Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования

Актуальность темы

исследования. Глобальный финансовый кризис оказал самое серьезное влияние на быстроразвивающийся рынок ипотечного кредитования в России. Складывающиеся на протяжении последних лет благоприятные внешнеэкономические факторы экспортной конъюнктуры, способствовали массовому притоку капитала в страну, расширяя тем самым, кредитные ресурсы российской банковской системы и увеличивая спрос на жилую недвижимость со стороны населения, которая стала выступать, в том числе и как инструмент сохранения и увеличения капитала.

Данные факторы, с одной стороны способствовали бурному развитию системы ипотечного кредитования, с другой стороны — не менее бурному, а во многом, даже беспрецедентному в мировой практике росту цен на жилую недвижимость, что все больше превращало ее в инструмент финансовых спекуляций. Многие банки, под влиянием быстро растущего рынка, перестали объективно оценивать риски выдаваемых кредитов, и мало обращали внимание на начавшийся рост т.н. «токсичных активов», связанных с ипотечным кредитованием.

В то же время, несмотря на ряд усилий, которые предпринимало правительство на протяжении последних лет, направленных на расширение доступности жилья, в частности: Федеральная жилищная программа и дополнения к ней, федеральные целевые программы по увеличению строительства жилья, программы по расширению доступности ипотечных кредитных ресурсов и т. д., для подавляющего большинства населения России (более 70%) жилье продолжало оставаться недоступным.

Мировой финансовый кризис, докатившийся до России в начале 2009 года, обнажил целый комплекс проблем в системе строительства жилой недвижимости: монополизм в сфере производства строительных материалов и строительства жилья, огромное количество посредников, спекулятивный характер реализации недвижимости, высокий уровень коррупции при выделении земельных участков и подключении внешних коммуникаций. А так же в системе ипотечного кредитования: недоступные для большинства населения ставки по ипотечным кредитам, падение стоимости залога, резкий рост просроченной задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

Однако, несмотря на негативные факторы и условия, сопровождающие развитие российского рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых стран показывает, что в рыночной экономике ипотечное кредитование является одним из главных инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем.

Разработка мер, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования и внедрение новых финансовых инструментов, направленных на расширение доступности жилья для основной массы населения в условиях посткризисного развития российской экономики и определила актуальность темы диссертации.

Цели и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состояла в выявлении проблем и особенностей функционирования системы ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса и посткризисного развития российской экономики и, разработке предложений по ее совершенствованию и модернизации с целью более активного внедрения ипотечных финансовых инструментов, повышающих доступность ипотечного кредитования.

Исходя из целей работы, были поставлены следующие задачи: определить наиболее рисковые факторы, препятствующие эффективному развитию системы ипотечного кредитования на среднеи долгосрочную перспективудать предложения по реструктуризации и сокращению сформировавшейся в период экономического спада ипотечной задолженности, а так же сформулировать рекомендации по расширению предоставления ипотечных кредитов со стороны российской банковской системы, на основе принципов более активного участия государственных финансовых институтов в системе ипотечного кредитования;

— изучить влияние различных факторов на формирование спроса и предложения на жилье, дать им оценку и сформулировать предложения по нейтрализации тех из них, которые оказывают доминирующее воздействие на спекулятивный рост цен;

— на основе изучения отечественного и зарубежного опыта, предложить новые механизмы ипотечного кредитования, базирующиеся на принципах жилищно-сберегательной и накопительной системы вкладов населения;

— сформулировать предложения направленные на повышение роли налогообложения в сфере приобретения жилой недвижимости, с целью активизации социальной и распределительной функций налоговой системы;

Предмет и объект исследования:

Объектом исследования являются процессы деятельности финансовых институтов, обеспечивающих функционирование системы ипотечного кредитования населения.

Предметом исследования являются источники и методы финансирования системы ипотечного кредитования в российской экономике.

Методологической и методической базой диссертации являлись труды российских и зарубежных ученых по проблемам теории кредита и финансового обеспечения процессов ипотечного кредитования, жилищного строительства, налогообложения, макроэкономического анализа, институциональной экономики, регионального развития.

Информационной базой исследования являлись отчетные данные Правительства России, Федеральной службы статистики, Минфина РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, ФНС России, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ, Рабочего центра экономических реформ при Правительстве РФ, материалы Фонда «Центр стратегических разработок», других российских учреждений, законодательные, правовые и нормативные документы, материалы периодической печати.

В работе использовались методы экономического анализа и синтеза, экономико-статистического анализа, системного анализа, аналогий, сопоставлений, обобщений, математических расчетов, экспертных оценок и др.

