Право пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками: теоретический и практический аспект

Актуальность темы

диссертационного исследования. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации1 прямо отнес к вещным правам право пользования жилым помещением, возникающее у членов семьи собственника, у отказополучателей по завещательному отказу и получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Одновременно расширен круг оснований прекращения права пользования лицне являющихся собственниками. В частности, установлено, что у бывших членов семьи собственника право пользования жилым помещением прекращается без предоставления другого жилья, а также что у членов семьи собственника право пользования жилым помещением прекращается при переходе права собственности на него другому лицу. Иными словами, одним из результатов реформирования жилищного законодательства явилось укрепление права собственности на жилое помещение за счет ослабления гарантий прав пользователей.

Жилище является одним из главных материальных условий жизни любого человека. Отсутствие возможности приобрести жилое помещении в собственность не должно повлечь за собой нарушения права гражданина на жилище. На современном этапе социально-экономического развития Российской Федерации, в виду острой нехватки жилых помещений, существует необходимость сохранения за правом пользования жилым помещением вещно-правового характера. При этом необходимо соблюдение баланса между правом собственности на жилое помещение и ограничивающими его правами пользования, возникающими у лиц, не являющихся собственниками, не допускающего ущемление собственника, ни пользователей.

Правоприменительная деятельность постоянно сталкивается с проблемами правовой неопределенности многих вопросов, касающихся.

1 РГ. 2005. 12 янв. права пользования жилым помещением, возникающего у членов семьи собственника, у пользователей по завещательному отказу и договору пожизненного содержания с иждивением. Именно поэтому правовое регулирование права пользования жилым помещением нуждается в глубоком теоретическом исследовании и надлежащем правовом регулировании.

Вышесказанное, несомненно, подтверждает актуальность представленного исследования, направленного на обоснование новых положений современной доктрины гражданского и жилищного права, связанных с реализацией права пользования лиц, не являющихся собственниками.

Состояние научной разработанности темы. Исследование правовых проблем жилищных правоотношений, вещных прав, права пользования жилыми помещениями рассматривались в трудах Ю. Г. Басина, Е. А. Бариновой, Е. В. Богданова, Е. С. Гетман, Б. М. Гонгало, И. Гороновича, Л. Ю. Грудцыной, О. С. Иоффе, O.A. Красавчикова, О. И. Крассова, П. В. Крашенинникова, Г. Б. Леоновой, В. Н. Литовкина, С. Ю. Макарова, В. Ф. Маслова, У. Маттеи, Л. Ю. Михеевой, С. Г. Певницкого, И. А. Покровского, П. И. Седугина, А. П. Сергеева, В. И. Синайского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Д. А. Формакидова, P.O. Халфиной, В. Ф. Чигир, Г. Ф. Шершеневича, Л. В. Щенниковой и др.

Несмотря на множество научных статей, диссертационных и монографических исследований, посвященных отдельным аспектам правового регулирования вещных прав, в настоящее время отсутствуют работы, посвященные комплексному исследованию права пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических и практических положений, направленных на совершенствование правового регулирования права пользования жилым, помещением лиц, не являющихся собственниками.

В соответствии с указанной целью исследования в работе поставлены следующие основные задачи:

— проследить историю становления и развития законодательства о праве пользования жилым помещением;

— рассмотреть жилое помещение как объект права пользования лиц, не являющихся собственниками;

— выявить правовую природу права пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками;

— исследовать возникновение права пользования жилым помещением у членов семьи собственника;

— проанализировать завещательный отказ и договор пожизненного содержания с иждивением в качестве оснований возникновения права пользования жилым помещением;

— выявить специфику осуществления права пользования жилым помещением лицами, не являющимися собственниками;

— изучить основания прекращения права пользования жилым помещением у лиц, не являющихся собственниками;

— исследовать вещно-правовые способы защиты прав пользователей при прекращении права пользования жилым помещением;

— выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в сфере регулирования права пользования жилым помещением лицами, не являющимися собственниками, а также практики его применения.

