Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения

Актуальность темы

исследования. Действующее гражданское законодательство России закрепило принципиально новый подход к оценке правомочий собственника: он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

С древних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества.'.

Поэтому вполне закономерно, что с развитием в нашей стране рыночных отношений, снимающих несвойственные запреты и ограничения с правомочий частного собственника, аренда рассматриваемого вида имущества вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Здания (сооружения) и нежилые помещения ввиду возможности их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений), пользуются высоким спросом.

Именно развитие экономики на преимущественно рыночных, конкурентных началах очерчивает объективные границы участников гражданского оборота по самостоятельному распоряжению принадлежащими им правами и имуществом. Как известно, в период «новой экономической политики» 20-х годов прошлого столетия, предусматривавшей определенные правовые гарантии арендаторов, аренда государственных промышленных предприятий в целях их эксплуатации имела широкое распространение.2.

Эту сферу действия договора имущественного найма подчеркивал Шершеневич Г. Ф.// Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911. С. 518.//.

2. Аренда выступала как элемент хозяйственной системы и вскоре была упразднена.

Несмотря на многовековой путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

При анализе достижений русской дореволюционной цивилистической-мысли с точки зрения места рассматриваемого договора в системе гражданского права в работах современных ученых преобладает взгляд на договор имущественного найма как на обязательственное правоотношение.1 Вместе с тем несмотря на гражданско-правовые доктрины того времени, изложенные редакционной комиссией в проекте Гражданского Уложения, так и не получившем своего законодательного закрепления, имелись рассуждения и иного толка, которые зачастую обходятся вниманием. Например, по мнению Мейер Д. И.: «Когда нанимается недвижимое имущество с условием платежа наемной платы вперед более чем за год. наложение запрещения на имущество обращает право пользования по найму, относящееся само по себе лишь к контрагенту, в право на саму вещь, так что у нанимателя является вещное право».2.

Судебная практика того времени, оценивая сохранение договора аренды при отчуждении вещи, также придавала договору вещное свойство, о чем отмечал Шершеневич Г. Ф.3.

Необходимо отметить, что именно указанный подход нашел свое отражение в советском гражданском праве: в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. институт аренды приобрел вещно-правовой элемент: право следования за вещью (ст. 169 ГК).

Принципиально новый подход к правовой регламентации арендных отношений был заложен в Основах законодательства Союза ССР и республик.

1 См.: Брагинский М. И. и Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2-я. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 398−402.

2 Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. С. 271.

3 Шершеневич Г. Ф. Указ. соч., С. 530. об аренде.1 В частности, институт аренды недвижимости в том виде, в каком он сформирован законодателем, позволял решать несколько отличную от обычных арендных (наемных) обязательств задачу, как своеобразная форма владения и пользования конкретными объектами аренда была необходима арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. И поскольку предметом хозяйственной аренды являлось государственное (муниципальное) предприятие либо его структурное подразделение, рассматриваемые как единый имущественный комплекс, то круг полномочий арендатора по распоряжению имуществом явно выходил за рамки традиционных представлений. Это обстоятельство позволяло сделать вывод, что у арендатора возникает особое вещное право.

Другой задачей, которую при определенных условиях может решать аренда недвижимости, являлась передача принадлежащих государству средств производства в собственность трудовых коллективов («разгосударствление»). Законодательство ориентировало государственные органы и арендные коллективы на выкуп имущества.

Совершенно новые приоритеты, формы, темпы хозяйственной деятельности определил Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также принятая в соответствии с ним Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год. Правовые нормы в них сформулированы с учетом социально-экономических перемен в обществе и изменили весь смысл одного из основных институтов — аренды недвижимости, в особенности — зданий и нежилых помещений. В законодательстве о приватизации аренда выступала одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества.

Несмотря на негативные моменты, связанные с приспособлением договора аренды зданий и нежилых помещений к «разгосударствлению» и приватизации имущества, широкое его распространение в гражданском.

1 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1989.№ 25. Ст. 481. обороте и влияние на другие отрасли законодательства не могли не способствовать пересмотру ряда традиционных подходов к аренде, осмыслению новых аспектов этого правового института при принятии действующего Гражданского кодекса.

Как справедливо отмечено Брагинским М. И., «законодательное регулирование любого договора сводится к установлению специального правового режима для определенной модели"1. В этом смысле с рассматриваемым видом аренды возникают трудности, и самым существенным недостатком является то, что они иногда связаны с непоследовательностью законодателя. Так, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. распространил правовой режим недвижимости на нежилые помещения и их части. Вместе с тем насколько бы приближенными к реальной действительности ни были научные позиции сторонников данного закона, нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в Гражданском кодексе признакам недвижимости.

