Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО «Экспертиза», г. Краснодар

Министерство образования и науки Российской Федерации Негосударственное частное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования

Выпускная аттестационная работа

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО «Экспертиза», г. Краснодар

Слушатель Е.В. Покрашевская

Руководитель

директор Центра повышения

квалификации и дополнительного

профессионального образования,

оценщик 1 категории Л.В. Яцук

Нормоконтролер Е.Н. Насонова

Краснодар 2013

Задание на выполнение выпускной аттестационной работы

оценка бизнес рыночный стоимость

по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (базовая специальность 80 105 Финансы и кредит)

слушателю Покрашевской Елене Владимировне

Тема выпускной аттестационной работы: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО „Экспертиза“, г. Краснодар»

Утверждено приказом ректора института № 220−0 от «20» ноября 2013 г.

Срок сдачи законченной работы в ЦПК и ДПО 18 декабря 2013 г.

Слушатель Е. В. Покрашевская 20 ноября 2013 г.

Руководитель выпускной аттестационной работы, директор Центра повышения квалификации и дополнительного профессионального образования, оценщик 1 категории Л. В. Яцук 20 ноября 2013 г.

Содержание работы

1. Теоретические основы оценки бизнеса

2. Методологические основы оценки бизнеса

3. Оценка рыночной стоимости предприятия ООО «Экспертиза»

Заключение

Список использованных источников

Объем иллюстративной части работы

Таблица 1- Добыча, реализация на внутреннем рынке и экспорт нефти 1) в 2012 году:

Таблица 2 — Грузооборот по видам транспорта общего пользования Таблица 3 — Основные показатели социально-экономического развития Краснодарского края Таблица 4 — Анализ структуры активов аналитического баланса, т.руб.

Таблица 5 — Анализ структуры пассивов аналитического баланса Таблица 6 — Основные показатели деятельности предприятия, т. руб.

Таблица 7 — Анализ ликвидности Таблица 8 — Коэффициенты финансовой устойчивости Таблица 9 — Анализ рентабельности

Таблица 10 — Показатели деловой активности

Таблица 11 — Исходные данные для расчета рыночной стоимости

Таблица 12 — Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж

Таблица 13 — Основные технические характеристики зданий и сооружений ООО «Экспертиза»

Таблица 14 — Расчет рисков

Таблица 15 — Расчет затарт на замещение зданий и сооружений Таблица 16 — Расчет физического износа производственного корпуса, лит. Р.

Таблица 17 — Расчет физического износа склада, лит. М Таблица 18 — Расчет износа станции ТОА, литер К Таблица 19 — Расчет износа гаража, литер И Таблица 20 — Шкала экспертных оценок технического состояния зданий

Таблица 21 — Расчет рыночной стоимости Таблица 22 — Определение ставки дисконта Таблица 23 — Определение потенциального валового дохода

Таблица 24 — Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных будущих доходов Таблица 25 — Согласование результатов рыночной стоимости Таблица 26 — Перечень оборудования и транспортных средств Таблица 27 — Справочная таблица по износу оборудования

Таблица 28 -Определение рыночной стоимости машин и оборудования

Таблица 29 -Описание автотранспортного средства ООО «Экспертиза»

Таблица 30 — Расчет величины износа Таблица 31 — Расчет рыночной стоимости автомобилей Таблица 32 — Рыночная стоимость автомобиля, рассчитанная затратным подходом Таблица 33 — Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом Таблица 34 -Согласование результатов Таблица 35- Расчет рыночной стоимости на основе затратного подхода Таблица 36 -Прогноз выручки на 2013;2016 год Таблица 37 -План капитальных вложений на 2013;2016 гг.

Таблица 38 Расчет амортизационных отчислений Таблица 39 — Расчет чистой прибыли и собственного оборотного капитала Таблица 40 — Расчет рисков предприятия Таблица 41 — Расчет ставки дисконтирования Таблица 42 -Расчет рыночной стоимости предприятия доходным подходом Таблица 43 — Согласование результатов при определении рыночной стоимости Рисунок 1 — Динамика добычи и экспорта нефти Список основной рекомендуемой литературы

1. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка бизнеса. Учебник. — М.: Финансы и статистика, 2009. — 736 с.

2. Кошкин В. И. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. М.: «ИФК» ЭКМОС", 2002. — 944 с.

3. Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса. М.: Маросейка, 2007. — 448 с.

4. Оценка стоимости недвижимости учебное пособие / Е. Н. Иванова под ред. д-ра экон наук проф. М. А. Федотовой — М.: КНОРУС, 2007. — 344 с.

5. Антонов В. П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: Учебное пособие. — М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001. — 392 с.

6 Поздняков В. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятий. — М.: Инфра-м, 2009. — 624 с.

Реферат Выпускная аттестационная (дипломная) работа 106 с., 1 рис., 43 табл., 46 источников.

Оценочная деятельность, объект оценки, цена, стоимость, затраты, дата оценки, подход к оценке, метод оценки, наиболее эффективное использование объекта оценки, доходный подход, сравнительный подход, затратный подход, срок экспозиции объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки, ожидаемые доходы от использования обекта оценки, ожидаемые расходы по эксплуатации объекта оценки, дисконтирование денежных потоков, ставка дисконтирования, капитализация доходов, объект-аналог, элементы сравнения, единицы сравнения, корректировка значений единиц срвнения, огласование скорректированных значений единиц сравнения, скорректированная цана объекта-аналога, точная копия объекта оценки, объект аналогичной полезности объекту оценки, физическое состояние объекта оценки, износ, функциональное или экономическое устаревание объекта оценки, согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, отчет об оценке.

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний оценки предприятия (бизнеса), полученных в процессе обучения, посредством практического проведения анализа финансово-экономической деятельности и оценки рыночной стоимости действующего предприятия (бизнеса) на примере ООО «Экспертиза», а также внесение предложений по повышению экономической эффективности бизнеса и практическому использованию результатов оценки.

В выпускной аттестационной работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, подходы и методы к оценке бизнеса, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Рассмотрена финансово-экономическая деятельность предприятия ООО «Экспертиза» и проведен ее анализ, как базовый этап, предшествующий оценке бизнеса, определяющий выбор подходов к оценке предприятия. Проведена оценка рыночной стоимости предприятия с использованием двух подходов к оценке: затратного и доходного. Затратный подход к оценке бизнеса выполнен с использованием метода стоимости чистых активов, в результате которого была проведена корректировка балансовой стоимости активов предприятия и его обязательств и получена рыночная стоимость 100%-го собственного капитала предприятия. Доходный подход к оценке бизнеса выполнен с использованием метода дисконтирования денежных потоков и позволил определить рыночную стоимость предприятия на основе прогнозных данных о развитии предприятия в прогнозный и постпрогнозный периоды.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами и выработаны рекомендации по предполагаемому использованию результатов оценки и повышению экономической эффективности бизнеса предприятия ООО «Экспертиза» .

Содержание Введение

1. Теоретические основы оценки бизнеса

• 1.1 Понятие «оценка бизнеса»
• 1.2 Цели оценки бизнеса. Основные виды стоимости
• 1.3 Принципы оценки бизнеса
• 2. Подходы к оценке бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки бизнеса
• 2.1 Подходы к оценке бизнеса
• 2.2 Затратный подход к оценке бизнеса
• 2.3 Доходный подход к оценке бизнеса
• 2.4 Сравнительный подход к оценке бизнеса

3. Оценка рыночной стоимости предприятия ООО «Экспертиза»

3.1 Российский рынок

3.2 Общая характеристика предприятия

3.3 Анализ финансово-экономического состояния предприятия ООО «Экспертиза»

3.3.1 Анализ балансовых отчетов

3.3.2 Анализ отчета о прибылях и убытках

3.3.3 Анализ финансовых коэффициентов

3.4 Затратный подход

3.4.1 Оценка активов предприятия

3.4.1.1 Определение рыночной стоимости земельного участка

3.4.1.2 Оценка зданий, сооружений, машин и оборудования

3.4.1.3 Оценка нематериальных активов

3.4.1.4 Оценка запасов

3.4.1.5 Оценка финансовых активов

3.4.1.6 Оценка краткосрочных финансовых вложений

3.4.1.7 Оценка денежных средств

3.4.1.8 Оценка текущей стоимости обязательств

3.5 Оценка рыночной стоимости доходным подходом

3.5.1 Основные этапы применения метода дисконтирования денежных потоков

3.5.2 Расчет величины денежных потоков

3.5.3 Формирование инфраструктуры проекта

3.5.4 Расчет амортизационных отчислений

3.5.5 Расчет потребности в оборотном капитале

3.5.6 Определение ставки дисконтирования

3.5.7 Проведение процедуры дисконтирования

3.5.8 Определение остаточной стоимости бизнеса

3.5.9 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом

3.5.10 Внесение заключительных поправок

3.6 Итоговое согласование стоимости предприятия Заключение Список использованных источников

Введение

Развитие рыночной экономики, возрождение института частной собственности обуславливают необходимость и возможность оценки собственности. Бизнес — это конкретная деятельность и ее главной целью является получение прибыли. Предприятие или фирма представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса.

Особенность современного этапа развития рыночной экономики в России заключается в необходимости и важности оценки стоимости предприятия (бизнеса) для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала, залоговых операций, страхования, принятия управленческих решений и др. Сложность задач оценки стоимости предприятия связана с неоднозначностью позиций специалистов по вопросам методологии определения рыночной стоимости объекта исследования, а также с тем обстоятельством, что структура задач, которые призвана решить оценка, многообразна и неоднородна. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельный участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства

В условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий, так как каждое управленческое решение должно быть со всех сторон осмысленно с точки зрения того, повышает его реализация стоимость компании, предприятия или нет.

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. У собственника появилась возможность по своему усмотрению распорядиться своим имуществом, подыскать себе новый дом или помещение под офис, вложить свои средства в бизнес. Те, кто решился реализовать свои права собственника, сталкивались с необходимостью оценки своей собственности. С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Для большинства предприятий только адаптирующихся к рыночным условиям, остро стоит вопрос определения рыночной стоимости их бизнеса, оценки перспектив его развития и по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать.

Стоимость предприятия — один из основных показателей его эффективности, поэтому задача определения и управления стоимостью считается одной из наиболее важных для корпораций. Кроме того, оценка предприятия позволяет улучшить качество управления, поскольку обеспечивает собственнику выбор той альтернативы, которая способствует увеличению рыночной стоимости предприятия. Именно это условие и служит основной целью управления предприятием в рыночной экономике.

Представленная дипломная работа выполнена на тему «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Актуальность выбранной темы определяется современным состоянием Российской экономики, переходным характером складывающихся рыночных отношений.

Целью выполнения настоящей работы является определение рыночной стоимости предприятия ООО «Экспертиза» .

Назначение оценки проводимой в настоящей дипломной работе заключается в расчете рыночной стоимости ООО «Экспертиза» с целью эффективного управления по состоянию на 01 января 2013 г.

Настоящая оценка выполнена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ с изменениями и дополнениями); Федеральным законом РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» ;

Приказом Министерства финансов РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29.01.03 № 0н/03-б/пз.;

Федеральными стандартами оценки:

(ФСО № 1), «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.; (ФСО № 2), «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

(ФСО № 3), «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.;

(ФСО № 4), «Определение кадастровой стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508;

(ФСО № 5), «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328;

(ФСО № 6), «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. № 628.

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс РФ, другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и правовому регулированию недвижимости связанному с правами собственности.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т. е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности.

Для проведения оценки была изучена бухгалтерская документация за 2010 г., 2011 г., 2012 г., в составе:

" Бухгалтерский баланс" ф. № 1;

" Отчет о прибылях и убытках" ф. № 2;

" Отчет об изменениях капитала" ф. № 3;

" Отчет о движении денежных средств" ф. № 4;

" Приложение к бухгалтерскому балансу" ф. № 5;

пояснительные записки к бухгалтерским отчетам за анализируемый период. Данные по оцениваемому предприятию (внутренняя информация) производственного отдела, отдела снабжения и сбыта, юридического отдела ООО «Экспертиза» :

— история предприятия;

— место на рынке, традиции;

— себестоимость выполненных работ;

— прогнозирование изменений объемов спроса, исследование производственных мощностей;

— характеристика потребителей;

— рабочий и управленческий персонал;

— внутренняя финансовая информация.

Также были проанализированы правоустанавливающие документы предприятия, техническая документация на движимое и недвижимое имущество.

При этом был проведен визуальный осмотр имеющихся основных средств, дебиторской задолженности, материальных запасов.

Данные по отрасли и экономики в целом, (внешняя информация) — информационное агентство «АК&М», журнал «Экспертиза», Госкомстат, информационно-аналитический бюллетень «КО — ИНВЕСТ» :

— уровень инфляции;

— темпы экономического развития страны;

— изменение процентных ставок ЦБ:

— ставке рефинансирования;

— валютный курс;

— уровень политической стабильности.

Расчет рыночной стоимости предприятия был произведен с применением затратного и доходного подходов. При оценке затратным подходом был использован метод стоимости чистых активов, доходным — метод дисконтирования денежных потоков. Сравнительный (рыночный) подход не применялся, что связано с отсутствием информации о рыночных продажах компаний аналогичных оцениваемой.

На основании изученной информации, проведенных исследований и расчетов автор пришел к заключению о рыночной стоимости оцениваемого предприятия по состоянию на 01.01.2013 г.

1. Теоретические основы оценки бизнеса

1.1 Понятие «оценка бизнеса»

Глубинные основы оценки предприятий следует выводить из отношений, возникающих между людьми в процессе производства. Оценочные суждения — субъективная форма отражения объективной реальности, и поэтому эти суждения объективны по содержанию. Следовательно, оценка — это субъективное мнение, но в ее основе лежит объективная реальность.

Оценка производиться на определенную дату, т. е. определенна во времени, и в этом отношении является понятием статики. Однако оценка предприятия зависит не только от сегодняшнего его положения, но и от положения в прошлом и будущем, поэтому оценка одновременно является понятием динамичным.

Среди объектов оценки особое место занимает бизнес. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Оценка предприятия представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учётом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка. Целью этого процесса является расчёт в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и характеризовать свойства предприятия как товара, т. е. его полезность и затраты, необходимые для этой полезности.

В оценочной деятельности используются основные понятия, базой которых служат нормативные акты Российского законодательства и Федеральные стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т. е. и его полезность и затраты, необходимые для достижения и реализации этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, то приходится определять стоимости различных видов (рыночную, ликвидационную, инвестиционную и т. п.).

Принципиальное значение имеет тот факт, что рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание и другие экономические факторы — положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Дипломник подходит к определению стоимости с позиций экономической концепции. Согласно такому взгляду на оценку рыночная стоимость любого объекта, порождающего доход, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего денежного потока, дисконтированного по величине, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.

Стоимость является экономическим понятием, касающимся денежной связи между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны, и теми кто покупает и продаёт, с другой. Стоимость является не фактом, а расчётной величиной ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическая концепция стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату действия стоимости.

