Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания
При обследовании ленточного крупноблочного фундамента обследуемого здания выявлено его неудовлетворительное состояние, характеризуемое физическим износом 50%. В связи с этим установлена необходимость проведения следующих видов ремонтных работ на участках фундамента: участок № 1 — затирка трещин; участок № 2 — заполнение швов между блоками, ремонт штукатурки стен подвала, ремонт вертикальной… Читать ещё >
Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования
«Тольяттинский политехнический техникум»
(ГБОУ СПО «ТПТ»)
КУРСОВАЯ РАБОТА
«Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания»
по дисциплине «Техническая инвентаризация объектов недвижимости»
Студент Филяева Т. В Группа Гк-31
Преподаватель Кашковская С.С.
Тольятти, 2015 г.
Данные визуального обследования Объект обследования 5 этажное кирпичное здание общежития, II категории капитальности, 1974 года постройки.
При обследовании ленточных крупноблочных фундаментов обнаружены следующие дефекты: на участке № 1 (уд. вес 20%) — мелкие трещины в цоколе шириной до 1,5 мм, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; участке № 2 (20%) — трещины в швах между блоками до 2 мм, местные нарушения штукатурного слоя, высолы и следы увлажнения стен подвала; на участке № 3 (60%) — трещины более 2 мм, частичное разрушение блоков (до арматуры); выщелачивание раствора из швов на глубину более 10 мм; следы увлажнения цоколя и стен подвала.
При обследовании стен каменных из силикатного кирпича обнаружены следующие дефекты:
на участке № 1 (уд. вес 15%) — разрушение кладки местами;
на участке № 2 (45%) — массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен с прогибом более 1/200 длины деформируемого участка;
на участке № 3 (40%) — массовое отпадение штукатурки; разрушение швов кладки; выпадение отдельных кирпичей из кладки стен и карниза; высолы и следы увлажнения.
При обследовании перегородок каменных из силикатного кирпича обнаружены следующие дефекты:
на участке № 1 (уд. вес 15%) — выпучивание более 1/100 длины деформируемого участка, сквозные трещины, выпадение кирпичей;
на участке № 2 (85%) — трещины шириной до 2 мм в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы.
При обследовании перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей обнаружены следующие дефекты:
на участке № 1 (45%) — глубокие поперечные трещины шириной более 2 мм, прогиб до 1/80 пролета;
на участке № 2 (55%) — трещины в швах между плитами шириной до 2 мм.
При обследовании крыши плоской совмещенной из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитового гравия обнаружены следующие дефекты: трещины в панелях шириной до 1 мм, пробоины, следы протечек на площади до 10%, оседание утеплителя, его высокая влажность.
При обследовании кровли из рулонных материалов обнаружены следующие дефекты: вздутие поверхности, местами трещины и разрывы верхнего слоя кровли на площади до 10%; проникание влаги в местах примыкания к парапету и выпускам труб; повреждение деталей водоприемного устройства и ограждающей решетки.
При обследовании полов обнаружены следующие дефекты:
полы 1 типа — бетонные (уд. вес 5%) — стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 кв. м на площади до 25%;
полы 2 типа — плиточные (уд. вес 20%) — полное разрушение покрытия и основания, массовые протечки в санузлах через междуэтажное перекрытие;
полы 3 типа — дощатые (уд. вес 75%) — имеют разные признаки износа на трех участках:
участок № 1 (уд. вес от стоимости полов 3 типа 60%) — единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок;
участок № 2 (40%) — прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок;
участок № 3 (0%) — повреждений не обнаружено.
При обследовании окон деревянных обнаружены следующие дефекты:
на участке № 1 (10%) — оконные заполнения полностью или частично утрачены;
на участке № 2 (20%) — нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны;
на участке № 3 (60%) — мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость и щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов;
на участке № 4 (10%) — оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; до 30% приборов повреждены или отсутствуют; нет остекления и отливов.
