Арендные отношения в системе управления имуществом субъекта Российской Федерации

Актуальность темы

исследования. На современном этапе развития, в условиях возрастающей роли муниципальных образования в социально-экономическом развитии территории, на местные органы власти возлагается дополнительная ответственность за эффективное использование своей собственности. Государство и муниципалитеты, сохранив значительную собственность и еще большую социальную нагрузку, обязаны поддерживать воспроизводственный процесс, мобилизовав все внутренние источники. К таким источникам получения устойчивых доходов для обеспечения воспроизводственного процесса относятся и арендные отношения, разграничивающие права владения, управления, права собственности и хозяйствования. Это и определяет актуальность темы.

С экономической точки зрения, аренда представляет форму реализации отношений собственности, адекватной рыночным отношениями. При этом происходит разграничение (в классическом случае) в процессе собственности на объекты собственности, принадлежащие арендодателю, и на объекты хозяйствования, принадлежащие арендатору. Это разграничение по субъектам присвоения и определяет их трудовую мотивацию.

Степень разработанности проблемы. Анализ отечественной и зарубежной литературы показывает, что проблема арендных отношений интенсивно разрабатывается в экономической теории и практике. Причем, если в зарубежных странах этот процесс достаточно устойчивый, то в России наблюдается определенная периодизация. Так, арендные отношения были актуальны до начала процесса реформирования, затем наступил период приватизации со всеми вытекающими последствиями, и где-то с начала XXI века, учитывая необходимость пополнения доходной части региональных и муниципальных бюджетов, вновь проблема аренды стала актуальной. Аренда недвижимости и земли становится важнейшим источником пополнения бюджетоввсех уровней. Изучению арендных отношений посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, однако в этих работах недостаточное внимание уделялось системному подходу к проблеме арендных отношений-в условиях смешанной экономики, актуализирующей поиск: собственных источников для расширенного воспроизводства на всех уровнях хозяйствования.

Предмет исследования — системаорганизационно-экономических и правовых отношений, возникающих в процессе аренды нежилых помещений, земли и другого имущества.

Объект исследования — арендные отношениякак форма хозяйственной деятельности и источник пополнения доходной части бюджета.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных изарубежных ученых, связанных с теорией, методологией и практикой аренды нежилых помещений, земли, финансовой аренды (лизинга). Теоретическаяоснова исследования опиралась на общие закономерности аренды как экономической категории, выражающей конкретные производственно-экономические отношения современного этапа развития.

Информационной базой работе послужилизаконодательные акты, материалыГоскомстата РФ1 иФедеральной службы земельного кадастра России, и конкретные аналитические материалы по объектам> аренды недвижимого имущества, земли и финансовой аренды.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования выступила разработка теоретических и практических основ активизации арендных отношений, направленных на повышение эффективностиуправления государственным и муниципальным имуществом и пополнение доходной части бюджетов субъектов хозяйствованияВ' соответствии с поставленной-целью, в работе ставились и решались следующие задачи: Обобщить теоретические и методологические основы арендных отношений и оценить значимость арендных отношенийв условиях перевода региональных и муниципальных бюджетов на самофинансирование;

Разработать предложения по более эффективному использованию сдаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за счет расширения практики применения аренды нежилых помещений, дифференциации ставок арендной: платы, усиления контроля за передачей помещений в субаренду и сокращения долгов по аренднойплате ¦ перед бюджетом, а также засчет введения системы стимулирования за увеличение площадей, сдаваемых в аренду;

Предложить систему мер по дальнейшему развитию финансовой аренды (лизинга) за счет усиления бюджетной поддержки, совершенствования кредитования и налогообложения.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в комплексном подходе к улучшению управления арендными отношениями в сфере недвижимости, земли, техники, и разработке научных и практических путей повышения эффективности управления арендными отношениями. В процессе исследования лично автором получены следующие основные результаты:

Уточнена роль арендных отношений в воспроизводственном процессе и обосновано положение о целесообразности усиления арендной деятельности как альтернативы ускоренной приватизации. Это позволит, с учетом растущей стоимости имущества, обеспечить постоянное пополнение региональных и муниципальных бюджетов денежными средствами;

Даны предложения по укреплению региональных и муниципальных бюджетов за счет объединения в одну статью всех доходов от аренды и от продажи права на аренду и отнесения их к неналоговым доходам;

Обоснованы предложения по унификации и учету затрат, включаемых в арендную плату, учитывая различия в бухгалтерском и налоговом учете;

На основании анализа состояния аренды нежилых помещений в г. Москве, внесено предложение о необходимости постоянного мониторинга нежилых помещений, о дифференциации арендных ставок с учетом социальной составляющей, об усилении контроля за использованием региональной и муниципальной собственности, особенно за арендаторами, практикующими субаренду;

