Административно-правовое регулирование процесса перехода права собственности на жилые помещения

Актуальность темы

исследования. Изменение правового регулирования жизнедеятельности общества, появление новых институтов права и кардинальное реформирование экономики в нашей стране логически повлекли за собой необходимость тщательного изучения происходящих процессов с целью создания действенной и сбалансированной государственно-правовой системы.

С принятием 04.07.1991 г. Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ» была заложена правовая основа приватизации жилья, определяемая как бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования (ст. 1 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Указанная передача, согласно статьи б данного закона осуществляется местной администрациейпредприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного веденияучреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. Вместе с тем статьей 8 Конституции РФ, статьей 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ», статьей б Закона РФ от 24.12.92 г. «Об основах федеральной жилищной политики» и статьей 288 Гражданского кодекса РФ от 30.11.94 г. закрепляется частная собственность на жилые помещения, в соответствии с чем недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере, либо ее части, имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.

Одной из актуальных проблем в связи с осуществляемой приватизацией и законодательным закреплением права частной собственности является административно-правовое регулирование процесса перехода прав собственности на жилые помещения. Актуальность указанной проблемы определяется ее огромной практической значимостью в процессе стабилизации рынка недвижимости как одного из основных сегментов экономической основы рыночной экономики в нашей стране, а также в построении административно-правовой системы, обеспечивающей защиту и должную реализацию, в порядке установленном законодательством, имущественных прав физических и юридических лиц на недвижимость в жилищной сфере. Имея гражданско-правовые корни, данная проблема исключительно важна и с административно-правовой точки зрения.

Статья 40 Конституции РФ закрепила право каждого на жилище и невозможность произвольного лишения жилищап.2 данной статьи в свою очередь возложил на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанности по созданию условий, необходимых для осуществления права на жилище. Тем самым конституционно определена важность создания и должного функционирования административно-правового механизма реализации права на жилище. Поскольку административно-правовой механизм реализации права на жилище неотделим от вопроса перехода права собственности на жилые помещения, представляется важным и заслуживающим детального рассмотрения вопрос административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения.

Актуальность изложенных выше проблем, представляющих научный и практический интерес, и недостаточная их разработанность предопределили выбор темы настоящий работы.

Учитывая общественную значимость проблемы административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения, представляется необходимым обязательное вмешательство государства в указанный процесс, выработка здесь четкой стратегии, так как оно прежде всего заинтересовано в охране прав владельцев жилья как гарант неприкосновенности и сохранности отношений собственности.

Целью настоящего исследования является повышение эффективности административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения.

Цель диссертации достигается путем решения следующих основных задач:

— на основе анализа монографической литературы, законодательства по указанной проблеме, правоприменительной практики сформулировать понятие административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения, обосновать его социальную ценность как правовой категории, содержание и значение для субъектов указанного механизма и общества в целом;

— детально проанализировать соответствующую область законодательства с целью определения доли институтов административного права в регулировании процесса перехода права собственности на жилые помещения;

— выявить и охарактеризовать административно-правовую природу перехода права собственности на жилые помещения как на объекты недвижимости;

— рассмотреть специфику административно-правовой охраны права собственности на жилые помещения и реализации административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения;

— определить и исследовать направления совершенствования административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения;

— разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства, регламентирующего процесс перехода права собственности на жилые помещения.

Определяя объектом исследования правоотношения, возникающие при административно-правовом регулировании процесса перехода прав собственности на жилые помещения, автором в рамках диссертации использованы общенаучные и частно-научные методы познания, изучения явлений в их естественно-историческом развитии, в частности, теория познания, системный подход, логический и статистический методы, а также контент анализ, экспертный опрос и др.

Применение историко-логического метода позволило привлечь в качестве теоретической базы труды из различных отраслей знаний русских и зарубежных авторов, таких как Кондратьев Н. Д., Леонтьев В., Абалкин J1., Ламперт X., Маклонелл K.P., Брюс Л., Фридман Д. Ж. и др.

Специальному изучению подверглись работы ученых администрати-вистов, управленцев и государствоведов. Среди них можно назвать труды Алехина А. П., Атаманчука Г. В., Бачило И. Л., Бахра-ха Д.Н., Веремеенко И. И., Козлова Ю. М., Козловой О. В., Колонта-евского Ф.Е., Коренева А. П., Кисина В. Р., Лазарева В. М., Лебедева М. П., Лунева Н. Е., Манохина В. М., Масленникова М. Л., Попова Л. Л., Пискотина М. И., Резвых В. Д., Розина Л. М., Тихомирова Ю. А., Туманова Г. А., Ямпольской Ц. А. и др.