При обследовании дверей деревянных обнаружены следующие дефекты:
на участке № 1 (15%) — дверные заполнения полностью или частично утрачены;
на участке № 2 (45%) — коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотен повреждена;
на участке № 3 (40%) — мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, стертость дверных полотен и щели в притворах.
При обследовании отделочных покрытий установлен физический износ 50%.
При обследовании системы горячего водоснабжения обнаружены следующие дефекты: выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы.
Восемь лет назад была произведена замена 90% магистралей, стояков и запорной арматуры (чугунной).
При обследовании системы центрального отопления обнаружены следующие дефекты: капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов.
Пять лет назад была произведена замена 50% запорной арматуры и калориферов.
При обследовании системы холодного водоснабжения обнаружены следующие дефекты: Обнаружены следующие признаки износа: выход из строя запорной арматуры, большое количество хомутов, следы замены отдельными местами трубопроводов, большая коррозия элементов системы, повреждение до 30% смывных бачков.
Пятнадцать лет назад была произведена замена 80% кранов и запорной арматуры.
При обследовании канализации и водостоков обнаружены следующие дефекты: наличие течи в местах при соединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных мест чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов.
При обследовании электрооборудования обнаружены следующие дефекты: неисправность проводки, щитков, приборов, ВРУ; отсутствие части приборов; оголение проводов; следы больших ремонтов (провесы проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ).
При обследовании прочих элементов установлено, что физический износ лестниц составил 20%, остальных элементов — 40%.
В соответствии со сборником № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки фондов (УПВС) удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования для обследуемого здания следующие:
1) фундаменты — 11%; 2) стены и перегородки — 26%; 3) перекрытия — 13%; 4) крыша и кровля — 3%; 5) полы — 6%; 6) окна и двери — 11%; 7) отделочные покрытия — 9%; 8) инженерное оборудование — 15%, в том числе отопление — 2,8%, холодное водоснабжение — 0,5%, горячее водоснабжение — 4,5%, канализация — 3,2%, электрооборудование — 3,5%; 9) прочее — 6%.
1. Расчет физического износа отдельных элементов здания
1.1 Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента Таблица 1 — Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента
№ участка | Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100 | Физический износ участков элементов, % Фi | Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, % | |
(наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 для интервала 0−20%) | ||||
(наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 для интервала 21−40%) | ||||
(наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 для интервала 41−60%) | ||||
Вывод: физический износ ленточного крупноблочного фундамента составляет 50%. Рекомендации по ремонту фундамента обследуемого здания представлены Таблице 2.
Таблица 2 — Рекомендации по ремонту фундамента
Наименование участка фундамента | Физический износ | Примерный состав работ | |
Участок № 1 | затирка трещин | ||
Участок № 2 | заполнение швов между блоками, ремонт штукатурки стен подвала, ремонт вертикальной и горизонтальной гидроизоляции в отмостке | ||
Участок № 3 | заделка швов и разрушенных блоков, восстановление гидроизоляции, усиление фундаментов местами | ||
1.2 Расчет физического износа стен каменных из силикатного кирпича Таблица 3 — Расчет физического износа стен каменных из силикатного кирпича
№ участка | Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100 | Физический износ участков элементов, % Фi | Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, % | |
(наличие всех признаков, приведенных в табл.10 для интервала 61−70%) | 10,5 | |||
(наличие всех признаков, приведенных в табл.10 для интервала 51−60%) | ||||
(наличие всех признаков, приведенных в табл.10 для интервала 31−40%) | ||||
Вывод: физический износ каменных стен из силикатного кирпича составляет 55%. Рекомендации по ремонту стен представлены в Таблице 4.
