Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома

Актуальность темы

исследования. Жилищный фонд Российской Федерации, как совокупность всех жилых помещений на территории России, предназначенный для проживания граждан, состоит в основном из многоквартирных жилых домов. В результате приватизации жилых помещений, ранее находящихся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время более 70% жилых помещений в многоквартирных домах I совокупного жилищного фонда России находятся в частной собственности.

Создав класс собственников жилых помещений, государство на протяжении последних лет активно проводит мероприятия различной направленности, связанные с изменением роли публичной власти в механизме содержания и обслуживания жилищного фонда. Последовательно проводимая государством жилищная политика, основанная на положениях Жилищного кодекса РФ, имманентно переводит обязанности по содержанию жилищной инфраструктуры на собственников жилых помещений. О необходимости реформирования отношений в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда в своем Послании Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. говорил В. В. Путин: «Расширяя строительство нового жилья, нельзя забывать и о поддержании в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда. Новый Жилищный кодекс возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственников. Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние десятилетия эта нагрузка для подавляющего большинства новых собственников, для наших с вами граждан, ставших собственниками после приватизации квартир, оказалась абсолютно неподъемной. Из 3 млрд. кв. метров жилого фонда России более половины нуждается в ремонте. Некоторые дома не ремонтировались — не в последние 15 лет: по 40−50 лет не ремонтировались. Объем ветхого жилья по стране составляет 93 млн. кв. метров, из них аварийного — более 11 млн. кв. метров. Нужно признать, что сегодня без поддержки государства многие наши сограждане, оказавшиеся в наиболее тяжелых, сложных жизненных условиях, — сами решить этот вопрос не в состоянии."1.

Реализация положений Послания Президента России осуществилась с принятием в 2007 году Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"2, на основании которого публичная власть, начиная с 2008 года выполняет свои прежние обязанности по поддержанию жилищного фонда в надлежащем состоянии и переводит будущую ответственность за жилищную инфраструктуру на собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

Возлагая обязанности по содержанию и эксплуатации жилых помещений на собственников, государство обязано было детально урегулировать возникающие при этом отношения. Вместе с тем, нерешенными остаются ряд правовых проблем, связанных, как с недостаточностью нормативного правового обеспечения указанного процесса, так и с неэффективностью правового регулирования анализируемых отношений, во многом связанными с тем, что возникающие отношения являются новыми, отсутствует опыт проведения подобных реформ у государства, достаточно сложно сформировать класс собственников из граждан, воспитанных на иных, в какой-то мере «иждивенческих» принципах отношения к собственности.

Правоприменительная деятельность постоянно сталкивается с проблемами правовой неопределенности таких понятий, как: многоквартирный жилой домобщее имущество собственников жилых помещенийправовой режим земельного участка, на котором расположен жилой домвыбор способа управления и многих других.

Переложение на собственников жилых помещений многоквартирного дома обязанностей по содержанию и управлению порождает проблему, связанную с участием в гражданском обороте юридически непризнанного субъ.

1 Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. // Парламентская газета. 27 апреля 2007 г. № 60.

2 Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» // Собрание законодательства Российской Федерации от 23 июля 2007 г. № 30. Ст. 3799. екта — общего собрания собственников жилых помещений. Допуская возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками жилых помещений, законодатель оставил без внимания правовой статус данного коллегиального общественного органа.

Вышесказанное несомненно подтверждает актуальность представленного исследования, направленного на обоснование новых концептуальных положений современной доктрины гражданского и жилищного права, связанных с реализацией, правомочий собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Степень научной разработанности темы исследования.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют фундаментальные труды советских и российских научных и практических специалистов по теории права, гражданскому, жилищному и земельному праву, в частности: Т. Е. Абовой, В. К. Андреева, В. А. Белова, С. А. Боголюбова, В. В. Витрянского, В. М. Жуйкова, А. Ю. Кабалкина, А. Г. Калпина, О. М. Козырь, П. В. Крашенинникова, В. Н. Литовкина, А. И. Масляева, В. П. Мозолина, О. Н. Садикова, А. П. Сергеева, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого и др. '.

В последние годы правовые проблемы, возникающие при реализации отношений собственности в жилищной сфере стали объектом и предметом научных исследований многих авторов.

Так, в диссертационных исследованиях О. Е. Жульевой, B.C. Ермакова, В. В. Мельник, А. В. Попова и других анализируются вопросы правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирным домом, в том числе посредством создания некоммерческой организациитоварищества собственников жилья.

