Экономические отношения на российском рынке недвижимости в условиях цикличности развития

Актуальность темы

исследования. Недвижимость как экономическая категория проявляется в качестве социально значимого фактора воспроизводственного процесса, оказывает влияние на стабильность общества в целом и его экономический рост, а так же является показателем жизненного уровня населения и одним из факторов экономической безопасности страны. В условиях преобразования общественно-политического строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений в 90-е гг. XX века начал формироваться новый сектор экономики — рынок недвижимости, складываться и развиваться экономические отношения между субъектами рынка, на сущностные проявления которых оказывает влияние тип конкуренции, характерный для разных сегментов, и цикличность в динамике основных параметров рынка.

Проблемы цикличности экономического развития относятся к числу наиболее важных в экономической теории, по этой причине в экономической научной литературе сохраняется дискуссия о факторах, содержании, последствиях и направлениях регулирования экономических циклов.

Регулирующая роль государства в развитии рынка недвижимости все более воспринимается как необходимость. Это связано, с одной стороны, с высокой социальной значимостью данного рынка по сравнению с другими рынками, так как ситуация в сегменте жилой недвижимости напрямую связана с социально-экономической стабильностью общества. С другой — взаимосвязь рынка недвижимости с другими рынками обуславливает необходимость проведения антициклической политики не только для регулирования колебаний макроэкономических показателей экономической системы, но и с целью нивелирования последствий подобных колебаний на рынке недвижимости.

Высокое социально-экономическое значение недвижимости и отсутствие единства взглядов в научной литературе на проблему цикличности развития рынка недвижимости, включая определение эндогенной или экзогенной природы факторов, детерминирующих смену фаз цикла, а так же совокупности методов, механизмов, подходов к оценке эффективности государственного антициклического регулирования, определяют актуальность выбранной темы.

Состояние научной разработанности проблемы. Научный интерес к проблеме нелинейного характера развития экономических систем проявился еще в XIX веке. В течение периода с 1870 по 1920 годы в экономической теории доминировали подход.

1 2 частичного равновесия А. Маршалла и подход общего равновесия Л.Вальраса. В эволюционной системе И. Шумпетера важную роль при построении теории цикла играет концепция инновации, наличием которых предопределена неустойчивость рыночной экономики.

Фундаментальные исследования в области экономической динамики и цикличности воспроизводства начались с Дж.М.Кейнса4, который рассматривал эволюцию капиталистической системы как потенциально нестабильную в отличие от неоклассического подхода, где экономический рост характеризуется как устойчивый процесс.

В рамках кейнсианства над проблемой цикла работало несколько выдающихся ученых. Ряд фундаментальных идей по данной теме высказал Р. Харрод5, центральная идея неокейнсианства о соединении механизмов мультипликатора и акселератора разрабатывалась П. Самуэльсоном6, Дж. Хиксом7. Однако, наибольшую известность в качестве неокейнсианского теоретика цикла приобрел американский экономист Э. Хансен8, который на основе данных экономической статистики США, изложил концепцию множественности циклов, напрямую связывая их с колебаниями инвестиций, в свою очередь детерминированных различными причинами (научно-техническим прогрессом, демографическими сдвигами и др.).

Предложенный Э. Хансеном «строительный цикл» в дальнейшем изучали с других позиций Дж. Риггольмен, В. Ньюмен и некоторые другие аналитики. С. Кузнец9, проанализировав динамику численности населения, показатели строительной промышленности, движение капитала, ВНП и другие переменные, пришел к выводу о существовании циклов в развитии строительной промышленности. В своей попытке объяснить их он, с одной стороны, подчеркивал значение факторов неконъюнктурного.

1 Маршалл А. Принципы политэкономии. URL: http://exsolver.narod.ru/Books/Econom/Marshal/index.html.

2 Вальрас Л. Элементы чистой политической экономии. М.: Изограф, 2000.

3 Шумпетер Й. А. Теория экономического развития. М.:Прогресс, 1982.

4 Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Прогресс, 1978.

5 Харрод Р. К теории экономической динамики. М.: Директ-Медиа, 2007.

6 Самуэльсон П. А. Основания экономического анализа. СПб: Экономическая школа, 2002.

7 Хикс Дж. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.

8 Э. Хансен. Экономические циклы и национальный доход. URL: http://ek-lit.agava.ru/neoksodl.htm.