Научная новизна исследования определяется следующими его результатами:

1. Выявлены и оценены риски развития ипотечного кредитования на среднеи долгосрочную перспективу в условиях посткризисного роста российской экономики заключающиеся в:

— увеличении дефицита предложения жилья в связи с резким сокращением строительных заделов, сформировавшихся в период экономического спада, и как следствие этого, создании предпосылок для формирования нового спекулятивного роста цен на жилье;

— сокращении объемов предоставления ипотечных кредитов в связи с ростом просроченной задолженности, высокими банковскими рисками, изменением структуры ипотечных заемщиков, низкой эффективностью деятельности государственных ипотечных финансовых институтов (АИЖК);

— усилении дифференциации денежных доходов и сбережений населения.

2. Даны предложения по сокращению и реструктуризации ипотечной задолженности, а так же активизации банковского сектора в сфере ипотечного кредитования на основе механизмов введения Центральным банком специальной ставки ипотечного кредитования, увеличения уставного капитала АИЖК, внедрения схем участия крупных банков с государственным капиталом в проектах по одновременному кредитованию строительных организаций и покупателей жилья, на основе построения системы мотивационных взаимосвязей.

3. Представлена дополнительная научная аргументация о необходимости более комплексного объективного подхода со стороны государства к вопросам стимулирования, спроса на ипотечные кредиты, отличающегося целевой направленностью на удовлетворение потребностей наиболее нуждающихся в данных кредитах слоев населения, в том числе среднего класса, с целью предотвращения вновь формирующихся тенденций роста спекулятивного спроса на жилье.

4. Предложены механизмы модернизации системы ипотечного кредитования, основанные на принципах жилищно-сберегательной и накопительной системы вкладов, как менее рисковой в условиях нестабильности макроэкономической ситуации.

5. Обоснована необходимость повышения роли налогообложения в сфере приобретения жилой недвижимости, с целью активизации социальной и распределительной функций налоговой системы, а так же дана дополнительная научная аргументация о необходимости введения прогрессивной ставки налога на имущество и предоставлении целевых налоговых льгот при использовании ипотечного кредита заемщиком для некоторых групп населения.

Практическая значимость и апробация результатов исследования состоит в том, что содержащиеся в нем методологические и научнопрактические положения по совершенствованию и модернизации системы ипотечного кредитования, доведены до уровня конкретных рекомендаций, что дает возможность, для проведения более научно-обоснованной политики развития ипотеки в России. Основные положения работы были освещены в научных статьях, в выступлениях на круглых столах, научно-практических конференциях, посвященных проблемам развития ипотечного кредитования в России, а так же были использованы при чтении курсов лекций в Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, Московском налоговом институте и др.

Структура диссертации. Представленная работа состоит из трех глав, введения, заключения и приложений.

Заключение

.

1. В работе показано, что жилищное строительство является важнейшей составляющей частью и мощным фактором экономического роста, оказывающим воздействие на функционирование экономики по многим направлениям. Данный вид деятельности имеет большой мультипликативный экономический эффект, так как является материалоемкой отраслью и темпы его развития в значительной мере предопределяют объем производства многих смежных отраслей экономики: строительных материалов, деревообрабатывающей промышленности, нефтепереработки, услуг транспорта и т. д.

Еще более впечатляюще выглядит значимость строительной деятельности при ее оценке с использованием коэффициентов полных затрат, полученных на основе публикуемой Росстатом системы таблиц «Затраты — выпуск», проведенной в диссертации. Данная оценка показывает, что например в 2007 г., чтобы выполнить дополнительно строительных работ на 1 млн руб. во всех видах производственной деятельности (связанных со строительством по круговой цепочке технологических связей) потребовалось 110 тыс. руб. продукции нефтепереработки (в три раза больше, чем прямые затраты), 98 тыс. руб. продукции химической и нефтехимической промышленности (превышение в 2,2 раза), машиностроения — 150 тыс. руб. (превышение в 1,8 раза) и т. д.

2. Ключевым аспектом научного исследования стали вопросы спроса и предложения на рынке жилищного строительства, а так же структура их формирования и факторы на них воздействующие.

Рынок первичного жилья состоит из объектов нового строительства, предлагаемых к реализации либо заказчиками жилищного фонда, финансирующими его строительство, либо производителями — строительными организациями. Особенностью этого типа рынка является то, что предлагаемое к реализации жилье не имеет конкретных физических владельцев каждой продаваемой квартиры. Жилье принадлежит и реализуется юридическими лицами. Второй тип рынка жилищной продукции, называемый рынком вторичного жилья, состоит из квартир, которые реализуются физическими лицами — владельцами приватизированного жилья. Это различие сказывается, прежде всего, непосредственно на механизмах распределения жилья.