1.2 Цели оценки бизнеса. Основные виды стоимости Оценку бизнеса проводят в целях:

— повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятия на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

- определение стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. Иногда бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

- реструктуризация предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

- разработка плана развития предприятия, В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

- налогообложения, при определении налогаоблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов рассчитываются различные виды стоимости.

Стоимость — это мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Стоимость отличается от цены и затрат.

В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике используются следующие виды стоимости.

В соответствии с Федеральными Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлениями Правительства Российской Федерации №№ 254; 255; 256 от 20 июля 2007 г., с точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, кадастровую, ликвидационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

Рыночная стоимость — При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость — стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого — либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционная стоимость понимается как прирост рыночной стоимости имущественного комплекса в результате инвестиций в данный инвестиционный комплекс.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость определяяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Нормативно рассчитываемая стоимость — это стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления (Госкомимуществом, Госкомстатом, Роскомземом) методик и нормативов. При этом применяются единые шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых имущественных комплексов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости. Показатель данной стоимости применяется в практике, как налоговых органов, так и органов государственного страхования имущества.

Одним из видов специальной стоимости является восстановительная стоимость, которая определена ПБУ-6/01, и представляет собой сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий без учета износа.

1.3 Принципы оценки бизнеса Предприятие — это производственноэкономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество.

Теоретической основой процесса оценки предприятия является система оценочных принципов, которые можно объединить в три группы принципов оценки:

- Принципы, основанные на представлении собственника.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие может удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения определяет максимальную стоимость предприятия как наименьшую цену, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.

Полезность любого предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Принцип ожидания и предвидения заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

- Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

Данная группа обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителя.

Из принципа факторов производства следует, что имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: трудом, капиталом, менеджментом и землей. Чистый доход — это результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад)каждого фактора в формировании дохода всей системы.

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличие вышеуказанных факторов, каждый из которых должен быть оплачен из чистых доходов, созданных данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую — либо ценность, тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Таким образом, принцип остаточной продуктивности определяет остаточную продуктивность земли как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на четыре вышеуказанных фактора.

Принцип вклада определяет, что вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого — либо элемента, прироста стоимости хозяйственного объекта. То есть, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они превышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имущественному комплексу оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) учитывает то, что любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества. Составные части предприятия должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого — либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данного принципа не приводит к росту его стоимости.

- Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и предложения в определенных закономерностях. Цена стабильна тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Принцип соответствия определяет, что предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, а спрос — это количество товаров, желаемых по определенных ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяет цена.

Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как более изменчив, чем предложение. Эта рыночная тенденция хорошо просматривается на российском рынке, где цены предприятий в основном зависят от возможностей инвестора.

Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов, и арендодателей, которые заключают сделки о купле — продаже или договор аренды. Каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное значение. Прибыль порождает конкуренцию. А избыточная прибыль имеет тенденцию стимулировать разрушительную конкуренцию. Отсутствие конкуренции порождает монополистическую ситуацию. Принцип конкуренции гласит, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

В основе принципа изменения стоимости лежит понимание того, что объекты собственности постоянно претерпевают изменения в силу их изнашивания, изменения технологий и техники, характера использования под влиянием различных факторов. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Человеческие вкусы и устремления претерпевают также изменения. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте, то есть стоимость объекта оценки не может быть постоянной величиной, она меняется с течением времени.

Синтезом всех трех групп принципов является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса и который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости.

2. Подходы к оценке бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки бизнеса

2.1 Подходы к оценке бизнеса В соответствии с российскими и международными стандартами при оценке рыночной стоимости различных объектов, и, в частности, предприятия, рекомендуется использовать три основных подхода, исходя из области применения оценки. Это — затратный, доходный и сравнительный подходы.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также требует соблюдения особых условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение предприятия, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

2.2 Затратный подход к оценке бизнеса Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости.

В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятий.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости и, наконец, из основной рамочной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = актив — обязательства является базовой формулой имущественного (затратного) подхода.

Данный подход представлен двумя основными методами:

— методом стоимости чистых активов;

— методом ликвидационной стоимости.

В данной работе использовался метод чистых активов.

Последовательность работ по расчету стоимости собственного капитала методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

Расчет методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

1. Проводится анализ бухгалтерского баланса за прошлый период.

2. Вносятся учетные поправки.

3.Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

4. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

5. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

6. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений.

7. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

8. Оценивается дебиторская задолженность.

9. Оцениваются расходы будущих периодов.

10. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

11. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Технология применения доходного подхода. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

— метод капитализации доходов;

— метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей относительно стабильный доход. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих поступлений от сдачи ее в аренду, доходов от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу включает как стоимость здании, сооружений, так и стоимость земельного участка.

Метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые понесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Расчет по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

— составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

— рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажи не планируется;

— выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке,

— осуществляется приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом, стоимость недвижимого имущества равна текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

Технология применения сравнительного подхода. Этот подход основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3−6 месяцев. Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Технология применения затратного подхода. Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание, сооружение;

2. Оценивается полная стоимость замещения на действительную дату оценки.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Таким образом, в одном случае подразумевается воспроизводство точной копии объекта оценки, а в другом — замена его подходящим субститутом.

Оценка полной стоимости строительства включает расчет:

— прямых издержек (стоимость материалов, амортизацию отчисления, заработной платы строительных рабочих и т. д.);

— косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультационные услуги на оплату лицензий и т. д.);

— предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% от затрат на строительство.

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = Полная стоимость строительства.

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технического и экономического старения.

Физическое старение — потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разрушением увеличением стоимости обслуживания и прочим физическими факторами, которые совращают жизнь и полезность объект.

Функциональное устаревание — это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является внутренним свойством собственности и связано с такими факторами, как конструкционные и прочие недостатки, заложенные при создании собственности, избыточные операционные издержки и т. д.

Экономическое устаревание — это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, как то: экономические изменения, понизившийся спрос на продукцию, возросшая конкуренция и т. д.

Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимость замещения) и совокупным износом;

Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости здания и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования основана на затратном, сравнительном и доходном подходе.

Затратный подход в оценке машин и оборудования.

Машины и оборудование обычно оцениваются по стоимости замещения.

Стоимость замещения определяется путем анализа ретроспективных издержек, оценки затрат на замещение соответствующих мощностей:

— физическое устаревание;

— функциональное устаревание;

— техническое устаревание;

Сравнительный подход в оценке машин и оборудования заключается в анализе цен недавно проданных аналогичных объектов для расчета наиболее вероятной продажной цены оцениваемого объекта. Важным является выбор подходящих единиц сравнения. Сравнение идёт по следующим элементам: возраст объекта (Целесообразно сравнивать объект с ценами активов одинакового срока изготовления), состояние, принадлежности (комплектующие), местоположение, производитель, рыночные условия, мотивация, качество, количество (цена за единицу актива в значительной степени определяется величиной партии покупаемых и продаваемых машин), размеры/тип (для сравнения желательно использовать оборудование одинакового размера и типа), время продажи.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудование напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:

— расчет чистого дохода от функционирования: производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка);

— методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы;

- с помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Оценка нематериальных активов Согласно пункту 3 ПБУ 14/2000, принятый к учету нематериальный актив должен удовлетворять следующим условиям:

— имеются документы, которые подтверждают существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения)патента, товарного знака).

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания. Стоимость определяется на рынке, но если ценные бумаги не котируются, то необходимо самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Оценка производственных запасов Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку, складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов — обычно расходы оцениваются по номинальной стоимости, если существует связанная с ними выгода.

Оценка дебиторской задолженности — обычно оценивается путем анализа графика устаревания, при этом просроченная сумма по прошествии определенного срока частично или полностью списывается.

Оценка денежных средств. Эта статья в рублевом исчислении переоценке не подлежит.

2.3 Доходный подход к оценке бизнеса Доходный подход — способ оценки приносящего доход предприятия (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного подхода, который ожидается в будущем от этого предприятия.

Доходный подход представлен двумя основными методами:

— метод дисконтированных денежных потоков;

— метод капитализации прибыли.

В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежный поток. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и, во-вторых, возможно сильно заниженным.

Метод дисконтированных денежных потоков

Стоимость бизнеса, полученная методом дисконтирования денежных потоков (ДДП), является суммой ожидаемых будущих доходов собственника, выраженных в текущих стоимостных показателях.

Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. В основе метода дисконтированных денежных потоков лежит попытка определить стоимость компании (бизнеса) непосредственно из стоимости всех различных видов доходов, которые могут получить инвесторы, вкладывающие средства в эту компанию. Данный метод опенки по праву считается наиболее адекватным с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку вполне очевидно, что любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т. д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1) Выбор модели (типа) денежного потока.

2) Определение длительности прогнозного периода и его единицы измерения.

3) Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и ее прогноз.

4) Проведение анализа и подготовка прогноза расходов.

5) Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций.

6) Расчет величины денежного потока для каждого года.

7) Определение адекватной ставки дисконта. Расчет коэффициентов текущей стоимости.

8) Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9) Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период, а также их суммарного значения.

10) Внесение итоговых поправок.

11) Выбор модели денежного потока.

В общем виде принятая в международной практике схема расчета денежного потока распадается на две стадии.

Первая — это вывод показателя чистой прибыли после уплаты налогов.

Вторая стадия — это вывод показателя чистого свободного денежного потока на основе показателя чистой прибыли.

Приведенная выше схема расчета иллюстрирует одну из двух существующих в мировой практике моделей денежного потока. Модель денежного потока для собственного капитала. Итогом расчета по этой модели является обоснованная рыночная стоимость собственного капитала предприятия. Соответственно, применяемая в этой модели ставка дисконта — это ставка дисконта для собственного капитала, основанная на стоимости привлечения (ставке дохода) данного капитала.

Вторая модель называется моделью денежного потока для всего инвестированного капитала («модель бездолгового денежного потока»). Итогом расчета по второй модели является обоснованная рыночная стоимость капитала предприятия, и собственного и заемного.

В нашем примере будем проводить расчет стоимости денежного потока для собственного капитала.

Определение длительности прогнозного периода и его единицы измерения.

Согласно методу ДДП, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движения денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять/в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности, адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, и на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 5 лет. При этом, точность результата повышает дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодия или кварталы.

Следующий этап оценки бизнеса методом ДДП — выработка прогноза валовой выручки — важнейший элемент прогнозирования денежного потока. Колебания валовой выручки в прогнозах зачастую ведут к резким изменениям стоимости.

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:

— номенклатура выпускаемой продукции и оказываемых услуг;

— объемы производства и цены на продукцию;

— ретроспективные темпы роста предприятия;

— спрос на продукцию и услуги;

— темпы инфляции;

— имеющиеся производственные мощности;

— перспективы и возможные последствия капитальных вложений;

— общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;

— ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;

— доля оцениваемого предприятия на рынке;

— долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период;

— планы менеджеров данного предприятия.

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз валовой выручки должен быть логически совместимым с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, выглядят подозрительно.

В прогнозе валовой выручки следует обязательно учитывать три основные составляющие любого ее роста: инфляционный рост цен; рост спроса на продукцию и, как следствие, рост объемов реализации в масштабах всей отрасли; и рост объемов реализации конкретной компании.

Проведение анализа и подготовка прогноза расходов.

На данном этапе нужно:

— учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

— изучить структуру расходов, в особенности, соотношение постоянных и переменных издержек;

— оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

— изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;

— определить амортизационные отчисления, исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;

— рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;

— сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными средне отраслевыми показателями.

Главное слово в отношении производственных издержек — это разумная экономия. Если она систематически достигается без ущерба для качества, продукция предприятия остается конкурентоспособной. Для правильной оценки этого обстоятельства необходимо, прежде всего, четко выявлять и контролировать причины появления отдельных категорий затрат.

Для оценки бизнеса важны две классификации издержек. Первая — это деление издержек на постоянные и переменные, то есть, в зависимости от их изменения при изменении объемов производства.

Постоянные издержки не зависят от изменения объемов производства (к примеру, административные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту, за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и т. д.).

Переменные же издержки (сырье и материалы, заработная плата основного производственного персонала расход топлива и энергии на производственные нужды) обычно считают пропорциональными изменению объемов производства.

Классификация издержек на постоянные и переменные используется, прежде всего, при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции. Вторая классификация — это разнесение издержек на прямые и косвенные. Она применяется для отнесения издержек на определенный вид продукции.

Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций.

Анализ инвестиций включает в себя три основных компонента:

Величина собственных оборотных средств — это разность между текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет средств предприятия.

Расчет величины денежного потока для каждого года.

Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств.

Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам.

Суммарное изменение денежных средств должно быть равным увеличению (уменьшению) остатка денежных средств между двумя отчетными периодами.

Расчет адекватной ставки дисконта С технической, то есть, математической, точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

— для денежного потока для собственного капитала:

— модель оценки капитальных активов;

— метод кумулятивного построения;

— для денежного потока для всего инвестированного капитала:

— модель средневзвешенной стоимости капитала.

Ставку дисконтирования можно рассчитать тремя способами.

Первый способ — с использованием модели капитальных активов. Данный способ применяется для денежного потока для собственного капитала. В своем классическом варианте формула модели выглядит следующим образом:

R = Rf +Я [ (RmRf ] +S1 +S2 + C, (1)

где: R — требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf — безрисковая ставка дохода;

Rm — общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг открыто обращающихся на фондовом рынке);

Я — коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране)

S1 — премия для малых предприятий;

S2 — премия за несистематический риск, характерный для отдельной компании;

Cстрановой риск.

При использовании данного способа трудности возникают с определением коэффициента бета. Рассчитанный статистическим методом данный коэффициент оценивает изменение доходности акций отдельных компаний в сопоставлении с изменением доходности фондового индекса. При этом необходимо рассматривать его устойчивость во времени. К тому же в настоящее время нет единого мнения по поводу того, что корректнее выбирать в качестве того или иного элемента модели. Также можно указать, что применение данного способа расчета ставки дисконтирования ограничено рамками нескольких отраслей. Это нефтегазовая и нефтехимическая отрасли, электроэнергетика, связь, металлургический комплекс.

В данной работе модель оценки капитальных активов не применяется, так как данная методика применима по отношению к компаниям, акции которых свободно обращаются на фондовом рынке. Предприятие относится к компаниям закрытого типа, его доли имеют нулевую доходность как инструмент биржевых сделок.

Второй способ расчета ставки дисконтирования — модель WACC (средневзвешенной стоимости капитала). Данный способ применяется для денежного потока для всего инвестированного капитала и определяется по следующей формуле:

R=kd (1-tc)wd+kpwp+ksws, (2)

где: kdстоимость привлеченного заемного капитала,

tc — ставка налога на прибыль,

wd — доля заемного капитала в структуре капитала предприятия,

kp — стоимость привилегированных акций,

wp — доля привилегированных акций,

ks — стоимость обыкновенных акций,

ws — доля обыкновенных акций.

Так как была выбрана модель денежного потока для собственного капитала, данный способ также неприменим.

Поэтому за основу расчета ставки дисконтирования выбран третий способ — метод кумулятивного построения, который наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Данный метод особенно применим в случаях, когда оценивается предприятия, организационно-правовая форма которого не акционерное общество.