Таблица 4 — Рекомендации по ремонту стен
Наименование участка стен | Физический износ | Примерный состав работ | |
Участок № 1 | полная перекладка стен | ||
Участок № 2 | перекладка до 50% объема стен, усиление и крепление остальных участков стен | ||
Участок № 3 | ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек | ||
1.3 Расчет физического износа перегородок каменных из силикатного кирпича Таблица 5 — Расчет физического износа перегородок каменных из силикатного кирпича
№ участка | Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100 | Физический износ участков элементов, % Фi | Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, % | |
= (наличие 3 из 4 признаков, приведенных в табл.21 для интервала 61−80%) | 10,5 | |||
(наличие всех признаков, приведенных в табл.21 для интервала 0−20%) | ||||
Вывод: физический износ каменных перегородок из силикатного кирпича составляет 30%. Рекомендации по ремонту перегородок представлены в Таблице 6.
Таблица 6 — Рекомендации по ремонту перегородок
Наименование участка перегородок | Физический износ | Примерный состав работ | |
Участок № 1 | полная замена перегородок | ||
Участок № 2 | заделка трещин и сколов | ||
1.4 Расчет физического износа перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей износ ремонт стена кирпич Таблица 7 — Расчет физического износа перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей
№ участка | Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100 | Физический износ участков элементов, % Фi | Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, % | |
(наличие всех признаков, приведенных в табл.30 для интервала 51−60%) | ||||
(наличие всех признаков, приведенных в табл.30 для интервала 0−10%) | 5,5 | |||
Вывод: физический износ перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей составляет 35%. Рекомендации по ремонту перекрытий обследуемого здания представлены в Таблице 8.
Таблица 8 — Рекомендации по ремонту перекрытий
Наименование участка перекрытий | Физический износ | Примерный состав работ | |
Участок № 1 | усиление плит и мест опирания, заделка трещин | ||
Участок № 2 | расшивка швов | ||
1.5 Расчет физического износа крыши плоской совмещенной
1.5.1 Оценка по техническому состоянию При наличии всех признаков, приведенных в табл.40 для интервала 21−40%, слоистые панели имеют физический износ 40%.
1.5.2 Оценка по сроку службы Крыша плоская совмещенная выполнена из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитного гравия.
Устанавливаем долговечности слоев: железобетона — 125 лет, керамзитного гравия — 60 лет.
По Рисунку 1 физический износ слоев из железобетона Ф1 при сроке эксплуатации 38 лет составляет 28%. По Рисунку 1 физический износ слоя утеплителя из керамзитного гравия Ф2 при сроке эксплуатации 38 лет составляет 43%.
По Приложению 3 коэффициенты Кi принимаем по аналогии: для бетонных слоев К1=0,5, для утеплителя — К2=0,5.
(1)
где Фсл физический износ слоистой конструкции, %;
Фi физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1 и 2 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;
Кi коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил. 3 [1]);
n число слоев.
Физический износ крыши:
Фс=Ф1•К1+Ф2•К2=28•0,5+43•0,5=35,5%? 35%
Вывод: окончательно физический износ крыши оцениваем в 40%. Рекомендации по ремонту крыши обследуемого здания представлены в Таблице 9.
Таблица 9 — Рекомендации по ремонту крыши
Наименование элемента здания | Физический износ | Примерный состав работ | |
Крыша плоская совмещенная | заделка трещин и выбоин, ремонт кровли | ||
1.6 Расчет физического износа кровли из рулонных материалов При наличии 5 из 6 признаков, приведенных в табл.41 для интервала 21−40%, кровля имеет физический износ 35%.
Вывод: физический износ кровли из рулонных материалов составляет 35%. Рекомендации по ремонту крыши обследуемого здания представлены в Таблице 10.
