Анализ эффективности ипотечного кредитования в Томской области

Введение

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.

По результатам социологических исследований ученых, в России до 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий, около 27% населения проживает в неблагоустроенных квартирах и около 2% - в квартирах, находящихся в аварийном состоянии. Основной причиной этому служит низкий уровень жизни населения и сокращение объемов строительства.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков, поэтому принципиальным вопросом является формирование модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.

Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья. Значимость ипотечного кредитования, оценка возможности эффективного функционирования данной системы в современных российских условиях обусловило выбор данной темы.

Цель данной работы: анализ эффективности ипотечного кредитования в Томской области.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотреть виды действующих ипотек в Томской области;

2. изучить опыт Томской области в сфере ипотечного кредитования.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования в Томской области.

Предметом функционирование системы ипотечного кредитования в Томской области.

1. Ипотека в Томской области В настоящее время на территории Томской области действует программа «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации на территории Томской области» на основании Постановления Правительства РФ от 05 мая 2014 года № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Основные цели программы:

— поддержка отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

— увеличение объемов строящегося жилья;

— повышение доступности жилья за счет снижение средней стоимости одного квадратного метра жилья.

Целевая группа данной программы — граждане в возрасте 25−40 лет, относящиеся к одной из установленных категорий, имеющие постоянную занятость, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

08 апреля 2015 года состоялось заседание комиссии по отбору земельных участков, застройщиков и проектов для реализации государственной программы. Результаты заседания можно увидеть в Таблице 1.

В рамках долгосрочной городской программы «Предоставления мер социальной поддержки для улучшения жилищных условий работников муниципальных учреждений социальной сферы» действует так называемая социальная ипотека. Данная целевая программа рассчитана на действие с 2011 по 2016 годы и направлена на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, а также на повышение доступности кредитных займов для них.

Таблица 1

Такая ипотека будет представлена следующими действиями со стороны государства и муниципалитета:

— Предоставление денежной субсидии для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту. Размер субсидии должен составлять не более 150 000 рублей и должен полностью покрывать размер первоначального взноса по кредиту:

— Субсидирование процентной ставки за счет городского и государственного бюджета в течение 5 лет.

Претендовать на участие в данной программе могут граждане в возрасте до 35 лет включительно, которые отработали в бюджетной сфере не менее 1 года. Сюда относятся: учителя и преподаватели государственных и муниципальных учреждений, воспитатели детских садов, научные сотрудники, работники культуры и библиотеки и другие.

Помимо этого, социальная ипотека в 2015 году в Томске будет доступна нуждающимся в жилье выпускникам высших и средних образовательных учреждений.

Около тысячи жителей Томской области смогут ежегодно пользоваться льготной ставкой по ипотечному кредиту в размере от 8 до 10 процентов. В бюджете региона нашли средства для того, чтобы в течение трёх лет компенсировать томичам почти треть предлагаемой банками ставки.

Строители получили новый стимул для дальнейшей работы. Представителей банковского сектора стимулировал федеральный бюджет — именно оттуда пришли средства на компенсацию процентной ставки. Теперь в Сбербанке, Газпромбанке и ВТБ-24 россияне смогут кредитоваться под 12%. В Томской области пошли дальше. И нашли средства на компенсацию даже такой усеченной ставки. Ежегодно областной бюджет будет выделять 50 миллионов на то, чтобы в течение первых трёх лет примерно тысяча томичей платили 10 и менее процентов по ипотечному кредиту.

Снижение численности населения в РФ на протяжении нескольких последних десятилетий потребовало принятия безотлагательных мер для улучшения ситуации. Оптимальным вариантом явилась реализация программы «Молодая семья» в период с 2011 по 2015 год. Данный социальный проект позволяет решить сразу несколько важных задач:

— Обеспечение молодых семей собственным жильем

— Улучшение демографической ситуации в регионах До 2014 года данная федеральная программа подразумевала не только выделение субсидии на приобретение жилья, но и материальную поддержку при погашении долга по ипотечному кредиту. Внесенные коррективы коснулись тех участников проекта, которые вступили в него в 2014 году. Остальным субсидии в 2015 году будут предоставляться по прежней схеме.

В 2015 году для участников, вступивших в социальную программу, предусмотрен объем материальной помощи, который обозначен в Таблице 2.

Таблица 2

На этапе разработки и внедрения программы срок её действия был рассчитан на период с 2011 по 2015 год. Но потребность в продолжении этого проекта очевидна. На данный момент временные рамки ограничены 2020 годом, что не исключает продления проекта при наличии благоприятных условий на федеральном и региональном уровне.

Федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий в том числе:

— уплату первоначального взноса кредита или займа, в том числе ипотечного на приобретение или строительство жилья;

— на погашение основного долга или плату процента по кредиту или займу, в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья.