Метод основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Ставка дисконтирования рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления к безрисковой ставке дохода. Инвестиционные вложения в российский рынок характеризуются повышенным уровнем риска, что приводит к более высокой ставке дисконтирования. Общая посылка такова — чем больше риск, тем выше ожидаемая ставка отдачи на вложенный капитал. При этом премия за каждый вид риска определяется в интервале от 0% до 5%.

В западной теории оценки определен перечень основных факторов, которые должны быть проанализированы. Источниками служат материалы Мирового банка.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода.

Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирают тот или иной способ расчета ставки дисконта. Существуют следующие методы расчетов:

— по ликвидационной стоимости: данный метод используется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять вo внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более, находящегося в стадии роста этот подход неприменим;

— по стоимости чистых активов: техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы.

— метод «предполагаемой продажи»: состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна, отсутствует, применение данного метода к определению конечной стоимости весьма проблематично;

— модель Гордона: капитализирует годовой доход послепрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V (term) = CF (t + 1)/ К - g (3)

где:

V (term) — стоимость в постпрогнозный период;

CF (t +1) — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

К — ставка дисконта;

g — долгосрочные темпы роста денежного потока.

Конечная стоимость V (term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода, за минусом темпа роста денежного потока п постпрогнозный период.

Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период, а также их суммарного значения.

При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость стоимости в постпрогнозный период, которая ожидается в будущем.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:

— текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;

— текущего значения стоимости в послепрогнозкый период.

После того, как определена предварительная величина стоимости предприятия, для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала.

Первая поправка обосновывается тем, что при расчете стоимости мы учитывали только те активы предприятия, которые заняты в производстве, получении прибыли, то есть в формировании денежного потока. Но у любого предприятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, которые не заняты непосредственно в производстве. Если так, то их стоимость не учтена в денежном потоке, но это вовсе не значит, что они вообще не имеют стоимости.

В настоящее время у многих российских предприятий имеются такие не функционирующие активы (в основном, недвижимость и машины и оборудование), поскольку вследствие затяжного спада производства уровень утилизации производственных мощностей крайне низок. Многие такие активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо, определить рыночную стоимость таких активов и приплюсовать ее к стоимости, полученной при дисконтировании денежного потока.

Вторая поправка — это учет фактической величины собственного оборотного капитала. В модель дисконтированного денежного потока мы включаем требуемую величину собственного оборотного капитала, привязанную к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам).

Фактическая величина собственного оборотного капитала, которой располагает предприятие, может не совпадать с требуемой.

Соответственно, необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит — вычтен из величины предварительной стоимости.

В результате оценки предприятия методом ДДП получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций.

Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.

2.4 Сравнительный подход к оценке бизнеса Оценка предприятия на основе сравнительного подхода предполагает использование в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции).

Инвестор, вкладывая средства в бизнес, использует принцип альтернативных инвестиций, т. е. стремиться получить максимальный доход на размещенный капитал, при одинаковом уровне риска.

В сходных предприятиях соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, денежный поток, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость активов в значительной степени, совпадает.

Сравнительный подход включает в зависимости от цели, объекта и конкретных условий оценки три основных метода: метод компании — аналога, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании — аналога предполагает использование в качестве базы для сравнения реальную цену, куплипродажи, сложившуюся на фондовом рынке. Метод применяется для оценки неконтрольного пакета акции.

Метод сделок основан на использовании цены купли-продажи, как контрольного пакета акций, так и предприятия в целом. Сфера применения данного метода — оценка предприятия или контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов предполагает использование специальных формул, ценовых показателей и информации о продажах компаний. Сфера применения — ограниченный круг отраслей и конкретного бизнеса, имеющих узкую номенклатуру производства товаров и оказания услуг.

Метод рыночной привлекательности — для определения показателя рыночной привлекательности предприятия нужно суммарную прибыль за последний финансовый год поделить на количество акций в обращении, а затем рыночная цена акции делится на доход по акции, и после этого используется полученное соотношение.

Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано. Рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию-аналогу. Это соотношение называется мультипликатором. Умножить величину мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемой компании, получаем ее стоимость.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, т.к. предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, качества информации.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что в основе оценки лежат рыночные данные о ценовой информации. Т. е. оценщик ориентирует покупателя на фактические цены купли-продажи, интегрально учитывающие ситуацию на рынке.

Другим достоинством является отражение реального спроса и предложения на данный объект инвестирования, возможности выбора позволяет инвестору вкладывать капитал в бизнес, обеспечивающий оптимальное соотношение между ценой объекта-инвестирования, прогнозируемым доходом и уровнем риска.

Вместе с тем, сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков. Во-первых, базой для расчета мультипликаторов служат ретроспективные данные — достигнутые в прошлом финансовые показатели. Т. е. метод не учитывает возможностей фирмы в будущем. Во-вторых, для определения степени аналогичности сравниваемых компаний с оцениваемой, а также для расчета всех мультипликаторов оценщик должен располагать разносторонней финансовой информацией. Получение дополнительной информации по специальному вопросу от компаний — аналогов является достаточно сложным процессом. В-третьих, поскольку абсолютно сходных предприятий практически не существует, для обеспечения необходимой сопоставимости необходимо делать сложные корректировки, расчеты и вносить некоторые поправки, требующие серьезного обоснования.

Сравнительный подход включает следующие основные этапы оценки:

1. Сбор необходимой информации.

2. Составление списка аналогичных предприятий.

3. Финансовый анализ.

4. Расчет мультипликаторов.

5. Выбор величины мультипликатора.

6. Определение итоговой величины стоимости.

7. Внесение итоговых корректировок.

Рассмотрим содержание каждого этана оценки.

Сбор необходимой информации.

Сравнительный подход использует два типа информации:

1. Рыночная (ценовая) информация.

2. Финансовая информация.

Составление списка аналогичных предприятий

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в несколько этапов. На первом этапе определяется так называемый круг компаний-аналогов. В него входит максимально возможное число предприятий, имеющих сложившуюся на рынке цену купли-продажи. Критерии сопоставимости на этом этапе достаточно свободны. Это в первую очередь сходство отрасли, производимой продукции (услуг), объем производства, соотношение собственных и заемных средств. Сопоставимость определяется на основе информации публикуемой в печати.

На втором этапе составляется список «кандидатов». Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх публикуемой в печати, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в предоставлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества, недостоверности представленной информации.

На третьем этапе составляется окончательный перечень компаний-аналогов. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости. Рассматривается уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции, геополитическое положение. Оценщик изучает динамику объемов производства, прибыли, дивидендных выплат.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценщиком. В зависимости от конкретного случал можно ориентироваться на профессионализм управленческого аппарата, финансовую и производственную стратегию, фазу экономического развития, кредитный статус и т. д.

Финансовый анализ при применении сравнительного подхода оценки предприятия использует все традиционные приемы и методы финансового анализа. Аналитик рассчитывает финансовые коэффициенты, анализирует балансы и. отчеты о прибылях и убытках. Финансовый анализ является важнейшим приемом определения сопоставимости аналогичных компаний с оцениваемой. Отличительные черты, финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем: во-первых, финансовый анализ позволяет определить положение (ранг) оцениваемой компании в списке аналогов: во-вторых, финансовый анализ позволяет обосновать степень доверия к конкретному виду мультипликатора в общем их числе. Это, в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины; в третьих, финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих как увеличение сопоставимости, так и обоснованность окончательной стоимости.

Расчет мультипликаторов Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает использование четырех основных групп мультипликаторов:

1 группа — цена/прибыль, цена/денежный поток;

2 группа — цена/дивидендные выплаты;

3 группа — пена/выручка от реализации, цена/физический объем производства;

4 группа — цена/балансовая стоимость активов.

Выбор величины мультипликатора

Этот этап является наиболее сложным и требует особенно тщательного обоснования, зафиксированного, впоследствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк. Аналитик отсекает экстремальные величины и рассчитывает среднюю величину мультипликатора по группе аналогов. Наилучший результат дает средневзвешенный показатель, поскольку основная масса таких предприятий может быть сосредоточена в минимальной (максимальной) области диапазона. Затем проводится финансовый анализ, причем аналитик для выбора величины конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наиболее тесно связанные с данным мультипликатором. По величине финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцениваемой компании в общем списке. Полученные результаты накладываются на ряд мультипликатора и достаточно точно определяется величина, которая может быть использована для расчета стоимости оцениваемой компании.

Определение итоговой величины стоимости

Сравнительный подход позволяет использовать аналитику максимальное число всех возможных вариантов мультипликаторов, следовательно, в процессе расчета будет получено столько же вариантов стоимости, если аналитик в качестве итоговой величины предложит простую среднюю всех полученных величин, то это будет означать, что он одинаково доверяет всем мультипликаторам. Наиболее правильным приемом определения итоговой величины является метод взвешивания. Оценщик в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации придает каждому мультипликатору свой вес, на основе взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.

Внесение итоговых корректировок

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения мультипликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств, наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка представляется при наличии непривлекательного для покупателя характера диверсификации производства. Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения. Если в процессе финансового анализа выявлены, либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. Возможно применение скидки при оценке контрольного пакета на низкую ликвидность. В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору элементы контроля.

Обоснование выбранных подходов и методов в оценке бизнеса Оценка стоимости предприятия несколькими подходами очерчивает границы обоснованной рыночной стоимости, при этом дипломник не обязан использовать все имеющиеся подходы, а может ограничиться лишь теми, которые более всего соответствуют ситуации. Главное, грамотно обосновать выбор используемых подходов.

Затратный подход. Метод стоимости чистых активов В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета предприятия.

Оценить предприятие с учетом издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод стоимости чистых активов.

Балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного предприятием баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

Метод стоимости чистых активов базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, однако не отражает будущие доходы бизнеса.

Сравнительный подход Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом, либо контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного пакета акций.

Метод сделок является единственным методом, учитывающим ситуацию на рынке, позволяет оценить рыночную стоимость капитала предприятия путем сравнения оцениваемой фирмы с сопоставимыми, цены продажи капитала которых известны.

Метод компании — аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

В данной дипломной работе сравнительный подход для определения рыночной стоимости бизнеса ООО «Экспертиза» не применялся, так как на рынке продажи аналогичных объектов, имеющих такую же организационно-правовую форму деятельности, что и объект оценки отсутствует достаточное количество предложений. Информация, которая имеется в бюллетене РФФИ «Реформа» и на сайтах Интернет представлена в основном по акционерным обществам открытого типа, доли аналогичных предприятий не продаются.

Доходный подход. Метод дисконтированных денежных потоков Способность бизнеса приносить доход считается важным показателем в оценке прав владения фирмой, Отсюда один из главных подходов к оценке бизнеса — доходный.

Доходный подход позволяет определить рыночную стоимость предприятия в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.

Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Основным показателем в доходном подходе является чистый денежный поток. Последний рассчитывается как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенное время.

Для определения рыночной стоимости капитала ООО «Экспертиза» были использованы следующие подходы и методы в оценке бизнеса:

— затратный подход, в рамках которого применен метод стоимости чистых активов;

— доходный подход, в рамках которого применен метод дисконтированных денежных потоков.

3. Оценка рыночной стоимости предприятия ООО «Экспертиза»

3.1 Российский рынок Основные экономические показатели России в 2012 году (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

В 2012 году продолжается посткризисное восстановление российской экономики. К середине 2012 года ВВП преодолел уже почти три четверти от кризисного падения, а ряд других ключевых экономических показателей, среди которых объем промышленного производства, потребительские расходы, товарный экспорт и импорт, уже превысили максимальные предкризисные значения середины 2008 года. Быстро улучшается ситуация на рынке труда, относительно неплохую динамику демонстрирует реальная заработная плата, которая уже в прошлом году превысила предкризисный уровень. Несмотря на значительное увеличение социальных выплат и возросшую инфляцию, в целом продолжается рост заработной платы, растет занятость по большинству секторов, уровень безработицы приблизился к предкризисным значениям. Ниже докризисного уровня остаются только инвестиции в основной капитал, снижение которых в период кризиса было наиболее значительным, а также производство инвестиционных товаров (машиностроение, строительные материалы).

После ускорения экономического развития в IV квартале 2011 г., когда рост ВВП составил 4,5%, в первой половине 2012 г. экономическая динамика замедлилась — до 4,1% в I квартале и 3,4% во II квартале. В основном это связано с падением инвестиционного спроса, сопровождавшимся масштабным оттоком капитала, несмотря на резкое улучшение конъюнктуры на внешних рынках. Наблюдалось и некоторое замедление потребительского спроса на фоне снижения реальных доходов населения и усиления инфляции.

В первом полугодии 2012 г., по предварительной оценке Росстата, рост ВВП составил 3,7% и продолжает носить восстановительный характер. По оценке Минэкономразвития России, за восемь месяцев текущего года прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года составил 4,0 процента. Основным фактором, обеспечившим этот рост, стало ускорение накопления запасов. Со стороны производства рост ВВП был связан с высокой динамикой обрабатывающих производств, транспорта и торговли. В июле и августе значительный рост отмечен в строительстве.

Потребительский спрос будет поддерживаться возобновлением роста реальных доходов населения на фоне снижения инфляции и роста заработной платы бюджетников, а также увеличения общего количества занятых.

В 2012 году продолжается рост промышленного производства. По итогам января — августа уровень соответствующего периода прошлого года превышен на 5,4%, а в целом за 2012 год, по оценке, промышленное производство вырастет на 4,8 процента.

Драйвером роста выступают обрабатывающие производства, выпуск продукции которых за первые восемь месяцев года увеличился на 7,6%, при этом наибольший прирост отмечен в машиностроительных производствах, производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, в химическом производстве, в производстве резиновых и пластмассовых изделий, в обработке древесины и производстве изделий из дерева, а также в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви. Во втором полугодии в результате эффекта базы и замедления экспорта ожидается снижение темпов роста промышленного производства до 4,3 процента.

Динамика инвестиций в основной капитал все еще нестабильна. Инвестиции после провала в I квартале текущего года (по сравнению с IV кварталом 2011 г. сокращение составило 15,2% с учетом сезонности) во II квартале достаточно быстро восстанавливаются — прирост к I кварталу с учетом сезонности составил 10,1%, что существенно компенсировало их падение в начале года. Благоприятные тренды инвестиционного спроса подтверждаются динамикой инвестиций крупных и средних организаций, которая ускорилась во II квартале до 12% в годовом выражении. В целом за январь — август рост инвестиций в основной капитал составил 4,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Во втором полугодии ожидается ускорение роста инвестиций до 9,3 процента.

Вместе с тем восстановление объема работ по виду деятельности «Строительство» происходит крайне медленно и носит неустойчивый характер. После роста в IV квартале прошлого года на 5,6% в текущем году темпы существенно замедлились — до 1,6% в I квартале и 1% во II квартале к соответствующему периоду предыдущего года. Значительный рост в строительстве произошел в июле и августе — на 17,6% и 12,4% соответственно по сравнению с июлем и августом 2011 года, что обеспечило увеличение объема работ по виду деятельности «Строительство» в целом за период с начала года на 6,2% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, характеризовавшимся спадом на 5,1 процента.

