Правовые вопросы обмена и замены жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда

Актуальность исследования. Современный этап в развитии жилищной политики определяется выдвинутой партией программой обеспечения каждой советской семьи отдельным жильем к 2000 году*. На этом этапе важнейшее значение приобретают уже не только количественные, но и качественные требования к жилью, находящемуся в пользовании советских граждан. При этом учету подлежат индивидуальные потребности каждой отдельной семьи.

В социалистическом обществе жилищный вопрос «. решается совершенно так же, как всякий другой общественный вопрос: постео пенным экономическим выравниванием спроса и предложения. Для его решения первостепенное значение имеет увеличение объема жилищного строительства и распределение свободной жилой площади на основе принципа социальной справедливости.

Вместе с тем необходимо также использовать ресурсы, которые предоставляет перераспределение уже занятой жилой площади. Учет индивидуальных потребностей каждой отдельной семьи требует предоставления гражданам максимальной инициативы в поиске оптимальных вариантов, разумеется, в рамках осуществления требований социальной справедливости. При ряде обстоятельств граждане могут рассчитывать и на помощь государственных органов.

Правовые формы, обеспечивающие решение этих задач жилищной политики, и являются предметом настоящей диссертации. Ее содержание составляют предусмотренные действующим законодательством формы перераспределения жилой площади, имеющие целью удовлетво.

1 Материалы ХХУП съезда КПСС. — М.: Политиздат. — 1985. — С.48. 2.

Ленин В. И. Государство и революция — Поли.собр.соч. — Т.33. -С.57. рение жилищных потребностей семьи в качестве жилой площади.

Анализ потребностей, новых материальных условий, действующего законодательства, практической деятельности жилищных органов показывает, что существует необходимость в существенном изменении подхода к некоторым уже сложившимся традиционным институтам жилищного права, равно как в формировании и четком законодательном закреплении новых правовых форм.

При этом магистральным направлением в совершенствовании законодательства и практики его применения является отказ от административно-командных методов и значительно более полное использование инициативы участников жилищных правоотношений.

По действующему законодательству и на практике в настоящее время применяются две правовые формы перераспределения жилой площади — обмен жилыми помещениями и их замена.

Обмен жилой площади относится к традиционным институтам жилищного права, возникшим еще в 20-е годы. Анализ этой правовой категории проводился как в специально посвященных ей исследованиях*, так и в других работах более общего характера^.

Вместе с тем потребности, актуальные на нынешнем этапе развития, требуют изменения подходов к этому институту, установлет.

Медведев М. Ф. Обмен жилых помещений по советскому гражданскому праву: Автореф.. дисс.канд.юрид.наук. — Саратов, 1971; Сурков В. В. Правовые вопросы обмена жилых помещений: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. — Киев, 1972. о.

Марткович И. Б. Проблемы осуществления конституционного права на жилище: Автореф.. дисс.докт.юрид.наук. — М., 1981; Чубаров В. В. Правопрекращавдие юридические факты в советском жилищном праве: Автореф.. дисс.канд.юрид.наук. — Свердловск, 1985. ния нового соотношения мезду гражданско-правовым ж адаинистратив-ным началом. В сфер©обмена общий правовой принцип «разрешено все, что не запрещено» должен действовать в полной мере.

Большую помощь в организации обмена жилыми помещениями могла бы оказать система подбора вариантов обмена. Однако эта сторона проблемы находится за пределами предпринятого диссертантом исследования.

Другой правовой институт, с помощью которого осуществляется перераспределение жилой площади, находится в настоящее время в стадии формирования. Это — замена жилой площади, проводимая в установленных законодательством случаях органом государственного управления по заявлению нанимателя.

В настоящее время накопились материальные и социальные условия для введения этого института, который уже достаточно широко применяется на практике. В некоторых частных случаях замена предусмотрена и действующим законодательством. Представляется, что созрела необходимость для введения обобщенной категории замены жилых помещений, что позволит учитывать индивидуальные потребности максимально широких слоев населения.

