Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству

Актуальность темы

исследования.

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений в качестве объектов гражданско-правовых сделок. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т. д. Они пользуются стабильно высоким спросом и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Однако, несмотря на распространенность сделок с нежилыми помещениями, в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания. Гражданский кодекс РФ не выделяет нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости, имеются пробелы в регулировании отдельных видов сделок с нежилыми помещениями. Кроме того, недостаточно четко увязаны между собой нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие отношения по поводу сделок с нежилыми помещениями.

Недостаточность нормативного регулирования Гражданским кодексом РФ правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике их оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

В юридической литературе также отсутствует единая, четко обозначенная позиция в отношении понимания правового положения нежилых помещений, как объектов сделок, вызывает дискуссии само понятие и содержание термина «нежилые помещения».

Следует также отметить, что проблемы правового статуса нежилых помещений осложняются еще и тем, что и само понятие недвижимости в российском праве, является достаточно сложным, что связано с его комплексным характером.

Увеличение интереса предпринимателей к нежилым помещениям в условиях рыночной экономики нашей страны, постоянно растущий спрос на них при одновременных пробелах в законодательном регулировании данной области общественных отношений, требуют проведения всестороннего изучения вопросов правового положения нежилых помещений, правового регулирования их оборота и выработки обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства.

Это и предопределило актуальность настоящего диссертационного исследования.

Степень научной разработанности темы.

В российской юридической литературе общим вопросам правового режима недвижимого имущества уделялось достаточное внимание в трудах таких ученых-юристов, как Е. С Болтанова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, С. П. Гришаев, A.B. Ерш, Ю. Г. Жариков, О. И. Крассов, В. П. Крашенинников, И. Д. Кузьмина, В. А. Лапач, М. Г. Масевич, А. И. Масляев, В. П. Мозолин, Г. С. Мостов, А. П. Сергеев, К. И. Скловский, Е. А. Суханов, М. Ю. Тихомиров, J1.B. Щенникова и др.

В то же время, основные теоретические и практические проблемы, связанные с анализом правового статуса нежилых помещений, не получили достаточную систематическую и комплексную разработку и освещение в современной юридической литературе. Из-за отсутствия четкого нормативного закрепления понятия нежилого помещения остаются дискуссионными проблемы как самого понятия «нежилое помещение», так и проблемы возникновения, изменения и прекращения права собственности на нежилое помещение, необходимо проведение исследования специфики полномочия распоряжения нежилыми помещениями.

Объектом исследования является правовое регулирование статуса нежилых помещений гражданским законодательством Российской Федерации.

Предмет исследования — правовой режим нежилых помещений и отношения, связанные с правомочиями владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями.

Цель работы состоит в том, чтобы на основе изучения теории, анализа нормативных правовых актов, практики гражданского оборота, уточнить теоретические положения правовой природы нежилых помещений в ряду объектов недвижимого имущества, сделок с ними и разработать предложения по совершенствованию норм гражданского законодательства о нежилых помещениях.

Решаемая научная задача — обобщение и критическое осмысление существующих в доктрине права концепций нежилых помещений как объектов гражданских прав и на этой основе определение содержания понятия нежилого помещения, выявление особенностей правового режима нежилых помещений.

Исследовательские задачи: выявить специфику возникновения и прекращения права собственности на нежилое помещение;

— исследовать и обобщить теоретические и практические аспекты изменения правового режима нежилых помещений;

— выявить особенности отдельных видов сделок с нежилыми помещениями;

— сформулировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства о нежилых помещениях.

Методологическую базу исследования составляет метод материалистической диалектики, в основе которого лежит объективный анализ реальной действительности, позволяющий рассматривать явления во взаимной связи в их динамике. В рамках исследования использованы и такие общенаучные методы, такие как системный анализ, синтез, сравнительный метод. Применение указанных методов обусловлено тем, что изучение предмета отраслевых юридических наук включает в себя изучение объективно существующих закономерностей развития правовых явлений, таких их связей и отношений, которые свойственны всем явлениям данного рода.

Из частно-научных методов познания социально-правовых явлений и процессов, использовались сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, правовое моделирование. Особенностью настоящего исследования является сочетание теоретического и практического рассмотрения поставленных вопросов.