С целью ¦ рационального использования: земли при ее аренде, выдвинуто предложение о необходимости инвентаризации земель и четком разделении городских и федеральных земель (с тем, чтобы в городах не оставалось ничейной земли, с которой не платится земельный налог), о дифференцированном подходе к оценке земли с позиции местоположения, обеспеченности инфраструктурой, качества и целевого использования;

Даны рекомендации по активизации финансовой аренды (лизинга) за счет правовой и финансовой поддержки государства, выдачи ЦБ целевых ссуд под льготный процент, отказа от двойного налогообложения по НДС (при приобретении техники и с лизинговых платежей), введения таможенных льгот при ввозе оборудования по лизинговым договорам и др.;

В работе обосновано предложение о принятии Закона об аренде, определяющего общие методологические подходы к аренде государственного, муниципального и частного имущества. Закон, который однозначно определил бы не только права арендатора получать субсидии и участвовать в различных программах, но иединые подходы к налогообложению арендных сделок. Одновременно, с целью стимулирования инвестиционной активности арендаторов, целесообразно законодательно предусмотреть механизм, позволяющий компенсировать им потерянную выгоду за использование в период аренды инвестиционных ресурсов.

Практическое значение и апробация работы. Теоретические, методические и практические рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы при разработке стратегии активизации арендных отношений в субъектах РФ и муниципальных образованиях. Результаты работы соискателя нашли отражение в научных отчетах, методических разработках. Автор принял участие в подготовке научного доклада «Приоритеты в стратегии экономического роста России (2005г.)», получившего одобрение на заседании Ученого совета Центра институциональных и микроэкономических исследований ИЭ РАН. Автором также опубликована брошюра по проблемам развития малого предпринимательства. Рекомендации и предложения, сделанные в диссертации, могут быть использованы Министерством экономического развития и торговли РФ, Администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при обосновании приоритетных направлений развития экономики и в учебном процессе по курсу «Макроэкономика».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 печатные работы объемом 5,9 печатных листов.

Выводы и предложения.

1. Аренда — универсальный и недооцененный в процессе перехода к рынку экономический рычаг, затрагивающий базисные отношения общества и обеспечивающий гармоничное сочетание личных, коллективных и общественных интересов. Преимущество аренды, как формы управления имуществом, — в возможности увеличения доходности недвижимости по сравнению с продажей объектов и разовой денежной выручкой. Арендные отношения как вариант отхода от монополии государственной собственности и как форма хозяйственной деятельности проявляются в передаче во владение и пользование земли, имущества, предприятий и их подразделений. Аренда как экономическая категория имеет свое содержание и формы проявления, отвлеченно характеризует сущность какого-либо явления. Аренда как экономическая категория выражает конкретные производственно-экономические отношения каждого данного исторического этапа и, по мере их совершенствования, меняется адекватно сложившимся новым производственным отношениям.

2. Аренда, при соблюдении прав владения, пользования и управления, достаточно эффективный инструмент в руках арендаторов, использующих рыночные возможности сдаваемого в аренду имущества. При правовом закреплении целевого использования арендованного имущества, разграничении субъектов присвоения и закреплении воспроизводственных функций за арендатором, аренда, в том числе и госпредприятий, на длительный срок может обеспечить не только мотивацию для эффективного использования имущества, но и пополнение региональных и местных бюджетов.

3. Учитывая, что главная цель, отраженная в государственной программе приватизации, — создание эффективного собственника и социально-ориентированной рыночной экономики в России — не была достигнута, у аренды появился шанс на новом качественном уровне стать реальным инструментом нормализации процесса воспроизводства государственной и муниципальной собственности. На данном этапе арендная плата формируется на рыночных принципах и при соответствующих правовых и налоговых условиях — аренда может обеспечить более эффективное использование государственного и муниципального имущества.

4. Повышению эффективности использования государственной и муниципальной собственности с целью пополнения доходной части бюджета будет способствовать формирование методологии, позволяющей перейти к единой системе оценки недвижимости, включающей как налог на землю, так и налог на имущество. В этой связи необходима инвентаризация и создание базы данных по учету недвижимых объектов. Наряду с подготовкой условий для перехода к налогу на недвижимость, инвентаризация позволит выявить дополнительные площади, пригодные для вовлечения в хозяйственный оборот. В мировой практике общепринят подход к налогам на недвижимость как к единому объекту налогообложения. Это юридический нонсенс, когда право на недвижимость разорвано на две части: строение и земельный участок. По сути, возникает и двойное налогообложение, так как в рыночную стоимость строения включается и местоположение участка, так же как эта составляющая включена и в налог на землю или арендную плату.

5.

Введение

в максимальной мере конкурсной системы при сдаче в аренду нежилых помещений, при прочих равных условиях обеспечивает уровень арендных ставок, максимально приближенный к рыночным. Вместе с тем, арендные ставки должны не только обеспечивать пополнение доходной части бюджета, но и учитывать социальные последствия, а также способствовать развитию предпринимательства, для чего должны быть дифференцированы.

