Статистический анализ конъюнктуры рынка жилья в России

Актуальность темы

исследования. Основные направления реформ по построению в России рыночной экономики сосредоточены на вопросах функционирования финансовой системы государства. Рынок жилья, являющийся одним из сегментов финансового рынка, начал развиваться в начале 90-х годов, разрушив ранее характерную для нашей страны систему принадлежности недвижимости к государственному сектору.

Реформа жилищной сферы и сопутствующие ей процессы привели к росту частного сектора в рыночном обороте как нового, так и функционирующего жилого фонда, легализации операций в данной сфере, снятию большинства ограничений по кредитованию строительства и приобретению квартир, участию физических и юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах, различных паевых товариществах, специальных инвестиционных фондах, акционерных обществах.

Переход жилищной сферы на рыночные отношения требует внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Кроме того, для эффективного управления процессами, происходящими на рынке жилья как на уровне страны в целом, так и на более мелких уровнях (экономического района, субъекта Российской Федерации, города, района в городе), необходимо учитывать как специфические черты территориальных рынков, так и общие тенденции их развития.

Все это обусловило выбор темы диссертационного исследования, ее актуальность в научном и практическом плане.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационной работы является разработка и апробирование методики комплексного статистического анализа рынка жилья в России, а также методики оценки стоимости квартир в Москве.

Цель работы определила характер поставленных и решенных автором задач:

• провести экономико-статистический анализ рынка жилья в субъектах Российской Федерации;

• разработать методику статистического наблюдения за уровнем и динамикой цен на квартиры на региональном и федеральном уровнях;

• усовершенствовать методику анализа рынка жилья в регионах страны;

• обобщить существующие методы оценки рыночной стоимости недвижимости и показать особенности применения методов математической статистики и эконометрики при реализации метода прямого сравнения продаж;

• для вторичного рынка в Москве разработать множественные регрессионные модели стоимости квартир с учетом количественных и качественных объясняющих показателей.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступает рынок городского жилья в субъектах Российской Федерации и в Москве.

Предмет исследования — совокупность показателей, характеризующих развитие российского жилищного рынка. В работе использованы методологические материалы Госкомстата России и Статкомитета СНГ.

В качестве исходных данных использована информация отраслевых статистических сборников и единовременных обследований Государственного Комитета Российской Федерации по статистике, бюллетеня «Риэлтинформ-Недвижимость», а также данные периодической печати.

Методика исследования. Методологической базой и теоретической основой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых по экономике, статистике, эконометрике, машинной обработке данных. В качестве исследовательского инструментария использовались методы корреляционного, регрессионного, компонентного и кластерного анализа, эконометрического моделирования, а также табличные и графические методы представления статистических данных.

Для обработки исходной информации использованы пакеты прикладных программ «Stat.ist.ica», «Microsoft Excel», «Microsoft. Graph».

Научная новизна исследования. Новизна исследования состоит в разработке комплекса методик статистического анализа показателей, характеризующих конъюнктуру рынка жилья в регионах России и в Москве.

В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, выносимые на защиту.

• Определено понятие рынка городского жилья и его место в общей структуре рынка недвижимости, показаны особенности его функционирования в России.

• Разработан и внедрен в практику отчетности Госкомстата России статистический инструментарий по проведению федерального государственного статистического наблюдения за уровнем и динамикой цен на рынке жилья.

• Предложена методика исследования жилищного рынка на современном этапе его развития в России, основанная на методах компонентного и кластерного анализа.

• Разработана методика построения регрессионных моделей стоимости жилья в Москве по количественным и фиктивным переменным.

Практическая значимость результатов исследования.

Разработанная в диссертации методика и результаты исследования могут быть использованы для принятия управленческих решений по рынку жилья как на федеральном, так и йа региональном уровнях. Результаты полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, а также специалистам фирм, занимающихся вопросами оценки стоимости жилищного имущества и проводящих консультации в этом секторе рынка недвижимости.