Теоретическую базу исследования составили труды отечественных ученых, исследовавших отдельные аспекты проблемы правового положения нежилых помещений как объектов гражданского, земельного и предпринимательского права. В частности, можно отметить труды таких ученых, как Е. С Болтанова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Ю. Г. Жариков, С. А. Калачева, В. П. Камышанский, В. П. Крашенников, Л. В. Щенникова и др.

Исследование поставленных вопросов потребовало также изучения публикаций в научных журналах и периодической печати, посвященных проблемам нежилых помещений как объектов гражданских прав. Среди них можно отметить публикации Б. М. Гонгало, С. П. Гришаева, В. А. Лапача, М. Г. Масевич, Г. С. Мостова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова и др.

В ходе исследования, автор также обращался к диссертационным работам, в которых в той или иной степени затрагивались проблемы нежилых помещений. Это работы таких авторов, как Д. Ю. Гришмановский, А. Г. Дорошкова, И. Д. Кузьмина, В. А. Лапач и др.

Эмпирическую базу исследования составляет арбитражная практика по рассмотрению споров, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями Московского, Поволжского, Восточно-Сибирского округов, Постановления.

Президиума ВАС РФ.

Нормативная база исследования.

Положения и выводы диссертационного исследования основываются на Конституции Российской Федерации, гражданском, земельном законодательстве и нормативных актах регионального уровня, регулирующих отношения, составляющие объект диссертационного исследования.

Научная новизна диссертации состоит в том, что в ней впервые осуществлено комплексное научное исследование теоретических и практических аспектов правового положения нежилых помещений в ряду объектов гражданского оборота.

Используя результаты изучения практики гражданского оборота нежилых помещений и анализ норм законодательства, регулирующих правовой режим нежилых помещений, автор выявил особенности правового статуса нежилого помещения, уточнил содержание понятия нежилого помещения как объекта недвижимости, показал специфику сделок с нежилыми помещениями, классифицировал виды нежилых помещений в зависимости от характера здания и функционального назначения.

Кроме того, научная новизна исследования отражена в положениях, выносимых на защиту, которые являются новыми или содержат существенные элементы новизны.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

1. Специфика возникновения и прекращения права собственности на нежилые помещения связана со спецификой их правового статуса и включения их в гражданско-правовой оборот как объекта сделок. Обусловлено это тем, что ст. 130 ГК РФ, называя объекты недвижимости, не включает в них помещения вообще и нежилые помещения в частности. Вместе с тем, нежилым помещениям присущ такой важнейший признак недвижимого имущества, как прочная связь с землей. В итоге возникла коллизия в системе объектов гражданских прав, и как следствие, проблемы по содержанию таких помещений и управлению ими.

В связи с этим, предлагается признать помещения, в том числе нежилые, самостоятельными объектами недвижимого имущества и п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнить и изложить в следующей редакции:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения.

Помещение — это единица комплекса недвижимого имущества и/или часть здания, сооружения, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Нежилыми помещениями являются, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям следует отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое".

Легальное закрепление статуса нежилых помещений будет иметь большое практическое значение для гражданско-правового оборота, так как в процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т. д.

2. Изменение правового режима нежилых помещений возможно при наличии закрепленного понятия правового режима имущества как формы функционирования этого имущества в гражданском обороте.

Исходя из такого подхода, предлагается под правовым режимом нежилых помещений понимать закрепленные нормами права порядок и условия приобретения и прекращения права собственности на нежилые помещения, а равно порядок и условия владения, пользования и распоряжения ими. Обеспечение единообразного режима нежилых помещений в системе недвижимого имущества обеспечит единообразное применение положений Гражданского кодекса РФ при включении их в гражданский оборот.

3. Обоснована необходимость разделения нежилых помещений на нежилые помещения основного и вспомогательного назначения в зависимости от: а) характера здания, в котором расположено нежилое помещениеб) функционального назначения нежилого помещения, предлагается выделить четыре вида нежилых помещений:

1) нежилые помещения основного назначения, расположенные в жилых зданиях;

2) нежилые помещения основного назначения, расположенные в нежилых зданиях или сооружениях;

3) нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные в жилых зданиях;

4) нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные в нежилых зданиях или сооружениях.