Неоднозначно решается проблема государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений сроком менее года. Нет согласия по поводу объекта регистрации: одними авторами право аренды рассматривается как самостоятельный объект государственной регистрации, другие авторы признают необходимость регистрации договоров аренды недвижимости.

Несмотря на то, что стороны наделены широкими возможностями определять судьбу договора, включая правом одностороннего отказа от исполнения своих обязательств, фактическое их применение в аренде имеет свои особенности. Способы прекращения рассматриваемых обязательственных правоотношений имеют актуальное значение и в наши дни, поскольку выкуп арендованного имущества, сформировавшийся изначально в рамках законов о приватизации, не противоречит положениям действующего законодательства.

1 Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут. 1999. С. 6.

Исследование арбитражной практики выявляет нередкие ошибки в применении норм ГК РФ о расторжении договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений. Так арбитражные суды отрицают возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случаях, когда такое право обусловлено в договоре.

Имеются разногласия в определении момента, к которому приурочивается прекращение аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений после выкупа.

Цель и задачи диссертации. Цель исследования состоит в том, чтобы на основе изучения и анализа законодательства Российской Федерации, судебной практики и научной литературы по этому вопросу определить тенденции развития и теоретические проблемы в регулировании аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также представить предложения по совершенствованию правового регулированию данного института. Указанная цель определяет следующие задачи: исследовать истоки аренды, правовую природу и сущность права аренды здания (сооружения) и нежилого помещенияопределить понятие и признаки предмета рассматриваемого договораопределить правовой статус арендодателя в договоре аренды здания сооружения и нежилых помещения, выявить круг возможных субъектов данных правоотношенийразрешить проблему государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, оценить правомерность ее отождествления с осуществлением государственной регистрации договоров аренды здания (сооружения) — выявить сущность и особенности государственной регистрации права аренды, позволяющие выделить указанную регистрацию в самостоятельную группуизучить права и обязанности сторон в рассматриваемом договорерассмотреть общие основания расторжения договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения в сопоставлении с нормами законодательства о приватизациипровести анализ судебной практики по вопросам аренды здания (сооружения) и нежилого помещениясформулировать предложения по внесению изменений в действующий Гражданский кодекс РФ.

Степень научной разработанности темы исследования. Теоретической основой настоящего исследования послужили труды таких представителей российской юридической мысли, как О. С. Иоффе, J1.A. Лунц, Д. И. Мейер, Л. И. Петражицкий, И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич и другие ученые.

Характеризуя отечественную юридическую литературу советского периода, следует отметить, что аренда в ней упоминается крайне редко. Связано это с тем, что в период командно-административной системы управления аренда недвижимости подчинялась жесткому государственному регулированию: в аренду могли быть сданы только основные фонды, временно не используемые предприятием. При этом исключалась сдача их гражданам (п. 16 Положения о предприятии). Что касается личной собственности, то, исходя из ее потребительского характера, гражданам запрещалась сдача имущества в наем с целью извлечения нетрудовых доходов (ч. 3 ст. 13 Конституции СССР 1977 г.).

С пробуждением научного интереса к этому институту круг вопросов, затрагиваемых в литературе, в последние годы расширяется. Понятие и вопросы содержания договора аренды недвижимости рассматривались такими советскими и российскими учеными, как Д. М. Генкин, В. П. Грибанов, А. Г. Калпин, С. М. Корнеев, О. А. Красавчиков, О. Н. Садиков, А. П. Сергеев, Е. А. Суханов, В. А. Тархов, Ю. К. Толстой, В. А. Хохлов, Ц. И. Цыбуленко и др. Аренда как форма экономических взаимоотношений в свете последних преобразований рассмотрена в работах Н. И. Клейн, С. Б. Пугинского, С. Ф. Савкина, Г. С. Шапкиной и других авторов. Освещению проблем, связанных с государственной регистрацией права аренды со ссылкой на конкретные дела из судебно-арбитражной практики, посвящено немалое количество монографий и статей. Но наиболее фундаментальным исследованием института аренды недвижимости, включая здания, сооружения, является монография М. И. Брагинского и В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества».

Фактическим материалом диссертации явилось изучение практики рассмотрения дел арбитражным судом Брянской области, кассационными судами Центрального, Северо — Западного и Московского округов.

