Рынок недвижимости в системе экономики региона

АКТУАЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ.

Актуальность диссертационного исследования основывается на необходимости определения зависимости функционирования рынка недвижимости как одной из подсистем региональной экономики от состояния экономики региона в целом.

Особое место рынка недвижимости в экономики страны основывается на его стабильных качествах как инвестиционного актива и, следовательно, привлекательности как объекта предпринимательской деятельности.

Также необходимо отметить социальную значимость рынка недвижимости, как категории имеющей отношение ко всем слоям общества с точки зрения их места жительства и рода деятельности.

Следующим значимым моментом является относительная молодость рынка недвижимости в России, что проявляется в его недостаточной изученности и развитии.

Значимость рынка недвижимости влечет за собой его особое положение и использование соответствующих методов государственного регулирования.

Рынок недвижимости обладает мощным мультипликативным воздействием, как на развитие региона, так и на экономику страны в целом, что позволяет использовать его в качестве сильного средства регулирования на разных уровнях экономики.

Текущее состояние рынка недвижимости, история его развития делают целесообразными как изучение внутренних закономерностей развития рынка недвижимости, так и определение его места во всей системе экономики региона и их взаимном влиянии, поиск и создание эффективных инструментов его регулирования.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты изучения процессов формирования рынка недвижимости, определить роль рынка недвижимости в общей системе экономики региона.

В соответствии с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:

Определить границы трактовок термина «недвижимость» — как с точки зрения ее материально-вещественной сущности, так и с экономических позиций;

Выявить наиболее важные особенности и товарные границы рынка недвижимости.

Определить границы и научную полноту понятия «регион», а также рассмотреть классификацию регионов.

Исследовать показатели региональной экономики, имеющие наибольшее влияние на рынок недвижимости и продемонстрировать их значимость.

Определить основные направления и методы государственного регулирования рынка недвижимости в соответствии с целями экономики региона;

ПРЕДМЕТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с взаимным влиянием процессов, происходящих на рынке недвижимости и на уровне экономики региона.

ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является российский рынок недвижимости.

ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ Степень разработанности проблемы.

В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке недвижимости. Различные аспекты рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых, Э. Р. Бугулов, Т. В. Власова, С. Н. Волков,.

B.А. Горемыкин, В. В. Григорьев, JI.M. Каплан, Н. В. Комарова,.

C.Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, Э. М. Соколовская, Е. И. Тарасевич, А. Ю. Цыцырева, В. З. Черняк.

Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е. Б. Ардемасова, И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, С. В. Грибовского, С. Н. Максимова, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е. И. Тарасевича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (Jack P. Friedman), Генри С. Харрисона (Нету S. Harrison).

Активно развивается направление, связанное с методологией оценки недвижимости. Это, в частности, труды: С. В. Грибовского, В. В. Григорьева, Е. И. Тарасевича, М. А. Федотовой. Перечисленные авторы внесли существенный вклад в деле адаптации мировой теории оценки к современным российским условиям (отчасти закрепленный соответствующими нормативно-правовыми документами регионального и федерального уровней).

Исследования ряда американских специалистов — Нейла Кэрна (Neil Cam), Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski). Роналда Рэкетера (Ronald Racster) — раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента — проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.

Марк Коулман (Mark Coleman) и Джеймс Р. Уэбб (James R. Webb), рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. Майкл Джильберто (S. Michael Giliberto) и Сэндон Дж. Голдберг (Sandon J. Goldberg) исследуют недвижимость в контексте рынков капитала.

Таким образом, работа в равной степени опирается на исследования как отечественных, так и зарубежных специалистов.

Теоретическая база.

Основной методической, теоретической и эмпирической базой исследования являются комплексный подход к изучению роли недвижимости в экономике региона, основы экономической теории.

В работе применялись, методы сравнительного экономического анализа, статистики, маркетинговых исследований, графических изображений, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.

Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектовстатистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных источниках и информационных сетях.

НАУЧНАЯ НОВИЗНА.