Разделение нежилых помещений по указанным признакам, имеет важное практическое значение, так как при заключении сделок с ними, правовой режим нежилых помещений основного назначения отличается от правового режима нежилых помещений вспомогательного назначения.

4. Принимая во внимание отсутствие надлежащего контроля за эксплуатацией нежилых помещений, предлагается учредить отраслевые саморегулируемые некоммерческие организации, на которые возложить на нормативном уровне обязанности по мониторингу таких помещений. При этом целесообразно использовать имеющийся положительный опыт создания и деятельности саморегулиремых организаций, которые представляют собой профессиональные или отраслевые объединения, создаваемые в целях формирования и совершенствования механизмов поддержки, защиты и контроля профессиональных и коммерческих интересов субъектов предпринимательской деятельности (нотариальные палаты, коллегии адвокатов, институт профбухгалтеров, палата аудиторов и т. п.).

5. В целях совершенствования гражданского законодательства в части права общей собственности в отношении нежилых помещений, полагаем целесообразным дополнить ГК РФ статьей 259.1 следующего содержания:

Статья 259.1. Право собственности на общее имущество собственников нежилых помещений в задании, сооружении.

1. Собственникам помещений в нежилом здании (сооружении) принадлежат на праве общей долевой собственности помещения вспомогательного назначения: общие помещения здания (сооружения), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения.

2. Собственник помещения в здании (сооружении) не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на вспомогательные помещения в данном здании (сооружении);

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на вспомогательные помещения, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение основного назначения".

6. Конкретизация и выделение особенностей способов прекращения права собственности на нежилое помещение должна способствовать и конкретизации их правового статуса в системе объектов гражданско-правовых сделок. В связи с этим, предлагаем дополнить ГК РФ статьей 226.1 следующего содержания:

Статья 226.1. Нежилые помещения, от права собственности на которые собственник отказался.

1. Нежилые помещения, от права собственности на которые собственник отказался, могут быть обращены другими лицами в свою собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи.

2. Нежилые помещения, от права собственности на которые собственник отказался, принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки нежилого помещения, от права собственности на которое собственник отказался, на учет, орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это помещение.

Нежилое помещение, от права собственности на которое собственник отказался, не признанное по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь принято во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретено в собственность в силу приобретательной давности".

7. В отношении аренды нежилых помещений, предлагаем в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года. Для этого, считаем необходимым изложить п. 2 ст. 609 ГК РФ в следующей редакции:

2. Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года или если иное не установлено законом".

8. Юридическая природа возникающего у залогодержателя комплекса прав в отношении недвижимости, служащей предметом залога, обусловлена, во-первых, вещно-правовой природой прав залогодателя в отношении заложенного недвижимого имущества и, во-вторых, обязательственно-правовой природой взаимных прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, вытекающих из договора залога. Такое положение вызывает необходимость дополнить п. З ст. 340 ГК РФ абзацем вторым, следующего содержания:

При ипотеке нежилого помещения в жилом или нежилом здании (сооружении), заложенными считаются наряду с нежилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на это здание (сооружение), часть земельного участка либо права аренды этой части".

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в ней теоретические положения должны способствовать формированию легального закрепления правового статуса нежилых помещений в общем объеме недвижимости и могут быть использованы в целях дальнейшего исследования актуальных проблем правового режима нежилых помещений.

Предложенное содержание понятия нежилого помещения и его правового режима, выявленные особенности правового регулирования распоряжения нежилыми помещениями, могут быть использованы при совершенствовании законодательства. Практическая значимость исследования заключается в том, что выявленная специфика возникновения и прекращения права собственности на нежилое помещение, перевода нежилых помещений в жилые и жилых — в нежилые, может послужить упрощению использования нежилых помещений в гражданском обороте и единообразному применению законодательства при решении споров в судах различных регионов Российской Федерации.

Практическая значимость исследования состоит также и в том, что содержащиеся в ней методические и методологические положения доведены до уровня практических рекомендаций и могут быть в дальнейшем использованы при разработке мер, направленных на повышение эффективности правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. Полученные результаты могут быть использованы в целях преподавания.