Оказанным определяется и структура работы, состоящей из введения и 3-х глав. Первая из них посвящена перераспределению жилой площади вообще, вопросам общим для обмена и замены жилых помещений, соотношению этих институтов. Последующие две главы относятся к каждой из 2-х правовых форм перераспределения: глава П — к обмену, а глава Ш — к замене талых помещений.

Особенностью настоящей работы является проведение широкого сравнительно-правового анализа законодательства союзных республик об обмене и замене жилых помещений. При этом проводится сопоставленное только законов (жилищных кодексов) союзных республик, но и республиканских подзаконных актов, прежде всего Правил обмена жилами помещениями, содержащих основную массу правовых норм.

Комплексное рассмотрение вопросов обмена и замены жилых помещений обусловлено общей функциональной направленностью. В то же время специфические черты обеих правовых форм позволяют их разграничивать и конструировать как самостоятельные юридические категории, что имеет не только теоретическое, но и практическое значение .

Отмеченные обстоятельства обусловили выбор темы диссертации, определили ее актуальность и значимость.

Цель исследования состоит в установлении правовых средств, с помощью которых могут быть удовлетворены потребности гражданина за счет перераспределения жилой площади. Для этого в работе анализируются нормы, содержащиеся в различных правовых актах, как в законе — Основах жилищного законодательства, Ж —, так и в подзаконных актах — Правилах обмена жилыми помещениями, Правилах учета граждан, ну вдающихся в улучшении жилищных условий. На основе разработанных теоретических положений, посвященных вопросам обмена и замены жилой площади, вносятся практические рекомендации, направленные на совершенствование правового регулирования отношений по обмену и замене жилых помещений, а также правовой практики.

Методологическую и теоретическую основу диссертации составляют произведения классиков марксизма-ленинизма, решения ЮТ съезда ЩСО, последующих Пленумов ЦК КПСС, XIX Всесоюзной конференции КПСС, другие документы.

Теоретической основой работы явились труды С. Й. Аскназия, Ю. Г. Васина, В. П. Грибанова, В. А. Дозорцева, А. Ю. Кабалкина, О. АЛСрасав-чикова, С. Н. Ландкофа, Б. С. Лесина, В. Н. Литовкина, И. Б. Мартковича, В. С. Мартемьянова, В. Ф. Маслова, П. С. Никитюка, А. И. Пергамент, И. П. Прокопченко, Н. Г. Салшцевой, П. И. Седогина, В. Р. Скрипко, Ю. К. Толстого, Б. БЛерепахина, В. Ф. Чигира, В. Ф. Яковлева и других.

Значительное внимание уделено законодательным и подзаконным актам Союза ССР и союзных республик, руководящим разъяснениям Пленума Верховного суда СССР, опубликованной практике высших судебных органов, неопубликованной практике некоторых народных судов г. Москвы, Городского Бюро по обмену жилых помещений г. Москвы, некоторых районных отделов учета и распределения жилой площади и Бюро по обмену жилых помещений г. Москвы.

Научная новизна работы заключается в том, что она является первым опытом комплексного исследования отношений, связанных с перераспределением жилых помещений, в целях лучшего удовлетворения индивидуальных потребностей граждан в качестве жилья. Анализ проводится применительно к условиям нынешнего этапа развития общества, сложившейся материальной базы и современных требований жилищной политики.

Впервые производится анализ новой правовой категории замены жилых помещений, комплексный сравнительно-правовой анализ законодательства союзных республик, включающий сопоставление не только законов, но и подзаконных актов, регламентирующих отношения по обмену жилыми помещениями и их замене. Важное значение для укрепления социалистической законности помимо прочего имеет и выявление тенденций развития законодательства.