В жилищном строительстве, несмотря на значительный рост динамики ввода в действие жилых домов за последние три месяца (в июне — на 6,4%, в июле — на 19%, в августе — на 3,6% к соответствующему месяцу прошлого года), в целом за восемь месяцев жилых домов введено на 0,2% меньше уровня января-августа 2011 года.

Ситуация в банковском кредитовании по сравнению с прошлым годом значительно улучшилась. Кредитная активность со стороны банковской системы в 2012году продолжала возрастать — к концу августа кредиты нефинансовым предприятиям выросли на 20% к аналогичному периоду прошлого года. Во втором полугодии ожидается ускорение роста инвестиционной активности в основном за счет инфраструктурных отраслей, и в целом за год капиталовложения могут увеличиться на 6 процентов. По мере увеличения инвестиционного спроса ожидается и постепенное наращивание объемов строительных работ. За год их прирост оценивается на уровне 6 процентов.

Достаточно быстро улучшается ситуация на российском рынке труда: растет численность занятых в экономике, сокращается общая численность безработных. Уровень безработицы в августе снизился до 6,1% (7% в августе 2011 года). В целом за 2012 год безработица оценивается на уровне 6,8 процента. Наиболее быстро восстанавливается занятость в торговле и обрабатывающих производствах.

Рост доходов предприятий, а также ужесточение ситуации на рынке труда подстегивают рост заработной платы. В целом за первые восемь месяцев 2012 года реальная заработная плата выросла на 2,3% по отношению к соответствующему периоду 2011 года, несмотря на повышение размера страховых взносов во внебюджетные фонды и ускорение инфляции.

Негативной тенденцией первой половины текущего года стало падение реальных доходов населения. В целом за январь — август реальные доходы снизились на 0,7% (в том числе в I квартале на 0,2%, во II квартале на 2,1% к уровню соответствующего периода прошлого года). Вместе с тем с июня тенденция изменилась и динамика реальных располагаемых доходов населения перешла в область положительных значений, их прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил в июне 2,1%, в июле — 0,4%, а в августе — 1,4 процента.

Несмотря на снижение реальных доходов населения, рост потребительского спроса продолжился исключительно за счет снижения сбережений и роста потребительского кредитования. По итогам восьми месяцев прирост оборота розничной торговли составил 5,8% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

В целом за год ожидается увеличение оборота розничной торговли на 5,3 процента. Динамика потребительского спроса будет поддерживаться возобновлением роста реальных располагаемых доходов населения (на 1,5%), а также дальнейшим ростом потребительского кредитования.

В 2012 году в условиях благоприятной конъюнктуры мировых товарных рынков продолжился рост основных объемных показателей внешней торговли. Внешнеторговый оборот, по оценке, в январе — августе 2012 г. увеличился по сравнению с январем — августом 2011 г. на 34,4 процента.

Экспорт товаров за восемь месяцев текущего года увеличился, по оценке, на 32,5% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Увеличение стоимости экспорта объясняется главным образом ростом цен на основные экспортируемые товары.

В среднем в январе — августе 2012 г. нефть Urals стоила на мировом рынке 109,2 доллара США за баррель, что на 44,3% выше среднего уровня сопоставимого периода 2011 года. Значительно увеличились цены на цветные металлы (алюминий — на 19,7%, медь — на 32,2%, никель — на 18,5%) и сталь (на 21,3 процента).

В целом прогноз среднегодовой цены на нефть повышен с 105 долларов за баррель до 108 долларов за баррель, что предполагает снижение цены на нефть во втором полугодии. При этом стоимостные объемы экспорта стабилизируются и в целом за год составят 527,5 млрд долл. США, что на 31,7% больше, чем в прошлом году.

В 2012 году, несмотря на замедление роста потребления и инвестиций, ускорился спрос на импортную продукцию. В стоимостном выражении импорт товаров вырос, по оценке, в январе — августе на 37,8% и составил 205 млрд. долларов США. В целом за год импорт товаров, по оценке, составит 340 млрд долл. США, что на 36,7% выше, чем в 2011 году.

За восемь месяцев текущего года сальдо торгового баланса увеличилось до 130,4 млрд долл. США, это на 24,9% выше, чем в январе — августе 2011 года. В целом за год положительное сальдо внешней торговли составит 187,4 млрд долл. США, превысив предыдущий максимум, достигнутый в 2009 году.

В августе индекс потребительских цен составил 99,8%, за период с начала года — 104,7 процента. В годовом выражении этот показатель понизился до 8,2% (против 9,6% в январе) в результате снижения цен на продовольственные товары из-за ожидания хорошего урожая и снижения мировых цен. Учитывая высокую базу второй половины 2011 года, это дало возможность понизить оценку верхней границы инфляции в конце года до 7 процентов.

Информация о состоянии рынка нефти в 2012году представлена в таблице 1.

Добыча нефти и газового конденсата в России в 2011 году выросла на 2,2% по сравнению с показателем 2010 года и составила 505,194 млн. тонн, добыча газа увеличилась на 11,5% - до 650,3 млрд куб. м. Добыча нефти достигла нового рекорда в постсоветский период — 505,2 млн т (10,1 млн барр./сут.), рост произошел в основном за счет увеличения объемов добычи в новых регионах — прежде всего в Восточной Сибири.

Добыча, поступление на переработку и экспорт нефти: экспорт нефти в 2010 году сократился на 0,6% - до 246,816 млн. тонн по сравнению с показателем 2009 года. Первичная переработка нефтяного сырья на нефтеперерабатывающих заводах (НПЗ) России в 2010 году по сравнению с 2009 годом выросла на 5,6% до 248,727 млн. тонн.

Таблица 1- Добыча, реализация на внутреннем рынке и экспорт нефти в 2012 г.

Рисунок 1 — Динамика добычи и экспорта нефти

Таблица 2- Грузооборот по видам транспорта общего пользования (миллиардов тонно-километров)

Что такое для России автопром — это почти 3% ВВП и миллионы занятых россиян. Правда, из проданных в прошлом году 3 млн. автомобилей лишь четверть пришлась на традиционные российские марки. А все из-за того, что «в свое время наша автомобильная промышленность серьезно сдала позиции». Благодаря привлечению международных автоконцернов ситуацию удалось исправить. В прошлом году на произведенные в России автомобили (с учетом иномарок) пришлось 40% рынка, но это недостаточно: «Порядка 80% автомобилей, продаваемых в России, должно производиться на нашей территории». Кроме того необходимо стимулировать обновление автопарка, ведь более половины машин — старше 10 лет. В 2012 г. в Россию было ввезено 380 000 подержанных иномарок (14% рынка). Но не факт, что выигрыш достанется российским производителям.

Локальный рынок Краснодарский край — самый южный регион России. Площадь Краснодарского края составляет 76 тысяч квадратных километров или 0,4 процента от всей территории Российской Федерации.

В состав Краснодарского края входят 38 районов, 26 городов из них 15 — краевого и 11 — районного подчинения, 21 поселок городского типа, 389 сельских административных округов, объединяющих 1717 сельских населенных пунктов.

Таблица 3 — Основные показатели социально-экономического развития Краснодарского края

В 2012 году экономика края развивалась по инвестиционному пути, что позволило иметь практически во всех основных направлениях деятельности положительные темпы роста и тенденцию ускоренного роста уровня жизни населения.

Оборот и отгрузка товаров, выполненных работ и услуг по полному кругу организаций в действующих ценах возросли относительно 2010 года в 1,3 раза. Развитие транспорта, связи, рынков товаров и услуг характеризуется повышением качества экономического роста.

Рост ВРП на Кубани опережает среднероссийский Валовой региональной продукт Краснодарского края в 2012 году вырос на 5,6%. Для сравнения, в среднем по России этот показатель составил 4,2%.

Как сообщает краевой департамент экономического развития, основной вклад в формирование ВРП регион внесли промышленность, сельское хозяйство, строительство, транспорт, а также связь, торговля и общественное питание.

По итогам 2012 года иностранные инвесторы вложили в экономику Кубани 767,5 миллионов долларов. В 2012 году общий объем иностранных инвестиций, поступивших в экономику Краснодарского края, составил 767,5 млн. долларов США и увеличился по сравнению с 2011 годом в 1,4 раза.

Как сообщает Краснодарстат, инвестиции в кубанскую экономику в прошлом году поступили из 40 стран мира. Основными странами-инвесторами стали Соединенные Штаты Америки, Нидерланды, Германия и Швейцария.

Наибольший темп роста — 108,2 процентов за 2012 год — сложился по организациям оптовой торговли, наименьший — 97,1 процента — по услугам курортно-туристического комплекса. Сокращение объемов производства (на 2,4%) имело место только в сельском хозяйстве в связи со сложными погодными условиями (засуха, особенно в период вегетации растений).

Позитивное развитие экономики опиралось на существенный рост инвестиционных вложений, поддерживалось положительными финансовыми результатами деятельности хозяйствующих субъектов и высоким уровнем потребительского спроса.

Прирост инвестиций в основной капитал, по оценке, составил 24 процента, объем — более 220 млрд. рублей.

Рост инвестиционного спроса с начала текущего года устойчиво сопровождался высокими темпами строительства, которые по итогам года составили 115,9 процентов, в том числе жилищном — 102,3 процента.

По состоянию на 1 декабря 2012 года почти в 1,5 раза увеличены положительные финансовые результаты деятельности организаций (темп роста составил 105,1%). Количество эффективных собственников превысило 82 процента числа действующих предприятий.

Неотъемлемой частью региональной экономики стало малое предпринимательство, где осуществляют свою деятельность свыше 238 тыс. субъектов, в том числе 40,7 тыс. малых предприятий. В этой сфере трудится более 720 тыс. человек — треть населения, занятого в экономике края. Ими обеспечивается более 30 процентов краевого товарооборота продукции и валового регионального продукта, а также 14 процентов налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Динамично развивался финансовый рынок края.

Банковская сеть за год возросла на 328 офисов, как за счет российских банков, так и банков с иностранным капиталом.

Объем кредитов, привлеченных в экономику Кубани, превысил 550 млрд. рублей, из них 123,2 млрд. рублей получено субъектами малого бизнеса, что в 1,6 раза больше, чем год назад.

На улучшение жилищных условий выдано более 31 тысячи кредитов и займов более чем на 16 млрд. рублей. При этом втрое увеличен объем ипотечного кредитования.

Фондовый рынок стал источником долгосрочных инвестиций. При помощи ценных бумаг в экономику региона в текущем году привлечено более 57 млрд. рублей, что почти в 3 раза больше, чем в 2010 году.

В крае произошло первое публичное размещение еврооблигаций ОАО «Новороссийский морской торговый порт» на сумму 7,8 млрд. рублей и IPO на сумму 980 млн. долларов на лондонской фондовой бирже.

На российских и зарубежных торговых площадках торгуется 118 ценных бумаг 89 кубанских предприятий.

В крае открыт филиал крупнейшей российской биржевой площадки — Московской межбанковской валютной биржи.

Край так же является одним из лидеров среди регионов страны по темпам роста страхового рынка, в том числе и по развитию добровольных видов страхования. Сумма страховых премий, собранных на территории края, увеличена в 1,3 раза и составила 17 млрд. рублей, объем страховых выплат возрос в 1,4 раза.

Успешное развитие экономики позволило обеспечить повышение уровня жизни населения. Номинальная начисленная среднемесячная зароботная плата в расчете на душу населения достигает 18 579 рублей, что на 2% процентов больше уровня 2010 года (в среднем по России среднемесячная зарплата в 2012 году составляла 23 532 рубля.).

Реальная заработная плата увеличена на 0,5 процентов (на 2,5 пункта выше, чем год назад). Задолжность по зароботной плате по сравнению с 2010 годом уменьшилалась на 60%, сейчас она составляет 0,7 млн. рублей. Уровень безработицы по сравнею с прошлым годом неизменился и составил 1% к экономически активному населению.

Большое внимание уделялось развитию здравоохранения и образования, обеспечению жителей края доступным жильем и поддержке сельского хозяйства.

Объем отгруженной продукции собственного производства по полному кругу организаций по чистым видам деятельности составил 298,6 млрд. рублей, что в действующих ценах на 35,6 процентов больше, чем год назад.

Индекс промышленного производства составил 104,7 процентов. Решающее влияние оказал прирост (на 12,6 процентов) объемов выпуска продукции в секторе обрабатывающих производств.

Объем услуг, оказанных крупными и средними хозяйствующими субъектами транспортного комплекса края, составил 119,9 млрд. рублей, что в действующих ценах на 13,5 процентов выше уровня 2010 года.

Перевозка грузов достигла 235,9 млн. тонн или возросла к предыдущему году на 5,6 процентов. Рост объемов имел место по большинству видов транспорта, наибольший — во внутреннем водном (129,3 процента), наименьший — в трубопроводном (101,3 процента). Сокращение показателя отмечено в морском транспорте на 24 процента (списание 9 судов в ОАО «Новошип» и уменьшение среднего расстояния перевозок в соответствии с заявками фрахтователей судов).

Грузооборот транспортных организаций — 119,1 млрд. т-км (104,9 процентов).

В 2012 году перевезено 486,9 млн. пассажиров, что на 3,4 процента больше, чем в 2010 году. Сокращение показателя зафиксировано по троллейбусному и морскому транспорту (прекращение морского сообщения с Грузией), соответственно, на 1,3 и 19,3 процента. Пассажирооборот увеличен на 5,3 процента.

Расширилась сеть воздушных региональных перевозок — возобновлены перевозки на воздушных местных линиях по маршруту Краснодар-Сочи-Краснодар, введены чартерные пассажирские перевозки гидросамолетами из Геленджика. Активно велись работы по реконструкции аэропортов Сочи и Геленджика. Оба объекта введены в эксплуатацию в 2009 году.

Обновился подвижной состав автотранспортных предприятий — по лизинговым схемам и в рамках частно-муниципального партнерства приобретено свыше 300 единиц различных видов машин.

Восстановлено морское пассажирское сообщение между городами Азово-Черноморского побережья — открыта регулярная пассажирская линия Анапа-Новороссийск-Геленджик-Туапсе-Сочи с использованием скоростных судов на подводных крыльях. Сочинский морской торговый порт приступил к перевозке пассажиров теплоходом из Сочи в Турцию (порт Хопа).

В морских портах продолжались работы по реконструкции, модернизации и строительству новых перевалочных комплексов, причалов, комплексов бункеровки судов, контейнерных терминалов.

В порту Кавказ завершено строительство железнодорожного паромного комплекса, восстановлено железнодорожное паромное сообщение с Украиной и Республикой Армения. Велись предпроектные работы по реконструкции порта Сочи с учетом проведения Зимних Олимпийских игр 2014 года.

Завершено строительство первой очереди морского перевалочного комплекса сжиженных углеводородных газов в порту Темрюк — освоено более 1,3 млрд. рублей, произведена пробная отгрузка.

Краснодарский край — крупнейший транспортный узел России это 150 млн. тонн грузов и 1 млн. пассажиров ежегодно. Через территорию края проходит половина внешнеторговых российских грузов. Сегодня осваиваются новые морские порты, аэропорты.