На рынке первичной жилищной продукции в настоящее время различают следующих «владельцев» жилья:

1. Город — как заказчик строительства новых жилых домов.

2. Строительные фирмы, в том числе получившие жилье на реализацию по системе взаимозачетов от заказчика.

3. Частные юридические лица, получившие разрешение от города на строительство жилых домов, в основном, «точечной» застройки. Строительство нового жилья полностью осуществляется за счет финансовых средств конкретной фирмы. Реализация жилья также осуществляется фирмой.

Для жилищной продукции, построенной по заказу городских властей на первичном рынке, следует также различать два несопоставимых по масштабу сектора, отличающихся механизмами последующей реализации жилья. Быстро уменьшающееся, так называемое, муниципальное жилье, построенное по заказу города за счет бюджетных источников финансирования, реализуется либо бесплатно очередникам, либо продается по льготным ценам определенным категориям граждан. Второй тип жилья на первичном рынке строится за счет привлечения внебюджетных источников финансирования и реализуется путем свободной продажи по коммерческим ценам.

3. В работе показано, что ситуация в городах, связанная с недостатком финансовых средств, искусственно порождает новых «владельцев» жилья — строительные организации. Частные юридические лица, строящие новое жилье, реализуют его по действительно свободным ценам, доля данного типа жилья в городе незначительна. Государственное вмешательство в данный тип сектора первичного рынка жилья заключается в установлении цены на право использования земельных участков для строительства, и, .к сожалению, в развитой системе «откатов», что, естественно, сказывается на уровне цен реализации нового строительства данного типа.

Рынок вторичного жилья, на котором свободные цены устанавливаются непосредственно владельцами, в полной мере соотносится с понятием рыночной экономики. В этом случае в принципе можно рассчитывать на саморегулирование спроса и предложения, не требующее государственного вмешательства.

4. В работе исследуется ряд теоретических положений в сфере спроса и предложения на рынке жилья. Так, в частности, показано, что 'в идеальной трактовке можно считать, что в рыночных условиях платежеспособный спрос определяет предложение, при этом предложение также может формировать спрос. Взаимодействие производителя (продавца) и покупателя должно приводить к установлению равновесной цены, т. е. цены, устраивающей и покупателя и продавца. При равновесной цене величина спроса равна (или уравновешена) величине предложения. При цене, превышающей равновесную, предложение оказывается больше величины спроса. При цене, меньшей равновесной, спрос превышает предложение и образуется дефицит.

При наличии дефицита или избытка предложения рынок должен регулировать сам себя как по ценам, так и по объемам, приводя ситуацию к точке равновесия. Как правило, на практике не бывает в чистом виде того или иного типа рынка, в различных странах складываются разнообразные типы смешанных рынков. В работе сделан вывод, что в крупных городах России основная часть жилищного рынка — это сформировавшийся рынок олигополии.

5. В работе показано, что в целом предложение жилья, считается совершенно неэластичным в отношении цен.

Реагирование предложения жилья на спрос, исходя из нового уровня цен, например, в Москве могла бы быть решена для уже построенного жилья (которое продолжительное время не пользуется спросом либо из-за его высокой цены, либо из-за места его расположения) достаточно быстро, если бы не наталкивалась на противодействие (порой скрытое) Правительства Москвы и не всегда оправданную поддержку государства тех строительных организаций, которые на протяжении долгих лет получали многократно завышенную рентабельность.

6. В работе подробно исследуются вопросы себестоимости строительства и цены на жилье. Беспрецедентно высокая динамика роста цен, сложившаяся за последние несколько лет, существенно сузила возможности приобретения жилья, в том числе с использованием ипотечных кредитов для подавляющего большинства населения России. Тем самым улучшение жилищных условий, вопреки всем принятым социальным программам правительства стало более недоступным. При этом, как доказывается в работе, рост цен на недвижимость носил в своей основе необоснованный, спекулятивный характер, позволяя строительным и реэлторским компаниям получать сверх прибыли, что стимулировало, в свою очередь, развитие сектора инвестиционного жилья, приобретаемого для последующей перепродажи.

При этом в России наблюдалась специфические особенности повышения цен на жилье. Если за рубежом динамика цен на вновь строящуюся недвижимость всегда опережает вторичный рынок, то в России к 2005 г. темпы роста цен на первичном и вторичном рынке сровнялись, а затем вторичный рынок начал опережать динамику цен на новостройки. Так, если за период с 2005 г. по 2008 г. цена кв. м в сегменте новостроек росла в среднем примерно на 56% в год, то в сегменте вторичной недвижимости за тот же период — 64%.