Научная новизна диссертации находит свое выражение в следующих положениях:

1. Обмен жилыми помещениями является сложным комплексным правовым институтом. Б новых условиях выясняется, что по своему подлинному характеру этот обмен имеет гражданско-правовое содержание. Имеющиеся в нем административные элементы призваны обеспечить лишь контроль за тем, чтобы запретительные нормы, прямо включенные в закон, не нарушались.

2. Из правовой природы договора обмена вытекает, что его сторонам должна предоставляться максимальная свобода. Обмен жилой площади должен производиться не в разрешительном порядке. Органы, наделенные властными полномочиями, должны осуществлять регистрационные функции. Их согласия на обмен не требуется. Соответственно должна быть изменена практика, когда фактически жилищные органы присваивают себе полномочия оценки целесообразности и справедливости производимых обменов за рамками прямых требований закона. Следует признать анахронизмом норму, в соответствии с которой требуется согласие владельца дома при обмене ведомственной жилой площади.

3. Процесс заключения договора об обмене жилой площади представляет собой несколько последовательных этапов, часть которых имеет предварительный, а другая часть — завершающий характер. Именно поэтому договор обмена считается заключенным с момента получения сторонами обменных ордеров, которое надо рассматривать как завершающее кошшщентное действие. Административный контроль за законностью заключаемого договора осуществляется на промежуточном этапе.

4. На основе анализа действующего законодательства автор приходит к выводу, что договор обмена жилыми помещениями неправильно квалифицировать как перемену лиц в обязательстве. По этому договору происходит прекращение прав на одно жилое помещение и возникновение прав на другое жилое помещение. Гражданско-правовое содержание договора состоит в том, что он обеспечивает взаимосвязь такого возникновения и прекращения. Нереалистичность конструкции правоцреемства приводит к игнорированию гражданско-правовой природы отношений по обмену жилой площади. В этом ее практическая опасность. Соответственно предлагается изменить редакцию ст. 67 ЖК РСФСР.

5. Автор разграничивает понятия «родственного» и «внутрисемейного» обмена и правовых последствий, связанных с использованием этих разных категорий.

6. Автор впервые вводит в оборот понятие «замена» жилых помещений. Замена жилых помещений есть отношение по предоставлению гражданину, не относящемуся к числу нуждающихся в улучшении жилищных условий, свободной жилой площади взамен занимаемой и поступающей в распоряжение местного жилищного органа или ведомства. Это отношение нанимателя и такого местного жилищного органа или ведомства, которое позволяет в установленных законом случаях лучше удовлетворять индивидуальные потребности гражданина без уменьшения жилищных ресурсов, а иногда даже и с их увеличением. В работе обосновывается необходимость законодательного закрепления этого правового института в обобщенном виде. Предлагается определение этой правовой категории, дается характеристика его признаков, выявляется его соотношение с другими смежными категориямиобменом и предоставлением жилого помещения лицам, признаваемым нуждающимися в улучшении жилищных условий, определяется сфера применения этого института.

7. Б настоящее время замена жилых помещений оформляется с помощью традиционных правовых средств: обмена жилыми помещениями или предоставления жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий и т. д. Названные средства не позволяют в полной мере выявить возможности замены. В этой связи автором предлагается комплекс нормативных актов, призванных обеспечить полноценное применение названного правового института.

Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности использования теоретических выводов и практических рекомендаций диссертации при дальнейшем совершенствовании жилищного законодательства союзных республик и практики его применения в деятельности жилищных органов.

Результаты исследования могут быть использованы в процессе преподавания курса гражданского права, спецкурса жилищного права, а также в научно-исследовательской деятельности.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена в отделе гражданского, гражданского процессуального и брачно-еемейного законодательства БНШ советского законодательства, где было проведено обсуждение диссертации ж осуществлено ее рецензирование .

Основные положения я выводы диссертации докладывались на научных конференциях молода ученых и аспирантов ВНИИСЗ (19 861 987 гг.), Всесоюзной конференция молодых ученых «Дальнейшее совершенствование законодательства в свете решений ХШ1 съезда КПСС» (1987 г.) и отражены в публикациях автора.

