Стратегическое управление инвестиционными процессами в жилищной сфере крупного города

Актуальность темы

исследования обусловливается остротой проблемы обеспечения граждан России жильем. Решение этой задачи неоправданно затянулось, что требует поиска новых путей, подходов и методов ее практической реализации. Рост инвестиций в жилищное строительство и эффективное управление их использованием, по сути, выступают как вложения в человеческий капитал. Именно наращивание таких инвестиций для многих развитых стран стало тем фактором, который обеспечил их устойчивое и эффективное развитие, улучшение условий жизни населения и укрепление трудового и интеллектуального потенциала нации. Рост объемов недвижимости и повышение ее качества выступают не только показателем благосостояния населения, но и мультипликатором, дающим импульс развитию сопряженных сфер.

Достаточно остро проблема инвестиций в жилищное строительство стоит в Москве. Здесь (по сравнению с другими регионами) более активно пульсирует экономическая жизнь, городские власти стремятся улучшить условия жизни, что делает Москву притягательной для населения. Обостряют жилищную проблему в столице миграционные процессы, поскольку многие жители бывших республик пытаются обосноваться в более благоприятных условиях.

Проблема управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве актуальна еще и потому, что почти треть россиян и значительная часть москвичей проживают в квартирах, не отвечающих социальным, экологическим и санитарным нормам. Построенные в прошлом веке малокомфортные пятиэтажные дома выработали свой ресурс, в связи с чем проблема сноса такого жилья выдвигается на передний план и требует соответствующего инвестиционного обеспечения.

При всей остроте перечисленных и других жилищных проблем в последнее время инвестиционная активность в жилищном секторе находится на низком уровне. В этих условиях становится необходимым поиск путей роста инвестиций, эффективное управление их использованием. Речь идет не только об увеличении объемов нового строительства, но и о поисках путей эффективной эксплуатации жилищного фонда. В целом проблема роста инвестиционной активности в жилищной сфере весьма остра, а ее решение без участия государства практически невозможно. Политика государства должна состоять, на наш взгляд, во-первых, в обеспечении роста реальных доходов населения, открывающих возможности улучшения его жилищных условий, во-вторых, в увеличении и качественном использовании инвестиций в жилищном строительстве, удешевляющих стоимость жилья и делающих его доступным для большинства населения, и наконец, в-третьих, в сокращении расходов на эксплуатацию существующего жилья при одновременном улучшении качества жилищно-коммунальных услуг.

Степень научной и практической разработки проблемы. В силу остроты проблемы в последнее время как в отечественной, так и зарубежной литературе появились публикации, посвященные решению жилищных вопросов. Общетеоретические проблемы инвестиций рассматриваются в работах С. Абрамова, В. Барда, Л.Дж. Гитмана и М. Джонка, инвестиционные процессы и их регулирование — в публикациях Ю. Данилова, В. Бочарова, аспекты повышения инвестиционной активности — в трудах В. Лебедева, Я. Рекитора, А. Соломатина. Частным инвестициям и привлечению их в жилищное строительство посвящены работы А. Масса, 3. Лукиной. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования анализируются в трудах В. Кудрявцева, В.

Кутузова, В. Лимаренко, Р. Страйка, И. Черняка. Особый интерес представляют работы А. Брячихина, В. Ресина, в которых освещаются практические вопросы инвестирования в жилищное строительство.

Однако при всей важности этих публикаций в них рассматриваются преимущественно общие вопросы жилищной сферы, и не в полной мере анализируется опыт регионов и, в частности Москвы, где формируются механизмы экономического и административного воздействия на инвестиционные процессы, обеспечивающие успехи в решении жилищного вопроса. Все это определяет актуальность, социальную и научную значимость выбранной темы иследования.

Общая цель исследования заключается в решении важной народнохозяйственной задачи — на основе обобщения и анализа отечественного опыта и, прежде всего Москвы, а также зарубежной практики осуществить дополнение и развитие концепции управления инвестиционными процессами в жилищной сфере.