Таблица 10 — Рекомендации по ремонту кровли
Наименование элемента здания | Физический износ | Примерный состав работ | |
Кровля | смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием еще одним слоем, ремонт желобов, решеток и водоприемных устройств | ||
1.7 Расчет физического износа полов
1.7.1 Расчет физического износа дощатых полов (тип 3)
Таблица 11 — Расчет физического износа дощатых полов (тип 3)
№ участка | Удельный вес участка к общему объему элемента данного типа, % (Рi/Рк)100 | Физический износ участков элемента, % Фi | Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента данного типа, % | |
(наличие всех признаков, приведенных в табл.51 для интервала 0−20%) | ||||
(наличие всех признаков, приведенных в табл.51 для интервала 41−60%) | ||||
(повреждений не обнаружено) | ||||
1.7.2 Расчет физического износа полов Таблица 12 — Расчет физического износа полов
Типы полов | Удельный вес типа пола к общему объему полов, % (Рi/Рк)100 | Физический износ полов данных типов, % Фi | Доля физического износа полов данного типа в общем физическом износе элемента, % | |
Тип 1 (бетонные) | (наличие всех признаков, приведенных в табл.48 для интервала 21−40%) | |||
Тип 2 (плиточные) | (наличие всех признаков, приведенных в табл.49 для интервала 61−80%) | |||
Тип 3 (дощатые) | (См. Таблица 11) | |||
Вывод: физический износ полов здания составляет 50%. Рекомендации по ремонту полов представлены в Таблице 13.
Таблица 13 — Рекомендации по ремонту полов
Наименование типа полов/наименование участов | Физический износ | Примерный состав работ | ||
Тип № 1 | заделка выбоин | |||
Тип № 2 | замена полов | |||
Тип № 3 | Участок № 1 | сплачивание полов, острожка провесов | ||
Участок № 2 | перестилка полов с добавлением нового материала до 25% площади пола, замена лаг местами | |||
Участок № 3 | ремонт не требуется | |||
1.8 Расчет физического износа деревянных окон Таблица 14 — Расчет физического износа деревянных окон
№ участка | Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100 | Физический износ участков элементов, % Фi | Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, % | |
(наличие всех признаков, приведенных в табл.55 для интервала 41−60%) | ||||
(наличие всех признаков, приведенных в табл.55 для интервала 0−20%) | ||||
(наличие всех признаков, приведенных в табл.55 для интервала 21−40%) | ||||
Вывод: физический износ деревянных окон составляет 40%. Рекомендации по ремонту окон здания представлены в Таблице 15.
Таблица 15 — Рекомендации по ремонту окон
Наименование участка | Физический износ | Примерный состав работ | |
Участок № 1 | полная замена оконных блоков | ||
Участок № 2 | ремонт переплетов, коробки и подоконной доски с добавлением нового материала | ||
Участок № 3 | конопатка сопряжений коробок со стенами, восстановление отсутствующих штапиков, замазки стекол, отливов с добавлением нового материала до 15% | ||
Участок № 4 | ремонт переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала до 30% | ||
1.9 Расчет физического износа деревянных дверей Таблица 16 — Расчет физического износа деревянных дверей
№ участка | Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)100 | Физический износ участков элементов, % Фi | Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, % | |
(наличие всех признаков, приведенных в табл.57 для интервала 41−60%) | ||||
(наличие всех признаков, приведенных в табл.57 для интервала 0−20%) | ||||
Вывод: физический износ деревянных дверей составляет 50%. Рекомендации по ремонту дверей здания представлены в Таблице 17.
Таблица 17 — Рекомендации по ремонту дверей
Наименование участка | Физический износ | Примерный состав работ | |
Участок № 1 | Полная замена заполнений проемов | ||
Участок № 2 | Ремонт дверных коробок и полотен, замена разрушенных частей | ||
Участок № 3 | Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой | ||
1.10 Расчет физического износа отделочных покрытий По данным визуального обследования физический износ отделочных покрытий составляет 50%.
1.11 Расчет физического износа системы горячего водоснабжения
1.11.1 Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по сроку службы Таблица 18 — Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по сроку службы
Элементы системы | Удельный вес в восстановительной стоимости системы горячего водоснабжения, % | Срок эксплуатации, лет | Физический износ элементов по графику, % | Расчетный физический износ, Фс, % | |
Магистрали (из черных труб) | 0,9*30 = 27 | 13,5 | |||
0,1*30 = 3 | 2,4 | ||||
Стояки (из черных труб) | 0,9*40 = 36 | ||||
0,1*40 = 4 | 3,2 | ||||
Полотенце-сушители | 10,4 | ||||
Смесители | |||||
Запорная арматура (чугунная) | 0,9*7 = 6,3 | 3,15 | |||
0,1*7 = 0,7 | 0,56 | ||||
Удельные веса элементов в системе инженерного оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с Приложением 4 (для зданий этажности: 4−6).
