Регулирование развития регионального рынка жилья

Актуальность темы

исследования. Проблема обеспеченности жильем является одной из основных на современном этапе развития общества. Это важнейшая социальная потребность и право людей, обеспечение которых не только создает условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делает человека социально и экономически независимым и активным. Жилище занимает исключительно важное место не только в системе личных ценностей человека, поскольку удовлетворяет важнейшие потребности индивидуума, но и в системе общественных ценностей, так как является частью национального богатства и основой воспроизводства рабочей силы и роста человеческого потенциала. Степень удовлетворенности данной потребности служит показателем уровня и качества жизни и в значительной мере формирует экономически активного индивидуума, его культурный, образовательный и профессиональный уровень. Осознание значимости жилища для человека и общества, его роли в формировании нового качества жизни является очень важным в сложившейся социально-экономической ситуации в России.

Социальная значимость жилья как экономического блага определяет необходимость государственного регулирования рынка жилья экономических отношений в сфере производства и распределения объектов жилой недвижимости. На общегосударственном уровне поставлена задача развития рынка доступного жилья, реализация которой объявлена национальным проектом. Для этих целей на федеральном уровне принят пакет законов, обеспечивающий меры по повышению платежеспособности граждан, увеличению предложения жилья, активизации всех субъектов ипотечно-инвестиционных процессов в сфере жилья, формированию активных стратегий поведения населения на рынке жилья.

Федеральная власть создает макроэкономические условия для развития доступного рынка жилья. Однако в силу локального характера рынка жилья основные усилия по реализации национальных программ и проектов должны предприниматься на региональном уровне. В связи с этим становится актуальным исследование особенностей и методических основ регулирования рынка жилья на региональном уровне.

На данный момент в науке накоплен опыт исследования вопросов формирования, развития и регулирования рынка жилья. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом,.

Ф. Энгельсом, А. Пигу, Г. Беккером. Основы жилищной политики разработаны В. Ойкеном, J1. Эрхардом. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются Г. Поляковским, Р. Страйком. Особенности функционирования рынка жилья в России проанализированы Б. Д. Новиковым, И. А. Рахманом, Л. Ю. Руди. Методологии анализа рынка жилья посвящены работы Г. М. Стерника, Н. А. Ноздриной. Механизму инвестирования рынка жилья уделяли внимания в своих исследованиях Е. И. Тарасевич, А. Н. Ассаул, В. В. Иванов Вопросы исследования и регулирования региональных рынков рассматриваются в трудах Дж. М. Кейнса, М. Блауга, Р. И. Шнипера, А. С. Новоселова, А. Г. Гранберга, Э. Н. Кузьбожева. Регулированию развития рынка жилья посвящены работы О. Э. Бессоновой, В. А. Горемыкина, Н. Н. Рогожиной, Е. В. Орешкович.

Регулирование рынка жилья направлено на активизацию населения, вовлечение его наряду с производителями жилья в ипотечно-инвестиционные процессы. Закономерности потребительского поведения и их социальные предпосылки рассмотрены в трудах Г. С. Беккера, Дж. Коулмана, И. В. Алешиной, Т. И. Заславской, Р. В. Рыбкиной, В. В. Радаева. Исследованием моделей поведения потребителей и их предпочтений на рынке жилья занимались Т. С. Абанкина, О. В. Кобяк, Г. Н. Соколова. Ученые А. В. Ларионов, B.C. Усов использовали результаты исследования жилищных предпочтений и стратегий для разработки региональных программ развития и регулирования рынка жилья.

Несмотря на значительный теоретико-методологический опыт, наблюдается недостаточная доработанность вопросов регулирования регионального рынка жилья, которым посвящено данное диссертационное исследование.

Работа выполнена в соответствии с планом госбюджетных научно-исследовательских работ, проводимых Курским государственным техническим университетом. Результаты отражены в отчете госбюджетной НИР кафедры «Экономика и менеджмент» КурскГТУ (тема «Совершенствование системы управления региональной социально-экономической системой" — № государственной регистрации 01.20.4 220).