9 Кузнец С. Национальный доход и капиталообразование в 1919;1935 гг. Сб. Современная экономическая мысль. Серия: Экономическая мысль Запада / Ред.: Афанасьева B.C., Энтова P.M./ М.: Прогресс, 1981. — С. 34−42. происхождения, а с другой, утверждал, что цикличность развития некоторых видов хозяйственной деятельности вызывает эндогенные следствия, которые проявляются на протяжении не только данного, но и ближайшего циклов.

Другой подход к описанию причин цикличности рынка представлен в трудах современных экономистов, развивающих направление синергетической экономики, которое рассматривает цикличность развития экономических систем не как проблему отклонения от равновесия, а как источник для флуктуаций. С этой точки зрения состояние неустойчивости является закономерным, и экономическую динамику необходимо изучать с точки зрения смены фаз — от хаоса к порядку, и наоборот. Подобные взгляды встречаются во многих публикациях современных экономистов, и раскрывают причины крупных экономических флуктуаций, включая кризисы и депрессию, с позиций таких аналитических методов, как теория бифуркаций, теория катастроф, теория особенностей10.

Научные взгляды современных российских экономистов по поводу цикличности российского рынка недвижимости можно условно структурировать в три группы. В первую группу отнесены экономисты, которые на основе статистических данных предпринимают попытки выделения одного детерминирующего фактора, являющегося экзогенным по своей природе, при помощи построения различных регрессионных моделей11. Другая группа, на основе анализа динамического ряда цен, придерживается позиции эндогенного характера причин, вызывающих смену фаз цикла12. Последняя группа объединяет экономистов, придерживающихся позиции невозможности выделения одного — двух детерминирующих факторов, и одновременно изучающих влияние экзогенных и эндогенных причин, вызывающих 8-образное развитие рынка на основе применения кривой Гомперца и логистической кривой13. При этом в качестве объекта изучения выступает чаще всего московский сегмент жилой недвижимости.

10 Занг В. Б. Синергетическая экономика. Время и перемены в нелинейной экономической теории. М.:МИР, 1999; Петере Э. Хаос и порядок на рынках капитала. Новый аналитический взгляд на циклы, цены и изменчивость. М.:МИР, 2000; Милованов В. П. Неравновесные социально-экономические системы: синергетика и самоорганизация. М.: Эдиториал УРСС, 2001. — С. 132−161.

11 Журавлев С. Стройки сдулись, пузырь — нет. URL: expert.ru/expert/2009/04/stroikisdulispuzyrnet/.

12 См. например: Заводова Т. С. Опыт прогнозирования динамики цен на жилье в Ивановской области // Успехи современного естествознания. — 2008. — № 3 — С. 34−38- Стерник Г. М., Краснопольская А. Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. URL: http://realtymarket.rU/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Kjasnopolskaya-A.N.-NEGARMONI-ESKOE-RAZLOJENIE-CENO VOI-DINAMIKI-RINKA-JILYA-MOSKVI.html.

13 См. например: Кочетков Ю. М. Кроткие циклы квартирного рынка. URL: http://indexrussia.ru/index.php?option=comcontent&view=article&id= 12 :-2-&catid= 15:2009;12−29−12−58−13&Itemid= 17.

Несмотря на то, что вследствие мирового финансового кризиса научный интерес к цикличности развития рынка недвижимости существенно возрос, что выразилось в увеличении научных работ, посвященных исследованию причин смены фаз цикла, проблематика развития экономических отношений на рынке недвижимости в условиях цикличности остается до конца не разработанной. Наиболее слабым звеном в экономических исследованиях является отсутствие единства в подходах к определению цикла именно на рынке недвижимости, так же остается недостаточно изученным вопрос о специфике цикличности на российском рынке недвижимости в разрезе географических регионов.

Таким образом, необходимо дальнейшее углубленное исследование экономических отношений на российском рынке недвижимости в условиях цикличности. Актуальность и недостаточная разработанность данной проблемы, слабое теоретическое осмысление процессов, протекающих на рынке недвижимости, определили выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.