Для достижения поставленной цели определены следующие основные задачи исследования:

— уточнить социально-экономическую сущность инвестиционных процессов в жилищной сфере;

— выявить факторы эффективности инвестиционных процессов в жилищной сфере с учетом российской специфики;

— определить пути эффективного использования в отечественной практике мирового опыта инвестирования в жилищное строительство;

— предложить основные направления активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве;

— разработать научно обоснованные пути совершенствования жилищного кредитования;

— обосновать формы инвестиций в эксплуатацию жилищного фонда, которые способствуют рациональному использованию финансовых ресурсов.

Объектом исследования являются процессы управления инвестициями в жилищной сфере, обеспечивающие создание и эксплуатацию доступного жилья для широких слоев населения.

Предметом исследования выступает совокупность управленческих, организационных и социально-экономических отношений, возникающих в ходе управления инвестиционными процессами в жилищной сфере.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные разработки и практические обобщения ученых-экономистов России и других стран, занимающихся проблемами инвестиций в жилищную сферу, законодательные и нормативные документы государственных органов Российской Федерации, решения Правительства Москвы и других субъектов РФ, материалы научных и практических конференций, периодической печати, данные статистических органов, предпринимательских структур, строительных и жилищно-коммунальных организаций.

В процессе исследования использовались методы экономико-статистического и системного анализа, сопоставлений и экспертных оценок.

Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем: решена важная народнохозяйственная задачаосуществлено дополнение и развитие концепции управления инвестиционными процессами в жилищной сфере, основными элементами которой являются: переход к упрошенной схеме предоставления инвесторам-застройщикам права на производство строительно-монтажных работ, осуществления мер по стимулированию инвестиционной деятельности и, в частности, развитие коллективных форм инвестирования, конкурсная реализация инвестиционных проектов, применение многовариантной схемы жилищного кредитования, внедрение новых форм и методов управления эксплуатацией жилищного фонда.

В частности: по специализации управление инновациями и инвестиционной деятельностью:

• Определены основные направления активизации инвестиционных процессов в жилищном строительстве: а) придание банковской деятельности инвестиционной направленностиб) отработка механизма перевода сбережений в инвестициив) развитие страхования жилья, переход от страхования квартир к страхованию домовг) развитие системы частного инвестирования и, прежде всего, его коллективных формд) укрепление кредитных союзов как важнейших финансовых институтове) конкурсное осуществление инвестиционных проектовж) предоставление налоговых льгот или льготных кредитов строительным организациям, принимающим на работу безработных.

• Разработан комплекс мер по совершенствованию системы жилищного кредитования на основе механизма стройсбережений. Предложена переходная модель такого механизма, суть которой состоит в замене учета накоплений в денежной форме на их учет в натуральном выражении, что исключает влияние инфляции на сбережения и дает возможность приобретать жилье по частям, расширяет возможности продажи жилья в кредит.

• Доказано, что важнейшим направлением инвестиций в жилищной сфере являются инвестиции не только в жилищное строительство, но и в совершенствование системы эксплуатации жилья. Это инвестиции как в материальные (системы отопления, газои электроснабжения), так и нематериальные активы (системы управления жилищным фондом, информационные технологии, квалификацию персонала, энергосберегающие технологии). по специализации региональная экономика:

• Предложена новая управленческая процедура согласования документов, разрешающих и регламентирующих жилищное строительство многоквартирных домов (выбор объекта, согласование технических условий, приобретение земельного участка, разработка проектно-сметной документации, экспертиза проекта, выдача инвестиционно-градостроительного паспорта объекта по технологии «одного окна»), которая создаст более благоприятный инвестиционный климат в жилищной сфере;

• Разработаны предложения по совершенствованию форм и методов управления жилищным фондом, в частности, по развитию механизмов взаимодействия собственников жилья и потребителей жилищных услуг, укреплению экономической базы и усилению экономической ответственности объединений типа товариществ собственников жилья, кондоминиумов, территориальных общин, что обеспечит рациональное использование финансовых ресурсов. Обоснованы пути перехода к профессиональному управлению эксплуатацией жилья.

Практическая значимость исследования заключается в том, что теоретические положения и выводы, сформулированные в диссертации доведены до конкретных рекомендаций по совершенствованию управления инвестиционными процессами в жилищной сфере. В частности, эти рекомендации могут использоваться в процессе разработки инвестиционной политики в жилищной сфере центральных и местных органов власти.