Апробация результатов исследования.

Результаты проведённого исследования докладывались автором на конференции «Институциональные преобразования экономики России: проблемы и перспективы», проводимой Российским государственным гуманитарным университетом 16 марта 2006 г., где диссертант выступала с докладом по теме «Методологические подходы к определению нежилого помещения как объекта гражданских прав».

Основные положения, выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертации, отражены в 4 научных публикациях общим объемом 2,5 п.л.

Структура диссертации.

Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение

.

1. Несмотря на распространенность сделок с нежилыми помещениями, в российском гражданском законодательстве отсутствует определение понятия нежилого помещения, хотя сам термин «нежилое помещение» широко используется в законодательных и иных нормативных правовых актах. Неопределенность позиции российского законодателя в отношении понятия нежилого помещения приводит к тому, что в различных подзаконных нормативных актах в это понятие также вкладывается различное о содержание. В юридической литературе также отсутствует единая, четко обозначенная позиция в отношении понимания сути и содержания термина «нежилые помещения». Причем проблемы выработки понятия нежилого помещения осложняется еще и тем, что и само понятие недвижимости в российском праве являет достаточно сложным и носит комплексный характер.

Анализ законодательных актов, иных нормативных правовых актов, судебной практики, а также научной юридической литературы показывает, что под нежилыми помещениями могут пониматься: 1) нежилые помещения в жилых домах и нежилые помещения, встроенные или пристроенные к жилым домам- 2) нежилые помещения, составляющие часть нежилых зданий и сооружений- 3) отдельные нежилые здания и сооружения.

На наш взгляд, предпочтительней представляется подход, согласно которому под нежилыми помещениями понимаются как нежилые здания и сооружения, так и нежилые помещения, составляющие часть жилого или нежилого здания (сооружения). Полагаем возможным определить понятие «нежилые помещения» следующим образом: под нежилыми помещениями следует понимать, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям следует отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.

В целях совершенствования гражданского законодательства, предлагаем:

1) Дополнить п. 1 ст. 130 ГК РФ после слова «сооружения», через запятую, словами: «жилые и нежилые помещения».

2) Дополнить ГК РФ статьей 259.1 следующего содержания:

Статья 259.1. Право собственности на общее имущество собственников помещений в задании, сооружении.

1. Собственникам помещений в нежилом здании (сооружении) принадлежат на праве общей долевой собственности помещения вспомогательного назначения: общие помещения здания (сооружения), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения.

2. Собственник помещения в здании (сооружении) не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на вспомогательные помещения в данном здании (сооружении);

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на вспомогательные помещения, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на производственное или коммерческое помещение".

2. В зависимости от своего функционального предназначения, нежилые помещения, расположенные как в жилых зданиях, так и в нежилых, или же встроенно-пристроенные к ним, могут быть разделены на две группы: 1) помещения вспомогательного характера, предназначенные для общего пользования, например, лестничные площадки, коридоры- 2) помещения производственного, коммерческого или иного характера, не предназначенные для обслуживания здания (сооружения) и используемые для иных целей (например, торговые, складские помещения, помещения службы быта или помещения, предназначенные для иных нужд непромышленного характера). Ввиду их особого назначения, данный вид нежилых помещений можно назвать нежилыми помещениями основного назначения.

С другой стороны, нежилые помещения могут располагаться в жилых или нежилых зданиях.

Таким образом, в зависимости от сочетания указанных признаковхарактера здания, в котором расположено нежилое помещение, и функционального назначения нежилого помещения, можно выделить четыре вида нежилых помещений: 1) нежилые помещения основного назначения, расположенные в жилых зданиях- 2) нежилые помещения основного назначения, расположенные в нежилых зданиях или сооружениях- 3) нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные в жилых зданиях- 4) нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные в нежилых зданиях или сооружениях.