Содержащиеся в диссертации предложения по совершенствованию законодательства внесены в картотеку учета предложений ВНЙИСЗ.

ШВА I. ОШЕН И ЗАМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ: «ФУНКЦИИ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА.

§ I. Особенности правовой природы института обмена жилыми помещениями.

Решение жилищной проблемы требует в первую очередь увеличения размаха жилищного строительства в стране. Так, например, только дня того, чтобы учесть интересы тех, кто проживает в г. Москве, надо будет построить около 8G0 тысяч квартир, и это достижимо при условии, что с 1991 года будет вводиться в строй вместо ежегодных 3300 $ысяч кв. метров жилья на 500 тысяч кв. мет-т ров больше .

Очень наглядными являются и следующие цифры. Сейчас общий жилой фонд составляет 4 миллиарда 300 миллионов квадратных метров. Для выполнения намеченной цели необходимо еще 2 миллиарда 800 миллионов. «Чтобы решить жилищную проблему, мы должны на каждую душу населения строить в год один квадратный метр.. У нас же этот показатель ниже в два с лишним раза. Иначе говоря, на одо них строителей рассчитывать нельзя .

В этой связи необходимо обратиться к далеко не полностью исчерпанным возможностям по улучшению использования уже имеющегося жилого фонда, на что, в частности, был©прямо указано в постановлении ЦК КПСС от 17 апреля 1986 г. «Об основных направлениях ре Как улучшить жилье миллионам // Московские новости. — 1988. -14 фев. о Игнатьев Р. Квартира станет личной собственностью // Известия. -1988. — 8 дек. т шения жилищной проблемы в стране. Решению задачи могут способствовать и мероприятия, не связанные со значительными финансовыми затратами и усилиями со стороны государства.

Всесторонний поиск путей улучшения жилищных условий советских граждан должен осуществляться в различных направлениях, в том числе и в сфере перераспределения имеющегося жилья, которое в ряде случаев вызывается социальной необходимостью.

Для этой цели могут и должны быть использованы различные юридические средства, в том числе и такие правовые категории как обмен и замена жилых помещений, которые, с нашей точки зрения, представляют далеко не последнее звено в решении остро стоящей проблемы по удовлетворению жилищных потребностей населения.

Обращение ж действующему законодательству, к практике деятельности местных жилищных органов показывает, что применение и дальнейшее совершенствование указанных правовых институтов дает дополнительные возможности для реализации установок партии и правительства в области жилищной политики.

За нанимателем в доме государственного и общественного жилищного фонда законодательство закрепляет право распоряжения в известных пределах занимаемым им жилым помещением. Одной из важнейших форм реализации этого права в целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье является обмен жилой площадью. Такой обмен известен в законодательстве достаточно давно. Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х годов. Постановление Президиума Моссовета «Об улучшении жилищного дела в Москве» от.

1 СП СССР, 1986, № 19, ст. 100.

28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями1. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 года «О жилищной политике» 2, других постановлениях.

Следует отметить, что с момента возникновения советского государства регулированию жилищных отношений на всех стадиях — от возникновения до прекращения — был присущ императивный характер, что объясняется, во-первых, спецификой объекта данных правоотношений — жилого помещения, не являющегося предметом свободного ©-борота. Дефицит жилья, общая тенденция к регулированию общественных отношений преимущественно адаинистративными методами не могли не сказаться на том, что обмен жилыми помещениями сформировался в излишне усложненную юридическую конструкцию, не отвечающую по некоторым положениям интересам времени.

Поскольку же «общественный смысл жилищной проблемы в социалистическом обществе заключается в обеспечении и непрерывном о улучшений жилищных условий всех слоев населения, цель юридических средств должна заключаться в создании таких правовых категорий, которые бы всемерно содействовали поставленной задаче.

Отвечает ли в настоящий период правовая регламентация института обмена жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда данной установке? Медведев М. Ф. Указ.соч. — С.5.

