Экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании

Актуальность темы

исследования. Обеспеченность населения жильем в России неудовлетворительна: в коммунальных квартирах живут сейчас 2% россиян (в Санкт-Петербурге около 20%), в общежитиях — 4%. Свыше 60% населения страны проживает в одно — и двухкомнатных квартирах, почти треть населения — в неблагоустроенных жилых помещениях. Жилищный фонд России включает более 1,3% ветхих и аварийных площадей. В то же время ввод жилья государственной и муниципальной форм собственности по сравнению с 1990 г. сократился с 80 до 19%. Продолжается выбытие жилищного фонда — в 2001 г. оно почти достигло 50% вновь введенного в строй жилья, значительная часть жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте1.

Количество российских граждан, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, составляет 125 млн. человек — больше 85% населения страны. Однако только 7−15% из этого числа (от 9 до 19 млн. чел.) рассчитывают на бесплатное жилье, и лишь 6−8% (от 8 до 10 млн. чел.) способны оплатить его покупку единовременно. Остальные, — а это 75−80% из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (около 100 млн. человек) — могут позволить себе поэтапно оплачивать жилье.

Рост стоимости строительства жилья опережает рост доходов населения, в результате чего, большинство российских граждан не имеет реальных возможностей для улучшения своих жилищных условий. В этих условиях приобретение жилья в стране при помощи механизма ипотеки не получило должного развития, существующие программы, направленные на улучшение жилищных условий различных категорий граждан, не эффективны. Замена социальных форм жилищного строительства и реализации жилья на их современные рыночные формы протекают в России болезненно и неустойчиво, становление.

I1 (по данным Главного контрольного управления президента по состоянию на 31.12.2002 г.). рыночных отношений в жилищном секторе содержит ряд проблем, связанных с низкой доступностью, узостью спроса на коммерческое жилье и неразвитостью кредитных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных.

К причинам, сдерживающим внедрение ипотеки в России можно отнести: низкую платежеспособность населениянесовершенство правового обеспечения ипотекиотсутствие практики и ресурсов жилья для оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залоганестабильность внешней среды предпринимательстваслабая экономическая заинтересованность российских банков в развитии ипотекинедостаточная научная и методическая обоснованность сценариев развития ипотеки. С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в настоящее время являются: локальная банковская инициатива, федеральная, муниципальная и девелоперская инициативы, создание кредитных союзов.

Исследование современного научно-практического инструментария и обеспечивающей подсистемы взаимодействия субъектов в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства показало, что в российской экономической практике переходного периода еще не сформировались эффективные инвестиционные механизмы в жилищном строительстве.

Эффективный инвестиционный механизм должен включать в себя согласованную систему целей, критериев, условий и правил. Характер методов, ры-/ чагов и нормативно-правового обеспечения этого механизма должен закладываться еще на стадии его формирования. Разработка методических подходов к формированию инвестиционных механизмов в жилищном строительстве особенно актуальна при создании подсистем организационно-технологического, нормативно-правового, информационно-аналитического и модельного их обеспечения. В результате возникают задачи осмысления и создания научно-методического аппарата формирования эффективных инвестиционных механизмов в жилищном строительстве, в частности механизма ипотечного кредитования. Эти задачи являются в настоящее время весьма актуальными, имеющими большое социально-экономическое значение для региональных и муниципальных образований, а также для отрасли жилищного строительства.

Степень разработанности проблемы. Большой вклад в теорию управления системами и процессами на основе понятия механизма их функционирования был сделан такими зарубежными и отечественными учеными, как Г. Бунш, Дж.Р. ван Гиг, А. Кульман, В. Н. Бурков, В. В. Кондратьев, И. Т" Балабанов, В. В. Ковалев, М. В. Романовский, В. Г Соколов, Т. А. Владимирова, C.B. Емельянов, А. Зарнадзе, В. Н. Садовский, А. И. Уемов, В. В. Титов, З. В. Коробкова и др.

