а, следовательно, при решении конкретных практических задач возникали определенные трудности и несоответствия, разбираться в которых зачастую приходилось в суде.

В ходе исследования, автор делает вывод, что на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного кредитования. Однако необходимо совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, подробнее регламентировать деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний), создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.