2 СЗ СССР, 1928,? 6, ст. 49. о.

Прокопченко И. П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. Справочное поеобие. — М.: Стройиздат. — 1986. — С.57.

Обмену жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда посвящена ст. 31 Основ жилищного законодательства, ст. 67 Ж РСФСР и соответствующие статьи Ж других союзных республик. Основы предусмотрели, что наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте (чД ст. 31 Основ). Аналогичная формулировка содержится и в Ж всех союзных республик.

Единственный из всех союзных республик Ж РСФСР дополнительно указывает, что «обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.» (ч.2 ст. 67 Ж). Эта формула выражает наиболее распространенную в доктрине позицию о характере обмена, в силу которой он рассматривался как одновременная уступка требования I и перевод долга .

Наряду с этой точкой зрения существовала и другая, расценивавшая обмен как новацию договора, вследствие которой «прежнее договорное обязательство, где участвовал наниматель А. перестает т х Гинзбург С. М. Обмен жилплощади. — М.: Центрожилсоюз. — 1934. -С.5- Аскназий С. И. Советское жилищное право. -М. — 1940. -С.135- Амфитеатров Г. Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. — М. — 1948. — С.50- Хитев В. К. Советское жилищное законодательство. — М. — 1945. — С.35- Нечецкий I.A. Очерки советского жилищного права. — Саратов. — 1958. — С.150- Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан. — Харьков. — 1970. -С.152- Чигир В.f. Жилищное право. — Вышэйшая школа. — 1986. -С.139 и др. существовать, и возникает новое обязательство, в котором участвует Б. Эта перемена лиц в обязательстве является фактором, новиру-т щим договора.

Спорность указанных положений с очевидностью следует из анализа некоторых нормативных актов, действующих в настоящее время.

Так, в соответствии с п. 12 Правил обмена жилыми помещениями в Латвийской ССР обмен жилыми помещениями не допускается, если за меняющимся нанимателем числится задолженность по квартирной плате или по платежам за коммунальные услуги. Правила обмена Эстонской ССР и Таджикской ССР предусмотрели" что до погашения соответствующей задолженности заявление об обмене не подлежит рассмотрению.

Если исходить из того, что обмен помещениями — это перевод долга, следовало бы признать, что к наймодателю переходит право взыскания соответствующей суммы с нового нанимателя. Однако, даже в тех республиках (например, в РСФСР), подзаконные акты которых не содержат такого условия недопустимости обменов, на практике жилщцно-эксплуатационные органы всегда требуют погашения этой задолженности под угрозой отказа в оформлении обмена жилыми помещениями.

Как отмечал Марткович И. Б., «если выбывший из жилого помещения наниматель не произвел необходимого ремонта его, то эта обязанность переходит к нанимателю, занявшему помещение, а нашода-тель сохраняет соответствующее право требования и к этому последт.

Ландкоф С.Н., Лисниченко Т. Н., Фельдошн А. М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. — Киев: Буд'|вельник. — 1971. • С. 236. нему" *. Продолжая свою мысль, автор, рассматривающий обмен как изменение жилищного правоотношения, указывает, что иная квалификация привела бы к тому, что наймодатель был бы обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Однако, следует признать, что это высказывание не совсем следует требованиям закона. Часть 2 ст. 47 Основ жилищного законодательства предусматривает, что наниматели жилых помещений на условиях и в порядке, определяемом законодательством союзных республик, должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения — сдать его в надлежащем состоянии. Это же требование содержится и в Ж союзных республик <ч.2. ст. 142 Ж РСФСР).

Ни Основы ни Ж не указывают на то, что должно пониматься под «освобождением» жилого помещения, поэтому вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все случаи выезда нанимателя с занимаемой площади — как при расторжении договора найма, так и при обмене имеющегося жилья.

Кроме того, если согласиться с тем, что обмен жилыми помещениями — это изменение жилищного правоотношения, то договор поднайма, заключенный на обмениваемое помещение, оставался бы в силе и по отношению к въезжающему в порядке обмена субъекту.