Цель и задачи исследования

Целью диссертационной работы является разработка научно-методического подхода к регулированию рынка жилья на уровне субъекта Федерации и повышению эффективности его функционирования с учетом дифференциации потребностей и стратегий поведения различных социальных групп населения.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

— определить сущность и содержание регионального рынка жилья, особенности его формирования;

— проанализировать состав участников рынка жилья и содержание экономических отношений между ними;

— исследовать социально-экономические основы формирования жилищных стратегий населения и факторы, влияющие на спрос на рынке жилья;

— рассмотреть методы исследования и регулирования рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;

— выявить основные тенденции развития регионального рынка жилья;

— выявить латентные факторы, определяющие поведение потребителей на рынке жилья;

— смоделировать основные жилищные стратегии населения и сформулировать рекомендации по регулированию регионального рынка жилья на основе управления спросом на жилье;

— сформировать направления совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является процесс развития регионального рынка жилья, предметом.

— экономические отношения, связанные с формированием и регулированием регионального рынка жилья между субъектами действующими на данном рынке.

Область исследований соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.05. — «Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика»: п. 5.6. «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие" — п. 5.9. «Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем».

Теоретической и методологической основами диссертационного исследования служат теоретические положения и выводы фундаментальных и прикладных исследований, посвященных функционированию, развитию и регулированию локальных рынков. В процессе исследования были использованы общие теории рынка, теоретические основы регулирования региональной экономки, теории потребительского поведения, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых, нормативно-правовые документы, ресурсы сети Интернет, материалы научно-практических конференций по проблемам регулирования развития региональных рынков.

Информационной основой послужили статистические и аналитические материалы органов государственной статистики, сведения, опубликованные в научной отечественной и зарубежной литературе, периодической печати, результаты проведенного нами маркетингового исследования.

Методологическую базу исследования составили общенаучные приемы познания: анализ и синтез, диалектический метод изучения явлений в развитии и взаимосвязи, системный анализ процессов общественного развития, методы математической статистики, на их основе методы социально-экономического прогнозирования, структурно-функциональный анализ, кластерный анализ, методы экономического анализа — аналогии, группировки, сравнения, обобщения.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основана на представлении о том, что регулирование рынка жилья включает в себя процессы управления предложением и спросом на жилье. Первичным является управление спросом, так как в настоящее время создание жилых объектов ориентируется на платежеспособный спрос. Управление спросом на рынке жилья предполагает создание условий для самостоятельного решения жилищной проблемы основными слоями населения с учетом их исходных возможностей.

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1. Трактовка понятия «региональный рынок жилья», под которым нами понимается совокупность объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильемгосударствапроцессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления региональным рынкоммеханизмов, обеспечивающих функционирование рынка жилья субъекта Федерации.

2. Систематизация современных тенденций регулирования рынка жилья, включающих административные и экономические инструменты управления на федеральном и региональном уровнях.

3. Выявленные в ходе исследования социокультурные, психологические, региональные факторы формирования рынка жилья, влияющие на стратегии поведения, реализуемые участниками рынка.

4. Кластеризация социальных групп населения и формирование дифференцированной модели поведения на рынке жилья, что позволит повысить уровень социально-экономического развития региона.

5. Механизм регулирования регионального рынка жилья, который позволяет активировать самостоятельность населения в решении жилищной проблемы.

Научная новизна исследования. Научная новизна состоит в разработке комплексного подхода к регулированию рынка жилья за счет управления спросом на основе выявления латентных целей субъектов инвестирования рассматриваемого регионального рынка.

К основным положениям работы, характеризующим научную новизну, относятся следующие:

1. Предложена авторская трактовка «регионального рынка жилья», уточняющая эту категорию с учетом региональной специфики, а именно как совокупности объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильемгосударствапроцессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления региональным рынкоммеханизмов, обеспечивающих функционирование рынка жилья субъекта Федерации.