Объектом исследования являются общественные отношения по пользованию жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования являются нормы действующего гражданского, и жилищного законодательства и иных нормативных правовых актов, направленные на регулирование отношений по пользованию жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, а также практика их применения.

Методологическая база и методы исследования. В диссертационной работе в процессе исследования поставленных научных задач использованы общенаучные и частнонаучные методы познания — диалектический,? материалистический, формально-юридический, конкретно-исторический, историко-сравнительный, социально-правовой, социологический, а также логический методы, методы анализа и синтеза.

Конкретно-исторический и историко-сравнительный методы дали возможность проанализировать особенности регулирования права пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, в различные исторические периоды, что позволило выявить основные тенденции, характерные для развития в настоящее время отношений по пользованию, возникающих в жилищной сфере.

Социально-правовой и социологический методы позволили рассмотреть особенности правового регулирования отношений по пользованию жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, и их значение в современной социально-экономической среде.

Формально-юридический, логический методы, методы анализа и синтеза использовались для изучения различных отраслей российского законодательства, направленных на регулирование отношений по пользованию жилым помещением лиц, не являющихся собственниками.

Теоретическую основу диссертации составили фундаментальные труды дореволюционных, советских и российских ученых-цивилистов и практических специалистов, посвященные вопросам правового регулирования вещных прав в целом и права пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, в частности. Исследование заявленных вопросов потребовало также изучение литературы по гражданскому и жилищному праву, публикаций в научных журналах и периодической печати.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования.

Эмпирическую основу исследования составляет как опубликованная, так и неопубликованная судебная практика по спорам, возникающим в связи с правом пользования жилым помещением, возникающим у членов семьи собственника жилого помещения, по завещательному отказу либо договору пожизненного содержания с иждивением, а также материалы научно-практических конференций и семинаров по проблемам гражданского и жилищного права.

Научная новизна исследования проявляется в системном подходе к исследованию теоретических и практических аспектов возникновения, осуществления, прекращения и правовой защиты права пользования жилым помещением таких лиц, не являющихся собственниками, как члены семьи собственника, отказополучатели по завещательному отказу и получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. В диссертации выявлено, что по правовой природе право пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, является вещным правом, а именно ограниченным личным сервитутом. Предложено конкретизировать вид договора, который может быть заключен между собственником приватизированного жилого помещения и членами семьи собственника, в момент приватизации имевшими равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, при отказе от права пользования, а также установить срок, в течении которого возможно заключение данного договора. Обоснована необходимость законодательного установления пределов обременения жилого помещения правом пользования, предоставленным по завещательному отказу. Доказана целесообразность закрепления права пользования жилым помещением за получателями ренты, проживающими в жилом помещении не только на основании договора пожизненного содержания с иждивением, но и на основании договоров постоянной и пожизненной ренты. Определена система оснований прекращения права пользования жилыми помещениями лиц, не являющихся собственниками.

В диссертации обосновываются и выносятся на защиту теоретические положения и сформулированные научные выводы, имеющие прикладное значение, а также рекомендации практического характера.

Положения, выносимые на защиту. Результатом научного исследования права пбльзования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, являются следующие выносимые на защиту положения, которые определяют научную новизну диссертации:

1. Доказано, что право пользования жилым помещением, возникающее у членов семьи собственника, у отказополучателей по завещательному отказу и у получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, по правовой природе является вещным правом, а именно — ограниченным, личным сервитутом, содержание которого составляет правомочия! пользования с целью проживания в жилом помещении.

Под ограниченным личным сервитутом понимается сервитут, обременяющий недвижимую вещь в пользу и в интересах конкретного физического лица или ограниченного круга физических лиц и дающий им право пользоваться обремененной недвижимой вещью для постоянного проживания пожизненно, если иное не установлено законом или договором.