Объяснить это можно двумя основными факторами, или одним вытекающим из другого: высоким притоком финансовых ресурсов, резко увеличивающих доходы определенной группы населения, которые необходимо было быстро инвестировать для сохранения их стоимости, и вторичное (т.е. уже построенное, существующее) жилье для этого является более подходящим объектом вложения средств, чем виртуальные новостройки.

Второй особенностью роста цен на жилье в России, является их существенное превышение над темпами роста инфляции. Так, при официальных годовых темпах инфляции в 10% цена за квадратный метр возросла с 2000 долл. до 4200 долл. по Москве и с 1250 долл. до 2300 долл. по России, составив в среднем увеличение на 110%. В 2007 г. рост продолжился и составил 26,2% при инфляции в 11%, а в 2008 г. эти показатели составили 18,9% и 12% соответственно.

В работе, так же анализируется динамика роста цен на жилье в России и зарубежных странах, за тот же период, которая показывает, что российские цены на недвижимость росли со значительным опережением, причем как в относительных, так и в абсолютных показателях по сравнению со странами Европейского Союза и США.

7. Во второй главе диссертации автор уделяет особое внимание вопросам платежеспособного спроса населения, как главному фактору развития ипотечного кредитования и высокой дифференциации его доходов.

В литературе по жилищной экономике принято оценивать покупательную способность населения через так называемый коэффициент эффордобилити. Данный коэффициент рассчитывается как отношение общей цены жилья к совокупному годовому доходу семьи. В промышленно развитых странах это соотношение составляет 3−4 к 1. В ряде исследований российского рынка жилья показано, что для РФ коэффициент составляет примерно от 12 до 15 к 1. Этот коэффициент ориентировочно может быть рассчитан на примере Москвы.

В то же время, усреднение доходов вносит существенные погрешности в расчеты как выше приведенного коэффициента, так и иные подобные коэффициенты, так как население России резко поляризовано по социальным слоям, уровню дохода и сбережениям. При этом, выявить полную картину социальной структуры населения по реальным доходам достаточно сложно, особенно если учесть возможности получения дополнительных «теневых» доходов.

8. На основе проведенного анализа платежеспособности населения, настоящее время российский жилищный рынок в целом и ипотечный рынок жилья в частности, характеризуется крайне низкой доступностью жилья. Необходимость в улучшении своих жилищных условий испытывает более 67% населения России. При этом, имеют возможность улучшить жилищные условия менее 7% населения. По доходным группам населения платежеспособный спрос распределяется в следующем порядке: спрос на жилье экономкласса составляет1 58,3%, среднего класса — 32,6%, бизнес-класса — 7,1%, элитного класса — 2%. В Москве данное распределение имеет несколько иной вид и представлено следующим образом2: эконом класс — 44,7%, средний класс — 44,2%, бизнес класс — 8%, элита — 3,1%. При этом, только 4,6% населения малообеспеченного класса смогут улучшить свои жилищные условия.

1 По данным Росстата и исследованиям автора. В целом по России в 2008 г.

2 См. Доступность жилья: многофакторная оценка. Стерник Г. М., Краснопольская А. Н. Ж-л Национальные проекты № 12 2008 г.

9. Согласно Федеральной целевой программе «Жилище» в России получили распространение два основных показателя, характеризующих доступность жилья. Первый показатель — коэффициент доступности жилья, рассчитываемый как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек. И второй показатель — доля семей, имеющих возможность приобрести жилье соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Согласно данной программы, первый показатель к 2010 г. должен иметь коэффициент 3, соответственно стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года. Второй — 30%, т. е. для 30% семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и кредитных средств. Следует подчеркнуть, что это теоретический, не реализуемый в российской реальности расчет, т.к. подразумевается, что семья из двух работающих все свои деньги сберегает, а не тратит на текущие нужды.

Однако, как показано в работе, в настоящее время мы видим тенденции прямо противоположные планируемым. Так, если в 2002 г., когда программа была принята коэффициент доступности жилья (КДЖ) имел значение 4,9, в 2003 г. — 4,7, то в 2004 г. он начал расти, и с 4,9 поднялся до 6,4 в 2008 г. При этом целевые значения: 4,5 — в 2002 г., 4,2 — в 2003 г., 3,9 — в 2004 г., 3,7 — в 2005 г., 3,5 — 2006 г., 3,2 — 2007 г., 3,1 — 2008 г.