Развитие транспортных возможностей юга России имеет особое значение для страны, по территории округа проходят коммуникации, обеспечивающие связи с Центральным регионом, Поволжьем, Уралом и Сибирью, а также выходы к международным портам на Азово-Черноморском побережье. Кроме того, здесь проходят международные маршруты, связывающие Азию с Европой.

Наиболее широко распространённым видом транспорта является автомобильный. Он занимает лидирующее положение по объёму перевозок как грузов, так и пассажиров. Автомобильный парк Краснодарского края — это более 31 тысячи автобусов, около 170 тысяч грузовых автомобилей, более 1 млн. 100 тыс. легковых автомобилей. Уникальное географическое положение Краснодарского края обуславливает появление большого количества иногороднего автомобильного транспорта, в летнее время года увеличение пассажиропотока. Посезонно наблюдается цикличность при перевозке сельскохозяйственной продукции автомобильным транспортом.

Анализ интенсивности движения транспортных средств на автодорогах общего пользования Краснодарского края и численности автопарка показывает, что высокие темпы роста численности автопарка обусловлены интенсивным насыщением населения края ндивидуальными транспортными средствами. На 1000 жителей краевого центра приходится более 329 транспортных средств, в среднем по России показатель уровня автомобилизации около 200. В рамках компетенции субъекта Федерации на краевом уровне принят ряд нормативных документов по упорядочению работы автомобильного транспорта в современных условиях. Грузовые перевозки в крае выполняются не только специализированными грузовыми автотранспортными предприятиями, которых в крае — 41, из них: с федеральной собственностью — 6 грузовые, 3 смешанные; краевой формы собственности — 2 смешанные предприятия; с акционерной — 15 грузовые, 15 смешанные, но и частными перевозчиками.

По состоянию на 01.01.2013 г. численность грузовых автомобилей в специализированных предприятиях составила более 1300 единиц.

С учетом состояния развития отрасли можно сделать вывод о ее позитивном развитии, что важно для использования этих показателей в доходном подходе. Одним из ключевых звеньев развития Краснодара является работа транспорта. Территорию крупного транспортного узла юга России пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, имеются аэропорт и речной грузовой порт. Из аэропорта города выполняются полеты в 32 города России, в 5 столиц СНГ, в 6 стран дальнего зарубежья.

Краснодар имеет следующие виды транспорта: воздушный, железнодорожный, речной, автобусный, городской электротранспорт (трамвай, троллейбус). С полной нагрузкой работают 3 железнодорожных вокзала, через которые за сутки проходят в среднем около 40 транзитных поездов, летом их количество увеличивается более чем в 2 раза.

Транспортная отрасль города представлена крупными предприятиями железнодорожного (Краснодарское отделение СКЖД), автомобильного (ЗАО «Кубаньгрузсервис», ОАО «Краснодарская автоколонна № 1419»), электрического (МУП «КТТУ»), воздушного (ОАО «АЛК»), внутреннего водного транспорта (ОАО «Кубанское речное пароходство»), а также малыми автомобильными предприятиями и частными предпринимателями.

Развитие рынков товаров и услуг, мелкого и среднего бизнеса, наращивание объемов промышленного производства, гражданского строительства в крае объективно способствуют увеличению роста услуг, оказываемых грузовым транспортом.

В 2012 году объем перевезенных грузов крупными и средними транспортными предприятиями составил 6 миллионов тонн и возрос по сравнению с предыдущим годом на 25 процентов Пассажирские перевозки осуществляют 19 предприятий городского пассажирского транспорта, в том числе 16 предприятий осуществляют перевозку пассажиров маршрутными такси.

Объем услуг, оказанных населению крупными и средними предприятиями всех видов транспорта, за 2012 год составил 55,3 миллиарда рублей, что на 16,7 процента превышает показатель прошлого года.

3.2 Общая характеристика предприятия Общество с ограниченной ответственностью «Экспертиза» является частной коллективной собственностью.

Устав ООО «Экспертиза» был зарегистрирован Постановлением главы администрации г. Краснодара № 120 от 25 ноября 1998 г.

Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц регистрационный номер 1 022 304 918 362, серия 23 от 30.12.2003 г.

Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица серия 77 № 4 246 112 от 28 июня 2004 г. и присвоении идентификационного номера 770 201 000 и номера налогоплательщика ИНН 2 313 011 583, выданное Инспекцией МНС по г. Краснодару.

По состоянию на 1 января 2013 г. на предприятии работают 20человек.

Основные виды деятельности:

— автоэкспертиза;

— автострахование.

В составе имущественного комплекса:

— здания - производственного корпуса, станция техобслуживания, склад, гараж;

- сооружения — покрытие, ограждение, ворота;

- оборудование, автотранспортное средство.

Объекты расположены на земельном участке площадью 964 м², который предоставлен в собственность. Объекты недвижимости построены в 1980;1988 гг., техническое состояние конструкций оценивается как хорошее, отделка — простая.

Юридический и фактический адрес: Российская Федерация, г. Краснодар, Прикубанский округ.

Транспортная доступность к предприятию — хорошая — имеются асфальтированные подъездные дороги, рядом проходит одна из центральных магистралей города. Застройка в районе, где расположен объект оценки, представляет собой здания и сооружения различного назначения — коммерческие, производственные, объекты социального назначения и жилые здания. Это делает объект оценки чрезвычайно привлекательным на рынке недвижимости города.

Руководство текущей деятельностью осуществляется директором.

Органом контроля финансово-хозяйственной деятельности Общества является Ревизионная комиссия Общества.

Управление на предприятии во многом зависит от директора, зам. директора по производственной части. Это квалифицированные специалисты, работающие на предприятии уже более 5 лет и имеющие специальное профессиональное образование, соответствующее профилю деятельности предприятия.

Основными заказчиками работ и услуг являются предприятия города Краснодара и Краснодарского края. Последнее время растет число физических лиц, которым предприятия оказывает услуги в области ремонта транспорта. Конкуренция на этом рынке развита, только в Краснодаре предприятий, оказывающих, аналогичные услуги свыше 15, но с учетом роста покупательской способности населения, в ближайшие пять лет спрос на эти услуги будет только возрастать по мере завоевания популярности предприятия в этом направлении.

3.3 Анализ финансово-экономического состояния предприятия ООО «Экспертиза»

3.3.1 Анализ балансовых отчетов

Анализ финансового состояния ООО «Экспертиза» основан на рассмотрении годовых за 2010;2012 гг. форм № 1 «Бухгалтерский баланс» и форм № 2 «Отчет о прибылях и убытках», приложение к бухгалтерскому балансу форма № 5 (Сведения о затратах на производство и реализацию продукции, а также о наличии и движении основных средств), расчете аналитических коэффициентов.

Ограниченное число данных, содержащихся в балансе и форме № 2, не позволяет сделать исчерпывающий вывод о характере хозяйственной деятельности предприятия, а также степени его финансовой устойчивости. Тем не менее, определенные полезные выводы сделать можно.

Финансовый анализ играет важную роль в процессе оценки бизнеса, позволяет выявить тенденции развития предприятия в прошлом, оценить сегодняшнее положение, в значительной мере обосновать развитие в будущем, определить степень ее деловых и финансовых рисков.

В связи с отсутствием информации по отраслевым финансовым коэффициентам исследование проводилось в зависимости от значений коэффициентов, установленных для всех предприятий.

Таблица 4 — Анализ структуры активов аналитического баланса, т.руб.

Активы Предприятия за анализируемый период увеличились на 3673 т. руб. (c 2530 до 6203 т. руб.), или практически в 2,5 раза. Увеличение активов произошло за счет увеличения оборотных активов на 2440 т. руб. или на 192% и внеоборотных активов на 1233 т. руб. или на 98%. В целом, увеличение имущества Предприятия является положительным фактором.

Основную долю в структуре имущества в середине анализируемого периода занимали внеоборотные активы.

Доля внеоборотных активов в имуществе на конец анализируемого периода составила 40,19%. Таким образом, Предприятие имело в течение анализируемого периода «тяжелую» структуру активов, что свидетельствовало о значительных накладных расходах и высокой чувствительности прибыли к изменениям выручки, а на конец анализируемого периода доля внеоборотных активов уменьшилась.

Внеоборотные активы Внеоборотные активы Предприятия за анализируемый период увеличились на 1233 т. рублей по сравнению с 2010 г., а их доля в активах предприятия уменьшилась на 9,61%.

Увеличение внеоборотных активов произошло за счет увеличения на 1131 т. руб. вложений в основные средства (здания, сооружения, машины и оборудования), а также вложений в долгосрочные финансовые вложения и отложенные налоговые активы. Структура внеоборотных активов за анализируемый период несколько изменилась. В начале анализируемого периода внеоборотные активы были представлены основными средствами (100%), а к концу анализируемого периода составили 95,9%.

В анализируемом периоде Предприятие не использовало в своей финансово-хозяйственной деятельности нематериальные и прочие внеоборотные активы.

Долгосрочные финансовые вложения и отложенные налоговые активы составили соответственно (3,21%) и (0,88%).

Оборотные активы На конец анализируемого периода структура имущества характеризуется относительно высокой долей оборотных активов, которая увеличилась с 50,2% до 59,81%.

Оборотные активы Предприятия за анализируемый период увеличились на 2440 т. рублей (с 1270 до 3710). Увеличение оборотных активов произошло за счет увеличения запасов, дебиторской задолженности и денежных средств.

Структура оборотных активов за анализируемый период существенно изменилась. На конец анализируемого периода основная часть оборотных активов приходилась на денежные средства (42,29%), запасы 27,09%, дебиторскую задолженность (22,59%). За весь анализируемый период удельный вес дебиторской задолженности снизился с 25,04% до 22,59%, запасов уменьшился с 48,03% до 27,09%, а денежных средств увеличился с 19,29% до 42,29%.

Стоимость запасов за анализируемый период значительно увеличилась на 395 т.руб. (с 610 до 1005), что является позитивным изменением, так как при этом длительность оборота запасов снизилась.

При увеличении запасов за анализируемый период на 20% темп роста выручки составил 30%, соответственно часть финансовых ресурсов была в оборотных средствах Предприятия.

В составе запасов на конец анализируемого периода преобладают готовая продукция и товары для перепродажи (509 т.руб.), доля которых увеличилась с 16,07% до 50,65%.

За анализируемый период объемы дебиторской задолженности увеличились на 520 т. руб. (с 318 до 838), что является негативным, но рост выручки составил 30%.

Сопоставление сумм краткосрочной дебиторской и кредиторской задолженностей показывает, что Предприятие на протяжении анализируемого периода имело пассивное сальдо задолженности, то есть кредиторская превышала дебиторскую задолженность в 3,04 в начале анализируемого периода и 2,6 в конце анализируемого периода. Таким образом, Предприятие финансировало отсрочки платежей своих должников за счет неплатежей кредиторам, то есть поставщикам, персоналу, внебюджетным фондам и др.

Величина чистого оборотного капитала (то есть разницы между запасами, краткосрочной дебиторской задолженностью, денежными средствами, краткосрочными финансовыми вложениями и кредиторской (краткосрочной и долгосрочной) задолженностью) показывает, что в начале анализируемого периода у Предприятия отсутствовали собственные оборотные средства, и к концу анализируемого периода их величина составила 956 т. руб.

Возвращаясь к структуре оборотных активов, следует отметить, что за анализируемый период на фоне падения краткосрочной дебиторской задолженности, запасов на 21%. Рост доли денежных средств составил 23,04%. Следовательно, можно сделать вывод о том, что оборотные активы Предприятия стали более ликвидными.

Таблица 5 — Анализ структуры пассивов аналитического баланса

Основным источником формирования имущества Предприятия в анализируемом периоде являются собственные средства, доля которых в балансе увеличилась с 48,66% до 55,6%.

За анализируемый период величина собственного капитала (фактического) увеличилась практически на 80%. Таким образом, финансовая устойчивость Предприятия несколько увеличилась. В анализируемом периоде не изменился уставный капитал.

За анализируемый период в структуре собственного капитала доля добавочного капитала имела тенденцию к росту на 469 т. руб.

Нераспределенная прибыль фактическая к концу 2012 г. составила 1929 т. руб. или увеличилась практически в 10 раз.

В целом, значительная положительная величина резервов, фондов и нераспределенной прибыли является результатом эффективной работы Предприятия.

В структуре заемного капитала долгосрочные обязательства за анализируемый период предприятие не использовало.

Краткосрочные обязательства за анализируемый период увеличились на 1455 т. руб. Их доля в структуре заемного капитала уменьшилась с 51,34% до 44,4%.

К концу анализируемого периода краткосрочные обязательства были представлены на 79,23% коммерческими обязательствами.

Структура кредиторской задолженности В структуре кредиторской задолженности на конец анализируемого периода преобладают обязательства по налогам и сборам (37,86%). Вторыми по величине обязательства перед поставщиками и подрядчиками 24,52%. В анализируемом периоде у предприятия обязательства перед персоналом составляют (18,47%) .

Кредиторская задолженность на протяжении всего анализируемого периода была выше дебиторской задолженности.

3.3.2 Анализ отчета о прибылях и убытках Была предоставлена информация о доходах Компании в разрезе предоставляемых услуг, которая была проанализирована с целью выявления структуры доходов, затрат, величин задолженности по оплате и т. п.

Основными источниками получения дохода являются оказание услуг по ремонту транспортных средств.

Таблица 6 — Основные показатели деятельности предприятия, т. руб.

За период с 01.01.11 г. по 01.01.2013 г. выручка ООО «Экспертиза» имеет тенденцию к повышению.

Чистая выручка за весь анализируемый период увеличилась на 8209 т. руб. или в 2,2 раза.

В этот же период наблюдается положительная тенденция уменьшения доли себестоимости оказываемых услуг в валовой выручке.

Так, доля производственной себестоимости в валовой выручке по итогам хозяйственной деятельности 2010 г. составила 81%, а по итогам 2012 г. — 68%, то есть себестоимость оказываемых услуг общества за анализируемый период уменьшилась, и темп роста составил в 2011 г. — 57%, а в 2012 г. — 18%, при росте выручки на 30%.

Основная деятельность за весь анализируемый период была прибыльной.

Эффективность основной деятельности предприятия в течение анализируемого периода была высокой, так по итогам работы за 2012 г. темпы роста выручки составили 30, а себестоимости 18%.

В структуре совокупных доходов, полученных от осуществления всех видов деятельности Общества, наибольший удельный вес приходился на доходы от основной деятельности.

Налоговые и иные обязательные платежи в конце анализируемого периода занимали 20% в величине прибыли до налогообложения.

Наличие в анализируемом периоде у предприятия чистой прибыли свидетельствует об имеющемся источнике пополнения оборотных средств.

Изменение прибыли до налогообложения и прибыли от обычной деятельности определялось в основном динамикой валовой прибыли и себестоимостью оказываемых услуг.

За весь анализируемый период величина операционных и внереализацонных доходов и расходов резко снизилась с 7,61% до 2,27 доходов и с 8,12% до 3,34% расходов.

3.3.3 Анализ финансовых коэффициентов Оценка ликвидности Под ликвидностью какого-либо актива следует понимать способность его трансформироваться в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого эта трансформация может быть осуществлена. Чем короче период, тем выше ликвидность данного вида активов.