В процессе написания данной работы использовался также личный опыт автора, работающего в течение ряда лет руководителем юридического отдела одной из крупных фирм, оказывающей на коммерческой основе различные посреднические, в т. ч. юридические услуги на рынке недвижимости.

Предметом диссертации является собственно административно-правовое регулирование процесса перехода права собственности на жилые помещения.

Границы исследования определяются с учетом его новизны и большого объема теоретического и практического материала, требующего научной обработки. В диссертации освещаются проблемы административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения физических и юридических лиц.

Новизна исследования состоит в том, что круг рассматриваемых проблем, пути их решения, выводы и предложения автора по названной теме осуществлены впервые. В рамках этого труда сформулированы выводы и предложения, представляющие научный интерес для теории и практики административно-правового регулирования новых общественных отношений, возникающих в процессе перехода права собственности на жилые помещения.

Теоретическая значимость диссертации заключается в разработке научно-обоснованной концепции административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения. Теоретические положения исследования, его научные резуль-тать? вносят вклад в науку административного права, дополняют эту отрасль знания научными положениями об административно-правовом регулировании процесса перехода права собственности на жилые помещения в связи с введением в России новых форм собственности.

Практическое значение данного исследования состоит в том, что оно носит прикладной характер. Многие разработанные автором предложения направлены на совершенствование практики административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения, улучшение организационно-распорядительной деятельности органов государственной власти по регулированию рынка жилья, повышение эффективности правового обеспечения охраны права собственности на жилые помещения физических и юридических лиц.

Научная обоснованность и достоверность, полученных результатов, выводов и предложений автора обеспечивается комплексным характером проведенного исследования, широким использованием научных источников по праву, экономике, социологии, социальному управлению, историко-логическим подходом к анализу административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения. Она базируется на используемых в диссертации методах и материалах социологических исследований. В процессе написания данной работы проведено анкетирование значительной части риэлторского корпуса г. Москвы и других регионов страны, в качестве экспертов опрошено около пятидесяти руководителей коммерческих фирм и сотрудников административных органов, работающих на рынке жилья. Кроме того, как отмечалось, использован и личный опыт работы автора в указанной сфере.

На защиту выносится концепция административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения.

К основным положениям, составляющим указанную концепцию, относятся :

— обоснование административно-правовой природы перехода права собственности на жилые помещения как на объекты недвижимости;

— определение особенностей административно-правовой охраны перехода права собственности на жилые помещения/

— характеристика сущности административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения (понятие, структура, субъекты, характер действий);

— система реализации указанного механизмаосновные направления совершенствования административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения;

— предложения по совершенствованию правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации изложены в опубликованных работах и докладах, сообщениях автора на научных конференциях, заседаниях кафедры, в практической работе возглавляемого им юридического отдела фирмы «СТАТУС».

Структура работы обусловлена целью и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, а также списка использованной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании проведенного исследования можно сформулировать следующие основные выводы и предложения.

1. Происшедшие в нашей стране кардинальные социально-политические преобразования логически повлекли за собой столь же радикальные изменения в сфере экономики, перевод ее на рыночные «рельсы» с широким развитием частной собственности. Это требует самого тщательного и пристального научного изучения и анализа всех процессов, происходящих при переходе прав собственности в условиях рыночных отношений, с целью создания эффективной государственно-правовой системы, недопущения перекосов и выхода ситуации из-под контроля в рыночной экономике.

Одной из актуальных проблем, связанных с приватизацией и законодательным закреплением прав частной собственности, является государственное регулирование процесса перехода права собственности на жилые помещения. Ее актуальность определяется не только теоретической, но и огромной практической значимостью для стабилизации и развития рынка недвижимости как одного из основных сегментов экономической основы рыночной экономики в нашей стране, а также для построения демократической правовой системы, обеспечивающей надежную защиту имущественных прав физических и юридических лиц на недвижимость в жилищной сфере.

Данная проблема имеет важное значение для административно-правовых отношений, поскольку административно-правовой механизм реализации права на жилище неотделим от вопроса перехода права собственности на жилые помещения.

Посредством административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения гарантируется государством неприкосновенность и сохранность отношений собственности, вырабатывается и определяется стратегия по развитию рынка жилья.

2. Основным результатом проведенного научного исследования названной проблемы является разработка концепции административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения, представляющей собой систему научно-обоснованных взглядов и положений об административно-правовых основах перехода права собственности на жилые помещения, административно-правовом механизме такого перехода и основных направлениях совершенствования административно-правового регулирования перехода права собственности на указанный вид недвижимости .