Целью диссертационной работы является выявление устойчивых взаимосвязей в социально-экономических процессах, их структурных характеристик, закономерностей функционирования и тенденций развития экономических отношений на рынке недвижимости России в условиях цикличности. Достижению поставленной цели способствовало решение следующих задач: раскрыть экономическую сущность недвижимости в рыночной экономике- ^ исследовать экономические отношения между субъектами рынка, складывающиеся под воздействием инвестиционных процессов, детерминирующих цикличность развития- ^ обосновать необходимость государственного регулирования рынка недвижимости на основе анализа основных закономерностей его функционированияна основе статистических данных по российскому рынку недвижимости исследовать современное состояние экономических отношений и определить основные тенденции их развития- ^ исследовать институциональные аспекты государственного регулирования рынка недвижимости- ^ исследовать особенности циклических колебаний рынка недвижимостина основе вскрытых взаимосвязей рынка недвижимости и его структурных характеристик сформулировать основные направления государственной политики регулирования рынкана основе применения индикаторного метода оценки эффективности государственного регулирования, обосновать необходимость перераспределения государственных инвестиций.

Объектом исследования является российский рынок недвижимости как структурный элемент современной рыночной экономики.

Предмет исследования — экономические отношения и тенденции, объективно складывающиеся в процессе циклического развития российского рынка недвижимости.

Методологические, теоретические основы и эмпирическая база исследования. Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные разработки и положения неокейнсианской теории, в частности основных положений теории строительного цикла Э. Хансена, в которой определены инвестиционные импульсы цикличности развития рынка недвижимости, и исследование вторичных вековых колебаний С. Кузнеца, связанных с факторами неконъюнктурного происхождения.

Для решения поставленных задач использовались формально-логические методы, позволяющие определить закономерности динамики основных показателей рынка недвижимости, в том числе связь между инвестициями, строительной активностью и коэффициентом доступности. В диссертационной работе используются статистические методы анализа временных рядов и построения регрессионных моделей, позволяющих провести систематизацию и обработку пласта статистических данных и дать формализованное описание исследуемых категорий, их свойств, оценить причинно-следственные связи. Наряду с этим в диссертации используются философские и общенаучные методы исследования — анализа, синтеза, научной абстракции, сравнения, обобщения, аналогия, формализация, построения дерева целей и т. д.

Достоверность полученных результатов базируется на применении данных Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, публикаций в научных изданиях, а так же материалов, собранных в процессе диссертационного исследования. Это позволило обеспечить репрезентативность исходных данных, надежность используемого инструментария, достоверность выводов и результатов диссертационной работы.

Научная новизна исследования заключается в теоретическом осмыслении новых, а также переосмыслении ранее известных фактов, процессов и тенденций, характеризующих экономические отношения формирующегося рынка недвижимости в условиях цикличности, позволившем обосновать основные направления государственного регулирования рынка жилой недвижимости России.

Основные научные результаты исследования, обладающие признаками научной новизны, состоят в следующем:

1. Определено экономическое содержание отношений рынка недвижимости, структурированных по 4-м фазам воспроизводства (отношения производства недвижимости, отношения распределения недвижимости, отношения обмена недвижимости, отношения потребления недвижимости) во взаимосвязи с системой экономических интересов и структурой основных субъектов этого рынка, что позволило диссертанту предложить упорядоченную систему мер государственного регулирования, направленную на поддержку формирующихся институтов рынка жилой недвижимости и реализацию важнейшей политико-экономической задачи государства: повышение обеспеченности населения жильем.

2. Предложено комплексное экономико-теоретическое определение рынка недвижимости, указывающее на видовой признак (товар капитального характераинвестиционный актив) и родовые отличия (долгосрочная полезностьотрыв движения стоимости от полезного использованияподвижная граница между жилой и коммерческой недвижимостьюстоимость, многократно превосходящая текущий фонд жизненных средств работника и др.), присущие только этому рынку. В отличие от существующих определений, вскрывающих один из аспектов функционирования рынка недвижимости, предложенное определение отражает основные особенности рынка недвижимости и подчеркивает отличительные характеристики именно этого рынка: относительную территориальную обособленность и неоднородностьзависимость от колебаний конъюнктуры национального рынкаболее сложную субъектную структуру, интегрированную в специфическую институциональную средуособую социальную ценность недвижимости для индивида, семьи, незащищенных групп населения, обусловливающую потребность в ответственной государственной поддержке и регулирования.