Результаты исследования использовались при разработке практических рекомендаций по усилению инвестиционной активности в жилищном строительстве в г. Москве и подготовке законодательных актов, нормативных документов по этому вопросу. Предложения, сформулированные в диссертации, используются в процессе разработки и реализации программы социально-экономической трансформации жилищной сферы Западного административного округа г. Москвы, в частности, при разработке и реализации «волнового» метода реконструкции устаревшего жилья.

Теоретические и практические рекомендации автора могут использоваться региональными и муниципальными органами власти в процессе решения жилищных проблем в рамках реализации федерального закона «О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации».

Апробация результатов исследования. Основные положения исследования, и полученные выводы обсуждались на заседаниях проблемной группы кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, докладывались на научно-практических конференциях. Основные положения диссертации нашли отражение в публикациях автора.

Структура работы отражает общий замысел и логику исследования. Она состоит из введения, двух глав, заключения, приложения, списка литературы и использованных источников информации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное исследование дает основания сделать ряд итоговых заключений.

1. Жилищная проблема по-прежнему остается одной из острейших в России. Необходим поиск путей ее ускоренного решения. Важнейшее место среди них занимает рост инвестиций в жилищное строительство и управление эффективным их использованием. Настоящий период характеризуется снижением инвестиционной активности. Это объясняется ухудшением общего инвестиционного климата, выражающегося в падении внутреннего валового продукта, развитии инфляционных процессов, недостатке у государства, предприятий и у населения средств, которые могли бы использоваться в качестве инвестиций, недоступности коммерческих кредитов, высоких инвестиционных рисках и др. В условиях, когда рыночные отношения еще не сложились, заметно возрастает роль государственного регулирования инвестиционными процессами, которое должно осуществляться как через нарождающийся механизм спроса-предложения, так и через установление необходимых норм поведения на рынке инвестиций. При недостатке средств для инвестиций главная задача государства состоит в создании условий, стимулирующих трансформацию всех видов сбережений в инвестиции и особенно сбережений населения. Разработка и реализация инвестиционной политики в жилищном строительстве должна строится с учетом особенностей инвестиционных процессов в этой сфере и прежде всего таких, как капиталоемкость жилья, его местоположение, характер использования и специфика жизненного цикла недвижимости. Главная суть управления инвестиционными процессами в жилищной сфере заключается в умении разрабатывать, координировать и применять систему мер, обеспечивающих аккумуляцию финансовых ресурсов для строительства жилищных объектов с учетом достижения необходимой эффективности их использования.

2. Анализ показывает, что одним из главных факторов, сдерживающим приток инвестиций в жилищное строительство, является несовершенство кредитно-банковской системы и ее преимущественная направленность на проведение финансовых операций. Не приобрела также инвестиционную направленность деятельность таких институтов, как чековые и паевые инвестиционные фонды, кредитные союзы. Негативно влияет на инвестиционные процессы несовершенство системы жилищного кредитования, отсутствие условий и стимулов притока в жилищную сферу иностранных инвестиций. Активизации инвестиционных процессов в жилищной сфере будут способствовать введение налоговых скидок на инвестиции, установление порядка продажи жилья по рыночной цене с одновременным снижением налогооблагаемой базы затрат на его приобретение, переход к предлагаемому нами порядку оформления разрешительной и строительной документации, обеспечивающего инвесторам больше гарантий. Фактором, сдерживающим инвестиционную активность, является сложившаяся практика сдачи жилищных объектов в эксплуатацию, когда инвесторы, с целью уйти от налогов, задерживают сдачу в эксплуатацию почти готовое жилье, порождая «недострой» .

3. В современных условиях наряду с использованием инвестиций на строительство нового жилья, значительная их часть направляется на ремонт и реконструкцию физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда. Имеет место устойчивая тенденция уменьшения жилья, находящегося в хорошем состоянии. Это требует переориентации стройиндустрии на строительство жилья по индивидуальным проектам, что в свою очередь предполагает направление на эти цели необходимых инвестиций. Необходимо увеличение инвестиций в нематериальные активы, связанные с эффективными формами управления жилищным фондом.