2. Систематизированы современные тенденции государственного регулирования рынка жилья на уровне субъекта Федерации в плане расширения сферы деятельности органов регионального управления по стимулированию притока инвестиций и реализации национального проекта.

3. Выявлены социальные предпосылки современных жилищных стратегий населения, позволяющие сформировать управляющие воздействия для регулирования спроса на рынке жилья;

4. Проведена группировка населения по степени активности на региональном рынке жилья с использованием кластерного анализа, что позволило сформировать стратегии поведения данных групп.

5. Модифицирован механизм регулирования локального регионального рынка жилья, что позволяет учитывать модели поведения населения на рынке жилья при государственном регулировании состояния регионального рынка жилья.

Практическая значимость работы. Результаты диссертационного исследования могут использоваться в практической деятельности органов региональной власти при формировании и реализации региональной политики, стратегии и программы социально-экономического развития, при разработке региональных программ по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в работе профессиональных посредников (риэлторские фирмы, банки, строительные организации), работающих на рынке жилья.

Результаты диссертационной работы используются в преподавании дисциплины «Оценка и управление недвижимым имуществом» студентам специальности 61 100 (80 507) «Менеджмент организации».

Апробация и реализация результатов исследования: основные теоретические и методические положения, полученные в ходе диссертационного исследования, докладывались автором и обсуждались на научных семинарах кафедры «Государственное и муниципальное управление» Курского государственного технического университета, научно-практических конференциях различного уровня, в т. ч. на 1-ой Международной научно-практической конференции «Государственная служба: состояние, проблемы и перспективы реформирования» (Курск, 2003), III-й Международной научно-практической конференции «Экономическое прогнозирование: методы и модели» (Воронеж, 2007), IV-й Всероссийской молодежной научно-практической конференции «Антикризисное управление в России в современных условиях» (Москва, 2002) — Российской научно-практической конференции с международным участием «Управление экономикой: методы, модели, технологии» (Уфа, 2002), Всероссийской научно-практической конференции «Управление иновационно-инвестиционной деятельностью: стратегия, организация, эффективность» (Курск,.

2007), Российской научно-практической конференции с международным участием «Управление экономикой: методы, модели, технологии» (Уфа, 2003), XXXI-й вузовской научно-технической конференции студентов и аспирантов в области научных исследований (Курск, 2003).

Достоверность и обоснованность полученных в работе результатов и выводов подтверждается их использованием в практической деятельности Комитета жилищно-коммунального хозяйства Курской области.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных статей, в том числе 1 — в издании, рекомендованном ВАК РФ. В работах, опубликованных в соавторстве и приведенных в конце автореферата, лично соискателю принадлежат: [1] - описаны модели поведения потребителей на рынке жилья- [2] - определены основные характеристики жилищных стратегий населения- [4] -проанализированы особенности применения методики исследования рынка жилья на региональном уровне- [7] - исследован механизм инвестирования рынка жилья.

Структура и объем работы. Диссертация изложена на 156 страницах машинописного текста и состоит из введения, трех основных глав, заключения, списка использованной литературы из 127 наименованийсодержит 22 таблицу, 23 рисунка, 10 формул, 4 приложения.

Результаты исследования могут быть использованы в схемах жилищного инвестирования в городе Курске и Курской областипри формирование региональной ипотечной системы для ценообразования застройщиковвыработке мер по социальной защите населения города Курска и повышения доступности жилья в регионе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Рынок жилья, носит локальный характер и может служить индикатором социально-экономического развития муниципального образования, поэтому освоении методологии прогнозирования рынка жилья, особенностей его анализа способствует решению задач формирования механизма управления рынком жилья и повышению доступности жилья для основных слоев населения.

Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 млн кв. м (14 612,6 млрд руб. в ценах 2003 г.). Таким образом, потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда, который сегодня равен 2,8 млрд. кв.м.