2. Предлагается конкретизировать вид договора, который может быть заключен между собственником приватизированного жилого помещения и членами семьи собственника, в момент приватизации имевшими равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, при отказе от права, пользования, а также установить срок, в течении которого возможно заключение данного договора, изложив ст. 19 Федерального закона от 22 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"2 в следующей редакции:

Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором об отказе от права пользования. Соответствующий договор может быть заключен как во время приватизации, так и после нее".

3. Обосновано, что в целях недопущения ущемления прав наследника жилого помещения необходимо законодательно установить пределы обременения жилого помещения правом пользования, предоставленным иному лицу по завещательному отказу, путем внесения в ст. 33 ЖК РФ' изменений, запрещающих установление завещательного отказаесли в пользование отказополучателя невозможно выделить изолированное жилое помещение, и обязывающих наследодателя определить в завещании объем права пользования отказополучателя.

4. Выявлено, что ст. 34 ЖК РФ закрепляет за получателями ренты по договору пожизненного содержания с иждивением право пользования жилым помещением, однако при этом не предоставляет такого права получателям ренты по договорам постоянной и пожизненной ренты. Подобная правовая конструкция не обеспечивает получателю ренты гарантий по сохранению права пользования жилым помещением, переданным по договорам постоянной и пожизненной ренты.

В виду сказанного представляется целесообразным закрепить в ст. 34 ЖК РФ, что право пользования жилым помещением имеют получатели ренты, проживающие в жилом помещении не только на основании договора.

2 СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15. пожизненного содержания с иждивением, но и на основании договоров постоянной и пожизненной ренты.

5. Доказано, что в связи отсутствием в законодательстве систематизированного закрепления оснований прекращения права пользования жилым помещением, Жилищный кодекс РФ целесообразно дополнить нормой, предусматривающей общие основания прекращения права пользования жилыми помещениями лиц, не являющихся собственниками.

К таким основаниям должны относиться: смерть субъекта права пользованияистечение срока, на который право пользования было установленогибель (уничтожение) жилого помещенияотказ субъекта от принадлежащего ему права пользованиясоединение в одном лице собственника жилого помещения и субъекта права пользованиявозникновение у субъекта права пользования права собственности на иное жилое помещениепрекращение семейных отношений между собственником жилого помещения и субъекта права пользования, а также выселение субъекта права пользования в случаях, предусмотренных ст. 35 ЖК РФ (при использовании жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушения).

6. Установлено, что норма пункта 2 ст. 35 ЖК РФ о досрочном прекращении права пользования жилым помещением на основании решения суда в случае использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушения, применяется только по отношению к бывшим членам семьи собственника, заключившим с собственником соглашение о пользовании, или сохранившим право пользования на основании судебного решения, а также к гражданам, получившим право пользования в силу завещательного отказа.

Представляется, что действие ст. 35 ЖК РФ должно быть распространено также на членов семьи собственника жилого помещения и на граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Практическая ценность проявляется в прикладном характере предложенных рекомендаций, внедрение которых позволит привести в соответствии с доктриной гражданского и жилищного права регулирование отношений по пользованию жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. Предложенные рекомендации могут быть использованы также в законотворческой деятельности при разработке проектов федеральных законов, направленных на регулирование отношений в жилищной сфере.

Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для дальнейших научных исследований проблем правового регулирования права пользования жилым помещением, возникающих у членов семьи собственника жилого помещения, а также по завещательному отказу и договору пожизненного содержания с иждивением.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы для подготовки учебных материалов и преподавании курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» для студентов юридических вузов.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в диссертации предложения и рекомендации были обсуждены на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета. Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли отражение в пяти опубликованных научных статьях, некоторые положения использовались в учебном процессе Российского государственного гуманитарного университета при проведении практических семинарских занятий по курсам «Гражданское право», «Жилищное право».

Структура диссертации. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Подводя итоги проведенного комплексного изучения теоретических и практических проблем права пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, следует отметить, что цель настоящего исследования состояла в разработке теоретических и практических положений, направленных на совершенствование правового регулирования права пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. В результате осуществленного исследования были сделаны следующие выводы.