Ряд научных работ таких авторов, как: И. В. Качаловой, С.Г. Певницко-го, B.C. Пономарева, О. В. Сахно, У. Б. Филатовой, Ю. А. Халимовского и других, посвящены исследованию правового режима имущества многоквартирного жилого дома.

Следует особо выделить монографическое исследование И. Д. Кузьминой, рассмотревшей в своей работе правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости, в котором автор предприняла попытки обосновать новые концепции в указанной сфере.

Вместе с тем, до настоящего времени не получили должного внимания вопросы, посвященные правовому режиму земельного участка, который в соответствии с действующим законодательством входит в состав имущества, принадлежащего собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности.

Несмотря на множество научных статей, диссертационных и монографических исследований, посвященных отдельным аспектам правового регулирования отношений собственности в многоквартирном доме, в настоящее время отсутствуют работы, посвященные комплексному исследованию отношений, возникающих при реализации правомочий собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, представленное исследование обладает несомненной актуальностью, а также теоретической и практической значимостью.

Объект и предмет исследования. Объетом диссертационного исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе реализации собственниками жилых помещений в многоквартирном доме правомочий владения, пользования и распоряжения принадлежащего им общего имущества.

Предметом диссертационного исследования являются нормы действующего гражданского, жилищного, земельного законодательства и иных нормативных правовых актов, направленные на регулирование отношений, возникающих при осуществлении собственниками жилых помещений своих правомочий, а также практика их применения.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических положений, направленных на совершенствование правового регулирования отношений, возникающих при осуществлении правомочий собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

— провести анализ действующих нормативных правовых актов, монографической литературы, научных статей и других источников для обоснования специфики, характерной для общего имущества, используемого собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;

— проанализировать сущностные признаки многоквартирного жилого дома как объекта правового регулирования в гражданском и жилищном праве, связанного с различными правовыми режимами жилых и нежилых помещений, функционирующих как объекты недвижимости в структуре многоквартирного дома, не являющегося в соответствии с законом недвижимым имуществом;

— исследовать правовой режим нежилых помещений и иной инфраструктуры (общего имущества) в многоквартирном жилом доме;

— проанализировать особенности реализации прав и обязанностей, связанных с закреплением земельного участка за собственниками жилых помещений многоквартирного домаисследовать права собственности на общее имущество в многоквартирном жилом домеохарактеризовать обязательства, возникающие вследствие приобретения права собственности на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома;

— исследовать специфику реализации права на управление многоквартирным жилым домом и другие.

Методологическая база и методы исследования. В диссертационной работе в процессе исследования поставленных научных задач использованы общенаучные и частнонаучные методы познания — диалектический, материалистический, формально-юридический, конкретно-исторический, историкосравнительный, социально-правовой, социологический, а также логический методы, методы анализа и синтеза.

Конкретно-исторический и историко-сравнительный методы дали возможность проанализировать особенности регулирования жилищных отношений в различные исторические периоды: советский, постсоветский и современный, что позволило выявить основные тенденции, характерные для развития в настоящее время отношений, возникающих в жилищной сфере.

Социально-правовой и социологический методы позволили рассмотреть особенности правового регулирования отношений общей собственности, реализуемых в многоквартирном доме и их значение в современной социально-экономической среде.

Формально-юридический, логический методы, методы анализа и синтеза использовались для изучения различных отраслей российского законодательства, направленных на регулирование отношений, возникающих между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.

Научная новизна исследования определяется, прежде всего, недостаточной научной разработанностью проблемы правового регулирования отношений с участием собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Представленное исследование является одно из первых работ, посвященных системному исследованию отношений, возникающих в процессе реализации правомочий собственников в многоквартирном доме, направленных на обеспечение эффективного осуществления прав и обязанностей собственников при обороте жилых и нежилых помещений, иной инфраструктуры жилого многоквартирного дома, также земельного участка как особого инфраструктурного объекта.

В исследовании предпринимается попытка обоснования специфики многоквартирного дома как объекта жилищных и гражданских правоотношений с позиции существующих потребностей правоприменительной деятельности, а также с учетом современной доктрины гражданского и жилищного права.

Выявляется правовая неопределенность категории «многоквартирный дом», являющегося объектом правоотношений, связанная с отсутствием в современном гражданском и жилищном праве правовой конструкции, позволяющей совместить в себе особенности правовых режимов жилых и нежилых помещений, земельного участка и иного имущества, объединенных в едином комплексе.

В исследовании выявлено, что технико-юридические критерии отнесения имущества к недвижимости, закрепленные в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, не действуют в отношении многоквартирного дома, обладающего всеми признаками недвижимого имущества, но действуют в отношении жилых и нежилых помещений, не обладающих указанными признаками, что является законодательной попыткой упрощения имущественного оборота.