3. Выявлены институциональные основы обеспечения формирования системы отношений рынка недвижимости с учетом особенностей цикличности, дифференцированной в региональном разрезе: поддержка сбережений населения, доступность кредита, уровень доверия к государству и финансовым институтам, индивидуальное отношение к риску, «доступность» механизмов инвестирования строительства, защита прав участников рынка. Это позволило предложить новые элементы институционализации отношений государства, инвесторов и производителей недвижимости с использованием инструментов фондового рынка (новые институты пользования жильем, конкурентные процедуры предоставления земли под застройку, государственное поручительство покупки жилья, компенсация процентных ставок, перестрахование, секьюритизация долгов), преодолевающие ограничения и риски слабоинституционализированной структуры рынка, характерной для этапа его формирования.

4. На основе исследования основных параметров рынка недвижимости в целом по России и в разрезе географических сегментов вскрыты основные закономерности его развития, выражающиеся в наличии 19 — летнего цикла, проявляющегося в колебаниях строительной активности и цен.

5. Предложены основные направления государственной структурной политики регулирования рынка, имеющие своей целью сокращение существующей дифференциации регионов по инвестиционным возможностям населения и поддержание коэффициента доступности на уровне 3−4 лет в любом периоде цикла. Применение индикаторного метода оценки эффективности государственного регулирования, в котором в качестве показателей выступают: коэффициент доступности, строительная активность и уровень доходов населения, позволило свести в матрицу значения по субъектам Федерации и выявить четыре территориально-экономические зоны (благоприятную, перспективную, нейтральную и неблагоприятную), среди которых установлены наиболее проблемные регионы по уровню развития экономических отношений, институциональной среды рынка недвижимости и степени доступности жилья.

Теоретическое значение выполненной работы заключается в развитии и углублении теоретических представлений о природе рынка недвижимости, механизме и эволюции рыночных отношений в условиях цикличности. Выводы и материалы диссертации могут послужить основой для дальнейших научных разработок по избранной теме.

Практическая значимость исследования определяется возможностью использования полученных в ходе исследования результатов и практических рекомендаций в деятельности коммерческих предприятий и организаций, оперирующих недвижимостью, а также государственных органов регулирования рынка. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для формирования государственной политики регулирования рынка недвижимости и последующей оценки ее эффективности с учетом сложившихся экономических отношений в условиях цикличности. Отдельные положения работы могут быть включены в лекционные курсы по дисциплинам «Экономическая теория», «Государственное регулирование рынка».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение в докладах и выступлениях и получили положительную оценку на международных и всероссийских научно-практических конференциях: Всероссийской научно-практической конференции «Экономическое развитие России: проблемы и перспективы» (г. Иваново, 5 ноября 2011 г.) — IV Всероссийской научно-практической конференции «Качество жизни населения в транзитивном российском обществе: правовые, социокультурные и социально-экономические аспекты (г. Пенза, 15 октября 2011 г.) — II и III Международных форумах «Инновации. Бизнес. Образование» (г. Ярославль, 2011 г. и 2012 г.) — Международной научно-практической конференции «Стратегия социально-экономического развития общества: управленческие, правовые, хозяйственные аспекты» (г. Курск, 25 ноября 2011 г.) и др. Материалы исследования используются в ЯрГУ им. П. Г. Демидова в преподавании учебных дисциплин «Экономическая теория», «Мировая экономика», а также при подготовке курсовых и дипломных работ.

Структура и объём работы. Структура диссертации определена последовательностью рассмотрения логически взаимосвязанных вопросов. Диссертация состоит из трех глав, разделённых на семь параграфов, итоги исследования подведены в заключении. Основной текст диссертации изложен на 164 страницах.

Список литературы

включает в себя 168 наименований.

Заключение

.

Функциональное предназначение и возможности различного использования объектов недвижимости не позволяют однозначно отнести их в качестве объектов к одному из типов рынка согласно экономической теории, которая выделяет рынок товаров и услуг (потребительский), рынок факторов производства и финансовый рынок. Объекты недвижимости могут быть отнесены либо к первому рынку (жилье для собственного проживания, дачные участки, гаражи для личного автотранспорта), либо ко второму (офисные и торговые помещения, жилые дома, предназначенные для сдачи в аренду, сельскохозяйственные угодья), либо к третьему (например, ипотечные ценные бумаги). Это приводит к объективной необходимости рассматривать рынок недвижимости обособленно, но в тесной взаимосвязи с конъюнктурой других рынков, для выявления его специфики, отличающей его от других рынков, определения его места в экономическом обороте и раскрытия экономических отношений на рынке недвижимости.