Истоки права пользования жилым помещением следует искать в предусмотренных римским правом личных сервитутах (пожизненных правах пользования чужой вещью). Очевидно, что право пользования жилым помещением имеет наибольшее сходство с правом пожизненного проживания в чужом доме (ИаЬкайо), являвшимся разновидностью узуфрукта.

Право пожизненного проживания в чужом доме в римский период характеризовалось как: особая разновидность личного сервитутапорождаемое завещательным отказомпредоставляющее возможность бесплатного пользования чужим домом или его частью субъекту права и его семьепозволяющее сдавать это жилище в аренду за плату.

Среди дореволюционных российских цивилистов не имелось единого подхода в трактовке и раскрытии понятия права ограниченного пользования жилым помещением как института вещного права. В работе выявлено, что право пожизненного проживания в доме как ограниченное право на жилое помещение признавалось дореволюционной цивилистикой и изучалось ею, хотя и в отсутствие специального законодательного регулирования. Право пожизненного проживания в доме рассматривалось как право вещное, нуждающееся в соответствующей государственной регистрации. Среди оснований возникновения права проживания выделялись завещание, договор и закон. Оно трактовалось как право значительно меньшее по объему в сравнении с собственностью, лишенное правомочия распоряжения.

В диссертационном исследовании отмечено, что понятие жилого помещения как объекта права пользования можно сформулировать следующим образом: жилое помещение — это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).

Наряду с термином «жилое помещение» законодатель применяет термины «недвижимость в жилищной сфере» (ст. 2 ЖК РФ), «жилище» (ст. 25, 40 Конституции РФ, ст. 139 Уголовного кодекса РФ), не раскрывая, их значения. Представляется, что необходимо определить их значение для решения вопроса о возможности употребления как равнозначных с термином «жилая недвижимость».

Предложено под жилым домом понимать капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, * имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат, или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта.

Понятие «квартира в многоквартирном доме» предлагается определить как структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету.

В работе отмечено, что недостатком действующего законодательства является отсутствие нормы, содержащей замкнутый перечень вещных прав на жилые помещения.

В целях определения, к какому виду личных сервитутов относится право пользования жилым помещением, возникающее из договора пожизненного содержания с иждивением, из завещательного отказа, из факта совместного проживания лиц, находящихся с собственником в семейных отношениях, а также из соглашения собственника с бывшим членом семьи собственника, — к узуфрукту или ЪаЬкайо — в диссертации проведен правовой анализ позиции разработчиков Концепции развития законодательства о вещном праве, проект которой рекомендован Президиумом Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3, от 18 марта 2009 г.) В Концепции право пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, предлагается поименовать узуфруктом, выделяется его специфика.

Выявлено, что узуфрукт имеет более широкое содержание, чем ЪаЬкайо (право проживания), так как он включает в свое содержание правомочия по извлечению плодов из вещи. Право пользования жилым помещением в целях проживания включает в себя правомочия, направленные на удовлетворение жилищных потребностей и не более.

В этой связи доказано, что право пользования жилым помещением, возникающее у членов семьи собственника, у отказополучателей по завещательному отказу и у получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, по правовой природе является вещным правом, а именно — ограниченным личным сервитутом, содержание которого составляет правомочия пользования с целью проживания в жилом помещении.

Под ограниченным личным сервитутом понимается сервитут, обременяющий недвижимую вещь в пользу и в интересах конкретного физического лица или ограниченного круга физических лиц и дающий им право пользоваться обремененной недвижимой вещью для постоянного проживания пожизненно, если иное не установлено законом или договором.