1.11.2 Расчет физического износа системы горячего водоснабжения по признакам износа При наличии всех признаков, приведенных в табл.65 для интервала 61−80%, система горячего водоснабжения имеет физический износ 80%.
Вывод: физический износ системы горячего водоснабжения составляет 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 19.
Таблица 19 — Рекомендации по ремонту системы горячего водоснабжения
Наименование элемента здания | Физический износ | Примерный состав работ | |
Система горячего водоснабжения | Полная замена системы | ||
1.12 Расчет физического износа системы центрального отопления
1.12.1 Расчет физического износа системы центрального отопления по сроку службы Таблица 20 — Расчет физического износа системы центрального отопления по сроку службы
Элементы системы | Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, % | Срок эксплуатации, лет | Физический износ элементов по графику, % | Расчетный физический износ, Фс, % | |
Магистрали (стальные черные) | |||||
Стояки (стальные) | 21,6 | ||||
Отопительные приборы (радиаторы чугунные) | 23,2 | ||||
Запорная арматура | 0,5*7=3,5 | 1,295 | |||
0,5*7=3,5 | 2,8 | ||||
Калориферы | 0,5*1=0,5 | 0,165 | |||
0,5*1=0,5 | 0,4 | ||||
Удельные веса элементов в системе инженерного оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с Приложением 4 (для зданий этажности: 4−6).
1.11.2 Расчет физического износа системы центрального отопления по признакам износа При наличии всех признаков, приведенных в табл.66 для интервала 21−40%, система центрального отопления имеет физический износ 40%.
Вывод: окончательно физический износ системы центрального отопления оцениваем 70%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 21.
Таблица 21 — Рекомендации по ремонту системы центрального отопления
Наименование элемента здания | Физический износ | Примерный состав работ | |
Система центрального отопления | замена магистралей, частичная замена стояков и отопительных приборов, восстановление теплоизоляции, замена калориферов | ||
1.13 Расчет физического износа системы холодного водоснабжения
1.13.1 Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по сроку службы Таблица 22 — Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по сроку службы
Элементы системы | Удельный вес в восстановительной стоимости системы холодного водоснабжения, % | Срок эксплуатации, лет | Физический износ элементов по графику, % | Расчетный физический износ, Фс, % | |
Трубопроводы (стальные черные) | 33,6 | ||||
Краны и запорная арматура | 0,8*32=25,6 | 20,48 | |||
0,2*32=6,4 | 5,12 | ||||
Бачки смывные | 20,8 | ||||
Удельные веса элементов в системе инженерного оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с Приложением 4 (рекомендуемое) (для зданий этажности: 4−6).
1.13.2 Расчет физического износа системы холодного водоснабжения по признакам износа При наличии всех признаков, приведенных в табл.67 для интервала 61−80%, система холодного водоснабжения имеет физический износ 80%.
Вывод: окончательно физический износ системы холодного водоснабжения оцениваем 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 23.
Таблица 23 — Рекомендации по составу ремонтных работ системы холодного водоснабжения
Наименование элемента здания | Физический износ | Примерный состав работ | |
Система холодного водоснабжения | полная замена системы | ||
1.14 Расчет физического износа системы канализации и водостока При наличии всех признаков, приведенных в табл.68 для интервала 21−40%, система канализации и водостока имеет физический износ 40%.
Вывод: физический износ системы канализации и водостока составил 40%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 24.
