Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования по итогам трех кварталов 2010 года

В первом полугодии 2010 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался следующими параметрами.

Увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ИЖК. По состоянию на 1 июля 2010 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. увеличилось на 15 организаций и составило 586 участников, из них 407 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2010 г. ИЖК, остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях 124 кредитные организации, в иностранной валюте — 14 кредитных организаций.

Важным признаком восстановления рынка являлся наблюдавшийся с начала второго квартала 2010 года планомерный рост ипотечной задолженности на балансах банков, поскольку это свидетельствует о том, что новые ипотечные кредиты выдаются быстрее, чем погашаются старые.

Продолжается дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставленных ИЖК. Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам третьего квартала 2010 г. кредитными организациями было предоставлено 187,3 тыс. ИЖК на общую сумму 234,1 млрд руб. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось в 2,4 раза по сравнению со вторым полугодием 2009 г. — в 1,3 раза и составило 82,4% от количества выданных в 2009 г. кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 г. незначительно уменьшился и составил 1,24 млн руб. против 1,26 млн. рублей (рисунок 1).

По оценкам АИЖК, за 2010 год населению будет предоставлено 270−300 тыс. ипотечных кредитов на 340−380 млрд. рублей. Прогнозируется, что в четвертом квартале 2010 года ипотечных кредитов будет выдано порядка 83−114 тыс. кредитов в объеме 105−145 млрд. рублей.

В первом полугодии 2010 г. продолжался рост доли ИЖК, предоставленных в рублях. В этот период было выдано 105 609 рублевых кредитов на общую сумму 125,9 млрд руб. Против 1599 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 0,8 процентного пункта и достигла 94,4% (рисунок 2).

В третьем квартале 2010 года продолжилось снижение доли кредитов в иностранной валюте, в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов. На 01.10.2010 доля таких кредитов составила 4,7%. Такая ситуация объясняется тем, что заемщики хорошо усвоили уроки кризиса, когда скачки курса валют привели к ощутимым колебаниям величины ежемесячных платежей по кредитам в иностранной валюте.

В течение первого полугодия 2010 г. снижались ставки по кредитам и смягчались условия их предоставления. По сравнению с первым полугодием 2009 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процентного пункта, в иностранной валюте — на 2,4 процентного пункта и по состоянию на 1 июля 2010 г. составила 13,5 и 11,1% соответственно (рисунок 3).

Основное снижение ставок происходило в первом квартале 2010 года. Во втором квартале уровень процентных ставок стабилизировался, а в третьем снижение возобновилось, однако более медленными, чем в начале года темпами. Такая ситуация объясняется массовым снижением размера первоначального взноса крупнейшими участниками рынка в начале июля. Больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом нашел отражение в величине процентных ставок выданных кредитов. Вместе с тем, в настоящий момент давление на ставки оказывают ведущие игроки ипотечного рынка. Таким образом, до конца года можно ожидать постепенного снижения средневзвешенных ставок выдачи.

По прогнозу АИЖК, средневзвешенные ставки по кредитам в рублях, выдаваемым в четвертом квартале 2010 года, составят порядка 12,4 — 12,7%. По итогам 2010 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях составят 13 — 13,2%, по кредитам в иностранной валюте — 10,8 — 11%.

Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК не изменился, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 39 месяцев (со 126 до 165 месяцев).

В первом полугодии 2010 года отмечалась устойчивая тенденция увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. на 91,4%, в иностранной валюте — на 65,4% и по состоянию на 1 июля 2010 г. составила 22,3 и 16,3 млрд руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,1 и 4 процентных пункта, достигнув 2,6 и 8,5% соответственно (рисунок 4).

Однако в третьем квартале 2010 года отмечена стабилизация доли задолженности по ипотечным кредитам, имеющей просроченные платежи, на уровне 14,3% от всей задолженности по ипотечным кредитам. По состоянию на 01.10.2010 совокупная доля «дефолтной» задолженности по ипотечным кредитам — с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 7,1%, доля задолженности с технической просрочкой платежка (до одного месяца) — 5,2%, а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) — 2%. Увеличение объема «дефолтной» задолженности происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастания просрочки по «старым» кредитам, уже имевшим просрочки более 31 дня.

Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности по итогам трех кварталов 2010 года составила 4% от общего объема накопленной ипотечной задолженности. С начала года доля просроченной задолженности выросла менее чем на 1 п. п. (по итогам 2009 года рост составлял 3,1%). Значительный вклад в увеличение объема просроченной задолженности внесли кредиты в иностранной валюте. Несмотря на то, что доля задолженности по таким кредитам в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составляет 17,3%, доля просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте в общем объеме просроченной задолженности составляет более 41%. С учетом вышеуказанной динамики просроченной задолженности и крайне низкого объема выдачи кредитов в иностранной валюте в 2009 и 2010 годах, можно предположить, что основная масса кредитов в иностранной валюте, по которым допущена просрочка, была выдана еще до кризиса. Очевидно, что после начала колебаний курса рубля в конце 2008 года заемщики не справились с обслуживанием кредитов в иностранной валюте и до настоящего времени не смогли восстановить свою платежеспособность.

В третьем квартале 2010 года, на фоне роста общего объема накопленной задолженности на балансах банков, темпы прироста доли просроченной задолженности замедлились. Так, если в течение первого полугодия 2010 года средний месячный темп прироста составлял 3,3%, то в третьем квартале доля просроченной задолженности увеличивалась ежемесячно на 2,2%. АИЖК прогнозирует, что по итогам 2010 года общая доля просроченной задолженности составит от 4,1% до 4,3%.

В первом полугодии 2010 г. 130 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования) на сумму 29,3 млрд руб. (в сопоставимый период 2009 г. — 139 кредитных организаций на сумму 33,2 млрд руб.) При этом если в первом полугодии 2009 г. рефинансирование было одной из основных составляющих привлечения денежным средств в ипотечное жилищное кредитование — его доля в предоставленных ИЖК составляла 59,3%, то в первом полугодии 2010 г. доля рефинансированных ИЖК уменьшилась до 22% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями (рисунок 6).

Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций по-прежнему являлось рефинансирование ИЖК (требования прав) путем продажи их другим организациям. В первом полугодии 2010 г. кредитные организации практически не использовали такой вид рефинансирования, как продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг.

Среди основных источников рефинансирования ИЖК выделяются специализированные организации — 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. доля специализированных организаций — резидентов увеличилась с 47,5 до 53,8%, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) не изменился и составил 15,7 млрд руб., а доля специализированных организаций — нерезидентов возросла с 21 до 32,6% (с 7 до 9,5 млрд руб.), Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 20,2% (с 9,9 до 2,8 млрд руб.). Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в первом полугодии 2010 г. не участвовали в рефинансировании ИЖК (рисунок 7).

Несмотря на увеличение доли рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) на внешнем финансовом рынке, основной объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке — 67,4%. Во многом этому способствовали принятые Баком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), там облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АЖИК.

Тем не менее зафиксированные во втором полугодии темпы роста ипотечного кредитования не оправдали надежд участников московского рынка недвижимости. Надеяться на полное восстановление докризисного спроса в 2010 году не стоит, предупреждала в сентябре директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. Банки будут либерализовать ипотеку, но до разумных пределов, без рисков для себя.

В новом году развитие ипотеки будет зависеть от степени и характера участия государства в лице АИЖК. Эксперты ожидают формированного развития таких госпрограмм, как военная ипотека, материнский капитал, а также выравнивания баланса интересов всех участников ипотечных отношений (заемщик, кредитор, инвестор, застройщик). «Если на валютном фондовом рынке не будет никаких катаклизмов, то уже в 2011 году ипотечные ставки опустятся ниже докризисных» , — полагает г-жа Мелконян. Это должно способствовать снижению стоимости жилья, резюмируют эксперты.