Говоря о ликвидности коммерческой организации, имеют в виду наличие у нее оборотных средств в размере, теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств хотя бы и с нарушением сроков погашения, предусмотренных контрактами. Количественно ликвидность характеризуется специальными относительными показателями — коэффициентами ликвидности.

Платежеспособность означает наличие у коммерческой организации денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчетов по кредиторской задолженности, требующей немедленного погашения. Таким образом, основными признаками платежеспособности являются:

— наличие в достаточном объеме средств на расчетном счете;

— отсутствие просроченной кредиторской задолженности.

В зависимости от того, какие виды оборотных активов принимаются во внимание, ликвидность оценивается при помощи различных коэффициентов. Общая идея такой оценки заключается в сопоставлении текущих обязательств и активов, используемых для их погашения. К текущим относятся активы (обязательства) со временем обращения (сроком погашения) до одного года.

Исходя из описанной классификации текущих активов, можно рассчитать коэффициенты ликвидности:

1. коэффициент текущей ликвидности:

КЛТ = ТА/КП;

2. коэффициент быстрой ликвидности:

КЛБ = (ДС+ДБ)/КП;

3. коэффициент абсолютной ликвидности:

КЛА = ДС/КП.

Коэффициент текущей ликвидности дает общую оценку ликвидности коммерческой организации, показывая, в какой мере текущие кредиторские обязательства обеспечиваются материальными оборотными средствами.

Его экономическая интерпретация очевидна: сколько рублей финансовых ресурсов, вложенных в оборотные активы, приходится на 1 рубль текущих пассивов.

Значение коэффициента в среднем зависит от отраслевой принадлежности предприятия.

Рекомендуемое значение: >= 2.

Коэффициент быстрой ликвидности исчисляется по более узкому кругу оборотных активов, когда из расчета исключается наименее ликвидная их часть — материально-производственные запасы.

Это вызвано тем, что трансформация этих активов в денежные средства может быть продолжительной во времени, а денежные средства в сопоставимых ценах, вырученные в случае вынужденной реализации производственных запасов, часто существенно ниже затрат по их приобретению.

Рекомендуемое значение: не менее 1.

Так, если рост был связан в основном с возрастанием неоправданной дебиторской задолженности, вряд ли это характеризует финансово-хозяйственную деятельность с положительной стороны.

Наиболее жестким критерием платежеспособности является коэффициент абсолютной ликвидности, показывающий, какая часть краткосрочных заемных обязательств может быть погашена немедленно.

Какие-либо более или менее обоснованные ориентиры о нормативном значении этого коэффициента отсутствуют, т.к. управление денежными средствами, в частности определение оптимально остатка средств на счете и в кассе, особенно в условиях становления полнокровных рыночных отношений, вряд ли поддается стандартизации.

Рекомендуемое значение: 0,2−0,3.

Таблица 7 — Анализ ликвидности

Как видно из таблицы 8, показатели ликвидности за весь анализируемый период не соответствовали рекомендуемым, но к концу анализируемого периода имеется тенденция к повышению. Предприятие не имеет денежных средств, дебиторской задолженности для оплаты краткосрочных обязательств. Только при поступлении денег от реализации запасов предприятие к концу года могло рассчитаться с кредиторами на 100%.

Рост собственных оборотных средств с отрицательной величины до 956 000 руб., связан со значительным увеличением оборотных средств практически в 2,3 раза, а величина обязательств увеличилась при этом в 1,7 раз.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами в начале анализируемого периода величина отрицательная и к концу величина положительная. Положительное значение показателя свидетельствует о том, что у предприятия имеются собственные оборотные средства для его деятельности, и характеризует структуру баланса предприятия как удовлетворительную.

Оценка финансовой устойчивости Количественно финансовая устойчивость может оцениваться двояко:

— с позиции структуры источников средств;

— с позиции расходов, связанных с обслуживанием внешних источников.

Соответственно выделяют две группы показателей, называемые условно коэффициентами капитализации и коэффициентами покрытия.

В группе коэффициентов капитализации выделяют, прежде всего, соотношение собственных и заемных средств. Этот показатель дает лишь общую оценку финансовой устойчивости.

Коэффициент концентрации собственного капитала показывает, какова доля владельцев предприятия в общей сумме средств, вложенных в коммерческую организацию. Чем выше значение этого коэффициента, тем она финансово устойчива, стабильна и независима от внешних кредитов.

— Коэффициент маневренности собственного капитала показывает, какая его часть используется для финансирования текущей деятельности, т. е. вложена в оборотные средства, а какая часть капитализирована. Значение этого показателя может ощутимо варьировать в зависимости от отраслевой принадлежности предприятия.

— Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала дает наиболее общую оценку финансовой устойчивости организации. Он показывает, сколько заемных средств приходится на каждый рубль собственных средств, вложенных в активы предприятия. Рост этого показателя свидетельствует об усилении зависимости предприятия от заемного капитала, т. е. о некотором снижении финансовой устойчивости, и наоборот.

Единых критериев для значений этих показателей не существует. Они зависят от многих факторов: отраслевой принадлежности компании, принципов кредитования, сложившейся структуры источников средств, оборачиваемости оборотных средств, репутации организации и др.

Таблица 8 — Коэффициенты финансовой устойчивости

За весь анализируемый период коэффициент автономии имеет тенденцию к увеличению с 0,49 до 0,56, что означает улучшение финансового состояния Общества по сравнению с 2010 годом. Таким образом, более 56% активов Общества сформированы за счет собственного капитала. ООО «Экспертиза» обладает достаточной независимостью и возможностями для проведения независимой финансовой политики.

Коэффициент маневренности собственного капитала показывает, какая часть собственных источников средств, вложена в наиболее мобильные активы. Значение показателя к концу отчетного периода — 0,28. Это означает, что на формирование текущих активов было направлено 70% собственных средств в начале года и 28% к концу 2011 года. Однако финансовое состояние не на достаточно высоком уровне.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств означает, что на каждый рубль собственных средств, вложенных в активы Общества на начало анализируемого периода приходилось 1,06 руб. заемных средств, а на конец периода — 80 копеек. Снижение показателя к концу 2012 года свидетельствует об уменьшившейся зависимости Общества от привлеченного капитала, то есть об усилении его финансовой устойчивости.

Анализ рентабельности Показатели рентабельности отражают финансовое положение предприятия, эффективность управления хозяйственной деятельностью, имеющимися активами и вложенным капиталом. Данные показатели позволяют судить об интенсивности использования ресурсов, способности предприятия получать доходы и прибыль.

Рекомендуемое значение: положительная величина, тенденция к росту.

Таблица 9 — Анализ рентабельности

Значение рентабельности активов на конец анализируемого периода свидетельствует об увеличении эффективности использования имущества.

Анализ деловой активности Показатели деловой активности позволяют оценить платежеспособность предприятия с точки зрения оборачиваемости активов различных видов и скорости их превращения в денежные средства.

Оборачиваемость запасов = Себестоимость реализованной продукции / Стоимость запасов.

Измеряет среднюю скорость реализации запасов. Рекомендуемое значение: тенденция к ускорению оборачиваемости.

Оборачиваемость дебиторской задолженности = Выручка (нетто) от реализации / Сумма дебиторской задолженности.

Показывает, сколько раз в год оборачивается дебиторская задолженность. Рекомендуемое значение: тенденция к ускорению оборачиваемости.

Оборачиваемость кредиторской задолженности = Выручка (нетто) от реализации / Сумма кредиторской задолженности.

Показывает, сколько раз в год оборачивается кредиторская задолженность. Рекомендуемое значение: нет.

Средний возраст запасов = 365 / Оборачиваемость запасов. Показывает, как долго денежные средства связаны в форме запасов.

Рекомендуемое значение: тенденция к сокращению среднего возраста запасов.

Время обращения дебиторской задолженности = 365 / Оборачиваемость дебиторской задолженности.

Характеризует сбытовую политику предприятия и активность по взысканию дебиторской задолженности. Рекомендуемое значение: тенденция к сокращению времени обращения.

Операционный цикл = Время обращения дебиторской задолженности + Средний возраст запасов.

Показывает, как долго денежные средства связаны в течение одного операционного цикла. Рекомендуемое значение: тенденция к сокращению длительности операционного цикла.

Таблица 10 — Показатели деловой активности

По данным таблицы 10 коэффициент оборачиваемости снизился по кредиторской и дебиторской задолженности, а по запасам увеличился. Это свидетельствует о том, что предприятие испытывает затруднения при взыскании задолженности с дебиторов.

Оборачиваемость запасов уменьшилась на 5 дней, а дебиторской задолженности увеличилась на 3 дня, что положительно повлияет на производственную деятельность предприятия.

Период оборачиваемости кредиторской задолженности к концу анализируемого периода составил 53 дня, то есть увеличение на 1 день.

Продолжительность операционного цикла определяет, сколько дней в среднем требуется для производства, продажи и оплаты услуг предприятия. К концу анализируемого периода продолжительность операционного цикла уменьшилась на 2 дня.

Продолжительность финансового цикла в начале анализируемого периода с 6 дней к концу анализируемого периода уменьшилась до 3.

Выводы Таким образом, после анализа бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках, а также коэффициентов, характеризующих финансовое состояние организации, был сделан вывод, что производственная и финансовая ситуация на предприятии к концу анализируемого периода улучшилась. По итогам 2012 г. темпы роста затрат ниже темпов роста выручки.

Предприятие за весь анализируемый период имело чистую прибыль, можно сделать вывод о наличии источников пополнения собственных средств для ведения нормальной хозяйственной деятельности. Судя по коэффициентам оборачиваемости, предприятие улучшило свою деловую активность, и доходность производственного капитала на достаточном высоком уровне до конца 2012 г.

В структуре активов предприятия уменьшилась доля внеоборотных средств, и произошло увеличение оборотных активов, что само по себе является положительным и ведет к повышению производственной деятельности, при этом темпы роста выручки по сравнению с 2010 г., составили 30%. Величина собственного оборотного капитала величина положительная только к концу 2012 г.

Следует отметить и некоторые тенденции, наметившиеся в структуре капитала. Это касается, прежде всего, уменьшения доли заемного капитала и соответственно степени финансового риска.

Все сказанное выше позволяет сделать вывод, что финансовое состояние анализируемого предприятия к концу анализируемого периода является устойчивым.

3.4 Затратный подход Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Данный подход основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. При реализации подхода на основе активов баланс, составленный на основе затрат, заменяется балансом в котором все активы — осязаемые и неосязаемые — все обязательства показаны по рыночной стоимости.

Балансовая стоимость редко адекватно отражает стоимость чистых активов. Тем не менее, баланс представляет на определенную дату информацию о видах и размерах активов, использованных бизнесом (вложенные фонды), и компенсирующие их обязательства по отношению к кредиторам и владельцам (полученные фонды), в силу чего является исходной точкой для оценки бизнеса на основе активов. При оценке стоимости чистых активов ООО «Экспертиза» применяется порядок, утвержденный Приказом Министерства финансов РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29.01.03 № 10н/03 пз.

В приказе приводится перечень активов и пассивов, принимающих участие в расчете, то есть берутся те же статьи баланса, но оцениваются по рыночной стоимости, получая экономический баланс.

Процедура определения стоимости бизнеса на основе активов включает в себя следующие этапы:

Подготовка баланса на дату оценки;

оценка материальной собственности:

недвижимость (здания, сооружения, земля), оборудование, транспорт по рыночной стоимости;

выявление и оценка нематериальных активов;

перевод финансовых активов в чистую реализуемую стоимость;

перевод обязательств в текущую стоимость;

внесение учетных поправок в скорректированный баланс;

определение стоимости собственного капитала как разницы между совокупной стоимостью активов и текущей стоимостью обязательств.

3.4.1 Оценка активов предприятия

Оцениваемый имущественный комплекс в составе, производственных, складских и зданий вспомогательного назначения, а также сооружений, оборудования, транспортных средств расположен на земельном участке площадью 960 м², принадлежащем предприятию на праве собственности.

3.4.1.1 Определение рыночной стоимости земельного участка

Объекты оценки расположены на земельном участке площадью 964 м².

Описание земельного участка:

Местоположение: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ;

Экономико-планировочная оценочная зона: III-10;

Категория земель: земли населенных пунктов;

Целевое назначение участка: для эксплуатации зданий и сооружений;

Вид права: права собственности.

Сервитуты, а также участки, отнесенные к зонам рекреационного, историко-культурного назначения: отсутствуют.

Расчет производится в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Оценку рыночной стоимости земельного участка произведем сравнительным подходом, методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Для данного отчета метод сравнительных продаж имеет следующий алгоритм:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

1) Вид права на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия продажи.

4) Состояние рынка.

5) Местоположение.

6) Физические характеристики.

7) Экономические характеристики.

8) Использование.

9) Компоненты собственности не связанные с недвижимостью.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов.

Исходные данные для расчета рыночной стоимости представлены в табл. 11.

Таблица 11 — Исходные данные для расчета рыночной стоимости

За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. Корректировки по объектам вносились экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по аналогичным объектам.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами аналогами.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж представлен в табл. 12.

Таблица 12 — Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж

Как видно из приведенной таблицы, скорректированные стоимости 1 м² общей площади по каждому из аналогов имеют некоторые различия. Для наиболее точного результата было принято решение ориентироваться на средневзвешенную стоимость 1 м².

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом составит:

964 х 5500 = 5 302 000 рубля.

Пояснение к корректировкам

Скидка с цены предложения

Проанализировав рынок недвижимости, мы пришли к выводу, что цена предложений на недвижимость, а именно земельные участки, превышает цену совершенной сделки купли-продажи в пределах -5%.

Корректировка на наличие коммуникаций земельного участка.

По информации, полученной от риэлтерских фирм и анализа рыночной информации, мы пришли к выводу, что частично обеспеченные объектами инженерной инфраструктуры объекты недвижимости стоят дешевле объектов недвиждимости, имеющих полный комплекс инженерной инфраструктуры в среднем на 15%, корректировка не проводилась.

3.4.1.2 Оценка зданий, сооружений, машин и оборудования

Здания и сооружения. На соответствующем субсчете баланса предприятия, в соответствии с представленными инвентарными списками, находятся следующие активы:

Таблица 13 — Основные технические характеристики зданий и сооружений ООО «Экспертиза»

Балансовая стоимость зданий и сооружений — 1 865 677 руб.

Оценку рыночной стоимости объектов недвижимости выполним затратным подходом.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

— расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение стоимости замещенияобъекта без учета износа.

— определение величины накопленного износа здания.

— уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения рыночной стоимости здания.

Оценка затрат на замещение (воспроизводство) зданий Затраты на замещение (издержки воспроизводства) выражается в денежной сумме, необходимой для воспроизводства аналога оцениваемого здания в текущих ценах без учета износа.

Затраты на замещение (издержки замещения) является стоимостью создания структуры и других улучшений, которые имеют ту же или функционально эквивалентную пригодность, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна, и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов с учетом износа объекта оценки.

Все необходимые для расчетов строительные площади, объемы, размеры и характеристики зданий и сооружений получены из документации, предоставленной ООО «Экспертиза». В необходимых случаях производились обмеры зданий и сооружений.