10. В то же время, как показано в работе, применение схем ипотечного кредитования снижает коэффициент доступности жилья, увеличивая возможность его приобретения. Так, для малообеспеченной категории населения данный коэффициент снижается с 12,3 до 9,2- для среднего класса — с 7,4 до 5,8- для высокообеспеченного класса — с 2,8 до 1,6- для элитного — с 0,8 до 0,2.

При этом, необходимо помнить, что потребность в кредитовании жилья для первой группы населения составляет 100%, но получить его могут менее 1%, т.к. ежемесячные выплаты превышают ежемесячные совокупные доходы членов семьи. Для второй, наиболее многочисленной категории населения — «среднего класса» потребность в подобном виде кредитования составляет более 75%, однако доступен этот кредит для 5,8% данной группы. Для третьей группы — «высокообеспеченного класса» -кредит доступен на 100%, однако потребность в нем испытывает не более 8%. В четвертой группе — «элитный класс» — существует потребность в данном виде кредитов не более чем у 0,2%, при том, что доступен он 100%. Что лишний раз подчеркивает высокую дифференциацию доходов населения и отсутствие необходимой недоступности ипотечного кредитования для на наиболее нуждающихся в этом слоев населения.

11. В работе сделан анализ возникновения ипотечного кредитования в России и его сравнение с принципами ипотечного кредитования в США. Так, в частности, показано, что ипотечный рынок России и США развивались примерно по одной схеме, при более чем значительном отставании российского ипотечного кредитования по времени, объему ипотечного рынка, использованию инновационных финансовых инструментов. Например, принципы, положенные в основу создания в 1996 году функционирования Федерального агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) — главного регулятора ипотечного рынка России — идентичны Федеральной национальной ипотечной ассоциации США. Само развитие ипотеки и в США и в России, где она только начинала работать, было, по нашему мнению, основано на спорном предположении: долгосрочном постиндустриальном росте экономики, росте стоимости жилья и повышении ликвидности залогов, росте заимствований (банки активно выдавали ипотечные кредиты, в том числе «субстандартные», т. е. не имевшие устойчивой истории и даже не обеспеченные залогом). Российские банки не исключение из глобальных тенденций: с началом кризиса ликвидности и в России начались проблемы.

12. В исследовании подробно проанализированы причины возникновения ипотечного кризиса, ставшего одним из катализаторов глобального финансового кризиса в мире, а так же выделено общее и особенное между ипотечным кризисом в США и России.

Так, в работе показано, что в США, как и в России (при несравнимо меньших масштабах) быстро нарастала ипотека низкого качества, создавались финансовые инструменты с заниженными требованиями к залоговому обеспечению. Устойчивый рост цен на жилье в США и России, обеспечил рост стоимости залоговой недвижимости, американские и российские банки выдавали ипотечные ссуды, в том числе и неплатежеспособным заемщикам, часто рассчитывая на возврат заемных средств за счет продажи подрожавшего залога жилья. Население проявляло возрастающую заинтересованность в приобретении жилья как высоколиквидного средства.

Долгие годы возрастал разрыв между платежеспособным спросом населения и ценами на недвижимость, рост которых был кратно выше роста доходов. Дефицит доходов покрывался за счет бурного роста ипотечных заимствований (который опережал рост депозитов и ВВП). Когда кредиты стали практически недоступны, цены на жилье резко упали. Но и по этим ценам приобретение жилья недоступно для большей части населения. Более того, одновременно возникли трудности с возвратом жилищных кредитов, попавших в руки необеспеченных слоев населения.

В результате, «Пузырь» на рынке недвижимости начал сдуваться, цены на жилье упали (в России в существенно меньшей степени), российские банки, нарастившие «плохие» долги, прекратили выдачу ипотечных кредитов (за исключением нескольких крупнейших) и повысили ставки по ипотеке (примерно до 20 и более процентов годовых в первой половине 2009 г.), население с низкими или средними доходами потеряли способность обслуживать подорожавшие кредиты. Сейчас примерно половина заемщиков (около 350 тыс.) испытывают финансовые трудности.

13. Автором исследованы риски, которые возникают в связи со сложившейся ситуацией на рынке ипотечного кредитования и их влияние в период посткризисного развития рынка жилья и ипотечного кредитования.