Таким образом, ипотека с материнским капиталом для такой семьи становится более реальной за счет улучшения платежеспособности матери и уменьшения рисков, связанных с возвратом ипотечного кредита, поскольку государственная поддержка в данном случае существенная.

Привлекательность льготной ипотеки для родителей с тремя или более детьми выражается в том, что погашение кредита частично берёт на себя правительство или государственные организации. Кроме того, процентные ставки по льготной ипотеке снижены в два и более раз по сравнению со стандартными действующими на рынке банковских услуг.

Процентная ставка зависит от срока кредита, вида жилья и составляет 10%-11,7% годовых, а первоначальный взнос от 10% до 30% стоимости недвижимости. При рождении ребенка после оформления ипотеки государство субсидирует 18% стоимости жилья, которые вычитаются из суммы основного долга. Согласно федеральной программе «Доступное жилье гражданам России» льготный кредит могут получить многодетные семьи, которые стали на очередь до марта 2005 года. Государство возмещает таким семьям треть стоимости недвижимости, а также 30 квадратных метров жилой площади полностью переходит в собственность семьи и не кредитуется.

Молодым ученым, научным работникам академий наук и университетов уже в начале карьеры есть возможность приобрести собственное жилье. Предусмотрена покупка квартир и индивидуальных домов на территории комплексной застройки на первичном и вторичном рынке, а также участие в долевом строительстве.

Минимальная сумма кредита — 300 000 рублей. Срок кредита — от 3 до 25 лет, процентная ставка составляет 10%-10,5% годовых. Первоначальный взнос — 10% стоимости недвижимости. В случае рождения ребенка допускается снижение ежемесячных платежей на срок до 1,5 лет.

По программе «Ипотечное кредитование молодых учителей» учителя в возрасте до 35 лет могут получить ипотечный кредит с процентной ставкой 8,5% годовых при покупке квартиры и 10,5% годовых при покупке индивидуального дома или квартиры на этапе строительства.

Первоначальный взнос составляет 10%-30% стоимости жилья в зависимости от пакета страхования. Сумма ежемесячного платежа не должна превышать 45% совокупного дохода заемщика или созаемщиков, срок кредита — 25 лет. Часть первого взноса можно погасить за счет субсидии или материнского капитала, но не менее 10% средств надо внести из личных средств.

Субсидию выплачивают региональные власти из денег, выделяемых из федерального бюджета и распределяемых между регионами.

Суть ипотеки для военных состоит в том, что в банке оформляется заём на три года под установленные проценты (от 8,5% до 11,25% годовых), при этом каждый год участникам этой программы начисляется определенная сумма средств со стороны государства. По истечении действия банковского контракта, начисленные средства можно направить на погашение жилищного займа или погасить первый взнос.

Для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия и приобрести собственную квартиру, программа «Накопительная ипотека» может стать одним из актуальных способов решения этой проблемы. Участники этой программы должны за некоторый период времени (от одного до шести лет) накопить определенную сумму денег, чтобы внести их в банк в качестве первоначального взноса. После этого кредитная комиссия оформляет договор на открытие ипотеки, с помощью которой заемщик сможет приобрести жилье, специально для этого построенное. Стоимость квадратного метра в таких домах значительно ниже (примерно на одну треть) рыночной цены на квартиры.

Чтобы принять участие в программе «Накопительная ипотека», необходимо пройти несколько этапов. На первом следует открытие накопительного вклада. Минимальный срок вклада должен составлять один год, максимальный — шести лет. Следующий шаг — открытие банковского счета для зачисления на него дополнительных социальных выплат от государства из бюджета. Третий этап заключается в получении социальной выплаты с оформлением соответствующего договора. Государственная поддержка составит 30 процентов от ежемесячного взноса. Однако размер выплаты не будет превышать трех тысяч рублей в месяц, что дает 36 тысяч рублей за год.

Таким образом, социальные программы для таких категорий граждан, как молодые учителя, молодые ученые, военнослужащие, госслужащие, молодые семьи с детьми и т. д. дают возможность сразу начать жить в приобретаемой квартире, или доме, не ожидая того момента, когда вы сможете накопить необходимую сумму на приобретение жилья. Жилье, приобретаемое по ипотеке, сразу после подписания договора становится собственностью заемщика. Самому заемщику и членам его семьи можно зарегистрироваться в приобретенном жилье после подписания договора купли-продажи.

Наше государство стремится заботиться о некоторых категориях граждан, предоставляя им возможность за бюджетный счет получать ипотечные займы на более выгодных условиях.

2. Опыт Томской области в сфере ипотечного кредитования Из информации на сайте областного департамента архитектуры и строительства сказано о том, что Томские банки за первые два месяца 2015 года уже выдали 787 ипотечных кредитов на общую сумму 1,03 миллиарда рублей.