Таблица 24 — Рекомендации по ремонту системы канализации и водостока
Наименование элемента здания | Физический износ | Примерный состав работ | |
Система канализации и водостока | заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов. | ||
1.15 Расчет физического износа электрооборудования При наличии всех признаков, приведенных в табл.69 для интервала 61−80%, электрооборудование имеет физический износ 80%.
Вывод: физический износ электрооборудования составил 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 25.
Таблица 25 — Рекомендации по составу ремонту электрооборудования
Наименование элемента здания | Физический износ | Примерный состав работ | |
Электрооборудование | Полная замена системы | ||
1.16 Расчет физического износа прочих элементов При обследовании прочих элементов установлено, что физический износ лестниц составляет 20%, остальных элементов — 40%.
Состояние лестниц хорошее, требуется затирка образовавшихся незначительных трещин и ремонт перил.
2. Расчет физического износа здания Физический износ здания в целом (общий износ) определяется как сумма долей износа отдельных его элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания, по формуле:
(2)
где Фзд — физический износ здания в целом, %;
Фi — физический износ элемента здания, %;
li — удельный вес стоимости элемента, определяемый как отношение восстановительной стоимости элемента к общей восстановительной стоимости здания, ед.;
n — число элементов.
Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сборником № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов».
Для укрупненных элементов «стены, перегородки», «крыша, кровля», «окна, двери», «прочие» удельный вес конструктивных элементов, входящих в состав укрупненного элемента определяется как отношение стоимости конструктивного элемента к стоимости всего укрупненного элемента. Примерные усредненные удельные веса конструктивных элементов в составе укрупненных элементов приведены в Приложении 2.
Таблица 25 — Расчет физического износа здания
Наименование элементов здания | Уд. веса укрупн. конструктивных элементов [2], % | Уд.веса каждого элемента, % | Расчетный уд. вес элемента, li100, % | Физический износ элементов здания, % | ||
по результатам оценки ФК | средневзвешенное значение физ. износа | |||||
1. Фундамент | 5,5 | |||||
2. Стены | 22,36 | 12,298 | ||||
Перегородки | 3,64 | 1,092 | ||||
3. Перекрытия | 4,55 | |||||
4. Крыша | 1,2 | 0,48 | ||||
Кровля | 1,8 | 0,63 | ||||
5. Полы | ||||||
6. Окна | 6,16 | 2,464 | ||||
Двери | 4,84 | 2,42 | ||||
7. Отделочные покрытия | 4,5 | |||||
8. Инженерное оборудовние | ||||||
в т.ч.: — отопление | 2,8 | 2,8 | 1,96 | |||
— холодное водоснабжение | 0,8 | |||||
— горячее водоснабжение | 4,5 | 4,5 | 3,6 | |||
— канализация | 3,2 | 3,2 | 1,28 | |||
— электрооборудование | 3,5 | 3,5 | 2,8 | |||
9. Прочее | ||||||
— лестницы | 25+16,5=41,5 | 2,49 | 0,498 | |||
— остальное | 42+16,5=58,5 | 3,51 | 1,404 | |||
ИТОГО | 49,276?49% | |||||
Вывод: физический износ здания в целом составляет 49%, что свидетельствует о неудовлетворительном состоянии здания и необходимости проведения капитального ремонта.
3. Оценка технического состояния здания Физический износ здания в целом составил 49%, из чего следует, что состояние здания не удовлетворительное и требуется капитальный ремонт.
При обследовании ленточного крупноблочного фундамента обследуемого здания выявлено его неудовлетворительное состояние, характеризуемое физическим износом 50%. В связи с этим установлена необходимость проведения следующих видов ремонтных работ на участках фундамента: участок № 1 — затирка трещин; участок № 2 — заполнение швов между блоками, ремонт штукатурки стен подвала, ремонт вертикальной и горизонтальной гидроизоляции в отмостке; участок № 3 — заделка швов и разрушенных блоков, восстановление гидроизоляции, усиление фундаментов местами.