Для расчета стоимости нового строительства в данном отчете выбран метод укрупненных обобщенных показателей стоимости /метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м³ строительного объема, 1 м² покрытия, 1 м² общей площади и т. д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

СС= С in х N, (3)

где: СС — стоимость строительства;

Сin — стоимость единицы потребительских свойств;

N — количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода для определения Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты. При этом, если исследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот.

К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся также сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов; укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений, содержащие показатели стоимости возведения типовых зданий и сооружений в целом. Основной формулой для расчета стоимости единицы потребительских свойств по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости является:

С in = УПВС69 х К1 х К2 хК3 хК4хК5, (4)

где:

УПВС69 — укрупненный показатель восстановительной стоимости на единицу строительного объема, площади или длины в ценах 1969 г., соответствующий выбранному для объекта оценки аналогу;

К2 = 0,94; 0,95; 0,98; 0,99 — понижающие коэффициенты для Ш климатического района;

К1 = коэффициенты, учитывающие отличия в конструктивных элементах.

Для перерасчета цен 1969 г. в цены 1984 г. были применены следующие коэффициенты К3−1,227, коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 года (постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94: 1,18 — индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для других отраслей Министерств, 1,04- территориальный коэффициент для Краснодарского края);

К4 — Для пересчета с базовой цены 1984 г. в цены на дату оценки был применен индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, И4кв.2012 г. = 98,68 — утвержденный письмом Департамента строительства Краснодарского края от 26.11.2012 г. № 67−5155/81−01.06 «Об индексах на 4 квартал 2012 года» ;

К5 -1,15 -коэффициент, учитывающий величину предпринимательской прибыли.

На развитых рынках западных стран вознаграждение девелопера исторически колеблется в пределах от 10 до 30% от стоимости объекта, в зависимости от связанных с ним рисков. Более крупные проекты даже с меньшей долей прибыли привлекательны для девелопера потому, что в них задействованы большие финансовые средства. В России из-за несбалансированности спроса и предложения во многих сегментах рынка коммерческой недвижимости компании-девелоперы часто получают сверхприбыли. Это не связано с потребительскими качествами конкретного объекта, а является лишь следствием удачно сложившейся коньюнктуры. В условиях сбалансированного и организованного рынка недвижимости можно вести речь о стандартной норме прибыли, необходимой для компенсации усилий и рисков, связанных с реализацией проекта.

При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

ь Экономические и политические факторы;

ь Социальные и региональные факторы;

ь Предпринимательский фактор;

ь Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

(5)

где: ПП — прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

— суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

Rбезрисковая — отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в нижеследующей таблице.

Таблица 14 — Расчет рисков

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;

для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;

ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

Как показатель доходности безрисковых операций была принята эффективная доходность ОФЗ к погашению (6,41% годовых — журнал «Эксперт» № 3, январь 2013 г.).

Таким образом, значение прибыли предпринимателя с учетом округления составляет 14,96% (8,55 + 6,41).

Расчет затрат на замещение производился для 2-го территориального пояса и 3-го климатического района, к которым относится Краснодарский край Для определения базовых цен были применены сборники УПВС №№ 12, 18, 19, 23, 26.

Таблица 15 — Расчет затарт на замещение зданий и сооружений

Определение накопленного износа Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т. д.

Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное, или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа являются накопленным износом, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью. Накопленный износ определяется как «уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального управления; внешнего устаревания или комбинации этих источников» .

Физический износ имущества — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Износ определяется на основании фактического состояния имущества. В данном отчете физический износ определен методом непосредственного осмотра, при котором физический износ оценивается в виде процентных потерь от первоначальной стоимости объекта. Расчет физического износа зданий представлен в таблицах 16, 17, 18,19.

Таблица 16 — Расчет физического износа производственного корпуса, лит. Р.

Принимаем в расчетах величину физического износа 36%.

Таблица 17 — Расчет физического износа склада, лит. М

Принимаем в расчетах величину физического износа 36%.

Таблица 18 — Расчет износа станции ТОА, литер К

Принимаем в расчетах величину физического износа 30%.

Таблица 19 — Расчет износа гаража, литер И

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Для решения задач оценки функциональный износ определяется как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов». Учитывая, что здания построены по старым проектам с использованием простых отделочных материалов, можно говорить о наличии функционального износа, который принимается экспертно в размере 5%.

Внешний износ имущества — износ имущества в результате изменения или не соответствия внешних факторов. В данном случае внешний износ отсутствует.

Накопленный износ — износ, учитывающий физический, функциональный и внешний износы. Определяется по формуле:

Ин = 1 — (1-Ифиз) х (1-Ифунк) х (1-Ивн) или Ин=И физ.+Ифунк.+Ивн.

Накопленный износ мощения, ограждения и ворот рассчитаем исходя из срока экономической жизни объекта.

Взаимосвязь между износом и сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

И = ЭВ/ЭЖ х ВС, (6)

где И — износ;

ВС — полная стоимость замещения;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни, и в соответствии с описанием износа, указанного в таблице 20.

Таблица 20 — Шкала экспертных оценок технического состояния зданий

Для мощения:

ЭВ = 26 лет; ЭЖ = 50 лет. Тогда И = 26/50×100% = с учетом округления и состояния 50%.

Для ограждения:

ЭВ = 26 лет; ЭЖ = 40 лет. Тогда И = 26/40×100% = с учетом округления и состояния 50%.

Для ворот:

ЭВ = 26 лет; ЭЖ = 30 лет. Тогда И = 26/30×100% = с учетом округления и состояния 60%.

Расчет рыночной стоимости приведен в табл. 21.

Таблица 21 — Расчет рыночной стоимости

Таким образом, рыночная стоимость имущественного комплекса без учета НДС и с учетом округления по состоянию на 1.01.2013 г. составит 10 720 591 рубль.

Доходный подход Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Для оценки стоимости данного объекта применяем метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтрованных денежных потоков

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.

В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

Таким образом, стоимость объекта есть стоимость будущих денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно капитала и отдачи на капитал.

Нами был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов в пределах расчетного периода (горизонт расчета) с учетом дохода, полученного от продажи объекта по окончании периода владения (реверсии). Учитывать реверсию необходимо вне зависимости от того, планируется ли в действительности продажа объекта в конце горизонта расчета или предполагается дальнейшее владение объектом.

Процедура дисконтирования в рамках настоящего отчета ограничивается следующими допущениями:

1) Прогноз денежных потоков производился на «реальной базе». Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты были устранены. Соответственно любые прогнозы будущих доходов являются результатом реального (качественного) роста ставок арендной платы и снижения потерь от недоиспользования.

2) В соответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставка дисконтирования, в которой отсутствует инфляционная составляющая.

3) Законодательство остается неизменным на весь период горизонта планирования.

На период планирования принят действующий режим налогообложения:

— НДС — 18%;

— налог на прибыль — 20%.

4) Расчет ведется как для объекта, в котором проведен текущий ремонт.

Шаг и горизонт расчета

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3−5 лет.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).

Учитывая текущую макроэкономическую ситуацию, горизонт расчета, в настоящем отчете, выбран в пределах пяти лет. При этом шаг расчета принимается равным одному году.

Определение ставки дисконта

Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектов недвижимости рекомендуется рассчитывать ставку дисконта методом кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск + Поправка на низкую ликвидность.

Обоснование безрисковой ставки. Как показатель доходности безрисковых операций, была принята безрисковая ставка, определяемая эффективной средневзвешенной доходностью ОФЗ которая составляет 6,41% годовых ж. «Эксперт» № 3(592), январь 2013 г;

По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправки на риски в следующих процентных соотношениях:

— поправка на риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 80% безрисковой ставки;

— компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 60% величины безрисковой ставки.

Компенсация на низкую ликвидность — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта оценки из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Проведя анализ данного сегмента рынка недвижимости г. Краснодаре, компенсацию за низкую ликвидность оцениваемого объекта можно рассчитать по формуле:

безрисковая ставка / 12 месяцев х срок экспозиции = 6,41/12×6 = 3,2.

Срок экспозиции принят равным 6 месяцам на основании аназа рынка по данным риэлторскимх компаний г. Краснодара.

Расчет ставки дисконта кумулятивным методом представлен в таблице 22.

Таблица 22 — Определение ставки дисконта

С учетом округления ставка дисконта принята равной 19%.

Проведение процедуры дисконтирования

При проведении процедуры дисконтирования необходимо учитывать, как денежные потоки поступают во времени (в начале каждого периода, в конце каждого периода, равномерно в течение года, и т. д.).

Формула текущей стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков имеет следующий вид:

PV =? Ct/(1+i)t +M [ 1/(1+i)n. (7)

где:

PV — текущая стоимость

Ct — денежный поток периода t

i — ставка дисконтирования денежного потока периода t

M — стоимость реверсии, или остаточная стоимость

n — число периодов.

В последующих расчетах принято, что дисконтирование денежных потоков произведено по формуле текущей стоимости для конца периода.

Определение остаточной стоимости основано на предпосылке о том, что оцениваемая недвижимость способна приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы стабилизируются, и в остаточный период будут иметь стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные одноуровневые доходы.

Расчет стоимости в послепрогнозный период может быть произведен несколькими методами в зависимости от планируемых изменений, которые вероятны в после прогнозный период.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет).

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 5% ежегодно. Ставка дисконтирования i, определенная кумулятивным методом, составляет 19% (расчеты приведены ранее в таблице 11).

Предполагается, что к концу горизонта расчета доходы от эксплуатации доходоприносящей собственности, как правило, стабилизируются.

Поэтому на практике часто принято уравнивать по значимости последний год горизонта расчета с первым годом постпрогнозного периода. Полученную таким образом остаточную стоимость объекта оценки на конец прогнозного периода приводят к текущим стоимостным показателям.

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков

Расчет рыночной стоимости методом дисконтированных денежных потоков рассчитывается на основе предположения, что эксплуатация оцениваемого имущества способна приносить стабильный доход, имеющий положительную динамику на исследуемый горизонт расчета при прочих равных внешних условиях.

В данной работе в качестве альтернативного источника дохода рассматриваются поступления от сдачи в аренду всех помещений. В расчетах учтены затраты собственника, связанные с их эксплуатацией.

Определение величины арендной платы будет основываться на анализе сделок по аренде аналогичных помещений, совершенные в реальных рыночных условиях. В результате проведенного исследования рынка аренды помещений и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для расчета по всем типам помещений арендные ставки. Источником информации послужили данные газеты, «Вестник справочной по недвижимости» № 1(135), 2(136), 2012 г. Краснодар, риэлтерских фирм «НиК», «Изком» и «Атолл» .

Результаты расчета потенциального валового дохода представлены в таблице 23.

Таблица 23 — Определение потенциального валового дохода

В последующие годы прогнозного периода ожидается качественный не инфляционный рост валового дохода на уровне: 2 год — 15%; 3 год — 10%;4 год — 10%;5 год — 10%; постпрогнозный год — 5%.

При этом необходимо скорректировать валовой доход на возможные потери от недоиспользования части полезных площадей.

Потери от недоиспользования имеют место за счет неполной занятости объекта. Эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации. Коэффициент недоиспользования определяется как отношение величины несданных площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Данный коэффициент принимается, исходя из рыночных прогнозов, с учетом анализа сдачи в аренду аналогичных объектов на местном рынке.

По экспертным оценкам данный коэффициент для оцениваемых объектов недвижимости и местоположения составит: в течение всего прогнозного и постпрогнозного периодов 15% от потенциального валового дохода.

Разница между потенциальным валовым доходом и потерями от недозагрузки помещений представляет собой действительный валовой доход.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объектов имущественного комплекса и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся:

Условно-постоянные;

Условно-переменные или эксплуатационные;

Расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

— налог на имущество;

— страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

— заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания);

— налоги на заработную плату.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

— коммунальные;

— на содержание территории;

— на текущие ремонтные работы;

— заработная плата обслуживающего персонала;

— налоги на заработную плату;

— расходы по обеспечению безопасности;

— расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т. д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. К таким расходам относят периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

Условно-переменные расходы, связанные со степенью эксплуатации имущества являются издержками арендатора — того, кто непосредственно использует оцениваемые активы. Так как оценивается полное право собственности потенциального арендодателя, то в последующих расчетах эти расходы не учитываются.

Условно-постоянные расходы и расходы на замещение для оцениваемых объектов недвижимости на основе анализа аналогичных объектов составляют: налог на имущество — 2 391 000*2,2%=52 602; налог на землю 0,15% от кадастровой стоимости 55 302, что составит 6% от действительного валового дохода. В основу приводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистой аренды, наиболее употребительное на рынке производственно-складской недвижимости. В этом случае все расходы по коммунальным услугам, а владелец имущества несет постоянные затраты в виде налогов на недвижимость, страховых сборов, управления объектом, капитальных резервов и пр.

Реверсиявозврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

Коэффициент капитализации для реверсии:

К= Д-Т, где Д — ставка дисконтирования, равная 19%;

Т — темпы роста, равные 5%.

Таким образом, для расчетов рыночной стоимости объектов оценки методом дисконтированных будущих доходов определен коэффициент капитализации для реверсии равный 14%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтированных будущих доходов представлен ниже по тексту в таблице 24.

Таблица 24 — Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных будущих доходов

Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества, рассчитанная доходным подходом, на дату оценки 01.01.2013 г. составила: 12 909 000 (Двенадцать миллионов девятьсот девять) рублей.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости недвижимости Два традиционных в оценочной деятельности подхода, дали следующие результаты по объекту оценки:

* затратный подход — 10 720 591 рубль.

* доходный подход — 12 909 000 рублей.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений.

Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, затратному подходу присваиваем 40%.

Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

Доходному подходу присваиваем 60%.

Таблица 25 — Согласование результатов рыночной стоимости

Таким образом, окончательная величина рыночной стоимости недвижимого имущества без учета НДС, на 01.01.2013 составит: 12 033 636 рублей.

Таблица 26 — Перечень оборудования и транспортных средств

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования Находящееся на балансе предприятия оборудование представляет собой оборудование предприятий для оказания услуг по ремонту и обслуживанию транспортных средств.

Для оценки рыночной стоимости оборудования был учтен год его выпуска. Все оборудование достаточно новое. Техническое состояние всех объектов хорошее.

В качестве справочной информации мною были использованы данные следующих фирм:

ь Бизнес формула, г. Краснодар, салона «Чистый мир, г. Краснодар, фирма «Негоциант и К» ;

ь Компания ООО «Атон-Юг», г. Краснодар, ((861) 2 341 461, www.atonpto.ru);

ь Компания ООО «Ником», г. Краснодар, ул. Селезнева, д. 204 ((861) 2 343 295).

В таблице указаны цены на аналогичное оборудование, либо близкое по техническим характеристикам и габаритам объекту оценки.

Для оценки износа руководствуемся следующими критериями:

Физический износ состоит из устранимого, связанного с определенными физическими недостатками данного оборудования, и неустранимого, связанного со сроком жизни данного оборудования.

Расчет физического износа проводился исходя из фактического срока жизни оборудования (по данным «Единых норм амортизационных отчислений») и визуального осмотра с использованием справочной таблицы по износу техники.