Апробация работы. Основные положения диссертации доложены на 9-м Российско-Французском семинаре «Анализ данных и прикладная статистика» (г.Саратов, 24 августа — 1 сентября 1998 г.), а также на семинарах кафедры математической статистики и эконометрики МЭСИ в 1996;1998гг., где получили одобрение специалистов. Предложенные автором инструментарий и программа федерального государственного статистического наблюдения за ценами на рынке жилья в городах страны, внедрены в практику территориальных комитетов Госкомстата России. Результаты расчетов и исходные статистические данные по московскому рынку жилья использованы при проведении семинарских занятий в МЭСИ по курсу «Основы эконометрики» в 1997;1998 уч.г.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 работ общим объемом 13,3 п.л.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Результаты исследования показали, что в 1995 г. выделилась группа регионов-лидеров (г.Москва, Московская, Свердловская, Самарская, Кемеровская, Челябинская, Нижегородская, Ростовская, Пермская и Иркутская области, Краснодарский край, Республики Башкортостан и Татарстан), а определяющим при разбиении двух других групп, характеризующихся не очень высоким уровнем развития изучаемого рынка, оказался географический фактор. Эта классификация проведена по индивидуальным значениям первых трех наиболее весомых главных компонент, объясняющих более 82% суммарной дисперсии, и характеризующих соответственно жилищные условия населения (/}), численность городских жителей, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах (f2) и доходы населения и заработную плату рабочих-строителей (f3).

Вторая классификация, проведенная по исходным данным, показала более четкое разделение территорий России на группы с высоким, средним и низким уровнем развития жилищного рынка.

В результате третьего алгоритма, реализованного отдельно для первичного и вторичного рынков, были также выявлены три группы регионов. Характерными представителями группы с низким уровнем развития рынка жилья являются такие регионы, как Республики Адыгея, Карелия, Удмуртская, Хакасия, Краснодарский и Ставропольский края, Архангельская, Вологодская, Новгородская, Псковская, Пензенская, Саратовская, Ульяновская, Кемеровская, Новосибирская, Омская, Томская области, все области Центрального и Волго-Вятского (за исключением соответственно Москвы, Московской и Нижегородской областей), Центрально-Черноземного экономических районов. Представители второй группы, где рынок жилья динамично развивается, являются г. Санкт-Петербург, Республики Коми и Башкортостан, Волгоградская, Самарская, Пермская, Новосибирская, Иркутская области, Красноярский и Приморский края и др. Результаты расчетов показали, что самым высоким является уровень функционирования рынка квартир в Москве. Это логично, поскольку столичный рынок начал развиваться раньше других.

5. Учитывая продвинутый характер рынка жилья в Москве, на примере выборочных данных 500 квартир, в работе показана возможность проведения анализа не только по количественным, но и качественным факторам. Эта задача выходит за пределы классического регрессионного анализа и является эконометрической. В диссертации обоснован выбор вида мультипликативной регрессионной модели, получены уравнения для оценки стоимости квартир в Москве с разным числом комнат, учитывающие специфику функционирования рынка жилья в столице, даны практические рекомендации для использования этих моделей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное исследование рынка жилья в городах России и ее столице — Москве позволяет сделать следующие основные выводы.

1. В диссертационной работе показано, что рынок недвижимости является одним из основных секторов финансового рынка страны. Недвижимость, являясь финансовым активом, обладает такими отличительными особенностями, как стационарность, долговечность, разнородность и испытывает необходимость постоянного управления ею как на уровне страны в целом, так и на более низких уровнях (экономического района, субъекта Российской Федерации, города, района в городе и отдельного строения). С целью правильного принятия решений и оптимизации процесса управления недвижимостью используется статистический аппарат: корреляционно-регрессионный анализ, компонентный анализ, методы классификации.

2. Проведение статистического анализа и эконометрического моделирования необходимо и при оценке стоимости жилых помещений. Оценка — это процесс, при котором анализируется комплекс различных параметров и характеристик квартир с целью определения их стоимости. В работе приведены основные теоретические принципы оценки недвижимого имущества и их сущностьперечислены этапы проведения этой процедурырассмотрены факторы, определяющие рыночную стоимость жильяприведен пример использования результатов регрессионного анализа для оценки недвижимой собственности методом сравнительного анализа продажпоказана методология определения рыночной стоимости недвижимости, разработанная в Госстрое России.

3. В диссертационной работе приведены материалы по организации Госкомстатом РФ федерального государственного статистического наблюдения за уровнем и динамикой цен в городах страны: показана методология сбора и обобщения первичных статистических данных о рыночных ценах 1 кв. м общей площади квартир различных категорий с различным количеством комнат и расчета индексов цен на рынке жилья.

4. При помощи методов кластерного анализа в работе проведены три классификации регионов России, показавшие разбиение регионов по уровню развития рынка жилья на начальных этапах его развития и в настоящее время.