Исследованиям проблем, связанных с экономическими механизмами инвестирования вообще и механизмом ипотечного кредитования, посвящены работы таких ученых, как Дж.К. Шим, Дж.Г. Сигел, Роберт Н. Холт, Сет Б. Ба-ренс, В. В. Бочаров, А. Г. Ивасенко, Д. И. Молчанов, В. Г. Поляков, А. И. Щербаков, Т. А. Ивашенцева, А. Г. Кузьминский, В. Б. Сироткин, Е. Ю. Фаерман, С. Р. Хачатрян, Н. Е. Егорова и др.

В области прикладных исследований ипотечной поддержки инвестиций в жилищное строительство большой интерес представляют работы Т. Белкиной, О. Э. Бессоновой, Н. Б. Косаревой, Н. С. Пастуховой, H.H. Рогожиной, A.A. Ку-зюриной, В. И. Лимаренко, С. А. Пушкина, Т. Ю. Овсянниковой, Д. К. Празукина, Л. Ю. Руди, В. В. Смирнова, З. П. Лукиной, B.C. Тапилиной, Е. И. Тарасевича, P.P. Темишева и др.

В отечественной экономической науке дореформенного периода жилищное строительство финансировалось в основном из бюджетных средств, в рыночных условиях современной России необходим другой подход, учитывающий российскую специфику переходного периода, характер которой требует интенсификации научных исследований механизмов экономической поддержки этих инвестиций. Простое копирование западных концепций и теорий по данной проблеме, как показала практика последних лет, не всегда применимо. Российская экономическая наука медленно реагирует на быстропротекающие процессы инвестиционной поддержки жилищного строительства.

Цель и задачи исследования

.

Целью данного исследования является разработка и реализация некоторых методических основ к построению механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании.

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи: изучить теорию и практику механизмов ипотечного кредитования в современных условиях экономических преобразований в Россииразработать методические подходы к формированию механизма ипотечного кредитования в муниципальном образованииреализовать методические подходы к построению механизма экономической поддержки инвестиций в жилищном строительстве реального муниципального образования.

Объект исследования: взаимоотношения экономических субъектов, возникающие в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства.

Предмет исследования: экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства.

Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории, по проблемам рыночной экономики, экономики переходного периодаразработки в области анализа инвестиционных механизмов вообще и механизмов экономической поддержки жилищного строительства. В ходе исследования изучались теории, концепции и подходы к государственному регулированию экономических отношений субъектов хозяйствования в ипотечном кредитовании.

Логическая последовательность диссертационного исследования представлена на рис. 1.

Рис. 1. Логическая последовательность исследования.

В основе исследования лежит диалектический метод изучения объективных экономических законов, закономерностей, явлений и процессов в их постоянном развитии и взаимосвязи. Исследование опирается на системный принцип анализа взаимодействия субъектов хозяйствования в инвестиционных процессах, сочетающий качественные и количественные методы. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, формализация, индуктивный метод, финансовый и инвестиционный анализ, монографическое исследование, экономико-математическое моделирование и др.

Информационная база исследования. В работе использовались материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера в области государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в области инвестирования жилищного строительства. В качестве эмпирической базы использовались статистические данные, полученные из официальных источников, опубликованные в отечественной и зарубежной литературеинформация оперативного и бухгалтерского учета, инвестиционной политики хозяйствующих субъектов, входящих в систему ипотечного кредитования муниципального образования.