Рассматриваемым правам свойственны следующие признаки ограниченного личного сервитута: они устанавливаются в отношении конкретных физических лицносят строго личный характер (т.е. связаны с определенной личностью — лицом, признанным согласно закону членом семьи собственника или указанным в завещании или в договоре) — имеют целевое назначение — использование чужого жилого помещения исключительно для личного проживанияявляются непередаваемымисрок их действия ограничивается сроком жизни управомоченного лица (либо конкретным сроком) — они неотчуждаемы, не могут быть заложены, не переходят по наследству, и на них не может быть обращено взысканиеимеют безвозмездный характер, т. е. ни отказополучатель, ни получатель ренты, ни член семьи собственника жилого помещения не вносят собственнику плату за проживание в принадлежащем ему жилом помещении (если актом, установившим это право, или соглашением между собственником и управомоченным лицом не предусмотрено иное).

Отмечено, что правовой анализ ст. 31 ЖК РФ позволяет выделить три вида лиц, проживающих совместно с собственником: члены семьи собственникабывшие члены семьи собственникаграждане, пользующиеся жильем на основании соглашения с собственником (например, по договору найма или безвозмездного пользования, пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением).

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членами семьи собственника относятся три группы граждан. В первую группу входят проживающие совместно с собственником супруг, дети и родители собственника жилого помещения, а также усыновители и усыновленные. Данные лица автоматически приобретают право пользования жильем, если проживают в нем постоянно.

Следовательно, при вселении собственником в свой дом, квартиру супруга, детей, родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

Ко второй группе членов семьи относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Третья группа включает в себя иных граждан (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, пасынки и пр.), если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Степень родства значения не имеет. Подчеркнуто, что данные лица право пользования жильем автоматически не приобретают. Они могут быть признаны членами семьи собственника в исключительных случаях, в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. Для признания-их членами семьи собственника требуется установление двух юридических фактов — вселения их собственником в жилое помещение в качестве членов его семьи и совместного проживания с собственником в одном жилом помещении.

На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Выявлено, что закон не закрепляет вид такого договора и срок, когда он может быть заключен — в момент приватизации либо в любое время, например, при продаже жилого помещения собственником.

В связи с этим предлагается конкретизировать вид договора, который может быть заключен между собственником приватизированного жилого помещения и членами семьи собственника, в момент приватизации имевшими равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, при отказе от права пользования, а также установить, что договор может быть заключен как во время приватизации, так и после нее.

В работе отмечено, что из подп. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ и ст. 33 ЖК РФ вытекает, что по отношению к жилым помещениям завещательный отказ может выражаться исключительно в виде права пользования. В связи с этим, как представляется, общее правило, вытекающее из п. 2 ст. 1137 ГК РФ, содержащего иные формы завещательного отказа, в отношении жилых помещений не применяется.

Обосновано, что в целях недопущения ущемления прав наследника жилого помещения необходимо законодательно установить пределы обременения жилого помещения правом пользования, предоставленным иному лицу по завещательному отказу, путем внесения в ст. 33 ЖК РФ изменений, запрещающих установление завещательного отказа, если в пользование отказополучателя невозможно выделить изолированное жилое помещение. Также следует очертить пределы пользования отказополучателем жилым помещением, указав, что он вправе использовать его для проживания, если иное не определено завещанием.

Думается, что следует более полно использовать возможности завещания, где наследодатель вправе определить объем прав и обязанностей отказополучателя. Кроме того, учитывая гибкость отношений между собственником жилого помещения и отказополучателем в части пользования жилым помещением, возможно, следует предусмотреть право этих лиц на заключение между ними соглашения, более четко определяющего объем их прав и обязанностей.

Представляется, что факт длительного отсутствия отказополучателя в жилом помещении не влечет утраты права пользования им. Поэтому проживание может быть возобновлено в любое время, в пределах срока действия завещательного отказа. Кроме того, собственник может не проживать в наследуемом жилом помещении. При этом данное обстоятельство не может явиться препятствием к фактическому пользованию отказополучателем своей частью такого помещения. В виду сказанного необходимо дополнить ст. 33 ЖК РФ положениями о том, что отказополучатель сохраняет право пользования жилым помещением или его частью, независимо от проживания в этом помещении самого собственника жилого помещения, а также сохраняет свое право в случае временного отсутствия.