Научная новизна работы состоит в том, что она является одной из первых работ, посвященных комплексному исследованию аренды здания (сооружения) и нежилого помещения, сопоставлению соответствующего регулирования рассматриваемого договора гражданским законодательством и положениями законодательства о приватизации. Кроме того, научная новизна работы находит непосредственное отражение в выносимых на защиту основных положениях диссертационного исследования:

1.Функция института права аренды состоит не только в закреплении возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества, но и в определении содержания и объема предоставляемых арендатору правомочий по использованию нанятого имущества, а также норм, гарантирующих осуществление этих полномочий. В частности, арендатору предоставляется право требовать устранения препятствий со стороны других лиц, мешающих или затрудняющих ему осуществление права аренды. Иными словами, в отношениях аренды вещные элементы возможны в тех случаях и в тех пределах, в каких они не нарушают установленные законом условия обязательства. Таким образом, двойственный правовой режим аренды зданий и нежилых помещений позволяет относить ее к правоотношениям смешанной правовой природы.

2. Предметом договора аренды зданий является строение капитального типа, введенное в эксплуатацию в установленном порядке. Объекты незавершенного строительства, хотя и являются капитальными, но не тождественны понятию «здание», в силу чего отношения по их аренде регулируются общими положениями об аренде.

Что касается аренды нежилых помещений, то условия применения их в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого — использования общих статей, помещенных в главу 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. С принятием Закона о государственной регистрации в качестве объекта регистрации рассматривается право аренды как обременение прав арендодателя. Однако, учитывая, что часть вторая Гражданского кодекса РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды зданий (сооружений) сроком не менее одного года, то легализация права аренды осуществляется регистрацией самого договора.

Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений предлагается регулировать путем дополнения статьи 609 ГК РФ пунктом 4 следующего содержания: «К договору аренды нежилых помещений применяются правила о регистрации договоров аренды зданий, сооружений, предусмотренные пунктом 2 статьи 651 ГК РФ».

Такие объекты, как части нежилых помещений, не соответствуют закрепленным в ГражданскоОм кодексе критериям недвижимости. Поэтому сделки аренды части помещений предлагается исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

Изменения и дополнения договора аренды зданий (сооружений) подлежат государственной регистрации только в том случае, если они влекут существенное изменение содержания и условий обременения прав арендодателя.

Договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня его заключения охватывается нормами Закона о государственной регистрации.

4. Осуществление государственной регистрации сделок аренды не охватывается содержанием налогового законодательства и не влияет на ведение бухгалтерского учета и определение финансовых результатов субъектов предпринимательской деятельности.

5. Государственным органом, осуществлявшим регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, до образования в соответствии с Законом о государственной регистрации учреждений юстиции являлся Комитет по земельным ресурсам и землепользованию. Судебно-арбитражная практика, допускающая возможность регистрации договоров аренды зданий государственной (муниципальной) формы собственности в указанный период в Комитете по управлению имуществом, не соответствует законодательству и подлежит пересмотру.

6. Применительно к аренде зданий (сооружений) и нежилых помещений, отнесенных к государственной или муниципальной собственности, должна соблюдаться императивная норма закона о круге участников договорных отношений, что исключает участие балансодержателя здания в качестве стороны договора.

7. Участники соглашения должны шире использовать диспозитивные нормы, предусмотрев в договоре все виды обременения объекта аренды правами третьих лиц, участие арендатора в возмещении затрат арендодателя по уплате арендной платы за земельный участок, занятый объектом аренды. В то же время в договор не могут быть включены условия, заранее ухудшающие положение арендатора, например, в виде запрета пересмотра арендной платы при ухудшении состояния арендованного имущества.

8. Следует дополнить часть 1 статьи 616 ГК РФ императивной нормой, возлагающей на арендодателя обязанность согласовать с арендатором условия пользования арендованным имуществом в период проведения капитального ремонта.

9. Сегодня участники гражданского оборота рассматривают акт приема-передачи нежилых помещений в аренду как формальный документ. Поэтому правила о значении передаточного акта при аренде зданий целесообразно распространить и на нежилые помещения, хотя и не обладающие характерными для недвижимости признаками, но имеющие немаловажное социально-экономическое значение.

10.

Введение

нежилых помещений в гражданский оборот требует разрешения вопроса о необходимости и механизме оформления ипотеки земельного участка при залоге права аренды нежилых помещений. В данном вопросе предлагается применять дифференцированный подход, в основу которого может быть положена характеристика предмета аренды: например, оформление ипотеки требуется при аренде части здания, если она по своим функциональным качествам соответствует правовому режиму здания и др.