Научная новизна полученных и представленных к защите результатов состоит в следующем:

— дано представление об инвестиционном механизме ипотечного кредитования жилищного строительства с выделением научно-практического инструментария и обеспечивающей подсистемы, на основе которых разрабатываются принципы и правила экономических отношений в механизме;

— разработана и реализована в конкретном проекте схема ипотечного кредитования жилищного строительства муниципального образования на основе эффективного взаимодействия субъектов;

— предложены подходы к оценке эффективности программы ипотечного кредитования с учетом, как микро, так и макроэкономических показателей (эффективность строительных компаний, кредитных учреждений, юридических и физических лиц — непосредственных организаторов и участников ипотекиВВП различных уровней, налоговые поступления и отчисления в бюджеты и др.);

— разработана экономико-математическая модель ипотечного кредитования, являющаяся универсальной с позиций возможностей привлечения различных источников инвестиций, выбора оптимального соотношения (структуры) ипотечного и коммерческого жилья в разрезе отдельных домов, категорий жилья и динамики его ввода.

Теоретическое значение выполненной диссертационной работы состоит в развитии экономических механизмов ипотечного кредитования, применительно к условиям ЗАТО.

Практическая значимость результатов исследования заключается в реализации предлагаемых автором методических подходов к формированию механизма ипотечного кредитования в конкретном муниципальном образовании.

Научно-практические результаты исследования нашли свое отражение в практической работе Собрания народных представителей г. Северска, Администрации ЗАТО Северск, муниципального предприятия «Агентство по жилищному кредитованию», филиала ТомскПромСтройБанка, страховой корпорации «Ко-местра-Томь».

Основные результаты диссертационного исследования:

— обоснована необходимость совершенствования экономического механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях ЗАТО на современном этапе экономических преобразований в России;

— сформулирован инструментарий практики формирования механизма ипотечного кредитования применительно к ЗАТО;

— разработан модельно-методический аппарат формирования механизма ипотечного кредитования, учитывающий интересы всех участников Программы ипотечного кредитования в ЗАТО и позволяющий моделировать различные ва рианты государственной поддержки, отслеживать необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций застройщиков и других участников Программы и т. д.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и были одобрены на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 07.09.2000 г. (приняты «Целевая социально-экономическая Программа ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск» и «Правила продажи жилья, построенного за счет внебюджетных и целевых средств») — на Парламентских слушаниях от 25.01.2001 г., организованных Государственной Думой Томской области, по вопросу совершенствования закона «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Томской области" — на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 21.01.2002 г. (приняты изменения в «Правила продажи жилья, построенного за счет внебюджетных и целевых средств») — на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от.

20.06.2002 г.- на комиссии депутатов Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 08.04.2003 г.- на Международной научно-практической конференции «Местное самоуправление и стратегии устойчивого развития крупных городов: проблемы и пути развития (опыт Новосибирска)», февраль, 2004 г.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ (6 статей) общим объемом 4,0 п. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованных источников из 149 наименований и 9-и приложений. Основной текст работы изложен на 163 страницах и содержит 23 таблицы и 7 рисунков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Обзор отечественной научно-практической литературы показал, что внимание ученых-экономистов больше занято экономических методами, нежели «экономическими механизмами», в современной отечественной литературе отсутствует трактовка этой категории. Обзор зарубежных источников позволяет говорить об экономических механизмах как необходимых взаимосвязях, возникающих между различными экономическими явлениями, когда некое исходное экономическое явление влечет за собой ряд других, причем они следуют один за другим в определенной последовательности и ведут к очевидным результатам.

К наиболее значимым механизмам открытого типа относят механизмы превращения доходов в капитал, которые делят в свою очередь на механизмы амортизации и инвестирования. Механизмы инвестирования относятся к механизмам, связанным с процессами. Задача создания таких механизмов заключается в построении механизмов, удовлетворяющих заданным условиям, к которым относятся: реализуемость механизмов, требование выполнения планов и программ, обеспечение заданного уровня эффективности функционирования системы, ограничения на стоимость процесса управления и др.

Под инвестиционным механизмом мы понимаем систему управления экономическими отношениями хозяйствующих субъектов в инвестиционной деятельности через экономические рычаги с помощью экономических методов, и к его элементам относим: инвестиционные отношенияэкономические рычагиэкономические методыправовое, информационное и методическое обеспечение процесса управления.