3. Необходимость введения особого правового режима для объектов недвижимого имущества (в частности — нежилых помещений) вызывается их большой ролью в экономике государства, высокой стоимостью, а также тем, что это имущество является основой осуществления производственной, хозяйственной или иной деятельности. Сказанное в полной мере следует отнести и к такому виду недвижимого имущества, как нежилые помещения, тем более что и правоприменительная практика, и юридическая наука проявляют тенденцию к отказу от концепции единого объекта недвижимости.

При выработке понятия правового режима представляется необходимым учитывать и динамический, и статический аспекты данного правового явления (последний, однако, не является доминирующим).

Анализ доктринального толкования понятия правового режима имущества, содержащегося в юридической литературе, а также законодательства и судебной практики позволяет определить его как закрепленную нормами права форму функционирования этого имущества в гражданском обороте. Исходя из этого, полагаем возможным понимать правовой режим нежилых помещений как закрепленные нормами права прядок и условия приобретения и прекращения права собственности на нежилые помещения, а равно порядок и условия владения, пользования и распоряжения ими.

4. К первоначальным основаниям приобретения права собственности на нежилое помещение относятся положения ГК РФ, применимые к основаниям приобретения права собственности: 1) строительство (как приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь — п. 1 ст. 218 ГК) — 2) приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК) — 3) приобретение права собственности на имущество, не имеющее собственника — бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 218- ст. 225 и 226- п. 1 ст. 235, ст. 236 ГК).

К производным основаниям приобретения права собственности на нежилое помещение, можно отнести: национализацию (ч. 3 п. 2 ст. 235, ст. 306 ГК) — приватизацию (ст. 217, ч. 2 п. 2 ст. 235 ГК) — приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации (п. 7 ст. 63 и абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК) — обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (подп. 1 п. 2 ст. 235 и ст. 238 ГК) — обращение имущества в собственность государства в интересах общества (реквизиция) или в виде санкции за правонарушение (конфискация) — ст. 242 и 243 ГКвыкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК) — выкуп бесхозяйственно содержимого имущества (ст. 240, 293 ГК) — приобретение права собственности на имущество лица, которому это имущество не может принадлежать (подп. 2 п. 2 ст. 235, ст. 238 ГК) — приобретение права собственности по договору купли-продажи и др.- приобретение права собственности в порядке наследования.

Рассмотрение особенностей правового регулирования возникновения права собственности на нежилое помещение по российскому законодательству позволяет сделать следующие выводы:

1) Решение российским законодателем вопроса о соотношении прав застройщика и прав собственника земельного участка в отношении вновь созданного здания или сооружения не вполне отвечает общемировой практике. В связи с этим и в целях конкретизации нормативного регулирования считаем целесообразным в законодательном порядке закрепить приоритет владельца земельного участка на право собственности на самовольную постройку, в связи с чем, предлагаем изложить абзацы 1 и 2 пункта 3 ст. 222 ГК РФ в следующей редакции:

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке и с согласия собственника земельного участка предоставлен этому лицу под возведенную постройку".

2) В отличие от случаев совершения сделок по купле-продаже жилого помещения и предприятия, право собственности на нежилое помещение возникает у покупателя в момент заключения сделки купли-продажи, а не в момент регистрации перехода прав собственности на недвижимость.

5. При отказе от нежилого помещения право собственности на него прекращается не с момента регистрации отказа, а с момента: 1) вступления решения суда о переходе имущества в муниципальную собственность в законную силу- 2) государственной регистрации права на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.

Это свидетельствует о том, что отказ от права собственности не рассматривается законом как окончательное прекращение права собственности. Собственник, который отказался от своего имущества, вправе до момента возникновения права собственности на это имущество у другого лица изменить свое решение и вновь принять имущество в свою собственность.

Таким образом, правовой статус вещи, от права собственности на которую собственник отказался, существенно отличен от правового статуса вещи, не имеющей собственника или собственник которой неизвестен. Поэтому, на наш взгляд, не вполне логично объединять указанные виды имущества в единое понятие — «бесхозяйная вещь». Соответственно, полагаем целесообразным закрепить положения, регулирующие правовой режим имущества, от права собственности на которое собственник отказался, в отдельных статьях ГК РФ, а именно:

1) исключить из п. 1 ст.225 ГК РФ слова: «либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался».