Существует опасность сохранения и возможно усиления спекулятивного жилищного рынка, когда весомая доля вводимого жилья приобретается как средство сбережений и объекта последующей продажи. Этому способствует ряд развивающихся тенденций и факторов:

— падение цен на недвижимость, по-видимому, исчерпало себя. Цены на квартиры существенно снизились (в Москве — ориентировочно на 33% в долларовом выражении и 20% в рублях — июль 2009 г. к октябрю 2008 г)3. Ценовое дно достигнуто или уже близко. Из-за продолжающейся рецессии и сокращения объемов нового строительства на рынке накапливается отложенный спрос. С падением цен, увеличивается его роста. Сейчас все те, кто ранее выходил с рынка недвижимости, ищут наиболее удачный момент, что бы на него вернуться. Серьезной альтернативы рынку недвижимости для инвестиций по-прежнему нет. Как только проявится ценовое дно, спекулянты вновь войдут в жилищный рынок. Докризисная ситуация повторится, но на качественно новом уровне. Вновь вернется пузырь в сектор недвижимости, хотя сегодня это не столь очевидно;

3 Газета Ведомости 10.07.2009 г. Источник: irn.ru.

— усиление мер государственной финансовой поддержки вливанием кредитных ресурсов «разогреет» рынок жилья, возобновит его рост;

— отсутствие жестких, действенных налоговых и законодательно-правовых норм, исключающих (или существенно сужающих) возможность массовой скупки жилья для его последующей перепродажи и, сохраняющиеся условия для ценового сговора на рынке жилья;

— постепенное накопление дефицита жилья из-за сокращения объемов, вновь начинаемого жилищного строительства и особенно, сокращения строительных заделов;

— продолжающаяся дифференциация денежных доходов и сбережений при их концентрации в руках крайне узкой группы лиц.

Учитывая совокупность всех этих условий, финансовая подпитка рынка жилья государством кроме достижения благих целей в конечном итоге может стать катализатором и для восстановления спекулятивного рынка жилья, сохранения высокой (выше, чем по всем другим видам деятельности) доли скрытой экономики операций с недвижимостью. Всего этого следует избежать.

14. В целях минимизации исследуемых рисков, автором даны ряд предложений по стимулированию более эффективного развития системы ипотечного кредитования в посткризисный период. В частности, показано, что в этих целях необходим масштабный план государственной поддержки платежеспособного жилищного спроса населения, отличающийся целевой направленностью на удовлетворение жилищного спроса среднего класса. Инструменты и формы господдержки (субсидирование ставок по ипотечным кредитам, госзаказ на жилье и др.) должны отсекать спекулятивных инвесторов, приобретающих более трети вводимого жилья в крупнейших российских городах и, в первую очередь, в Москве.

15. Как показано в работе, одним из уроков ипотечного кризиса в США, который следует извлечь — масштабное строительство доступного жилья для домашних хозяйств с устойчивым средним доходом должно сопровождаться внедрением относительно простых, прозрачных для регулирования и контроля ипотечных институтов — стройсберкасс. Именно накопительная, а не кредитная схема ипотеки должна пользоваться большей поддержкой государства. При этом следует предусмотреть, чтобы механизм государственной поддержки (субсидирования) системы накопления сбережений приносил выгоду приобретателю жилья, а не строительным фирмам, жилищным или кредитным посредникам и др.

Наиболее показательна и детально разработана система сбережений на жилищное строительство в Германии, основанная на привлечении сбережений заемщиков по принципу депозитного накопления. Государственная поддержка оказывается на стадиях первичного денежного накопления и погашения жилищного кредита, что позволяет расширить доступ населения к приобретению жилья, так как привлекаемые средства относительно дешевы и предоставляются на предоставление дешевых кредитов на предоставление недорогого жилья.

16. В работе проведен анализ современной ситуации в России в сфере выдаваемых ипотечных кредитов и просроченной ипотечной задолженности.

Так, задолженность по ипотечным жилищным кредитам в 2008 г. увеличилась с 611,2 до 995,2 млрд руб., или на 62,8% (в 2007 г.— на 161,3%), в том числе в IV квартале 2008 г. прирост составил всего 2,1%. Просроченная задолженность по ним возросла в 15,2 раза — до 12,1 млрд руб. (в том числе за IV квартал— в 2,4 раза) и составила 1,2% от задолженности по данным кредитам.

По данным ЦБ, на 1 мая 2009 г. просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам в российских банках выросла за четыре месяца текущего года до 1,8% и составила 18,8 млрд. рублей от общего объема задолженности по ипотечным жилищным кредитам (1,028 трлн. руб.). При этом, если просрочка по кредитам выросла, то сам объем задолженности по ипотечным кредитам сократился на 2%, т. е. банки практически перестали выдавать жилищные кредиты. Их объем в I квартале 2009 г. сократился в 6 раз, а в первичной ипотеке в 10 раз. У первых пяти банков, сгруппированных по величине активов, просрочка по ипотечным кредитам выросла на 61%, до 11,5 млрд руб., просрочка следующих 15 банков увеличилась на 86%, до 2,6 млрд руб., в два раза, с 1,6 млрд. до 3 млрд. рублей, выросла просрочка по ипотеке у следующих 30 банков.