Совокупность инвестиционных механизмов весьма разнообразна. Особое место в ней занимают инвестиционные механизмы жилищного строительства. К рычагам механизма ипотечного кредитования жилищного строительства относятся следующие категории: величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, доступность жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, процедура погашения основного долга и выплаты процентов. Эти рычаги в настоящее время не способствуют эффективному разворачиванию ипотечного кредитования в России. Экономические методы механизма включают в себя экономический анализ, прогнозирование, моделирование, регулирование, стимулирование и др.

Объектом управления в механизме ипотечного кредитования являются экономические отношения: бюджетное финансирование, кредитование, страхование, ценообразование, налогообложение, исполнение обязательств перед строительным комплексом и инвесторами, фондообразование и др.

На основе этих подсистем разрабатываются принципы и правила взаимодействия субъектов, которые представляют собой сложную экономическую систему (застройщик, предприятия строительного комплекса, финансовые институты, государство и т. д.). Кроме того, что эти субъекты взаимодействуют в механизме между собой, система взаимодействует с внешней средой (национальная экономика в целом с ее материальными, финансовыми, административными и другими ресурсами) в конкретных инвестиционных отношениях.

Исторический обзор форм и методов финансирования инвестиций показывает непреходящую актуальность этих вопросов во все времена. До 1985 г. в СССР ежегодно вводилось в строй больше 50 млн. кв. м жилья (беспрецедентные для мировой истории объемы строительства), в последующие пять лет вводилось 70 млн. кв. м жилой площади в год. Приоритет государственных капиталовложений в жилищное строительство сохранялся.

В условиях становления рыночной экономики в России появилась необходимость в создании новых инвестиционных механизмов, позволяющих строительным организациям реализовать жилье еще на этапе его строительства. Такими механизмами на сегодняшний день являются: долевое участие в строительствеипотечное жилищное кредитованиежилищные сертификаты (ценные бумаги).

Резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства, неразвитость долгосрочного банковского кредитования строительства породили механизм привлечения средств частных инвесторов по схеме долевого участия, который в настоящее время является наиболее действенным механизмом. По оценкам разных источников около 70% строящегося коммерческого жилья в России финансируется по тем или иным схемам долевого участия.

Для граждан схемы долевого участия не всегда безопасны: перекладывание на граждан строительных и финансовых рисковзавышение себестоимости и нарушение графика строительства, отсутствие обязательной регистрации договоров долевого участия, невозможность контроля процесса строительства со стороны дольщиков.

Основные рычаги механизма ипотечного кредитования (стоимость жилья, величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, процедура погашения основного долга и выплаты процентов) в российской экономической практике сейчас не способствуют эффективному ипотечному кредитованию. Кроме того, на доступность ипотечного кредитования оказывают влияние: налоговое регулирование, ценовая и тарифная политика в сфере жилищного строительства и коммунального обслуживания. Как показала практика, в нынешней экономической ситуации ипотека — «самые большие риски и самые дорогие деньги, какие только можно представить» и требуются серьезные меры по совершенствованию механизма ипотечного кредитования жилищного строительства и адаптации его к современным условиям отечественной экономики.

В России сейчас жилищные сертификаты применяются лишь как один из видов документального оформления целевого финансирования жилищного строительства за счет средств бюджета, в частности, в ходе реализации программы «Государственные жилищные сертификаты». Жилищные сертификаты в данном случае утрачивают свою сущность ценных бумаг в пользу выполнения функции денежного документа в оплате социального жилья.

Анализ показал, что переход России от социальных форм жилищного строительства на современные рыночные формы протекает болезненно и неустойчиво. Причиной этого, в первую очередь, является падение реальных доходов всех слоев населения после августовского кризиса 1998 г. в среднем на 25%. Нужно отметить, что исследуемый регион (Томская область) имел индекс доходов населения в 2000 г. — 0,76, при среднем по России — 0,72. Несмотря на это, проблема инвестиционного потенциала населения на рынке жилья остаетсяздесь острой, т.к. наблюдается опережающий рост цен на жилье по сравнению с повышением доходов населения и, следовательно, снижение доступности жилья для населения.