В защиту этого предположения можно встретить высказывания и в юридической литературе. Так, Прокопченко И. П. полагал, что поднаниматели, проживающие в обмениваемом помещении, могут быть вы Марткович И. Б. — Дисс.. докт.юрид.наук. — М., 1981. -С.225−226. т селены толысо по истечении срока действия договора поднайма1.

Вместе с тем, многие союзные республики решили этот вопрос иначе.

Правила обмена Киргизской ССР в п. 22 прямо предусмотрели, что «с прекращением договора найма жилого помещения в связи с обменом одновременно прекращается и договор поднайма. Поднаниматели, временные жильцы, домашние работницы (работники), проживающие в обмениваемом жилом помещении и не освободившие его по требованию обменивающихся сторон, могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения». В других республиках это положение сформулировано несколько иначе, но смысл его также заключается в том, что в связи с обменом жилого помещения договор поднайма прекращается.

Так, Правила обмена Армянской ССР (п.23), Азербайджанской ССР (п.17), БССР Сн.21), УССР (п.16), Эстонской ССР (п.20), ст. 68 Ж Казахской ССР указали, что «поднаниматели и временные жильцы, не освободившие обмениваемое жилое помещение, могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другой жилой площади» .

Жилищные кодексы РСФСР (ст. 80 Ж) и Грузинской ССР (ст. 92 Ж) содержат более общее положение, согласно которому с прекращением договора найма жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. Прямого упоминания о том, что такое прекращение договора может иметь место, в частности, в результате обмена жилыми помещениями, в Ж не содержится. Однако полагаем, что в подзаконных актах это должно быть отмечено.

Отличается регулирование рассматриваемых отношений в Житовст.

Прокопченко Й. П. Указ.соч. — 0.213. кой ССР и Узбекской ССР. Правила обмена этих республик допускают прекращение договора поднайма при обмене жилой площади только в одном случае" когда он заключен без указания срока. При этом отмечается, что «поднаниматели, проживающие в обмениваемом жилом помещении, не могут быть выселены в течение срока действия срочного договора поднайма, если к выселению нет других законных оснований* (п. 23 и п.25).

С нашей точки зрения, такое правило не вполне логично, но и оно одно, как представляется, не в состоянии подтвердить правильность рассуждений об изменяющем характере последствий договора обмена.

Дополнительным аргументом против того, чтобы рассматривать обмен жилых помещений как уступку требования и перевод долга, можно считать и следующее.

В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна.

Так, наниматель жилого помещения может обладать целым рядом прав, которые у въезжавдего по обмену лица отсутствуют. К их числу относятся, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т. п. Указанные права неотделим! от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их «передача» в смысле ст. 215 1К РСФСР ис~ ключена.

Вместе с тем и перевод долга ж уступка требования допускаются в том случае, когда содержание обязательства и при новом должнике и при новом кредиторе остается в неизменности. В то же время очевидно, что обладание нанимателем, въезжающим по обмену, иным комплексом прав и обязанностей, ведет к заключению иного по содержанию договора по сравнению с ранее существовавшим.

В этой связи правильно отмечалось, что «по договору обмена взаимно передаются не права и обязанности по договорам найма, а сами помещения. Права и обязанности возникают из новых договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т.к.. зависят от правового положения нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т. п.) и от размера жилого помещет ния, полученного в порядке обмена .

Действительно, для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена — их размер, местонахождение и т. п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная талая площадь, которую они решили обменять. Кроме того, вопрос о том, переходят ли по договорам обмена и в каком объеме права и обязанности нанимателей, ими практически не обсуждается и в документах, оформляющих обмен, не фиксируется2.

Объем полномочий переселяющегося по обмену субъекта вряд ли важен и для наймодателя, который обязан заключить с ним договор жилищного найма на основании обменного ордера независимо от того, 1аасик Э.Я., Сепп Х. В. 0 жияшцном кодексе Эстонской ССР // Советское право. — 1983." -* 4. — С.264.