Следует отметить, что доля просроченной задолженности в 1,8% от общего ее размера существенно искажает сложившуюся ситуацию, занижая долю проблемных ипотечных кредитов. И вот почему.

Ситуация много хуже, т.к. с 1 января изменился расчет и определение просроченного кредита, просроченным он теперь считается в случае задержки платежа в течение 90 дней, вместо 30 дней до этого. Это резко, по нашим расчетам, примерно в пять раз, снизило расчетную величину задолженности.

Кроме того, не считается просроченной реструктурированная или рефинансируемая ипотечная задолженность. Что так же целиком основано на сомнительном предположении, что в 2010 году финансовое положение заемщика укрепиться. И это на фоне роста безработицы и падения реальных доходов населения, снижения промышленного производства, бюджетного дефицита, роста неплатежей и т. д.

Следует заметить, что в международной практике к просроченной задолженности относят не только не поступившую своевременно часть задолженности, а всю ее величину, справедливо полагая, что существует высокий риск для банка непогашения заемщиком всей, а не только просроченной задолженности. Этот риск особенно велик для российского заемщика доля платежей по ипотеке в общем доходе которого, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, превышает 30%, против, например, 11,4% в США.

17. Как показано в работе, в отличие от большинства развитых стран меры по спасению российского ипотечного рынка реализуются через помощь банкам и АРИЖК, т. е. не направлены на прямую помощь заемщику, несмотря на то, что доля платежей по ипотеке в совокупном доходе заемщика в России более чем в 2,5 раза выше, чем, например, в США. В США в рамках программы по выходу из ипотечного кризиса подавляющая часть заемщиков может получить 20% скидку на размер ежемесячных взносов. Крупнейшие коммерческие банки России пока отказываются брать на себя сколько-нибудь значительные обязательства по облегчению условий погашения ипотечного займа. Единственным исключением можно считать выдачу заемщику нового кредита взамен старого, причем по более высокой, обременительной для заемщика, ставке.

18. В работе рассмотрены наиболее популярные механизмы реструктуризации ипотечной задолженности перед банками и выявлены их существенные недостатки.

В качестве основных схем реструктуризации предлагаются смешанный договор займа и стабилизационный заем. Существенным недостатком первой схемы является то, во-первых, с точки зрения финансовой эффективности, данную схему могут использовать, только те заемщики, чье экономической положение действительно не сильно ухудшилось, а соответственно и необходимость прибегать к подобным дополнительным услугам будет лишь у небольшого процента, взявших ипотечный кредит, а именно — менее 1%. Т. е. оказать существенное влияние на снижение просроченной задолженности она не сможет. Во-вторых, банки с большой неохотой идут на эту схему, потому, что она предполагает выдачу нового кредита для рискового заемщика, поэтому банки выставляют жесткие требования к платежеспособности клиента и его доходам. Для того, что бы расширить круг ее применения необходимо как минимум: увеличить долю Агентства до 40%-50% в смешанном договоре займа и установить льготный период на 3−5 лет, учитывая специфику ипотечного кредитования.

Второй вид реструктуризации — стабилизационный заем. Данный вид реструктуризации предполагает выдачу отдельного кредита с целевым назначением — на погашение ежемесячных платежей по основному ипотечному кредиту в установленные сроки и без изменения первоначального графика платежей. Данный, второй вид реструктуризации ипотечной задолженности, является более привлекательным для заемщиков, несмотря на сложность схемы и требования Агентства к получателям подобной помощи. В то же время, такая схема не удовлетворяет интересам банков, и они не спешат с реструктуризацией ипотечных кредитов по стандартам АИЖК. Задача АИЖК при реализации подобных схем заключается в том, что бы выкупить у банка кредит заемщика после того, как тот восстановит свою платежеспособность. При этом схема предполагает выдачу банком нового кредита, заемщику у которого уже есть проблемы, на что банки идти не хотят.

19. Обобщая вышесказанное, автор делает заключение, что действующие методы и инструменты реструктуризации ипотечного кредита не способствуют сколь-либо значительному снижению долговой нагрузки. Несмотря на то, что в последнее время АИЖК внедрило ряд нововведений, воспользоваться предложенными схемами смогут не более 3% ипотечных заемщиков. Банкам в настоящий момент выгоднее заниматься v взысканием и реализацией залога, либо предлагать собственные схемы реструктуризации долга. В то же время АИЖК потенциально обладает большими возможностями по уменьшению задолженности и стимулированию развития ипотечного кредитования.

