Кадастровая оценка земель на основе метода анализа иерархий

Актуальность темы

исследования.

Земля является одним из самых ценных видов природных богатств и относится к числу основных факторов производства при изготовлении любых товаров и услуг. С физической точки зрения землю можно определить как некоторую поверхность со всем, что находится на и под ней. С юридической точки зрения земля (земельный участок), принадлежащая кому-нибудь, определяется правом владеть, пользоваться и распоряжаться ею при условии соблюдения ограничений, наложенных законодательством.

Уникальность земли проистекает из её неподвижности и фиксированной величины предложения. Земля является фактором производства, необходимым при изготовлении всех товаров.

С начала 90-х годов в Российской Федерации происходят огромные перемены в отношении использования земли:

— проводится земельная реформа;

— совершенствуется законодательная база на федеральном уровнеправа собственности на земельные участки из государственной собственности постепенно переходят к юридическим и физическим лицам;

— сформировался рынок недвижимости и формируется рынок земли;

— на региональных уровнях разрабатываются и принимаются свои законодательные акты в сфере землеустройства, учитывающие местные особенности;

— ведется активная работа по созданию земельных кадастров.

Одним из основных элементов земельной реформы является совершенствование земельных отношений в городах и населенных пунктах (в дальнейшем городах). Городские земли — уникальный ресурс — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.

Наиболее общей интегральной характеристикой функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города в каждый момент является стоимость городских земель.

Проведение оценки городских земель необходимо для различных отраслей народного хозяйства, в том числе и для сферы агропромышленного комплекса. Требуется производить оценку участков для объектов промышленной переработки сельскохозяйственной продукции, продовольственных и торговых баз, мест розничной торговли, и возможности оценки изменения функционального использования участков сельскохозяйственного использования на территориях городов и населенных пунктов.

Необходима оптимизация рентных отношений между городскими администрациями и объектами агропромышленного комплекса. Для второй сферы АПК это оптимизация рентных отношений между городом и оптовыми продовольственными рынками, а также объектами, занимающимися переработкой сельскохозяйственной продукции. Соответственно, для третьей сферы АПК — оптимизация рентных отношений для сельхозпроизводителей, имеющих свои торговые точки в городах.

При этом система оценки городских земель должна предусматривать возможность оценки участков по различным видам функционального использования.

Наиболее полно отвечающей вышеперечисленным требованиям для определения стоимости городской земли является система её массовой кадастровой оценки.

Вопросы оценки земель стали объектом исследования для учёных несколько веков назад. Они находят свое отражение в работах следующих авторов: А. Смита, В. Петти, Т. Мальтуса, Д. Рикардо, Г. Тюнена, С. Милля, К. Маркса, А. Маршалла, А. Вебера, В. Лаунгардта, Р. Харда, М. Халбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклифа, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера, С. Г. Струмилина, A.A. Минца, Т. С. Хачатурова, И. В. Дегтярева, А. П. Вервейко, П. Ф. Веденичева, Т. П. Магазинщикова, М. Б. Витт, В. А. Руди, В. П. Красовского, Г. А. Кузнецова, Д. И. Гнатковича, С. А. Ткачука, В. А. Махта, A.A. Варламова, Сухотина Ю. В., К. Г. Гофмана, Д. Эккерта, А. И. Ильина, В. Л. Любовного, О. С. Пчелинцева, A.A. Сегединова, С. И. Кабаковой, В. А. Вашанова, В. А. Щеглова, С. Д. Черемушкина, П. П. Маракулина, Х. К. Абена, Э. Я. Бубеса, А. П. Ромма, О. Т. Хисматулова, А. Л. Пустуева, И. В. Жирнова, и многих других экономистов и учёных.

Несмотря на развитость западной и российской теории и практики оценки городских земель существует объективная необходимость в дальнейшем изучении и исследовании вопроса массовой кадастровой оценки городских земель.