Главными составляющими этой концепции, раскрывающими ее сущность, являются положения о:

— юридической природе перехода права собственности на жилые помещения;

— содержании и особенностях административно-правовой охраны права собственности на этот вид недвижимости;

— структуре и субъектах административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения;

— функционировании административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения;

— направлениях совершенствования административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения, таких как государственная поддержка граждан в приобретении жилья, государственный учет жилищного фонда, государственная поддержка кондоминиумов;

— научно-обоснованных предложениях и рекомендациях по совершенствованию административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения организационного, тактического, ресурсного и правового характера (свойства).

3. Под административно-правовыми аспектами перехода права собственности на жилые помещения как объекты недвижимости с юридической точки зрения следует понимать требования конституции Российской Федерации, законов и подзаконных актов, действия органов исполнительной власти по государственному обеспечению перехода права собственности физических и юридических лиц на этот вид недвижимости в условиях рынка жилья.

В содержание административно-правовых аспектов перехода права собственности на жилые помещения входит выяснение понятия жилых помещений как объектов недвижимости, исследование юридической природы перехода права собственности на жилые помещения, рассмотрение административно-правовой охраны права собственности на этот вид недвижимости.

4. Переход права собственности на жилые помещения как на объекты недвижимости имеет юридическую природу прежде всего потому, что само право собственности является юридической категорией .

Юридическая природа перехода права собственности на жилые помещения обусловлена объективной необходимостью, возникающей из сущности жилых помещений как объектов недвижимости и рынка жилья.

Переход права собственности имеет ярко выраженную юридическую природу по следующим формальным основаниям:

— он обусловлен законодательством (специальными нормами права) ;

— такой переход требует государственной регистрации, утверждающей и подтверждающей смену владельца этого вида недвижимости;

— сама по себе государственная регистрация перехода права собственности на жилые помещения является юридическим актом признания и подтверждения государством названного перехода, единственным доказательством существования зарегистрированного права и включает в себя строго определенную, установленную в нормативных актах юридическую процедуру.

5. Административно-правовая охрана права собственности на жилые помещения является одним из методов государственного регулирования рынка недвижимости. Она содержит меры запрета, разрешения, принуждения и осуществляется с помощью государственных органов (в т.ч. специально созданных).

Потребность обеспечения административно-правовой охраны перехода права собственности на жилые помещения вызывается объективной необходимостью — состоянием и перспективами развития рынка жилья в Российской Федерации, а также разрешительными возможностями такой охраны.

По своему содержанию административно-правовая охрана перехода права собственности на жилые помещения обеспечивается организационно-распорядительной деятельностью органов исполнительной власти и нормами права. Организационно-распорядительная деятельность с юридической точки зрения может быть представлена как правоохранительная, правоприменительная и правотворческая.

Улучшение административно-правовой охраны перехода права собственности на жилые помещения во многом зависит не только от совершенствования организационно-распорядительной деятельности самих органов исполнительной власти на рынке недвижимости, но и от их более тесного взаимодействия с профессиональными коммерческими посредническими организациями, функционирующими на рынке жилья, более полного правового обеспечения, деятельности в указанной области. б. Административно-правовой механизм перехода права собственности на жилые помещения как на объект недвижимости представляет собой основанную на нормах права систему упорядоченных административных действий государственных органов и действий иных юридических и физических лиц, обеспечивающую смену собственников жилья, признание и подтверждение ее актом государствавозникновение, переход или прекращение права собственности на жилые помещения.

Указанный механизм имеет определенную структуру, представляющую собой упорядоченную совокупность административно-правовых отношений, возникающих между юридическими и физическими лицами в процессе перехода права собственности на жилые помещения.

7. К субъектам административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения относятся физические и юридические лица, обладающие правоспособностью и дееспособностью, применительно к. указанной сфере деятельности, к отношениям, возникающим при переходе права собственности на данный вид недвижимости. К ним относятся, с одной стороны, собственники жилых помещений и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации, прав на этот вид собственности. С другой — органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы, обеспечивающие такую регистрацию и оказывающие помощь в организации перехода права собственности на жилые помещения.

8. Действия административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения можно представить в виде упорядоченного процесса выполнения определенных работ, посредством которых обеспечивается признание и подтверждение государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (жилые помещения). Сюда входит:

— правовое, организационное, методическое и ресурсное обеспечение перехода права собственности на жилые помещения;

— прием документов, необходимых для государственной регистрации прав на жилые помещения и отвечающих установленным законодательством требованиям;

— государственная регистрация таких документов;

— правовая экспертиза документов на право собственности жилыми помещениями и проверка законности сделок с этим видом недвижимости;

— внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения как на объект недвижимости.

9. К основным направлениям совершенствования административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения относятся: государственная поддержка граждан в приобретении жильягосударственный учет жилищного фондагосударственная поддержка кондоминиумов.