Научная новизна исследования представляется в систематизации понятийного аппарата, связанного с терминами «недвижимость» и «регион», определении товарных границ рынка недвижимости, разработке матрицы сравнительной классификации регионов с позиции влияния их основных экономических показателей на рынок недвижимости и определении основных направлений и методов государственного регулирования рынка недвижимости на региональном уровне.

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ.

Теоретическая значимость исследования состоит в предложенной автором системе сравнительного анализа регионов, которая дополняет существующую Методологическую базу оценки эффективности функционирования регионального рынка недвижимости.

Использование в учебных целях.

Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах «Экономика недвижимости», «Управление государственным и муниципальным имуществом», «Региональная экономика», «Государственное регулирование социально-экономических процессов», «Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости».

Практическая значимость работы заключается в том, что общие выводы и предложенная матрица сравнительно анализа регионов могут быть использованы в хозяйственной практике. В частности при дальнейшей разработке и совершенствовании концепций и стратегических планов социально-экономического развития регионовпри разработке и внедрении региональных программ развития рынков недвижимостив целях построения целостной системы управления государственной и муниципальной собственностью.

Предложенные методы анализа рынка недвижимости в контексте регионального развития также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Выводы.

Государственное управление экономикой в целом и рынком недвижимости в частности, является одним из важнейших условий максимально эффективного функционирования экономики.

Изменения, произошедшие в конце 80-х начале 90-х годов инициировали процесс генезиса и развития рыночных механизмов хозяйствования, что повлекло изменения в роли государства как регулирующего органа экономических и социальных отношений.

Современные рыночные условия предполагает в качестве основного принципа развития рынка недвижимости свободу принятия экономических решений субъектами рынка. Однако роль государства не сходит на нет. В новых условиях государство становится крупнейшим участником рынка недвижимости, а также сохраняет за собой определенные (хотя и в меньшем объеме) регулирующие функции. Используя административные и экономические механизмы воздействия на рынок недвижимости, государство призвано обеспечить равные условия для всех участников экономической деятельности, свободу принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Государственное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели: — содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выраэ/сается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности- - обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов- - проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

Заключение

.

Опираясь на проведенное выше исследование можно сделать следующие выводы:

С изменением подходов к экономической деятельности в конце проитого века в России стали появляться различные институты, характерные для рыночной экономики. Одним из них является институт рынка недвижимости. Обладая набором определенных специфических черт, недвижимость является одним из важнейших элементов национальной экономики. В то же время генезис и развитие рынка недвижимости был сопряжен с определенными трудностями и требовал соответствующую модификацию с учетом российских реалий. В экономической литературе развернулась достаточно оживленная дискуссия по вопросу понятия недвижимости. С другой стороны, требовало доработки и правовое определение этого термина. Одним из наиболее распространенных трактовок понятия является следующее: «Недвижимость — это совокупность материальных объектов, состоящую из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, включая содержание недр под ним и воздушное пространство над ним, а также здания и сооружения». Вместе с этим неточность (с экономической точки зрения) юридического определения недвижимости порождает определенные сложности в функционировании рынка недвижимости. В частности недостаточно полно разработана кадастровая система учетов объектов недвижимости, механизм перераспределения земли и ее учета, нормативная база, определяющая и регламентирующая процесс экономической деятельности на рынке недвижимости.