2 Никитюк П. С. Жилищное право. — Кишинев: Штиинца. — 1985. — С.117. что содержание нового договора будет отлично от прежнего.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что в результате обмена жилыми помещениями договор жилищного найма не изменяется, а прекращается. Об этом свидетельствует и тот факт, что перевод долз? а по ст. 215 ГК РСФСР требует обязательного согласия кредитора — в данном случае наймодателя однако, при обмене жилых помещений в домах местных Советов такого согласия не требуется. Нет в нем необходимости и при обменах ведомственной жилой площади (здесь также нельзя смешивать согласие на обмен ведомства в лице администрации предприятия и профсоюзного комитета с согласием жилищно-эксплуатационной организации, с которой заключается договор жилищного найма), К тому же отказ организации на обмен может быть также обжалован в судебном порядке.

Вызывает замечания и мнение Ландкофа С. Н., согласно которому обмен представляет новацию договора. Новация не имеет в советском праве большого применения, а известная ее форма, предусмотренная ст. 233 ГК РСФСР, используется, когда происходит замена одного обязательства другим между теми же лицами. В то же время при обмене жилыми помещениями происходит изменение субъектов договора .

Число авторов, признающих последствием договора обмена прекращение жилищного правоотношения, в последнее время значительно увеличилось^. т.

Жестов М. Э. Понятие обмена жилых помещений / Актуальные проблемы общественных, естественных и технических наук. — Пермь. -1983. — С.60- Золотарь В. А., Дятлов Й. Н. Советское жилищное право. — Киев: Вища школа. — 1985. — С.72- Кузьмина И. Д. Гаран.

Некоторые авторы, рассматривающие обмен жилыми помещениями как прекращение договора жилищного найма, пытаются отнести указание закона на взаимную передачу прав и обязанностей его сторонами не ко всем правам и обязанностям. Они распространяют его только на те права и обязанности, которые в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения составляют содержание всякого договора жилищного найма*.

К их числу действующие в союзных республиках Типовые договоры относят право на вселение в занимаемое помещение в установленном порядке родственников, нетрудоспособных иждивенцев или иных лиц, право требования предоставления жилого помещения меньшего размера при наличии излишков жилой площади сверх установленных тии права граждан на обмен жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда по новому законодательству / Материалы конференции молодых ученых по общественным наукам. — Томск. — 1985. — С.275- Чубаров Б. В. Указ.соч. -С.7- Вишневская И. С. Обмен жилыми помещениями / Основы советского жилищного законодательства. — Свердловск. — 1981. — С.113- Жилищное право. Учебное пособие под ред. Коняева Й. Н. — Куйбышев. — 1986. — С.54 и др. о.

Грошева Н.В., Левенсон С. Н. К вопросу о договоре обмена жилых помещений / Роль договора в регулировании общественных отношений. — Пермь. — 1979. — С.109. норм*, право расторжения договора найма в любое время и др. Кроме того наниматели обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им. Гражданам запрещено использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и т. д. Нанимателям запрещается производить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений без согласия наймодателя и без разрешения исполкома местного Совета, они обязаны возмещать убытки, связанные с повреждением жилого помещения по их вине.

Однако, нетрудно заметить, что все перечисленные Типовыми договорами найма жилого помещения права и обязанности сторон предусмотрены в первую очередь законом — Основами и Ж союзных республик. Возникают они у обменивающихся нанимателей не в силу того, что субъекты взаимно «передают» их друг другу, а в результате того, что такие же правомочия прямо закреплены в действующем законодательстве, предоставлены каждому гражданину.

Поэтому допустимо говорить только о том, что каждый из обменивающихся становится пользователем конкретного жилого помещения по тому же правовому титулу, что и его предшественник2.