На основе анализа реализации права общей долевой собственности в многоквартирном доме автор пришел к выводу о существовании особой разновидности указанного права с ущемленным правомочием распоряжения.

Разработаны ряд авторских определений, уточнено понятие многоквартирного дома, выявлены особенности осуществления права общей собственности в отношении земельных участков и нежилой недвижимости в многоквартирном доме.

Автором разработаны предложения по совершенствованию гражданского, жилищного и земельного законодательства, регулирующего отношения с участием собственников в многоквартирных домах.

В диссертации обосновываются и выносятся на защиту разработанные автором теоретические положения и сформулированные научные выводы, имеющие прикладное значение, а также рекомендации практического характера.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Учитывая отсутствие в законодательстве понятия «многоквартирный дом», предлагается авторское определение указанного понятия, с необходимостью его законодательного закрепления в Жилищном кодексе РФ. Многоквартирным жилым домом является физический материальный объект, который представляет собой функциональное и конструктивное здание, принятое в эксплуатацию в установленном законом порядке, пригодное по строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и техническому состоянию для постоянного проживания людей, включающее общую (полезную) площадь, распределенную между жилыми помещениями (квартирами), а также иную общую площадь, предназначенную для обслуживания инфраструктурной составляющей многоквартирного дома (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, подсобные нежилые помещения, крыши и т. п.), связанную с жилой площадью общим назначением и предназначенную для обслуживания более одного помещения в данном доме.

2. Автор обосновывает необходимость законодательного закрепления права собственности на многоквартирный дом при наличии единого собственника в отношении данного объекта с регистрацией указанного права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрация прав на изолированные жилые помещения при регистрации прав на многоквартирный дом в этом случае не производится.

3. В перечень объектов жилищных прав, закрепленных в ст. 16 Жилищного кодекса РФ необходимо включить многоквартирный жилой дом, относящийся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную связь с землей, являющимся принятым в эксплуатацию результатом правомерно осуществляемой строительной деятельности.

Не ограничивать в Жилищном кодексе РФ виды объектов жилищных прав, оставляя при этом на усмотрение правоприменителя возможность расширительного толкования императивной нормы права. Существующая редакция статьи 16 ЖК РФ, исчерпывающе закрепляя виды объектов жилищных прав, устанавливает определенные препятствия для защиты прав граждан, проживающих в помещениях, формально не подпадающих под признаки жилых. Отменить в указанной статье исчерпывающее перечисление объектов жилищных прав, что позволит относить к ним объекты, отвечающим как по юридическим, так и по формальным признакам жилым помещениям.

Мобильный (движимый) характер строения, используемого и приспособленного для постоянного проживания, не является препятствием для распространения в отношении него правового режима жилого помещения и служит цели обеспечения достаточной гарантии защиты прав субъектов, соответствующих характеру сложившихся фактических отношений по поводу использования жилого помещения. Учитывая остроту жилищного вопроса для большинства населения России, следует в большей степени руководствоваться различными оценочными критериями, позволяющими отнести тот или иной объект к жилому помещению.

4. Общее имущество многоквартирного дома является единым неделимым объектом гражданских прав. Управомоченные лица (собственники жилых и нежилых помещений в доме) не могут выделить в натуре свои доли в праве общей собственности на указанное имущество, обособив его в виде отдельного объекта, его части. Не допускается передача прав на общее имущество в многоквартирном доме иному лицу без передачи прав на квартиру (нежилое помещение).

Следует признать противоречащим законодательству возможность выделения и передачи объектов (нежилых помещений) в составе общего имущества многоквартирного дома, которые оказываются в этом случае оборо-тоспособными и выделяемыми в натуре.

Выделение в составе общего имущества отдельных объектов, обладающих индивидуальными признаками и передаваемых в пользование, в некоторых случаях может привести к незаконному отчуждению этих объектов и передаче права собственности на них иным лицам. Признание за помещениями и сооружениями, перечисленными в статье 290 Гражданского кодекса РФ и статье 36 Жилищного кодекса РФ качества индивидуальных объектов разрушает концепцию единого неделимого, ограниченно оборотоспособного объекта права — общего имущества многоквартирного жилого дома.

5. Обладая правом на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома, собственник нежилого помещения ограничен не только в праве свободного распоряжения этим имуществом, но и не может владеть и пользоваться большей частью данного имущества, расположенного выше нежилого помещения (недопустимость пользования общим доступом к жилым помещениям (подъезды, лестничные клетки, лестничные проемы и т. д.). указанное ограничение сводит право собственности на общее имущество собственника нежилого помещения только к владению и пользованию подведенными к дому коммуникациями (электричеством, водой, отоплением и др.).