Уже сейчас очевидно, что рынок ипотечного жилья нуждается в более мощной, чем нынешняя поддержка заемщика по следующим основным направлениям: расширение числа заемщиков, которые смогут получить помощьповышение максимального объема нового кредита при одновременном снижении процентных ставок и удлинения сроков предоставленияотказ от повышения объема ежемесячных платежей после стабилизационного периода (возможно за счет увеличения сроков предоставления кредитов) и, наконец, главное — резкий рост масштабов выделяемых АРИЖК средств государством, а так же привлечение в ресурсы Агентства некоторых средств банков с высокими объемами ипотечного кредита, что бы смягчить остроту, так называемой, проблемы 2010 г., когда предстоит погашать как текущие ипотечные займы, так и реструктуризированные в 2009 г. Уже очевидно, что существенная часть заемщиков, получивших в 2009 г. помощь не сможет восстановить платежеспособность, а у исправных плательщиков по ипотечным займам сохраняется риск потери работы или снижения доходов.

20. В исследовании показано, что налогово-финансовый механизм, должен стать одним из ведущих факторов стимулирования развития рынка ипотечного кредитования и инструментом, препятствующим формированию спекулятивного спроса на жилье.

Как показано в работе, в России функционирует ограниченная нестандартная система налогообложения доходов населения, полностью игнорирующая чудовищное имущественное неравенство, неравенство в доходах и накоплениях, выходящее за пределы всех мировых стандартов. Плоская шкала налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) существенно усиливает относительную дифференциацию населения, снижает возможности его доступа к строительству или покупки квартир. Из-за своей дискриминационной роли в отношении среднеи низко доходных групп населения этот налог практически не применяется не только в развитых, но и в развивающихся странах мира.

На взгляд автора, заслуживает внимания, один из вариантов введения прогрессивного налогообложения в сфере подоходного налогообложения, предложенного рядом ученых-экономистов на основе международного опыта и сложившейся российской практики, который заключается в следующем: совокупный доход на одного человека в размере до 150 тыс. рублей в год, полностью освободить от налогообложения. Количество населения с такими доходами составляет около 26%. С годового дохода от 150 до 350 тысяч рублей — установить ставку в 12%. Данная группа населения является наиболее многочисленной и составляет порядка 60% всего налогооблагаемого населения. Население с доходом от 350 тыс. рублей до 600 тыс. рублей по ставке — 20%. Их доля составляет около — 8%. Свыше 600 тыс. рублей — по ставке 30%. Они представляют — 4% населения.

После детальной проработки, уточнения ряда нормативных и законодательно-правовых актов, изменения системы и принципов налогового администрирования, применение данной схемы принципам социальной справедливости и экономической целесообразности. Ее реализация позволит обеспечить прирост поступлений бюджет. При этом важен комплексный подход, выверенный как со стороны налогового льготирования, так и со стороны усиления налогового контроля, особенно за группами населения с высокими доходами. В этих целях следует создать в Федеральной налоговой службе России Управление по контролю за крупными налогоплательщиками — физическими лицами.

Налоговое распределение доходов физических лиц — одно из базовых условий создания полноценной системы рынка ипотечного кредитования как решающего фактора роста жилищного строительства и доступности жилья. Платежеспособный спрос большей части российского населения далеко отстает от возможностей приобретения жилья за счет личных доходов и сбережений. В этих условиях он поддерживается ростом ипотечного кредитования как основного дополнительного источника. Высокодоходные группы населения, как правило, уже не испытывающие потребностей в приобретении первичного жилья, приобретают квартиры, главным образом, как объект спекуляций и сохранения денежных сбережений.

21. Другим важным элементом системы налогообложения, направленным на предотвращение использования жилья в качестве спекулятивного механизма, взвинчивающего цены, должна стать разработка комплекса мер, по налогообложению вновь приобретаемого жилья, существенно превышающего средние нормы обеспеченности жильем, и приобретение второго, третьего и последующего жилья. Так, например, при наличии квартиры, имеющей общий метраж более 150 кв. м (на среднестатистическую семью) ставки налога на недвижимость должны быть существенно выше, чем при владении квартиры соответствующей средним показателям по России (80 кв. м в 2008 г.). При последующей покупке жилья, можно вводить налоговые ставки, соответствующие среднерыночным ценам на приобретенное жилье (в %). Естественно, речь должна идти только о вновь приобретаемом жилье, а не, например, неполученном в наследство, полученном за заслуги от государства, приобретенном ранее и т. д.