В процессе диссертационного исследования нами было предложено следующее определение, вскрывающие сущностные черты объекта исследования. Рынок недвижимости — это подсистема национального рынка, представляющая собой механизм формирования конкретных экономических отношений по поводу создания, эксплуатации и реализации недвижимого имущества или прав на него между профессиональными и непрофессиональными участниками рынка, возникающих в результате взаимодействия спроса и предложения, и подвергающаяся государственному регулированию в виду высокой социально-экономической значимости.

Предложенное определение отражает основные особенности рынка недвижимости, вытекающие из экономической сущности недвижимого имущества, и, в отличие от других определений, является менее абстрактным, подчеркивая отличительные характеристики именно этого рынка: его локализацию, зависимость от конъюнктуры национального рынка, более сложную субъектную структуру, высокую социальную значимость, детерминирующую необходимость государственного регулирования. Все это формирует специфические особенности, отражающиеся, в том числе, и на экономических отношениях субъектов рынка, формирующихся под воздействием инвестиционных процессов.

Специфика инвестиционных процессов, протекающих на рынке недвижимости, отражается в неравномерности развития рынка по двум направлениям — с точки зрения, территориального деления на сегменты, где основные инвестиции попадают в Центральный федеральный округ. Субъекты федерации, в которых рентабельность инвестиций крайне низкая, в силу неблагоприятного социально-экономического положения, практически не имеют денежных средств для строительства и реконструкции объектов недвижимости.

Неравномерность развития рынка недвижимости так же наблюдается и с точки зрения деления рынка на жилую и коммерческую недвижимость. Из-за большей рентабельности инвестирования коммерческих объектов, основной объем денежных средств попадает именно на этот сегмент. Это так же может быть объяснено существующими механизмами инвестирования недвижимости — долевое строительство и паевые инвестиционные фонды недвижимости, более 50% которых работают только с квалифицированными инвесторами, и инвестируют в основном коммерческую недвижимость, в виду большей рентабельности.

Сложившаяся в России практика инвестирования через подобные фонды приводит к отсечению большого количества мелких инвесторов от рынка недвижимости. Кроме этого, большинство паевых инвестиционных фондов недвижимости создаются под конкретный проект с заранее очерченным кругом инвесторов. Из сформированных 441 фондов, паи только пятнадцати торгуются на ММВБ. Это приводит к еще большей диспропорциональности в развитии экономических отношений на рынке недвижимости, стимулируемой инвестиционными процессами.

Другой особенностью рынка недвижимости, и связанных с ней развитием экономических отношений, является цикличность его развития. Внимание к цикличности развития рынка в целом, и рынка недвижимости в частности, являлось предметом для изучения экономистов с конца 19 века. Разные направления и школы экономической теории выделяли различные причины колебания основных макроэкономических показателей этого рынка. В качестве эндогенных причин чаще выступали факторы арендных ставок, объема инвестиций, национального дохода, численности населения, цен и объемов производства, ожиданий и их реализации, при этом в экономической литературе нет единого мнения о том, какие из этих факторов играют ведущую роль, а какие подчиненную. С этой точки зрения государственная экономическая политика должна быть направлена на нивелирование негативных последствий цикличности рынка недвижимости для национальной экономики.

Выбор системы государственного регулирования рынка недвижимости является сложным дискуссионным вопросом, детерминированным конкретными параметрами рынка, его институциональным развитием. Вне зависимости от выбираемых форм и методов экономической политики, регулирующих на микроили макроуровне, очевидна необходимость государственного вмешательства по средствам административных или экономических методов или их совокупности в рыночный механизм. Это обусловлено, с одной стороны, цикличностью развития рынка недвижимости, с другой — высокой социальной значимостью рынка, влияющего на уровень жизни и являющегося одним из индикаторов экономического развития общества.

Механизм государственного управления рынком недвижимости, направленный на устранение или смягчение факторов, отрицательно влияющих на конъюнктуру рынка, на создание благоприятных условий для развития, в том числе инвестиционного характера, способен существенно повысить результативность функционирования экономических субъектов.