В связи с законодательным ограничением собственника нежилого помещения на владение и пользование частью общего имущества многоквартирного жилого дома необходимо в Жилищном кодексе РФ закрепить право на постоянную (бессрочную) аренду или законного постоянного сервитута на часть общего имущества, необходимого для обслуживания нежилых помещений их собственникам.

6. Для устранения противоречивой ситуации, в силу которой собственник, приобретая жилое помещение, вынужден в последующем, оформлять в установленном порядке и права на земельный участок, который в силу закона и так принадлежит собственнику жилого помещения в соответствующей доле, автором предлагается внести изменения в законодательные акты, предусматривающие закрепление за застройщиком многоквартирных жилых домов (которому земельный участок предоставлен на праве аренды, или передан в собственность), обязанности, в соответствии с которой при сдаче многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (подписания акта приемки государственной комиссией) и последующего оформления права собственности на многоквартирный дом, осуществлять оформление, в том числе, права собственности на земельный участок (с несением застройщиком бремени затрат по оформлению права собственности на земельный участок) с последующей передачей зарегистрированного права собственникам жилых помещений.

7. Общее имущество в многоквартирном жилом доме представляет собой комплекс движимого и недвижимого имущества, необходимый для обеспечения нормальной (безопасной) эксплуатации двух и более помещений, принадлежащих двум и более собственникам. В связи с законодательным недопущением отчуждения доли в праве собственности на общее имущество, правовая связь данного имущества с каждым сособственником не может быть разорвана. Учитывая неразрывность связи и невозможность каждого сособственника распоряжаться указанным имуществом, можно констатировать существование самостоятельной разновидности права общей долевой собственности, с отсутствием правомочия распоряжения.

8. Учитывая формирующуюся закрепленность различных объектов за отдельными собственниками, с возложением на собственников затрат, в том числе связанных с уплатой налога, например на землю, возникает вопрос о плате за использование чужого земельного участка иным собственником (юридическим лицом или муниципальным субъектом). Собственники, несущие расходы по эксплуатации инфраструктуры, предназначенной для электро-, тепло-, газои водоснабжения населения и водоотведения, являются субъектами, предоставляющими свои услуги возмездно, и покрывающие свои расходы за счет оплаты предоставляемых коммунальных услуг. Предоставляя указанным субъектам возможности использования публичных серви-тутов на земельный участок, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений многоквартирного дома, необходимо устанавливать возмездный характер пользования чужим имуществом (земельным участком).

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Практическая ценность проявляется в прикладном характере предложенных рекомендаций, внедрение которых позволит привести в соответствии с доктриной гражданского и жилищного права регулирование отношений общей собственности, возникающих в многоквартирном доме. Предложенные рекомендации могут быть использованы также в законотворческой деятельности при разработке проектов федеральных законов, направленных на регулирование отношений в сфере оборота недвижимости, а также содержания и эксплуатации жилищного фонда в виде многоквартирных домов.

Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для дальнейших научных исследований проблем правового регулирования отношений общей собственности, а также вопросов, возникающих при управлении многоквартирными домами, в том числе, связанных с использованием земельных участков, находящихся в долевой собственности, а также распределения обязанностей по содержанию и несению бремени собственности.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы для подготовки учебных материалов и преподавании специальных курсов: «Жилищное право», «Право собственности и иные вещные права».

Обоснованность и достоверность полученных результатов определяются применением современных методов научного познания, использованием широкого круга различных источников. Суждения и выводы построены на основании анализа научных публикаций, монографий, статей, которые относятся к различным отраслям научного знания (гражданское право и другие отрасли юридической науки, философия, экономика и др.).

В работе использованы материалы судебной практики по спорам, вытекающих их реализации отношений собственности.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Основные положения диссертации обсуждались на кафедре гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, нашли свое отражение в пяти опубликованных научных статьях. Результаты исследования докладывались на научных конференциях, а также внедрены в учебный процесс Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской.

Федерации. Положения и выводы использовались для подготовки учебных программ по спецкурсу «Жилищное право» и «Право собственности и иные вещные права».

Структура работы. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и научной литературы.

Заключение

.

В результате проведенного исследования проблем реализации правомочий собственников жилых помещений в многоквартирном доме автор пришел к следующим основным выводам и предложениям.