Например, в г. Северске доходы населения выше в два раза, чем в областном центре, в то время как стоимость жилья на 20 — 40% ниже. По данным 2000 года 61% стоящих в очереди на получение безвозмездных субсидий в Администрации г. Северска имеют доходы свыше 3100 руб. в месяц, что позволяет им претендовать на участие в Программе ипотечного жилищного кредитования. Более того, более 78% молодых семей, зарегистрированных в очереди на получение субсидий, имеют доходы свыше 3100 руб. в месяц, а 51% - более 5000 руб. в месяц. Анализ показал, что доступность жилья для населения в г. Северске выше, чем в областном центре практически в 2 раза. Таким образом, г. Се-верск имеет реальные возможности формирования эффективного механизма ипотечного кредитования жилищного строительства.

Обзор мирового опыта ипотечного кредитования показал, что на сегодняшний день в мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств в жилищное строительство: через универсальные коммерческие банки, специализированные ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних — путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

Исторический обзор использования ипотеки, как формы финансирования инвестиций показывает, что имущественный залог (ипотека) является сложным хозяйственно-правовым институтом, который во всех развитых странах формировался на основе традиций хозяйственных укладов и правил делового оборота, складывавшихся столетиями. Традиционная для России юридическая схема ипотеки базируется на сохранивших и ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге.

С середины 19-го века в России операции с городской недвижимостью вели городские кредитные общества и акционерные земельные (ипотечные) банки. К 1913 г. Россия имела развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями, выдавшими за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом. С проведением в 1930 — 1931 г.г. кредитной реформы, было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

Последующее изменение законодательства по залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 1980;х начале 1990;х гг. Следствием этого явилось принятие в 1992 г закона РФ «О залоге». С принятием ГК и федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в России в 1998 г. возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья. Следующим шагом в разработке правовой и методологической базы ипотечного кредитования стало Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. В настоящее время в Правительстве РФ и Государственной думе рассматриваются предложения по внесению изменений и дополнений в закон «Об ипотеке», Гражданский и Жилищный кодексы. Во многих регионах РФ активно разрабатываются программы и нормативно-правовые акты для системы ипотечного жилищного кредитования.

Проблема российской ипотеки состоит в том, что практически не выполняются условия для ее осуществления: наличие долгосрочных финансовых ресурсовспособность потенциальных клиентов подтвердить достаточность доходов для погашения кредитаюридическая возможность использования жилья в качестве залога. Реально все системы ипотеки уже получили некоторое распространение в нашей стране, однако они имеют свою российскую специфику.

За последние годы произошли некоторые позитивные изменения в условиях предоставления банками ипотечных жилищных кредитов: увеличились сроки кредитования, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам, однако в рамках отдельных региональных программ кредиты выдаются за счет бюджетных средств на льготных условиях и процентные ставки определяются в административном порядке.

Немецкую" систему ипотеки формируют у нас, обходясь без кредитных организаций, их заменяют сами организации-застройщики. Соответственно, российской схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В основном, это риск того, что клиент после периода накопления окажется владельцем недостроенного объекта с нулевой ликвидностью и у него не будет возможности изъять вложенные средства.

Российская система вторичного рынка внешне очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, так как в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, российская перекачивает на этот рынок бюджетные средства.

Наличие в России причин, сдерживающих внедрение полноценной ипотеки (недостаточность правового обеспечения, нестабильность финансового положения страны, отсутствие экономической заинтересованности российских банков в развитии ипотеки, слабая научная и методическая ее проработка) порождает особые сценарии развития ипотеки: локальная банковская инициатива, федеральная инициатива, муниципальная инициатива, девелоперская инициатива и создание кредитных союзов. Все эти сценарии весьма несовершенны и несут в себе серьезные риски.