Современное состояние российского рынка недвижимости детерминировано последствиями макроэкономического кризиса. На этом фоне восстановление сегмента коммерческой недвижимости происходит несколько быстрее, чем сегмента жилой. Если сегмент коммерческой недвижимости по основным показателям начинает приближаться к докризисным уровням, то на рынке жилой недвижимости эти показатели еще продолжают сокращаться.

Отличительной чертой рынка недвижимости является то, что недвижимость иммобильна, и, следовательно, этот рынок чувствителен к региональным условиям, вследствие чего по федеральным округам схожие объекты недвижимости имеют различные цены. Дифференциация регионов продолжает оставаться существенной, эта тенденция прослеживается в строительстве объектов недвижимости, в объемах инвестиций, в уровне цен и в показателях доходности.

Инвестиционная активность на рынке недвижимости, несмотря на некоторое оживление в 2011 году, продолжает оставаться крайне низкой, это характерно для всех институциональных участников рынка, начиная от иностранных инвесторов до самих строительных организаций, основным направлением деятельности которых продолжает оставаться строительство сооружений. Среди основных факторов, ограничивающих инвестиционную деятельность, необходимо отметить недостаток финансовых средств, неопределенность экономической ситуации, высокий процент коммерческого кредита, недостаточный спрос на продукцию и инвестиционные риски. Проанализированные показатели свидетельствуют о продолжающейся рецессии на рынке, преодоление которой требует государственного вмешательства.

Исследование циклических колебаний российского рынка недвижимости показало наличие дифференциации в развитии географических сегментов по основным показателям (ввода в действие жилых домов на 1000 населения и цены квадратного метра), при этом зависимости развития оказались аналогичны, что позволило выделить цикл, продолжительностью в 19 лет.

Период с 1990 по 2000 годы характеризуется кризисом и последующей рецессией, в 2000 году — точка перегиба, показывающая переход к периодам оживления и подъема, при этом период умеренного роста 2000;2006 гг., сменяется периодом ускоренного роста в 2006;2009 гг., и, наконец, переход к новому кризису и рецессии в 2009 г.

Вместе с тем, указанные закономерности только частично проявились в СевероКавказском и Дальневосточном федеральных округах. Исследование рынка недвижимости в Северо-Кавказском округе затруднительно по причине отсутствия данных за более ранние периоды по нескольким субъектам Федерации, включая Чеченскую республику, и нестабильности социальнополитического положения, что оказывает существенное влияние на все экономические показатели, включая рынок недвижимости. Несмотря на указанные проблемы, отдельные фазы цикла прослеживаются и в Северо-Кавказском округе. С 1990 года заметно начало понижательной волны цикла, с 2002 года — некоторое оживление в строительстве, и в 2009 — точка поворота к новой волне кризиса.

В Дальневосточном федеральном округе исследование цикличности рынка недвижимости показало отсутствие второй точки перегиба, показывающей переход от фазы оживления к кризису и рецессии. Этот феномен, на наш взгляд, связан с географической удаленностью от наиболее институционально развитых сегментов, что оказывает влияние на большую инертность рынка.

Изучение влияния наличия денежных средств, доступных для населения, то есть денежного агрегата М2, на цену квадратного метра, позволило вскрыть определенную зависимость и построить достаточно надежные регрессионные модели, вместе с тем, этим фактором не может быть объяснена смена тенденций на рынке недвижимости, что может свидетельствовать об эндогенном характере причин, вызывающих цикличность.

Циклический характер развития рынка недвижимости ведет к изменению возможностей для населения приобретения жилья и тем самым оказывает влияние на социально-экономическую стабильность общества. Это приводит к необходимости государственной политики регулирования рынка недвижимости.

По этой причине одной из ключевых задач государства в области жилищной политики является снижение дифференциации регионов по ключевым показателям. По этой причине целесообразно использовать индикаторной метод оценки объекта управления (рынка жилья), который связан с управлением макроэкономическими показателями на рынке жилья государством и эффективностью принятия решений. Использование в качестве индикаторов показателей строительной активности и коэффициента доступности жилья позволяет свести в матрицу значения по субъектам Федерации и выявлять четыре зоны: благоприятную, перспективную, нейтральную и неблагоприятную, для перераспределения государственных инвестиций в наиболее проблемные регионы, за счет чего будет снижаться дифференциация субъектов Федерации и поддерживаться «нормальное» значение коэффициента доступности (на уровне не превышающем 3−4 года) в любой фазе цикла рынка.