Отмечается, что с начала года Томская область занимает лидирующее место среди регионов Сибирского федерального округа с самой низкой средневзвешенной процентной ставкой по ипотеке — 13,82%. На втором месте — Новосибирская область (13,99%).

На увеличение количества выданных ипотечных кредитов в том числе повлияла действующая в регионе ипотечная программа с государственной поддержкой.

В 2014 году томичи взяли по жилищным кредитам на 23,3% больше средств, чем годом ранее — на общую сумму 14,63 миллиарда рублей. Средний размер кредита в 2014 году составлял 1,4 миллиона рублей, средневзвешенная ставка — 12,1% годовых. В конце года банки подняли ставки по ипотеке из-за увеличения ключевой ставки Центрального банка.

Благодаря региональной программе субсидирования ипотеки в Томской области наблюдается повышение спроса на этот инструмент.

В Томской области не наблюдают дефицита кредитных ресурсов. Несмотря на сложности, возникшие в кредитной системе региона в начале года, в завершение I квартала рынок ипотеки начал оживать. Так, по данным администрации Томской области, в начале 2015 года в регионе наблюдали резкое падение спроса на ипотеку, поскольку ставки по ней выросли до 19%. Но с 16 марта в регионе заработала программа «Ипотека с государственным участием», благодаря чему ставки удалось снизить до 12%. В дополнение к этому банки делают скидку на этот инструмент в размере 0,1−0,5%. Кроме того, по данным администрации, в регионе начался приём заявок на участие в региональной программе «Социальная ипотека», по которой областной бюджет будет субсидировать от 2−3,75% ипотечной ставки.

Программы поддержки облегчают нагрузку на заемщиков и уже дают результат в виде увеличения спроса на ипотечные кредиты.

Необходимо в сотрудничестве с банками организовывать дополнительные пункты консультирования, чтобы люди могли в удобном месте получить всю информацию и принять взвешенное решение".

Состояние кредитного рынка в области, в целом, находится в удовлетворительном состоянии. Государственная поддержка из федерального бюджета по субсидированию процентных ставок краткосрочных кредитов в 2015 году увеличена с 5,5% до 14,68%, по инвестиционным кредитам — с 5,5% до 8,25%, размер возмещения из областного бюджета составляет 2,75%.

По информации Центрального банка России, Томская область входит в число регионов с самой низкой процентной ставкой по ипотеке как в Сибирском федеральном округе, так и по России в целом.

Заключение

ипотека жилищный кредитование Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору — получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании — привлекать дополнительные средства для строительства, государству — успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

Как свидетельствует статистика, в улучшении жилищных условий сегодня нуждается не менее 10−12 млн. российских семей.

На данный момент в регионе действует не одна ипотечная модель. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появились, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование.

Ипотека — наиболее комфортный вид кредитования для человека, у которого нет собственных денег на приобретение квартиры. Если выбирать между обычным потребительским кредитом и ипотекой — ипотека выигрывает по всем пунктам:

· Ипотечный кредит значительно дешевле потребительского. Средняя ставка по ипотечному кредиту — около 12% годовых. Средняя ставка по потребительскому кредиту, как правило, от 15%;

· Срок ипотечного кредита больше и, соответственно, меньше ежемесячный платеж. Кроме того, при большем сроке можно рассчитывать на большую сумму, чем банк мог бы предложить по потребительскому кредиту;

· При приобретении квартиры в ипотеку проверкой ее юридической чистоты занимается банк и страховая компания. Если же вы приобретаете квартиру с использованием потребительского кредита или собственных средств — проверять квартиру придется либо самостоятельно, либо с привлечением стороннего эксперта.

Приобретая квартиру в ипотеку, фиксируется ее стоимость. Даже если цены на недвижимость вырастут — платеж по ипотеке останется прежним.

1. Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 г. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

2. Закон Томской области от 18 сентября 2000 г. N 40-ОЗ «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Томской области».

3. Приказ Департамента архитектуры и строительства Томской области от 15.07.2014 г. № 12-п «О проведении отбора земельных участков, застройщиков и проектов для реализации на территории Томской области программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

4. Постановление от 01.10.2010 г. № 1045 «О порядке реализации на территории муниципального образования „город Томск“ муниципальной программы „Предоставление мер социальной поддержки для улучшения жилищных условий работников муниципальных учреждений социальной сферы“ на 2010;2023 г. г.».

5. Логинов М. П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. — 2013. — № 1. — С.11−15.

6. Лукашов, А. И. Проблемы развития ипотеки на региональном уровне // Финансы. — 2014. — № 10.

7. О ситуации на ипотечном рынке. [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: http://www.gdeetotdom.ru/analytics/ipoteka/1 670 105/.

8. Ипотечное кредитование [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: http://ivo.garant.ru/SESSION/PILOT/main.htm.