Анализ конъюнктуры рынка жилья проводится с использованием таких показателей как спрос, предложение и цена. Показатели спроса и предложения формируются на микроуровне (экономическими субъектами) с помощью методики анализа рынка недвижимости, предложенной РГР, на макроуровне (государство-регион) с помощью данных официальной статистики. Расчет показателей спроса по методике РГР, по мнению авторов самой методики, сложен, так как предполагает фиксирование заявок спроса на вторичном рынке риэлтерскими фирмами, либо по проведением крупномасштабных социологических исследования. На макроуровне также имеются сложности, так как конечные показатели спроса и удовлетворенности в статистике не собираются. Нами были найдены расчетные показатели, основанные на данных открытой статистики, предложенной М. И. Каменецким. Эти показатели можно использовать при прогнозировании спроса на рынке жилья на микрои особенно на макроуровне.

Рынок жилой недвижимости разделяют на сегмент нового строительства (новостройки) и сегмент вторичного жилья. В настоящее время основные тенденции изменения ценовой конъюнктуры рынка вторичного жилья определяются конъюнктурой рынка новостроек. То есть дефицит рынка нового жилья может определить рост цен на рынке вторичного жилья, рост цен на 1 квадратный метр новостройки приводит, как правило, к увеличению стоимости жилья на вторичном рынке.

Основной вывод из анализа состояния и развития рыночных отношений в сфере недвижимости состоит в том, что за 10 лет в РФ достигнут значительный прогресс в процессе развития рынка жилья. Неплохие результаты достигнуты и Курской области. Это стало возможным в результате:

— развития инфраструктуры рынка жилья (риэлторские фирмы, финансово-строительные компании, независимые общества оценки, страховые компании, коммерческие банки, финансовые компании, ипотечные банки);

— внедрения новых нетрадиционных схем, облегчающих покупателям приобретение жилья (субсидии, рассрочка, жилищные сертификаты и другие);

— осуществления поддержки властными структурами деятельности финансово-строительных компаний;

— обеспечения гарантий реальных прав собственников жилья.

Проведенный анализ выявил характерные особенности секторов рынка жилья, возможности их расширения и прогнозирования, а также создания рыночной среды, необходимой для удовлетворения жилищных потребностей населения.

Развитый региональный рынок жилья характеризуется:

— отлаженной и разветвленной системой рыночной инфраструктуры, включающей инвестиционные компании, ипотечные банки, страховые компании, общества независимой оценки недвижимости, риэлторские структуры и другие элементы;

— механизмом, включающим взаимодействие его составных элементов спроса, предложения и формирования цены;

— устойчивым превышением на рынке предложения над спросом, т. е. наличием «рынка покупателя»;

— наличием на рынке конкуренции, под которой подразумевается конкуренция между продавцами за покупателя;

— свободой взаимного выбора покупателей и продавцов.

Сопоставление регионального рынка жилья с указанными выше параметрами развитого рынка уже сегодня имеет характеристики, свидетельствующие о сближении с «рыночными стандартами».

В то же время на рынке жилья Курска и Курской области (как на первичном, так и на вторичном) в настоящий момент возникла ситуация, характеризуемая определенными трудностями при реализации жилья. Причины этой ситуации носят объективный характер и связаны с:

— высокими ценами на недвижимость;

— ростом конкуренции на региональном рынке жилья;

— увеличением соотношения предложения над спросом в несколько раз;

— возможностью приобретения жилья сейчас только для высокодоходных слоев населения региона.

Нормальному функционированию рыночного механизма соответствуют стабильные финансовая, денежная и валютная система страны. Их неустойчивость вызывает «возмущающие» процессы в рыночной деятельности, искажает их, приводя к негативным последствиям.

Учитывая вышеизложенное, необходимо совершенствовать способы финансирования жилищного строительства, с целью вовлечения в процесс приобретения жилья слоями населения со средним уровнем доходов.