Таблица 27 — Справочная таблица по износу оборудования

Функциональный износ также состоит из устранимого и неустранимого, связанного с моральным устареванием данного оборудования. Иногда функциональное устаревание связано с использованием техники не по прямому назначению, т. е. нарушается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Внешний (экономический) износ связан с влиянием на технику внешних факторов. Такой износ выражается в снижении степени полезности техники вследствие воздействия экономических или других внешних факторов (ограничение прав собственности, увеличение акцизов, изменение в соотношении спроса и предложения на данный тип техники).

Функциональный и внешний износ оборудования в данной работе равны 0%.

Таблица 28 -Определение рыночной стоимости машин и оборудования

Определение рыночной стоимости автотранспортного средства предприятия Автомобиль находится в технически исправном состоянии.

Таблица 29 -Описание автотранспортного средства ООО «Экспертиза»

Определение рыночной стоимости автотранспортных средств затратным подходом согласно РД 37.009.015−98 с изменениями № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6.

На оценку предъявлен автомобиль, бывший в эксплуатации. Автомобиль эксплуатировался в дорожно-климатических условиях Краснодарского края (3 категория эксплуатации), характер эксплуатации — круглогодичный.

Номер автомобиля, номер кузова, идентификационный номер на осматриваемом автомобиле, соответствует записям в паспорте транспортного средства.

1. Определение расчетного износа автомобилей:

Итр =(И1Пф +И2Дф) х А2 х А3 х А4, (8)

где И1 — показатель износа, Приложение И, РД 37.009.015−98 с изменениями № 1, № 2, № 3,№ 4,№ 5,

№ 6.

Пф — пробег транспортного средства, тыс. км;

Дф — фактический срок службы, лет;

И2 — показатель старения, приложение К, РД 37.009.015−98 с изменениями № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6.

А2 = 1,00 — коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатический условий;

А3 =1,04 — коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды;

А4 = 1,025 — коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС.

Значения корректирующих коэффициентов, используемых в формуле, приведены в приложении И, РД 37.009.015−98 с изменениями № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6.

Расчет величины износа представлен в таблице.

Таблица 30 — Расчет величины износа

Учитывая фактическое состояние автомобиля и рассчитанную величину износа, износ автомобиля согласно таблице 1, стр. 8 РД 37.009.015−98 с изменениями № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 составляет: КАМАЗ-55 111 — 40%.

2. Расчет рыночной стоимости автомобилей.

Рыночная стоимость автомобилей рассчитывается по формуле:

Сиз=Цр х (1-Итр/100), (9)

где Цр — цена розничная нового автомобиля;

Итр — расчетный износ автомобиля.

Розничная цена новых автомобилей составляет:

КАМАЗ-55 111 — 1 490 000 рублей Данные получены от официальных дилеров ОАО Камаз (www/kamaztorg.ru), «Русбизнесавто», Москва, т.785−72−12.

Расчет стоимости автомобилей в соответствии с РД 37.009.015−98 с изменениями № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 на дату оценки представлен в табл. 21.

Таблица 31 — Расчет рыночной стоимости автомобилей

Для дальнейшего расчета применены следующие скидки:

скидка на моральное старение в размере 10% от расчетной величины (РД 37.009.015−98 с изменениями № 1, № 2, № 3, № 4, № 5: № 6п.4.10.1)

Таким образом, рыночная стоимость автомобиля, рассчитанная затратным подходом в соответствии с РД 37.009.015−98 с изменениями № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 без учета НДС по состоянию на 01 января 2013 г. составляет:

Таблица 32 — Рыночная стоимость автомобиля, рассчитанная затратным подходом

Определение рыночной стоимости транспортного средства сравнительным подходом Сравнительный подход использовался для определения рыночной стоимости транспортного средства. Он основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект собственности заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основной используемый принцип — сопоставление, которое должно проводиться:

- с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

— с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

— с новым аналогичным автотранспортом с внесением поправок на износ и срочность реализации.

Расчёт рыночной стоимости транспортного средства сравнительным подходом представлен в таблице 33.

Таблица 33 — Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом

Таким образом, рыночная стоимость автомобиля, рассчитанная сравнительным подходом, без учета НДС по состоянию на 01 января 2013 г. составляет: 427 000 рублей.

Определение рыночной стоимости транспортного средства доходным подходом Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования и их текущее значение в определенной денежной сумме.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

В качестве дохода подразумевается доход от применения актива или доход от сдачи его в аренду. Потенциальный доход строится, как правило, по ретроспективным данным, а затем с учетом сегодняшних тенденций составляется прогноз.

Из-за несовершенства рынка аренды автомобилей в г. Краснодаре и отсутствия достоверных данных об арендных платежах доходный подход в определении стоимости автотранспорта не применялся.

Согласование результатов оценки транспортного средства Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, были получены результаты, отличающиеся друг от друга. Для определения окончательной рыночной стоимости учитываем цель оценки, наличие исходных данных и каждому подходу присваиваем соответствующие степени доверия. Сравнительный подход отражает фактически сложившиеся цены на региональном рынке подержанных автомобилей. Оценщик здесь вносит лишь корректировки на отличия оцениваемого объекта от аналогов. Поэтому степень доверия сравнительному подходу составляет 60%.

Результат, полученный подходом в соответствии с методическим руководством РД 37.009.015 — 98 с изменениями № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 во многом основан на применении нормативных показателей и не совсем достоверно отражает сложившуюся ситуацию. Поэтому степень доверия данному подходу составляет 40%.

Таблица 34 -Согласование результатов

Рыночная стоимость транспортного средства составляет 578 040 рублей

Таким образом, окончательная величина рыночной стоимости основных средств, на 01.01.2013 г. составит:

12 033 636 + 267 808 + 578 040 = 12 879 484 рубля.

3.4.1.3 Оценка нематериальных активов

На балансе ООО «Экспертиза» не отражены нематериальные активы, отвечающие требованиям пункта 3 ПБУ 14/2000. На предприятии гудвилл отсутствует.

Долгосрочные финансовые вложения в сумме 80 тыс. руб. и отложенные налоговые активы в сумме 22,0 тыс. руб. оставляем бехз корректировки.

3.4.1.4 Оценка запасов

На дату оценки запасы составляют 1005 тыс. руб., что составляет 16,2% от суммарной стоимости активов. Из них 312,0 тыс. руб. составляют сырье и материалы, 509 тыс. руб. готовая продукция. По информации, полученной от специалистов Компании, основную массу запасов составляют материалы, залежалых товаров нет. Проанализировав имеющиеся на складах запасы, состояние незавершенного производства, и оценив их ликвидность, приобретенные ценности соответствуют в основном второму полугодию 2012 г. Дипломник пришел к выводу, что ликвидность запасов определена в размере 100%, а по строке 214 «Готовая продукция и товары для перепродажи» показана фактическая себестоимость готовой продукции, поправку к данной статье баланса определяем в размере 10% (509 000*1,10= 559 900, по информации специалистов предприятия).

Суммарная стоимость запасов с учетом НДС, подлежащего возмещению из бюджета в размере 298 000 руб. составит 1 353 900 рублей.

3.4.1.5 Оценка финансовых активов

Краткосрочная дебиторская задолженность составляет 838,0 тыс. руб., что составляет порядка 13,5% от суммарной стоимости активов на дату оценки. Краткосрочная дебиторская задолженность должна быть погашена в течение одного месяца. По данным финансового анализа она представляет собой извлечение из хозяйственного оборота собственных оборотных средств на период 20 дней. Этот процесс выражается в косвенных потерях компании, относительная значимость которых тем существенней, чем выше темп инфляции. Поэтому применим поправку к сумме дебиторской задолженности, которая именуется дисконтный множитель и рассчитывается по формуле:

Д=1/(1+J)n (10)

где J — периодическая месячная ставка дохода по кредиту (при годовой средней ставке по кредиту 20% месячная составляет 1,67%)

n — число периодов до даты погашения задолженности (6 месяцев).

Тогда Д=1/(1+0,0167)1

Рыночная стоимость дебиторской задолженности округленно составит:

838*0,98= 821,24 руб.

Корректировка составит 16 760 руб.

3.4.1.6 Оценка краткосрочных финансовых вложений

Краткосрочные финансовые вложения отсутствуют.

3.4.1.7 Оценка денежных средств

Денежные средства составляют 1569 тыс. руб., что составляет порядка 25,3% от суммарной стоимости активов на дату оценки. Необходимость внесения поправок в данную статью баланса отсутствует.

3.4.1.8 Оценка текущей стоимости обязательств

На балансе ООО «Экспертиза» на 1 января 2013 года отражены текущие обязательства:

Долгосрочные займы и кредиты -0 руб.;

Краткосрочные займы и кредиты-572 000 руб.

Краткосрочные обязательства -2 182 000 руб., в том числе кредиторская задолженность в сумме 2 182 000 руб. и прочие обязательства

Таким образом, на основании выполненного анализа установлено следующее:

Анализ структуры кредиторской задолженности показал, что задолженность относится к текущей, краткосрочной задолженности, сформированной в результате нормального ведения обычной хозяйственной деятельности. Задолженность будет погашаться в рабочем порядке. Соответственно, величина текущей кредиторской задолженности не подлежит корректировке.

Все текущие обязательства учтены в скорректированном балансе без корректировок.

Заключение

о стоимости на основе затратного подхода методом чистых активов

Стоимость собственного капитала рассчитывается как разница между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов и текущей стоимостью всех обязательств.

Расчет рыночной стоимости представлен в табл. 35.

Таблица 35- Расчет рыночной стоимости на основе затратного подхода

Таким образом, рыночная стоимость предприятия, полученная затратным подходом методом чистых активов на 01.01.2013 г. составляет: 13 971 624 руб.

3.5 Оценка рыночной стоимости доходным подходом В данной работе для оценки ООО «Экспертиза» в рамках доходного подхода применялся метод дисконтирования денежных потоков.

3.5.1 Основные этапы применения метода дисконтирования денежных потоков

Прогноз величины выручки от реализации.

Прогноз величины себестоимости.

Расчет величины чистой прибыли.

Прогноз инвестиций и капиталовложений.

Расчет величины денежных потоков для каждого года прогнозного периода.

Определение ставки дисконтирования.

Внесение итоговых поправок.

Расчеты рыночной стоимости можно производить как на номинальной (с учетом инфляции), так и на реальной (не учитывающей инфляцию) основе. Темпы инфляции определяются на основе анализа ретроспективных данных, анализа текущей рыночной ситуации и макроэкономического прогноза на ближайшие годы.

Поскольку в условиях российской экономики сделать однозначный вывод относительно темпов инфляции не представляется возможным ввиду сложности описания инфляционных процессов, для определения рыночной стоимости был принят реальный денежный поток.

3.5.2 Расчет величины денежных потоков

При оценке доходным подходом применяется одна из двух моделей денежного потока:

— денежный поток для собственного капитала;

— денежный поток для инвестированного капитала.

Схема расчета денежного потока для собственного капитала выглядит следующим образом.

Применяя модель денежного потока для всего инвестиционного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, уменьшенные на величину налога на прибыль, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли, и не учитываем прирост/снижение долгосрочной задолженности. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

Согласно методу дисконтирования денежных потоков стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому необходимо выработка прогноза денежного потока на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются.

Для расчетов были использованы следующие данные:

Показатели деятельности компании за 2010;2012 г. г. в натуральном и денежном выражении;

Планируемые объемы производства до 2015 года в натуральных и денежных единицах;

Структура затрат в себестоимости продукции;

Справка по динамике фонда заработной платы;

Прогноз издержек производства до 2015 года;

Прогноз капиталовложений;

Амортизационные отчисления за 2013;2015 г. г.;

Требуемый оборотный капитал.

Прогнозный период принят с 2013 года по 2015 год включительно. Далее предполагается, что темпы роста предприятия стабилизируются.

3.5.3 Формирование инфраструктуры проекта

При формировании плана Компании на 2013 год был сделан анализ производственно-хозяйственной деятельности компании за 2010;2012 годы. Объем выполненных предприятием работ в денежном выражении составил 14 993 тыс. рублей, что в 1,3 раза превышает аналогичный показатель 2011 года, а в 2011 г. на 70% выше, чем в 2010 г.

Рост выручки в 2013 г. планируется на 30% с последующим постепенным снижением до 15% в 2014, 10%-2015 г. и 5% в постпрогнозный период. Структура выручки в целом не изменится.

Таблица 36 -Прогноз выручки на 2013;2016 год

На основании анализа затрат за три года предшествующих оценке в расчет принят уровень затрат на весь прогнозный 72% с последующим снижением в постпрогнозный период до 68%.

Таблица 37 -План капитальных вложений на 2013;2016 гг.

3.5.4 Расчет амортизационных отчислений

Принят метод равномерного прямолинейного списания стоимости основных фондов. Ставки амортизационных отчислений для зданий, сооружений, оборудования приняты согласно нормативным документам. Исходной базой расчета служат данные Приложения к бухгалтерскому балансу за весь анализируемый период, раздел 6. «Расходы по обычным видам деятельности». В дальнейшем увеличение расчетной базы производится в соответствии с программой расширения бизнеса и приобретения соответствующих активов. Расчет представлен в табл. 38.

Таблица 38 — Расчет амортизационных отчислений

Расчет потребности в оборотном капитале

Рост бизнеса вызывает дополнительную потребность в фондах для обеспечения увеличивающихся финансовых потребностей. Без соответствующего увеличения оборотного капитала невозможно обеспечить успешный рост.

3.5.5 Расчет потребности в оборотном капитале

В соответствии с планом расширения бизнеса ООО «Экспертиза» в первые 3 года прогнозного периода возникает потребность в дополнительном оборотном капитале, и она будет, пополняется за счет прибыли. В последующем предполагаются равномерные темпы роста на уровне 5% в год, что потребует относительно незначительного финансирования.

Собственный оборотный капитал (СОК) равен: период оборачиваемости запасов + период оборачиваемости дебиторской задолженности — период оборачиваемости кредиторской задолженности, умноженной на однодневный оборот по реализации. Данную формулу применить не представляется возможным, из-за значительного роста длительности оборота кредиторской задолженности принимаем значение СОК по последнему году 956/14 993= 6%.

Таблица 39 — Расчет чистой прибыли и собственного оборотного капитала

3.5.6 Определение ставки дисконтирования Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент, применяемый для перевода будущих платежей или поступлений в текущую стоимость. Полученная текущая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить норму дохоности, равную определенной ставке дисконтирования.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами — это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников.

Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов:

— наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

— необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени;

— фактор риска (степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов).

Для денежного потока для собственного капитала ставка дисконта рассчитывается по:

— модели оценки капитальных активов;

— методу кумулятивного построения (метод суммирования).

Кумулятивный метод Кумулятивный метод определения ставки дисконта основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Ставка дисконта рассчитывается путем сложения всех выявленный рисков и прибавления полученного результата к безрисковой ставке дохода.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Для определения ставки дисконта к безрисковой ставке прибавляется дополнительные премии за риск вложения в Компанию по следующим факторам:

В результате проведения анализа предприятия мы оценили факторы риска. Расчет представлен в табл.40.

Таблица 40 — Расчет рисков предприятия