2) изложить абз. 3 п. З ст. 225 ГК РФ в следующей редакции:

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть приобретена в собственность в силу приобретательной давности".

6. Законодатель, регулируя вопросы отказа от права собственности на недвижимость, не дифференцирует последствий такого решения собственника в зависимости от вида недвижимости — жилого или нежилого помещения. Между тем, собственник жилого помещения отказывается от права собственности, как правило, потому, что содержание собственного жилья требует достаточно больших затрат, к тому же нанимателю решить многие проблемы легче, чем собственнику. Однако для такого собственника важно продолжать пользоваться данным помещением — проживать в нем.

В связи с тем, что действующие нормативные правовые акты не дифференцируют правовой режим жилых и нежилых помещений, от права собственности на которые собственник отказался, и в целях совершенствования гражданского законодательства в этой области, представляется целесообразным внести изменения и дополнения в ГК РФ, в частности, дополнить ГК РФ статьей 226.1, закрепляющей особенности правового режима нежилых помещений, от права собственности на которые собственник отказался:

Статья 226.1. Нежилые помещения, от права собственности на которые собственник отказался.

1. Нежилые помещения, от права собственности на которые собственник отказался, могут быть обращены другими лицами в свою собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи.

2. Нежилые помещения, от права собственности на которые собственник отказался, принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки нежилого помещения, от права собственности на которое собственник отказался, на учет, орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это помещение.

Нежилое помещение, от права собственности на которое собственник отказался, не признанное по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь принято во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретено в собственность в силу приобретательной давности".

7. Перевод помещения из жилого в нежилое (реже — из нежилого в жилое), может затруднять пользование вещными правами иных лиц или нарушать их законные интересы. Ранее действовавшее законодательство позволяло в таких случаях отказывать заявителю в переводе жилых помещений в нежилые. В соответствии со ст. 9 ЖК РСФСР 1983 г. разрешение выдавалось в исключительных случаях. Ныне действующее законодательство не позволяет в полной мере учитывать права и законные интересы третьих лиц в случае их нарушения переводом помещения из жилого в нежилое или из нежилого в жилое. Поэтому представляется целесообразным дополнить ч. 1 ст. 22 ЖК РФ словами следующего содержания:

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такой перевод влечет нарушение прав и законных интересов третьих лиц".

Кроме того, в целях предотвращения фактов нецелевого использования переведенных помещений представляется целесообразным возложить контроль за их использованием в соответствии с функциональным назначением на федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Для этого, предлагаем дополнить ст. 23 ЖК РФ частью 11 следующего содержания:

11. Контроль за использованием переведенных жилых и нежилых помещений в соответствии с их функциональным и целевым назначением осуществляют федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления".

8. Договор купли-продажи нежилых помещений является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Его специфические черты обусловлены особенностями, присущими нежилым помещениям как недвижимому имуществу и проявляются, в частности, в установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого помещения, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Право продажи нежилого помещения может принадлежать не только обладателю соответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например, судебным приставам, налоговыми органами и др.) при продаже имущества с торгов. В данном случае орган власти — организатор торгов не имеет имущественного права на нежилое помещение и действует от собственного имени, а не от имени собственника продаваемого имущества. В то же время его право осуществлять продажу имущества должника распространяется только на имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограничиваемого в обороте), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится.

9. Российский законодатель указал в статьях 656 и 671 ГК РФ, что по договорам аренды, соответственно, предприятия и жилого помещения, недвижимость передается во владение и пользование, не указав на возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться (т.е. эксплуатировать его, осуществлять производственную деятельность) без правомочия владения им. Установление же такого правила в отношении аренды жилого помещения вызвано, как представляется, стремлением законодателя более полно защитить права нанимателя и членов его семьи, проживающих в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, т. е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование».

Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы.

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимостижилых помещений, предприятий и зданий (сооружений), аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

10. Договор аренды недвижимости, в частности — нежилого помещения, подлежит государственной регистрации, причем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора, а (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.

Ст. 609 ГК РФ не содержит исключений из правила обязательной регистрации договора аренды недвижимости в зависимости от срока, на который он заключен. В то же время, согласно п. 2 ст. 651, регистрации подлежат только те договоры аренды здания или сооружения, которые заключены на срок не менее года. В связи с этим на практике возник вопрос, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года.