Решение поставленных в исследовании задач и достижение его цели определялось, прежде всего, комплексным характером диссертационной работы, что было связано как с широким кругом анализируемых отношений, так и обширным направлением исследования. В процессе исследования был осуществлен анализ таких основных понятий, как: многоквартирный жилой домобщее имущество многоквартирного домаправовой режим осуществления права собственности на земельный участокосуществление права общей собственности собственниками жилых помещений в многоквартирном домеисполнение обязанности по несению бремени содержания общего имущества и многие другие.

Сложность представленного исследования во многом связана с тем, что анализируемые отношения находятся в стадии формирования, так как в последние годы произошла кардинальная реструктуризация отношений, возникающих в сфере содержания и эксплуатации многоквартирного дома, что связано с провозглашением новой концепции Жилищным кодексом РФ — возложением бремени содержания жилого дома на собственников жилых помещений. Не случайно, что одной из последних законодательных инициатив стала отмена ранее принятого решения о запрете на приватизацию жилых помещений, предоставленных по договору социального найма после 1 марта 2005 года (момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ). Признание Конституционным Судом РФ данной нормы противоречащей Основному Закону РФ, по нашему мнению, преследует совсем иную цель.

Публичная власть на протяжении последних лет активно вовлекала собственников жилых помещений в многоквартирных домах различными способами в товарищества собственников жилья. В частности при заключении договора долевого участия в строительстве применялся типовой договор присоединения, предусматривающий обязанность дольщика вступить в последующем в ТСЖ, создаваемом на основе строящегося жилого дома. ТСЖ, как юридическое лицо, принимает на себя обязанность по управлению жилым многоквартирным домом, освобождая от данной обязанности муниципальные органы. Учитывая сложности, связанные с созданием ТСЖ, государство стремится иными способами переложить обязанности по содержанию многоквартирного дома на потенциальных собственников, разрешая им приватизировать жилые помещения, предоставленные последним по договору социально найма. Жилищный кодекс РФ, в этом случае, возлагает на собственников, безальтернативную обязанность по содержанию и эксплуатации многоквартирных домов.

В исследовании отмечается противоречивый характер существующих конструкций, связанный со сложившемуся в правовом регулировании отношение к многоквартирному дому как юридической фикции, которое устраивает законодателя по причине неспособности создать юридическую конструкцию правового объекта, отвечающего требованиям как гражданского, так и жилищного законодательства. Одним из основных противоречий является непризнание многоквартирного жилого дома объектом недвижимости, с параллельным существованием в рамках реально существующего материального объекта помещений, признаваемых объектами жилищных прав и соответственно недвижимыми вещами. При этом, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, многоквартирный дом существует как самостоятельный объект управления, обязанность по содержанию и эксплуатации которым возложена на собственников жилых помещений.

Анализ реализации права общей собственности позволил автору сделать вывод о том, что существование указанного права — это вынужденная необходимость, которая, на современном этапе развития гражданского права, с одной стороны наиболее полно защищает интересы собственников помещений в данном доме (права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособствеиииков для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений), с другой — дает возможность государству осуществлять свои функции в области жилищных отношений.

Следует отметить, что анализируемые в исследовании отношения обладают определенной спецификой, связанной с законодательным ограничением права распоряжения имуществом, а также возможностью выдела своей доли из имущества, находящегося в общей собственности, что позволило автору предложить его новую разновидность. Во многом это связано с тем, что само понятие «общей долевой собственности многоквартирного жилого дома» теоретически мало изучено и не имеет доктринальной дефиниции.

Законодательное закрепление за собственниками жилых помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности порождает определенные правовые и теоретические проблемы, связанные с недостаточной урегулированностью и многоаспектностью земельных отношений. Комплексное регулирование правового режима земельных участков нормами гражданского и земельного законодательства создает правовую неопределенность и невозможность дальнейшей реализации проводимой реформы. Возложение на собственников обязанности по проведению землеустроительных работ, в силу инертности, нежелания собственников, а также по причине отсутствия мотивации (ничего, кроме дополнительных затрат для собственников данные мероприятия не несут), нуждается в законодательной корректировке. Можно предположить, что указанное нововведение будет являться декларативным заявлением, пока не будет реализован механизм передачи прав на земельный участок, происходящий одномоментно с передачей права собственности на жилые помещения.

В исследовании отмечается о необходимости более активной реализации правомочий собственника, связанной с выбором управляющей организацией или самостоятельным управлением многоквартирным домом, т.к. до настоящего времени большинство сособственников продолжают оставаться юридически пассивными правообладателями, что может привести к провалу развернувшейся сейчас в Российской Федерации жилищной реформы, основной целью которой является переход от государственного управления жилищным фондом к управлению, осуществляемому самими собственниками жилых помещений в многоквартирных жилых домах.