В настоящее время в ряде городов и регионов России реализуются свои жилищные программы, имеющие ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Объединяет эти программы то, что для них в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства на кредитование граждан для приобретения или строительства жилья. Существуют различные способы использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ: субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками и предоставление кредитов по заниженным по сравнению с рыночными процентным ставкам.

Региональные программы решения жилищной проблемы в основном используют средства местных бюджетов и незначительны по масштабам реализации, так как ограничены возможностями бюджетов. В нестабильных условиях трудно оценить сумму средств, которая потребуется для реализации программы компенсации процентной ставки, поэтому реализация многих региональных программ была приостановлена.

Многие схемы «ипотечного кредитования» убыточны или рассчитаны на значительные бюджетные вливания. В основе таких схем без участия кредитных учреждений, как правило, находится некая структура (внебюджетный фонд муниципалитета, некоммерческий фонд или коммандитное товарищество), которая выполняет одновременно две функции: инвестиции в строительство и продажи построенных квартир дольщикам в рассрочку. Стандарты предоставляемой рассрочки платежа по срокам и по ставкам слепо копируются со стран с развитым ипотечным рынком, в результате такая практика приводит к снижению объема рефинансированных средств и, как следствие, к достаточно быстрому сворачиванию ипотечного строительства.

Расчеты показывают, что при стартовом капитале Программы жилищного строительства ЗАТО Северск 50 млн руб. без участия уполномоченного банка можно построить 35, 2 тыс. кв. м жилья, а с участием — - 69,2 тыс. кв. м. (По состоянию на 31.12.2003 г. объектная база Программы составляет 35,4 тыс. кв. м, Приложение 9- на стадии проектирования — 35 тыс. кв. м). Разработанная вСеверске схема ипотечного кредитования имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с известными в России схемами. Эта схема обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам населению на основе корпоративного принципа обслуживания.

Анализ состояния инвестиционно-строительного жилищного комплекса г. Северска показывает, что он не обеспечивает потребности населения города в жилье (обеспеченность жилой площадью — 11,95 м / чел.), наблюдается снижение объемов строительства жилья с 2000 г. и повышение масштабов незавершенного строительства. Основная причина — дефицит финансовых ресурсов. В структуре реальных источников финансирования преобладают средства бюджетов (58%), граждан (14%) и агентства жилищного кредитования (17%). Нестабильность и недостаточность бюджетного финансирования жилищного строительства в ЗАТО Северск делает актуальным развитие внебюджетных форм финансирования.

Для решения проблемы ипотечного кредитования жилищного строительства были разработаны: «Городская программа ЗАТО Северск «Жилище», «Целевая социально-экономическая программа ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск» и «Правила продажи жилья, построенного за счёт внебюджетных и целевых средств». Для достижения цели данного проекта создано муниципальное унитарное предприятие «Агентство по жилищному кредитованию» (МУП «АЖК»), которое является оператором Программы и обеспечивает организационно-технологическое, информационноаналитическое, проектное и кадровое обеспечение механизма ипотечного кредитования.

Механизм ипотечного кредитования представлен сложной системой взаимодействующих субъектов-участников Программы: МУП «АЖК», банк, органы местного самоуправления (Администрация и Собрание народных представителей ЗАТО Северск, которые разрабатывают и принимают нормативные акты и постановления, регулирующие отношения участников системы ипотечного кредитования), страховая компания, поручители, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариусы, органы опеки и попечительства, технической инвентаризации, регистрации граждан по месту жительства).

Расходы на покрытие разницы между рыночной ставкой банка (17%) и льготной ставкой выданных ипотечных кредитов несёт МУП «АЖК», по состоянию на 01.01.2002 на 1 рубль МУП «АЖК» привлечено 11,6 рублей ресурсов банка. В дальнейшем, при росте массы ипотечных кредитов Агентство планирует размещать временно свободные привлечённые финансовые ресурсы на депозитах, а из дохода по депозитам обеспечивать льготные процентные ставки заёмщикам — участникам Программы.