В результате политических и экономических преобразований, начатых в стране в начале 90-х гг. прошлого века все более значимую роль в регулировании и организации социально-экономических процессов, происходящих в стране, стали играть регионы. В ходе этого процесса мировая экономическая мысль отошла от определения региона только как часть территории страны с определенным набором однородных признаков и характеристик и стала рассматриваться как относительно автономная территориальные совокупность, выступающая в качестве подсистемы в общей социально-экономической системе страны, и обладающая собственными интересами. Постепенно регион, как субъект экономических и социальных отношений, переходит в отношении с государством с роли «младшего брата» на роль равноправного, конечно в разумных пределах, партнера. Это проявляется, с одно стороны в активном участии региона в решении вопросов федерального уровня имеющих прямое влияние на регион. С другой стороны, региональные органы власти становятся реальными субъектами государственного регулирования социально-экономических процессов на территории региона. Региональный уровень государственной власти стимулирует процесс возникновения и оптимизации региональной экономической политики, которая включает в себя подсистемы отраслевого, ресурсного и функционального регулирования экономики. Одной из интереснейших проблем современной экономической науки является вопрос стимулирования развития регионов, для чего необходимо разработать комплекс правил и рекомендаций для каждого типа регионов. Однако процесс классификации регионов представляет собой довольно непростую задачу. Проведенный анализ показал, что этот процесс сводится к выбору из множества характеризующих регион факторов основных тех факторов, которые будут являться его классифицирующими признаками. Выбор классифицирующих признаков должен основываться на соответствии классификации целям исследования. Поскольку, в нашем случае, целью исследования является региональный рынок недвижимости то и классификация регионов должна быть проведена с позиции выбора комплекса социально-экономических показателей региона, имеющих наибольшее влияние на региональный рынок недвижимости.

Региональный рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики региона в целом. Как показывает проведенное исследование, основными факторами, влияющими на рынок недвижимости региона, являются следующие показатели:

Отраслевая структура экономики региона (соотношение материальной и нематериальной сферы пр-ва, технологический уровень пр-ва).

Уровень экономического развития (ВРП) и темпы роста ВРП Уровень доходов населения Уровень занятости Объем инвестиций Структура собственности.

Рассматривая влияние каждого из перечисленных факторов можно отметить, что рынок недвижимости региона формируется и развивается исходя из потребностей экономики региона. С другой стороны присутствует также и обратное влияние, которое выраэ/сается возможности определенной модификации направления экономического развития региона исходя из существующего состояния рынка недвижимости. Таким образом, для создания эффективной концепции развития региона, местные власти должны определить весь спектр его особенностей, в частности рынка недвижимости, и создать эффективную систему регулирования экономической деятельности для оптимального развития всех аспектов жизни региона. Основываясь на сравнении основных, влияющих на рынок недвижимости, показателей можно дать сравнительную характеристику региональному рынку недвижимости по отношению к другим регионам. Подобный подход позволяет оценить предпочтительность того или иного региона с позиции состояния и перспектив развития рынка недвижимости перед другими регионами.

Процесс государственного регулирования экономики претерпел существенные изменения по сравнению с методами административно-командной экономики СССР, но его присутствие в видоизмененной форме необходимо для успешного развития экономики страны в целом и региона в частности. Система государственного регулирования экономики на региональном уровне призвана обеспечить достижение основной цели региональной политики (повышение качества жизни населении), используя в качестве инструментов различные возможности государственной власти на местном уровне. Одним из обязательных условий повышения качества жизни населения является создание и развитие эффективно функционирующего рынка недвижимости, развитие которого должно отвечать интересам развития региона и его жителей. Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в рамках двух основных методов: прямое (административное) регулирование и косвенное (основанное на экономических механизмах) регулирование. Необходимость административного воздействия обуславливается тем фактором, что в любой сфере самый совершенный рынок имеет ряд недостатков, т. е. рыночные механизмы не могут полностью обеспечить его эффективное функционирование. В качестве административных мер регулирования выступает процесс создания нормативно-правовой базы, системы органов учета и контроля за деятельность на рынке, установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам многое другое. К экономическим методам воздействия относятся действия государства по стимулированию экономической деятельности на рынке недвижимости, созданию привлекательного инвестиционного имиджа региона, собственное строительство и девелопмент объектов недвижимости, проведения за счет федерального и местных бюджетов ряда целевых программ по обеспечению населения жильем и т. п.

Таким образом, развитие регионального рынка недвижимости находится в прямой зависимости от уровня развития экономки региона. Причем, региональная экономика становится все более самостоятельной системой, ставящей перед собой собственные цели. В этой связи, политика региональных властей должна опираться на анализ всего многофакторного массива информации о состоянии региона и на этой основе преследовать наиболее важные, в аспекте региона, цели.