Техническое состояние кирпичных стен здания — неудовлетворительное. Физический износ стен составляет 55%. На участке № 1 необходимо произвести полную перекладку стен, на участке № 2 — перекладку до 50% объема стен, усиление и крепление остальных участков стен, на участке № 3 — отремонтировать поврежденные участки стен, карнизов и перемычек.
Перегородки, выполненные из силикатного кирпича, находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Физический износ перегородок составляет 30%. Необходимо полностью заменить 15% перегородок (участок № 1) и выполнить заделку трещин и сколов на поверхности остальных перегородок (участок № 2).
Установлено, что перекрытия здания из сборных железобетонных многопустотных панелей находятся в удовлетворительном состоянии (физический износ — 35%). При этом на участке № 1 выявлено наличие глубоких поперечных трещин шириной более 2 мм и прогиб до 1/80 пролета. В связи с этим необходимо произвести работы по усилению плит и мест опирания и заделать трещины. На участке № 2 рекомендуется произвести расшивку швов между плитами перекрытия.
Плоская совмещенная крыша здания, выполненная из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитового гравия, находится в удовлетворительном состоянии. Физический износ крыши составляет 40%. По всей крыше требуется проведение работ по заделке трещин и выбоин с последующим ремонтом кровли.
В ходе обследования кровельного покрытия из рулонных материалов установлено что кровля здания находится в удовлетворительном техническом состоянии (физический износ — 35%). По всей площади кровли необходимо проведение следующих видов работ: смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием еще одним слоем, ремонт желобов, решеток и водоприемных устройств.
При обследовании выявлено наличие в здании полов трех типов: бетонные (5%), плиточные (20%) и дощатые (75%). В целом состояние полов — неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт. Физический износ — 50%.
Бетонные полы в помещениях здания находятся в удовлетворительном состоянии, характеризуемом физическим износом равным 40%. Существует необходимость провести работы по заделке выбоин на полах данного типа.
Плиточные полы находятся в аварийном состоянии. Их физический износ составляет 80% и требует полной замены полов данного типа.
Физический износ дощатых полов — 40%, что говорит о неудовлетворительном техническом состоянии данного типа половых покрытий в обследуемом здании. На 40% площади дощатых полов (участок № 2) требуется произвести перестилку с добавлением нового материала до 25% площади участка, замену лаг местами. На 60% площади полов данного типа (участок № 1) необходимо сплачивание полов и острожка провесов. Остальная площадь дощатых полов не имеет повреждений и не требуют ремонта.
В целом окна здания находятся в удовлетворительном состоянии. Физический износ окон равен 40%. При этом требуется полная замена 10% оконных блоков (участок № 1). Больше половины окон здания (участок № 3) требует проведения работ по конопатке сопряжений коробок со стенами, восстановления отсутствующих штапиков, замазки стекол, отливов (с добавлением нового материала до 15%). На участке № 4 (уд.вес 10%) окна требуют ремонта переплетов, укрепления соединений накладками, восстановления остекления (с добавлением нового материала до 30%). На участке № 2 (20%) необходим ремонт переплетов, коробки и подоконной доски (с добавлением нового материала).
В ходе обследования установлено, что деревянные двери здания находятся в неудовлетворительном состоянии. Физический износ дверей составляет 50%. При этом 15% дверей (участок № 1) требуют полной замены. Дверные коробки и полотна на участке № 2 (уд.вес 45%) подлежат ремонту, требуется замена разрушенных частей. Двери на участке № 3 (40%) находятся в хорошем состоянии, рекомендуется провести работы по уплотнению сопряжений, постановке дополнительных накладок с острожкой.
По данным визуального обследования физический износ отделочных покрытий составляет 50%.
При обследовании прочих элементов установлено, что физический износ лестниц составляет 20%, остальных элементов — 40%. Состояние лестниц хорошее, требуется затирка образовавшихся незначительных трещин и ремонт перил.
Визуальное обследование и оценка технического состояния систем инженерного обеспечения привели к следующим результатам:
1) Физический износ системы холодного водоснабжения составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии. Требуются ремонтно-восстановительные работы при обосновании или полная замена элементов системы холодного водоснабжения.