Определено, что при передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами: в жилом помещении, переданном по договору, будет проживать только получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо, либо бывший собственник и третье лицо) — в жилом помещении будут проживать и получатель, и плательщик рентыплательщик ренты не будет нести обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.

Наличие в договоре формулировки «плательщик удовлетворяет потребность получателя ренты в жилище» означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользоваться другим жилым помещением.

Представляется, осуществление государственной регистрации права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением является излишним по следующей причине. При государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением и перехода права собственности на жилое помещение также осуществляется и государственная регистрация двух обременений жилого помещения: обременение рентой (согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату) и право залога, возникающее у получателя ренты в силу закона (в силу п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество). Стоит поставить под сомнение целесообразность установления в законодательстве государственной регистрации тройного обременения переданного под предоставление пожизненного содержания с иждивением жилого помещения — одновременно и ренты, и залога, и права пользования. По мнению диссертанта, устанавливая регистрацию права пользования, законодательство предоставляет избыточную правовую защиту получателю ренты, в то время как регистрация обременений залогом и рентой и без того чрезмерно затрудняет участие переданной под предоставление пожизненного содержания недвижимости в дальнейшем имущественном обороте.

Вместе с тем жилые помещения могут в соответствии с ГК РФ передаваться не только на условиях договора пожизненного содержания с иждивением, но и на условиях договоров постоянной и пожизненной ренты. Однако как пользоваться жилым помещением получателям ренты по этим видам договоров ренты ЖК РФ ответов не дает. Указанная неопределенность может породить судебные споры.

В виду сказанного представляется целесообразным закрепить в ст. 34 ЖК РФ, что право пользования жилым помещением закрепляется не только за гражданином, проживающим в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, но и на основании договоров постоянной и пожизненной ренты.

В исследовании отмечено, что специфика осуществления права пользования жилым помещением обусловлена особенностями правового режима жилого помещения. Так, жилое помещение имеет строго целевое назначение — оно может использоваться только для проживания граждан.

Жилищный кодекс РФ ограничивает права собственника и пользователя на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.

Изучены научные взгляды правоведов на категоршо «пределы осуществления субъективного права». Проведенный анализ позволил сформулировать определение «пределов осуществления субъективных гражданских прав», под которыми понимается отраслевая разновидность общеправовых сдерживающих стимулов поведенческой активности, призванная оказать внешнее упорядочивающее воздействие на использование заложенных в содержании субъективного гражданского права возможностей. По форме пределы осуществления прав должны быть прямыми обязанностями, а не следовать из общего запрета злоупотреблять правом. Для эффективности стимулирования поведения управомоченных лиц необходимо четко выразить в законодательстве существо и виды пределов, указав при этом на их юридическое значение.

Представляется, пределы использования жилого помещения — это предусмотренные Жилищным кодексом РФ запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Согласно ч. 2 ст. 31, ст. 33 и 34 ЖК РФ члены семьи собственника, а также граждане, которым по завещательному отказу либо по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением, пользуются жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Иными словами, пользователи имеют равные с. собственником права пользования в отношении жилого помещения. Содержание права пользования указанных лиц ограничивается исключительно правом пользования жилым помещением путем проживания в нем наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Однако, как представляется, осуществление других прав членами семьи собственника, отказополучателями и получателями ренты, таких как заключение договора поднайма, перепланировка и переустройство, возможность осуществления предпринимательской деятельности и др., должны осуществляться только с предварительного согласия собственника. Собственник все аналогичные действия совершает самостоятельно, тогда как для осуществления указанных правомочий пользователи должны спрашивать согласие у собственника. То есть равенство отсутствует, так как член семьи собственника, отказополучатель и получатель ренты в осуществлении правомочий несамостоятельны.

Отмечается, что понятия «прекращение правоотношения по пользованию жилым помещением» и «выселение из жилого помещения» по смыслу являются близкими и тесно связанными между собой. Тем не менее, данные понятия отличаются друг от друга. Выселение из жилого помещения является последствием прекращения правовой связи между его участниками. Однако не всякое прекращение жилищного правоотношения сопровождается выселением. Выселение есть принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т. е. выдворение из жилого помещения.