Исходя из этого, важнейшим фактором совершенствования механизма ипотечного кредитования в регионе является акционирование МУП «АЖК». Кроме того, акционирование позволит: принимать на баланс вторичное жильё и торговать имвыпускать, приобретать и продавать облигации и другие ценные бумаги, в том числе и ипотечныенаращивать массу ипотечных кредитов путем привлечения частного капитала.

Оценка практики реализации программы показала, что основные качественные и количественные характеристики Программы еще не достигнуты: жизнеспособность (не достаточная адаптация к законодательной и налоговой среде, росту цен на рынке жилья) — мультипликативный эффектгарантии соблюдения прав граждан-участников Программы, эффективность использования средств Программы.

Основной вывод для оператора Программы с точки зрения усовершенствования Правил с учётом накопленного опыта реализации Программы на рынке ЗАТО Северск заключается в необходимости использовать период строительства жилых домов для накопления средств граждан — участников Программы, то есть воспользоваться немецким опытом организации ссудосберегающих строительных касс. Кроме того, стартовый капитал должен вливаться в проект, состоящий из ряда субъектов — участников проекта, составляющих единую корпорацию и имеющих расчетные счета в уполномоченном банке. Корпорация в процессе реализации проекта получает дополнительный капитал. Текущий баланс капитала корпорации или ее финансовых потоков — ключевой параметр, позволяющий обеспечивать невысокие риски банка и достаточно низкие ставки по ипотечному кредиту.

Для отработки механизма ипотечного кредитования в ЗАТО Северск после ряда попыток использования известных стандартных программных пакетов инвестиционных проектов была разработана оригинальная экономико-математическая модель. Эта модель предусматривает достаточно широкий круг способов и источников привлечения финансовых ресурсов для реализации проекта. В числе таких источников: собственные средства физических лиц (покупателей жилья), государственные и отраслевые субсидии и субвенции, кредиты банков, средства застройщиков и пр. Все эти источники представлены в модели индивидуальными характеристиками срочности, возвратности, платности, га-рантированности и т. д.

Модель позволяет варьировать доли ипотечного жилья для ведомственных участников и жилья, предлагаемого для реализации на свободном рынке. Такое разделение участников предполагает различные цены и схемы оплаты за жилье. В определенном смысле продажа на свободном рынке является одним из источников удешевления жилья по отраслевой ипотеке. Такое сочетание источников финансирования является в определенной мере комбинацией известных схем ипотеки, представленных в главе 2. Моделируя различные варианты государственной поддержки можно отследить необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций застройщиков и других участников Программы и т. д.

При заданных уровнях платежеспособности заемщиков модель позволяет сформулировать допустимые условия таких займов и выбрать из ряда допустимых решений наиболее эффективные по определенным критериям.

В числе критериев эффективности ипотеки наряду с оценкой эффективности проекта для застройщиков модель позволяет рассчитать оценки для кредитных организаций, для МУП «АЖК» (в случае его акционирования), а также для бюджетов государственных и отраслевых структур, участвующих в поддержке Программы. Для этого в модели предложен механизм формирования дополнительных доходов бюджетов, вызванных реализацией Программы ипотеки. Это является новым элементом в подходах к оценке эффективности ипотечных кредитов через оценку прироста макроэкономических показателей (валовые продукты, налоговые поступления и отчисления в бюджеты различных уровней, прирост производительности труда и др.). Последние оценки являются показателями эффективности интеграционного взаимодействия субъектов — участников Программы, включая федеральный и региональный уровни.

Такое расширенное понимание эффективности проекта является более правильным, так как при чисто локальных оценках эффективности участников проекта без учета их реального взаимодействия исчезают мотивы участия в проекте федеральных, региональных и отраслевых структур.