6. В методологическом плане, при расчете арендной платы предлагается максимальный учет всех составляющих затратной части, включая транзакци-онные затраты, размер налогооблагаемой прибыли, коэффициент инфляции, что позволит поставить отношения между арендатором и арендодателем на более обоснованную базу, обеспечить не только' условия для воспроизводства предприятий, но и устойчивые поступления в доходную часть бюджета.

7. У большинства МП, как. правило, несколько видов деятельности, и они выбирают при расчете арендной платы: коэффициент того вида деятельности, который минимизирует их затраты. С целью более объективного подхода, необходимо коэффициент по видам деятельности рассчитывать по средневзвешенной схеме (сумма доходов по всем видам деятельности в расчете на квадратный метр арендной площади).

8. Договорные отношения по аренде недвижимости, должны развиваться: в направлении, обеспечивающем рост доходной части бюджета и четкий контроль за этим процессом. Как: известно, в. настоящее: время помещения, находящиеся в хозяйственном ведении и оперативном управлении (а их большинство), зачастую сдаются в: аренду по коммерческим ценам. Целесообразно усилить контроль за самовольно сдаваемым нежилым фондом и законодательно обеспечить поступление средств в бюджет.

9. Если в России наблюдается устойчивая тенденция роста земельных платежей, и, главное, здесь четко прослеживается план по пополнению доходной части бюджета, то в развитых: странах на первый план выдвигаетсяпроблема привлечения инвестиций и эффективность использования земельных ресурсов. Во всех развитых странах аренда земли выступает равноправной формой землепользования, и, следовательно, арендатор имеет те же права, что и частный собственник, то есть право получать субсидии, участвовать в различных программах, как на национальном уровне, так и на уровне EG. Такие же права следует предоставить арендаторам в России.

10. Лизинг, как эффективнейший рычаг, не был использован государством на этапе перехода к рынку, когда вследствие приватизации и либерализации цен большинство предприятий России были низкорентабельны и убыточны. Это в? условиях отсутствия бюджетных инвестиций привело к устареванию основных фондов, к потере конкурентоспособности производимых товаров и, как следствие, объемов производства. Правительство недооценило лизинг, ие обеспечило правовую и финансовую поддержку его эффективного функционирования, что в конечном итоге и стало одним из факторов падения ВВП России. П. Наряду с льготами по налогообложению государство должно быть заинтересовано в ускоренном обновлении технологического оборудования, особенно в той номенклатуре, которая в России не производится. Для этого необходимы и: таможенные льготы, предоставляемые при ввозе оборудования по лизинговым договорам. Для стимулирования этого процесса следовало бы ввести порядок, согласно которого таможенные платежи брались бы не сразу со всей стоимости оборудования, а по мере поступления лизинговых платежей, то есть в течение всего времени, на которое заключен лизинговый договор. В противном случае получается, что государство больше заинтересовано в текущем пополнении бюджета, а не в перспективе модернизации своей промышленности.

12. Как известно, арендаторам, нарушившим сроки перечисления арендной платы, Департаментом имущества города Москвы (его территориальными агентствами) предъявляются претензии с начислением пеней в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Однако стимулирование территориальных агентств на данном этапе не предусмотрено. В этой связи целесообразно для работников территориальных агентств ввести систему премирования, примерно по следующей схеме: за увеличение арендных площадей более чем на 5% — 2 среднегодовых оклада, за выполнение плана по сбору арендной платы — 6 среднегодовых окладов, за перевыполнение плана по сбору арендной платыот 1,5 до 3% от суммы перевыполнения.

13. С целью соблюдения стабильности и гарантий прав арендаторов, необходимо переходить к обязательному страхованию вовлекаемых в арендные отношения нежилых помещений и земли. Обязательное страхование — это, во-первых, возможность возмещения убытков в случае возникновения страхового события, а во-вторых, возможность формирования, за счет отчислений части страховых платежей, фонда превентивных мероприятий, средства которого могут быть использованы на реконструкцию и реставрацию нежилого фонда. Одновременно необходима и объективная государственная оценка, позволяющая оценить рыночную стоимость имущества, а, следовательно, и более объективно подойти к установлению страхового возмещения.

14. Возрастающая социально-экономическая значимость аренды требует на современном этапе принять закон об аренде, включающий аренду нежилых помещений, земли, финансовую аренду и другие. В законе должны быть заложены общие методологические подходы к аренде государственного, муниципального и частного имущества, отражены права и обязанности арендодателя и арендаторов при заключении договоров аренды, сроки, компенсационные механизмы, штрафные санкции. Особый раздел закона должен быть уделен единому подходу к налогообложению арендных сделок и их соответствию с налоговым кодексом РФ. Одновременно для каждого крупного субъекта хозяйствования должна быть разработана целевая комплексная программа по повышению сбора арендных платежей за счет вовлечения в оборот дополнительных площадей нежилых помещений, земли и другого имущества.