Стратегия формирования полноценного рынка жилья должна включать, на наш взгляд, следующие компоненты:

— анализ рынка и прогнозирование его развития;

— совершенствование законодательной базы;

— реализацию эффективного налогообложения;

— стимулирование развития инфраструктуры рынка жилья;

— систему инвестиционного регулирования для активизации строительства и содействия притоку финансовых ресурсов;

— внедрение прогрессивной (доступной) системы жилищного кредитования, в том числе ипотечного;

— планирование путей привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства;

В условиях рыночной экономики также целесообразно:

— в связи с активизацией рынка аренды частного жилья ввести регистрацию прав арендатора на владение и пользование;

— в связи с возможным (предельным) насыщением емкости рынка социального найма внедрить новую систему распределения городских квартир — коммерческую аренду муниципального жилья;

— осуществить пересмотр (уточнение) норм, правил и временных границ приватизации жилья, предоставляемого на условиях социально го найма, для предотвращения нарастающих процессов вымывания муниципального жилищного фонда из текущего оборота.

Вышеперечисленные меры стратегического характера направлены на создание экономического механизма, улучшающего ситуацию на рынке жилья, сделав его доступным по стоимости для разных слоев населения.

Одной из мер улучшения финансовой стороны регионального рынка жилья могут стать постройки элитных домов с набором уникальных услуг и, соответственно, помещений, размещаемых на разных этажах и рассчитанных на обслуживание жильцов данного дома. Среди таких помещений могут быть: банкетный зал, бар, спортзал, оздоровительный центр, плавательный бассейн, сауна и тому подобные помещения и учреждения рассчитанные, как и жилой дом, на самый высокий уровень коммерческого обслуживания.

По нашему мнению, основанному на исследованиях платежеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности в новом жилье, Администрации Курской области необходимо осуществлять следующие мероприятия:

— разработку новых принципов жилищной политики в Курской области;

— заключение комплексных договоров с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями;

— привлечение инвестиций в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.

Так же для успешного функционирования как первичного так и вторичного рынка жилья необходимо улучшать и качество жилых зданий. Проблема обеспечения высокого качества жилой среды, конечно, весьма сложна и для того, чтобы определить приоритеты различных приемов, направленных на ее обеспечение, потребуется, наверное, новая концепция жилой среды, которая позволила бы повысить экологическую чистоту и безопасность жилища с помощью эффективных решений строительных проблем и грамотного подбора инженерного оборудования. Главным преимуществом таких жилых домов может являться экономия топлива при их эксплуатации в течение длительного периода. Тогда в целом экономическая эффективность строительства будет достигнута за счет снижения заболеваемости людей, что сократит затраты в сфере здравоохранения на оплату больничных листов и уменьшит ущерб от трудопотерь.

В ходе исследования также были выявлены основные и скрытые социальные факторы, влияющие на спрос. Разработаны рекомендации по регулированию рынка жилья на основе управления спросом со стороны населения на жилье.

Выявление тенденций развития регионального рынка жилья и основных мотивов и предпочтений населения в решении жилищной проблемы позволило разработать программу регулируемого развития рынка жилья в Курской области. В частности, кластерный анализ позволил выявить основные группы населения по степени активности на рынке жилья и их характеристики, что использовано для разработки комплексной программы финансирования рынка жилья.

Были получены следующие основные результаты исследования:

1. Уточнено понятие регионального рынка жилья, под которым нами понимается совокупность объектов жилой недвижимости, расположенных в границах данного региона, экономических субъектов, выступающих на рынке в качестве продавцов и покупателей жилья, его создателей, посредников при операциях с жильем и государствапроцессов создания, использования и обмена объектов жилой недвижимости и управления рынкоммеханизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

2. Систематизированы современные тенденции регулирования рынка жилья, включающие административные и индикативные инструменты управления с подразделением на федеральный и региональный уровень.

3. Выявлены социокультурные, психологические, региональные факторы формирования рынка жилья, действие которых опосредованно проявляется в реализуемых участниками рынка стратегиях поведения.

4. Сформированы стратегии поведения выделенных групп населения с использованием кластерного анализа по критерию активности на региональном рынке жилья.

5. Модифицирован механизм регулирования локального регионального рынка жилья, учитывающий жилищные модели поведения при государственном регулировании состояния регионального рынка жилья и направленный на активизацию населения в вопросах самостоятельного решения жилищной проблемы с учетом их предпочтений и возможностей.