Рассматривая сложившуюся экономическую ситуацию в России можно выделить следующие основные препятствия для проведения массовой оценки городских земель:

1) недостаточную проработку методик для проведении оценки;

2) малоприменимость западных наработок в области оценки земли в силу отсутствия достаточных данных о продажах, неустойчивости рынка;

3) неразработанность теории переходного периода в экономической теории;

4) отсутствие ряда необходимых законодательных актов о землеустройстве или их несовершенство;

5) необходимость стоимостной оценки ограничений, обременений и сервитутов;

6) разобщенность информационных систем, имеющихся в отдельных ведомствах и комитетах, касающихся городской недвижимости;

7) отсутствие или неполнота данных, необходимых для оценки;

8) необходимость оценки участков для различных видов функционального использования;

9) субъективизм экспертов в оценке социальных, исторических и культурных факторов;

10) сложности в применении доходного метода оценки земли в силу недостоверности данных и трудностей при определении адекватной процентной ставки.

Следует отметить, что работы по проведению массовой кадастровой оценки земель являются составной частью федеральной целевой программы «Развитие земельной реформы в российской Федерации на 1999;2002 годы», утвержденной постановлением правительства РФ № 694 от 26 июня 1999 г.

Актуальность проблемы формирования системы оценки земли в городах, необходимость поиска соответствующих принципам рыночных отношений подходов к практической реализации кадастровой оценки земель, в том числе и для объектов агропромышленного комплекса, расположенных на территориях городов, определяют выбор темы диссертации.

Целью исследования является разработка методических подходов к массовой кадастровой оценке городских земель в российских условиях на основе метода анализа иерархий (МАИ).

Задачами исследования являются:

— разработка методических положений отбора и учета ценообразующих факторов для участков земли по видам их функционального использованияразработка методических положений определения кадастровой стоимости городских земель на основе метода анализа иерархий;

— разработка методов определения рентных коэффициентов землепользования в зависимости от видов функционального использования земельных участков;

— определение механизма оптимизации рентных отношений по объектам агропромышленного комплекса, находящимся в городах и населенных пунктах.

Основная научная идея диссертационной работы заключается в применении метода анализа иерархий, позволяющего описывать сложные, взаимосвязанные, многокритериальные объекты для создания методики оценки городских земель по различным видам функционального использования в условиях несовершенного рынка и переходной экономики России.

Объектом исследования являются земельные ресурсы городов.

Предметом исследования являются методы массовой кадастровой оценки земель по видам их функционального использования.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются работы вышеперечисленных авторов.

Нормативно-правовой базой исследования является законодательство Российской Федерации о земельных отношениях.

Эмпирической базой исследования послужили отчётно-статистические, расчётно-аналитические материалы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Пермской области.

При проведении исследований применялись следующие методы:

1) системный анализ и синтез при выявлении комплексной взаимосвязи факторов, влияющих на кадастровую оценку городской земли с помощью метода анализа иерархий;

2) историко-логический метод при исследовании развития теории оценки городских земель;

3) экономико-математические методы анализа, применялись при создании системы кадастровой оценки городской земли.

Научной новизной исследования являются разработанные научно обоснованные методы массовой кадастровой оценки городских земель по видам их функционального использования для условий российской экономики переходного периода на основе метода анализа иерархий, включающие:

— методы отбора ценообразующих факторов для участков земли по видам их функционального использования, в том числе и для объектов агропромышленного комплекса;

— методы определения рентных коэффициентов в зависимости от видов функционального использования земельных участков;

— методы определения рыночной цены городских земель по отдельным участкам.

Практическая ценность предложенной методики массовой оценки участков городских земель заключается в возможности использования в различных сферах общественного управления: при разработке политики налогообложения, оценке участков городской земли по различным видам функционального использования, для создания и дальнейшего совершенствования системы оптовых продовольственных рынков, выработке градостроительной политики, социальном планировании, а также при моделировании градостроительного развития.

Основные положения диссертации докладывались на научно-практической конференции «Российская экономика на рубеже XXI века» (г.Пермь) 1999 г., на научных семинарах кафедры экономики и организации промышленного производства Пермского государственного технического университета, на заседаниях Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Пермской области.

По результатам выполненного исследования опубликовано 4 статьи. Предложения, содержащиеся в диссертационной работе, были использованы при разработке «Методики кадастровой оценки отдельного земельного участка на территории городов и населенных пунктов» (Пермь, 1999 г.).

Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и двух приложений. Диссертация изложена на 149 страницах машинописного текста, содержит 14 таблиц и 5 рисунков.

Список литературы

включает 111 наименований.