11. Необходимость получения экономического и правового результата от аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений требует использования гибкой формы договорных отношений, что предполагает наряду с приемлемой формой арендной платы согласование в договоре механизма изменения размера платежей без дополнительных процессуальных процедур, обеспечив его оговоркой на возможность изменения цены. Неплохо зарекомендовавшие себя нормы ГК РФ об использовании договорной валютной оговорки получат более широкое применение, если ввести в процессуальное право России вынесение судебных решений с учетом обесценивания валюты платежа в период просрочки, определив его в рублях по курсу на день фактического платежа.

Изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации и определение суммы обязательства в соответствии с п. 2 ст. 217 ГК РФ не являются изменением условия договора о размере арендной платы, а представляют собой только механизм исполнения договора.

12. Приспособление договора аренды для реализации норм законодательства о приватизации не должно заслонять и умалять общие принципы договорного права. Поэтому наделение арендатора правом^ на заключение в соответствии с Законом о приватизации долгосрочного договора аренды зданий, нежилых помещений с правом последующего выкупа не предопределяет разрешения спора о расторжении договора аренды по иску заинтересованного лица. В свете Закона о приватизации право арендатора ограничивается лишь обеспечением реальной передачи имущества в аренду именно ему и возможностью распорядиться правом на выкуп.

13. Новация в гражданском праве — это соглашение обеих сторон, направленное на прекращение обязательства путем замены первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством, предусматривающим иной предмет или способ исполнения.

Заключение

договора купли-продажи арендованного имущества путем выкупа, направленное на прекращение обязательств по договору аренды, представляет собой новацию. При этом ее юридическая сила не зависит от государственной регистрации договора купли продажи либо перехода к приобретателю права собственности на выкупленное имущество.

14. Попытки теоретически обосновать возможность расторжения договора аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений по требованию арендодателя только по решению суда основаны на толковании статьи 619 ГК РФ в отрыве от норм главы 29 Кодекса. С тем, чтобы устранить двоякость толкования, целесообразно уточнить формулировку статьи 619 ГК РФ в двух направлениях: во-первых, следует подчеркнуть, что перечисленные в данной статье основания расторжения договора изначально предполагаются существенными, и, во-вторых, необходимо расширить норму абзаца 6 этой статьи путем указания на то, что в договоре аренды могут быть установлены и другие основания и способы досрочного расторжения договора в соответствии с пунктами 1 — 3 статьи 450 Кодекса. В итоге формулировка шестого абзаца статьи 619 ГК представляется следующей: «Указанные нарушения договора аренды, допущенные арендатором, предполагаются существенными.

Договором аренды могут быть установлены другие основания, а также способы досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктами 1- 3 статьи 450 настоящего Кодекса".

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Из приведенного в данной работе анализа действующего законодательства, судебно-арбитражной практики и основных положений отечественной цивилистической доктрины вытекают следующие выводы.

Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит общего определения вещного права, а следуя по пути перечисления вещных прав, не упоминает в их числе право аренды. Следовательно, аренда рассматривается законодателем как один из видов обязательственных правоотношений, в котором одна сторона взамен на плату передает другой стороне определенное имущество. Вместе с тем, это не означает, что в теории спор о юридической природе прав арендатора здания (сооружения), нежилого помещения разрешен. Смягчение разделения прав на вещные и обязательственные на следующем историческом этапе, наметившаяся тенденция усиления обязательственных прав за счет вещных элементов позволяют предположить, что право аренды будет отнесено к категории вещных.

Динамичность общественно-политических процессов, происходящих в России, влечет за собой изменения и в регулировании аренды. Подтверждением тому является новый Закон о приватизации государственного и муниципального имущества от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, который, отказавшись от такого способа приватизации как выкуп арендованного имущества, подвел определенную черту под дебатами об использовании аренды зданий, сооружений и нежилых помещений в несвойственных классическому гражданско-правовому договору целях.

В то же время в современном регулировании аренды ряд острых актуальных вопросов не разрешен как в теоретическом, так и практическом аспектах. С момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признавшего нежилые помещения недвижимостью, прошел достаточный срок для того, чтобы иметь возможность оценить его сильные и слабые стороны, назвать существенные недостатки и пробелы, обнаруженные в процессе его применения, в том числе и в судебно-арбитражной практике. Очевидно, что законодателем не полностью учтены те реальные условия, в которых будет «работать» закон, не обеспечен механизм его самозащиты от некомпетентного применения. Сегодня представляется необходимым конкретизировать и упорядочить осуществление государственной регистрации отдельных сделок с недвижимостью вообще, и сделок аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, в частности.

Совершенствование законодательного регулирования аренды, обогащение и накопление судебной практики должны способствовать более широкому применению рассматриваемого вида договора аренды, ибо грамотное использование этого институтазалог стабильности гражданского оборота в целом.