По мнению ВАС РФ, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, поскольку в отношении договора аренды нежилого помещения действуют общие нормы об аренде, то, исходя из смысла п. 2 ст. 609 ГК РФ, этот договор должен регистрироваться независимо от срока, на который он был заключен.

На наш взгляд, позиция ВАС РФ более отвечает потребностям практики и логике отношений по поводу аренды недвижимого имущества, но следует признать, что она не вытекает из содержания норм гражданского законодательства. Поэтому полагаем необходимым в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества всех видов, за исключением предприятий, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года. В этих целях, предлагаем:

1) изложить п. 2 ст.609 ГК РФ в следующей редакции: «2. Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года или если иное не установлено законом".

2) исключить из п. 1 ст.650 ГК РФ слова «или во временное пользование».

3) изложить п. 2 ст.658 ГК РФ в следующей редакции:

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен, и считается заключенным с момента такой регистрации".

11. Правоотношения по поводу залога недвижимого имущества возникают между залогодателем и залогодержателем при наличии юридического состава, т. е. связанной, системы юридических фактов, в которую входят: а) заключение договора в письменной формеб) государственная регистрация залога. При этом у залогодержателя возникает комплекс прав в отношении недвижимости, служащей предметом залога, причем юридическая природа этих прав обусловлена, во-первых, вещно-правовой природой прав залогодателя в отношении заложенного имущества и, во-вторых, обязательственно-правовой природой взаимных прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, вытекающих из договора залога. Залогодатель не вправе отчуждать эту недвижимость, передавать ее в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться ею без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). В свою очередь, залогодержатель вправе пользоваться переданным ему недвижимым имуществом лишь в пределах, предусмотренных договором. Это свидетельствует о том, что правам и обязанностям залогодателя и залогодержателя присущи и вещно-правовые, и обязательственно-правовые черты.

12. В юридической литературе неоднозначно решается вопрос о том, требует ли залог нежилых помещений одновременной ипотеки доли в праве собственности (если участок находится в собственности лиц, которым принадлежит участок) или права аренды земельного участка.

На наш взгляд, во-первых, вопрос об обязательности включения в договор ипотеки нежилого помещения также положений об ипотеке соответствующей части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды соответствующей части участка должен решаться единообразно как для ипотеки нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях (сооружениях), так и для ипотеки нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях. Во-вторых, поскольку нежилые помещения представляют собой самостоятельный объект недвижимости, распространять на него правила ипотеки зданий (сооружений) или жилых помещений представляется не вполне обоснованным.

Исходя из этого, возможно следующее решение указанной проблемы.

Прежде всего отметим, что, договор ипотеки нежилого помещения не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на соответствующую часть земельного участка либо прав на долю в общей собственности в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок или на долю в общей собственности. Далее, согласно п. 1 ст. 340 ГК РФ, права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором. Поэтому, если собственнику нежилого помещения в жилом или нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый зданием (или право аренды соответствующей части участка), то независимо от того, включены ли в договор ипотеки нежилого помещения положения об одновременной ипотеке доли в праве собственности на общее имущество, части земельного участка либо права аренды этой части, договор ипотеки нежилого помещения должен считаться действительным, а указанные объекты — заложенными. Данное положение представляется целесообразным закрепить в законодательном порядке с целью упорядочения судебной практики. В этих целях предлагаем:

1) дополнить п. З ст. 340 ГК РФ абзацем вторым следующего содержания: При ипотеке нежилого помещения в жилом или нежилом здании (сооружении), заложенными считаются наряду с нежилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на это здание (сооружение), часть земельного участка либо права аренды этой части".

2) внести изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

После подпункта 3 пункта 1 статьи 5 данного Закона, ввести подпункт 4 следующего содержания:

4) отдельные нежилые помещения, расположенные в жилых и нежилых зданиях и сооружениях либо встроено-пристроенные к ним".

Соответственно, действующий подпункт 4 пункта 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считать подпунктом 5, а действующий подпункт 5 — подпунктом 6.