4. Важно отметить, что многие проблемы инвестирования жилищного строительства, с которыми столкнулась Россия, уже нашли свое разрешение в других странах. Анализ мирового опыта инвестирования в жилищном строительстве позволяет выделить те его аспекты, которые могут быть приемлемы или служить ориентиром для отечественной практики. Среди них следует указать на большую роль государственных структур в управлении этими процессами, выделение на цели жилищного строительства значительных бюджетных средств, адресное выделение субсидий и механизм их предоставления и использования.

Одной из главных задач государства в этой области является мобилизация средств населения, для чего широко используются система накопительных счетов, кредитование через различные депозитные институты, система ипотечного кредитования. Детальный анализ американской модели ипотеки, на которую была взята ориентация в России, показал, что она эффективно действует только при определенных условиях (возможности превращать сбережения в инвестиции, развитость инфраструктуры и др.), которые у нас в стране пока не сложились.

Среди других направлений управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве заслуживает внимания зарубежная практика применения различных форм привлечения частных инвестиций населения, управления инвестиционными фондами, использования финансовых средств на эксплуатацию жилья.

5. Одним из главных направлений совершенствования управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве является стимулирование инвестиционной активности. Инвестиционный климат определяют многие факторы и прежде всего такие, как каналы" притока инвестиций и механизм трансформации сбережений в инвестиции. Современная реальность такова, что механизм перехода сбережений в инвестиции через банковскую систему практически не действует. Поэтому одна из главных задач состоит в придании банковской деятельности инвестиционной направленности. Другой мерой оживления инвестиционной активности должно стать восстановление сбережений населения, что увеличит категорию граждан, способную осуществлять инвестиции. Особую важность приобретает коллективное инвестирование. Его развитие предполагает создание частных финансовых институтов, которые должны функционировать наряду с банками. Мировой опыт свидетельствует, что именно жилищное строительство является притягательной сферой деятельности для таких структур.

Действенной мерой воздействия на инновационную активность должно стать формирование рынка инвестиционных проектов и развитие системы управления ими. При конкурсном размещении инвестиционных проектов предпочтение следует отдавать организациям, берущим на работу безработных. Как источник пополнения финансовых средств следует шире применять систему коммерческого найма жилья, строительство доходных домов.

6. Важным направлением повышения инвестиционной активности является развитие системы ипотечного кредитования. Несмотря на наличие факторов, затрудняющих становление ипотеки, эта система получает свое развитие. При этом, как показывает опыт Москвы, механическое перенесение в отечественную практику зарубежных ее моделей не дает положительных результатов. Такая модель должна строиться с учетом российских особенностей и быть доступной для более широкого круга населения. С учетом конкретно складывающейся экономической ситуации сейчас более предпочтительной моделью является система стройсбережений. Непродолжительный опыт деятельности строительно-сберегательных касс свидетельствует о привлекательности и эффективности данной формы привлечения инвестиций в жилищное строительство. С целью защиты сбережений от инфляции имеет смысл заменить систему учета накоплений в денежном выражении на их учет в квадратных метрах жилья. Именно такая мера обеспечила активизацию инвестиционных процессов в Белоруссии.

7. В связи с тем, что в ряде регионов, и прежде всего в крупных мегаполисах, имеется много построенных, незаселенных домов при наличии остро нуждающихся в жилье, но не имеющих средств для одноразовой полной уплаты его стоимости, следует развивать систему продажи жилья в кредит для более широкого круга населения с предоставлением более продолжительного периода оплаты. В таких условиях более действенной может стать ипотека.

8. В условиях развития рыночных отношений появляется возможность переходить к новым формам и методам управления жилищным фондом, которые обеспечивают эффективное использование финансовых ресурсов. Положительно зарекомендовала себя практика создания гарантийных фондов, перекрестные субсидии, частная ипотека и др. Развивается система добровольных объединений граждан. Такие их формы, как товарищества собственников жилья, кондоминиумы, территориальные общины, являются действенной формой самоуправления. Становится очевидно, что необходимость более эффективного использования средств по эксплуатации жилья требует перехода к профессиональному управлению жилищным фондом.