2) Физический износ системы горячего водоснабжения составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии. Требуются ремонтно-восстановительные работы при обосновании или полная замена элементов системы.
3) Физический износ системы центрального отопления составляет 70%. Система находится в непригодном состоянии, требуются страховочные мероприятия и капитальный ремонт с усилением и заменой магистралей, частичной заменой стояков и отопительных приборов, восстановлением теплоизоляцией, заменой калориферов.
4) Физический износ системы канализации составляет 40%. Система находится в удовлетворительном состоянии. Необходимо проведение работ по заделке мест присоединения приборов и ремонту чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичной замене перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов, замене отдельных приборов.
5) Физический износ электрооборудования в здании составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии, что говорит о необходимости полной замены элементов системы или ремонтно-восстановительных работ при обосновании.
4. Журнал фотофиксации ИЛЛЮСТРАЦИЯ 1
Место обследования: Главный фасад здания жилого дома № 69 по улице Минской в городе Тюмени.
Описание дефектов: на фотографии видны следы разрушения кирпичной кладки оконных откосов, отслоение и отпадение местами штукатурки стен. Выявлено увлажнение и повреждения плит балкона, также в местах заделки балконных плит в стену замечено разрушение и отпадение штукатурки, а также трещины. Установлен факт увлажнения цокольной части здания. Отсутствует заполнение проемов в слуховых окнах, в четырех окнах первого этажа жилого дома оконные проемы забиты досками. При обследовании выявлено шелушение окрасочного слоя фасада.
ИЛЛЮСТРАЦИЯ 2
Место обследования: фрагмент фасада жилого здания в уровне цоколя Описание дефектов: выявлены трещины, шелушение и отпадение штукатурного слоя местами, увлажнение поверхности стены на уровне цоколя здания из-за отсутствия необходимой очистки от снега участка по периметру здания в зимнее время, низкое качество штукатурки.
3 ИЛЮСТРАЦИЯ Место обследования: фрагмент фасада жилого здания с окном Описание дефектов: выявлено разрушение штукатурки и кирпичной кладки, вследствие неправильно установки металлической решетки.
Отсутствует заполнение оконного проема (забит досками).
Подоконной участок не защищен металлическим отливом, вследствие этого наблюдается штукатурки этого участка.
ИЛЛЮСТРАЦИЯ 4
Место обследования: фасад жилого здания с балконом Описание дефектов: на иллюстрации зафиксировано разрушение балконной плиты — скалывание бетона местами; шелушение и отпадение штукатурного слоя, рост мха и другой растительности. Наблюдается наличие трещин в штукатурном слое фасада, шелушение и отслоение штукатурного слоя. Так как над балконом отсутствует козырек, а также балконная плита не имеет уклона, вследствие чего происходит накапливание осадков и интенсивное увлажнение плиты балкона, а также части стены фасада здания примыкающей к балкону, что в итоге и приводит к появлению дефектов описанных выше.
ИЛЛЮСТРАЦИЯ 5
Место обследования: 2 этаж фасада здания Описание дефектов: на иллюстрации видна трещина в стене, появившаяся вследствие неравномерной осадки или просадки основания фундаментов.
Частично отсутствует остекление оконного блока (забит досками).
1. ВСН 53−86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Госгражданстрой. — М.: СИ, 1988. — 88 с.
2. Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, обще-ственных зданий и зданий коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. Сборник № 28 / Госстрой СССР. — М., СИ, 1970.
3. Вольфсон В. Л. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ / В. Л. Вольфсон, В. А. Ильяшенко, Р. Г. Комисарчик. — М.: Стройиздат, 1995. — 252 с.
4. Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооруже-ний: Учебное пособие для вузов. — Л.: СИ, 1993. — 256 с.
5. Физдель И. А. Дефекты и методы их устранения в конструкциях и сооружениях. М.: Стройиздат, 1970. — 176 с.