Государственная поддержка граждан в приобретении жилья включает в себя широкий комплекс правовых, организационных, административно-распорядительных, кадровых, научно-технических, политико-экономических мер и их ресурсное обеспечение.

Задачи, решаемые в рамках государственной поддержки граждан в приобретении жилья, представляют собой выражение новой жилищной политики государства, предполагающей осуществление жилищной и коммунальной реформ, разработку и реализацию долгосрочных программ по обеспечению граждан жильем, создание и регулирование рынка жилья, необходимых условий для приобретения гражданами, в т. ч. малоимущими, жилых помещений в собственность, внедрение новых технологий в строительстве жилья, правовое обеспечение рынка жилья и прав собственников жилых помещений.

Важным направлением дальнейшего совершенствования государственной поддержки граждан в приобретении жилья является решение таких ключевых проблем как преодоление дороговизны квартир, необходимость улучшения качества жилья, создание должной правовой основы коммерческим банкам для долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилых помещений.

Государственный учет жилищного фонда представляет собой информационную систему, предназначенную для получения установленных сведений (показателей) об объектах жилищного фонда и изменении этих показателей. Он базируется на трех видах учета: техническом (оперативном), официальном статистическом и бухгалтерском .

Ведение государственного учета жилищного фонда регламентируется нормами права и осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета.

Качество государственного учета жилищного фонда зависит от уровня-профессионализма лиц, осуществляющих эту функцию, правового, методического, организационного, технического и ресурсного обеспечения.

Государственная поддержка прав собственников жилья в кондоминиумах включает в себя систему административно-правовых мер, обеспечивающих их жизнедеятельность в условиях новых рыночных отношений.

Важной мерой государственной защиты прав собственников жилья в кондоминиумах является обеспечение создания в них товариществ собственников жилья, являющихся новой формой управления частной жилищной собственностью, разработка и принятие нормативных актов, регламентирующих основные направления их деятельности.

Создание системы правового регулирования товариществ собственников жилья в кондоминиумах позволяет обеспечивать более действенную защиту прав собственников жилых помещений от произвола нерадивых чиновников, направлять в цивилизованное русло отношения между хозяевами (владельцами) и нанимателями этого вида недвижимости.

10. Административно-правовое регулирование процесса перехода права собственности на жилые помещения зависит от решения ряда проблем правового, организационного, ресурсного и методического характера. В этих целях вносятся следующие предложения и рекомендации .

10.1. Для улучшения контроля за соблюдением законности при совершении сделок с жильем, повышения результативности в деятельности органов исполнительной власти на рынке жилья, в работе по защите прав собственников жилых помещений целесообразно организовать в органах местного самоуправления на базе имеющейся у них информации специальные банки данных о лицах преклонного возраста, одиноких престарелых, проживающих в неприватизированных квартирах, имеющих право на приватизацию жилья и изъявивших желание после ее осуществления заключить договор купли-продажи с правом пожизненного проживания. Информацию о подобных сделках с целью проверки соблюдения законности следует направлять в правоохранительные органы (органы внутренних дел}. В свою очередь последние, а также органы здравоохранения и социальной защиты должны информировать учреждения, осуществляющие приватизацию жилья, о лицах, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособностиимеющих тяжелые психические расстройства, с целью приостановления приватизации, сделок с жильем до выяснения их способности в связи с заболеванием участвовать в сделке.

10.2. Для улучшения правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения как объекты недвижимости, облегчения пользования действующими в указанной области правовыми установлениями, содержащимися во многих нормативных актах, необходимо кодифицировать такие нормы права, внести в них необходимые изменения и уточнения, разработать ряд новых правовых актов и методических материалов об организации деятельности в названной сфере. Примерный перечень таких правовых актов прилагается.1

10.3. Одной из особенностей современного рынка жилья является то, что кроме традиционных продавца и покупателя в нем участвуют также различные профессиональные посредники, действующие на коммерческой основе (риэлторы) и оказывающие им различные услуги. Влияние таких посредников на рынок жилья постоянно возрастает, что вызывает необходимость вмешательства государства (органов власти и управления) в деятельность риэлторских фирм, чтобы избежать нарушений прав собственников жилых помещений, исключить элементы параллелизма и дублирования в работе государственных органов и риэлторских организаций. Так, семьдесят процентов опрошенных на вопрос, что, на Ваш взгляд, составляет основные направления совершенствования административно-правового регулирования права собственности на жилые помещения, ответили: государственное регулирование и контроль за деятельностью риэлторских организаций. В качестве аргумента респондентами были названы возрастающая роль указанных организаций на рынке недвижимости и несовершенство действующего законодательства .2

Для упорядочения работы риэлторов на рынке жилья, повышения эффективности государственного регулирования целесообразно при