Думается, что основания прекращения права пользования жилым помещением могут быть классифицированы по различного рода критериям.

По юридическому содержанию основания прекращения права пользования жилым помещением можно разделить на формальные, например, «поглощение» жилого помещения пользователем через приобретение права собственности на него, и фактические. К фактическим основаниям можно отнести такие, как: прекращение семейных отношений между собственником и пользователем, истечение срока, на который предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу, расторжение договора пожизненного содержания с иждивением, отказ от права пользования жилым помещением и ряд иных.

По способу проявления во внешнем мире основания прекращения права пользования жилым помещением делятся на объективные (например, гибель жилого помещения, обремененного правом пользования), и субъективные способы, в частности расторжение договора.

Разграничение оснований прекращения права пользования жилым помещением можно провести и по критерию добровольности. В данном случае, соответственно, имеется две группы: добровольные и принудительные способы прекращения права пользования жилым помещением.

Доказано, что в связи отсутствием в законодательстве систематизированного закрепления оснований прекращения права пользования жилым помещением, Жилищный кодекс РФ целесообразно дополнить нормой, предусматривающей общие основания прекращения права пользования жилыми помещениями лиц, не являющихся собственниками.

К таким основаниям должны относиться: смерть субъекта права пользованияистечение срока, на который право пользования было установленогибель (уничтожение) жилого помещенияотказ субъекта от принадлежащего ему права пользованиясоединение в одном лице собственника жилого помещения и субъекта права пользованиявозникновение у субъекта права пользования права собственности на иное жилое помещениепрекращение семейных отношений между собственником жилого помещения и субъекта права пользования, а также выселение субъекта права пользования в случаях, предусмотренных ст. 35 ЖК РФ (при использовании жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушения).

Установлено, что норма пункта 2 ст. 35 ЖК РФ о досрочном прекращении права пользования жилым помещением на основании решения суда в случае использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушения, применяется только по отношению к бывшим членам семьи. собственника, заключившим с собственником соглашение о пользовании, или сохранившим право пользования на основании судебного решения, а также к гражданам, получившим право пользования в силу завещательного отказа.

Представляется,. что действие ст. 35 ЖК РФ должно быть распространено также на членов семьи собственника жилого помещения и на граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Необходимость особой защиты вещного права вытекает из его природы. Вещное право, в отличие от обязательственных прав, нарушить может любой и каждый. Обладатель вещного права может требовать вещь у любого иного лица, незаконно ею владеющего, а также требовать прекращения иного вмешательства, не связанного с лишением владения. Т. е. ответчиком по вещному иску обладателя того или иного права на чужую вещь могло оказаться любое третье лицо, в том числе и собственник вещи.

Под защитой права собственности и иных вещных прав, прежде всего, понимаются юрисдикционные формы. Ст. 305 ГК РФ предоставляет право на применение вещных исков лицам, владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Однако, подобная формулировка нормы не определяет круг лиц, обладающих наряду с собственником правом предъявления вещных исков. Представляется, что в качестве иных оснований, дающих право на вещно-правовую защиту, следует рассматривать только ограниченные вещные права, в том числе и право пользования жилым помещением.

На основе проведенного теоретического анализа сделан вывод, что, поскольку право пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками, не включает в свое содержание правомочие владения, в качестве его вещно-правовой защиты невозможно использовать виндикационный иск, направленный на истребование имущества из чужого незаконного владения.

В работе доказана необходимость включения в Жилищный кодекс РФ нормы, закрепляющей, что обладатель такого ограниченного личного сервитута как право пользования жилым помещением, в содержание которого включено только правомочие пользования вещью, в качестве вещно-правовой защиты своего права может использовать два иска: негаторный иск, направленный на устранение препятствий в пользовании, и иск о признании права пользования, направленный на публичное признание наличия у субъекта данного права.