3.4. Выводы.

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1) задача оценки земли населенного пункта решается с помощью построения доминантной иерархии прямого процесса;

2) применение метода анализа иерархий позволяет установить количественное влияние всех факторов, влияющих на стоимость городских земель, в том числе и для объектов третьей сферы АПК;

3) определены факторы влияния и их «веса» в кадастровой стоимости участков земли различного функционального назначения, в том числе и для объектов АПК;

4) предложена возможность определения нахождения рентных коэффициентов для различных видов функционального использования земельных участков;

5) показана возможность определения кадастровой стоимости городской земли даже в условиях несовершенного рынка;

6) система оценки на основе метода анализа иерархий может быть успешно применена в различных сферах городского землепользования, в том числе и для оценки выгодности расположения мест торговли сельскохозяйственной продукцией на территориях городов, межотраслевом перераспределении земель.

Главной особенностью предложенной модели массовой (кадастровой) оценки конкретных участков городских земель с учетом их местоположения и целевого использования является простота и надежность расчетов:

— при отсутствии статистических сведениях о рыночных ценах на разнообразные объекты недвижимости различного функционального использования модель позволяет проводить расчетную оценку рентной доходности функций землепользования в различных местах ее местоположения внутри городской территории, при этом, вычисления производятся по простой процедуре, основанной на модельных представлениях и доступных экономико-статистических данных, не допускающих влияния субъективных предпочтений оценщика;

— при наличии регулярно собираемых данных о величине реальных сделок купли-продажи недвижимости или о договорных ставках аренды, применения современных математических и программных средств и методов, методика позволяет использовать для калибровки модели эти разнородные данные;

— модельный подход позволяет достигать значительной детализации видов землепользования и учитывать значительную дифференциацию свойств местоположения участка, отсутствующие в других известных моделях, для формирования адекватной с рыночной оценки.

Предложенная методика массовой оценки участков городских земель может быть использована в различных сферах общественного управления: при разработке политики налогообложения, выработке градостроительной политики, социальном планировании.

Необходимо отметить, что данная методика может использоваться при моделировании градостроительного развития. Она позволяет рассчитывать варианты потенциального функционального использования территории, которое не всегда должно полностью совпадать с существующим и, соответственно, более эффективно производить перераспределение земель между различными землепользователями.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное в рамках настоящей работы исследование вопросов кадастровой оценки городских земель в условиях экономики переходного периода позволяет сделать следующие выводы:

1. Выявлена необходимость развития собственных отечественных методов оценки городской земли, а не использования готовых западных моделей в силу различной социально-экономической ситуации в России и за рубежом.

2. В основе оценки городских земель в современных условиях должно лежать территориально-экономическое зонирование территории.

3. Для решения проблемы оценки земли применима теория открытых систем.

4. Теория систем является концептуальной основой для построения методологии, позволяющей описывать систему (кадастровую оценку городской земли) и её проблемы в терминах взаимосвязанной иерархии.

5. МАИ, применяемый для решения прикладных многокритериальных задач, эффективно может быть применен для анализа структуры кадастровой стоимости участка городской земли по факторам ценообразования с учетом вида землепользования.

6. Одним из главных достоинств МАИ является возможность объединения в модели кадастровой оценки одновременно количественных и качественных факторов и возможность их взаимной оценки.

7. Для определения «весов» факторов необходимо применение декомпозиционно-агрегативного подхода, когда объекты анализируются и сравниваются поочередно по группе частных критериев.

8. В условиях отсутствия необходимых баз данных по характеристикам городских участков, метода анализа иерархий и экспертного метода парных сравнений позволяет достичь необходимого уровня надежности и достоверности результатов при определении вклада факторов влияния в кадастровую стоимость.

9. Применение метода анализа иерархий позволяет определять «веса» факторов в кадастровой стоимости земельных участков, определять виды факторов, влияющих на конкретный вид функционального использования участков, коэффициенты доходности целевого использования участков городской земли.

10. Определены «веса» влияния факторов применительно к объектам третьей сферы АПК для условий города Перми.

Внедрение методики в реальную практику будет происходить по мере развития земельных отношений, формирования центров по оценке земли (по одному на несколько областей). Начало практического применения методики планируется на 2001 год.