К тем же выводам приводит и обращение к теории правоотношения. Как известно, в правоотношении как общественном отношении, возникающем в результате наступления предусмотренных правовой нормой юридических фактов, выделяют объект, субъекты, а также т.

Очевидно, что названное право не может быть отнесено к числу «передаваемого», поскольку в результате обмена таких излишков у нанимателя может не оказаться. о Грошева Н. В., Левенсон С. Н. Указ.соч. — С.ПО. принадлежащие им права и обязанности, составляющие содержание правоотношения. Причем в развитии правоотношения очень часто бывает трудно отграничить трансформацию правовой связи от случаев ее прекращения, а также подобрать общий, универсальный критерий, позволяющий различить эти этапы.

Так, Басин Ю. Г. указывает, что «под изменением правоотношений мы понимаем изменение его содержания, появление новых, прекращение старых, трансформацию существующих правомочий и обязант ностей сторон .

По мнению других авторов правоотношение может изменяться в двух направлениях — по линии его содержания и по линии его субъектов. Не исключена также возможность изменения правоотношения в обоих направлениях2.

Лесин B.C. определяет изменение правоотношения через изменение как всех образующих его элементов, так и каждого из них в отдельности (объекта, субъектов и содержания)^.

Исследуя динамику жилищного правоотношения, Комаров Б. К. пишет: «при обмене в договоре жилищного найма происходит изменение т х Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. — Алма-Ата. -1963. — С.161. о Красавчиков O.A. Юридические факты в советском гражданском праве. — М. — 1958. — С.77- Черепахин Б. Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. — М. — 1962. — С.5. о Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений // Вестник ЖУ. -1970. — № 23. — Вып.4. — С.155. Следует указать, что определение изменения правоотношения через изменение одного объекта ошибочно, поскольку такая трансформация ведет к прекращению обязательства — новации. его основных элементов: сторон — наймодателей, нанимателей и объектов найма. При изменении таких существенных элементов в договоре жилищного найма он не может сохраниться и прекращается*.

Вместе с тем это не совсем так. Не вызывает сомнения, что в результате обмена происходит смена одной из сторон договорананимателя. Однако новый договор жилищного найма заключается по поводу прежнего жилого помещения, объект правоотношения остается в неизменности, объем же прав и обязанностей для другого нанимателя может оказаться иным: он может увеличиться или уменьшиться. Следовательно, произойдет трансформация содержания обязательства.

Из этого следует, что в результате обмена жилыми помещениями происходит, как правило, изменение субъекта и в некоторой степени содержания правоотношения. Эти изменения в свою очередь приводят к прекращению старого и появлению нового правоотношения.

Представляется, что правовая природа обмена жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда не может быть раскрыта только через одну внешнюю характеристику стадий развития правоотношений. Необходимо пойти вглубь и показать, какие практические последствия влечет за собой та или иная характеристика, различия в правах и обязанностях сторон в зависимости от оценки правовой природы обмена. Одни лишь рассуждения о квалификации обмена жилыми помещениями как изменения или прекращения правовой связи, вне зависимости от того, как эта квалификация может отразиться на реальных правовых последствиях, правах и обязанностях сторон, являются бесперспективными и даже охоластичест.

Комаров Б. К. Прекращение договора жилищного найма. — Изд-во МГУ. — 1963. — С.16. кими.

Казалось бы, смысл противопоставления обмена, как перемены лиц в обязательстве, конструкции прекращения и возникновения права на жилое помещение, должен был бы заключаться в закреплении максимальной свободы договора, снятии административных препон обмена, ибо перемена лиц в обязательстве является чисто гражданско-правовым институтом. Соответственно и обмен должен бы был конструироваться как гражданско-правовой договор. Однако, такого четкого вывода сторонники этой конструкции не делают, и практические отношения по обмену не строятся по этой схеме. Предлагаемая конструкция настолько игнорирует реальность, что она никак не препятствует сохранению существующей практики. Адринистративное начало в отношениях по обмену продолжает играть чрезвычайно важную, если не доминирующую роль. И ст. 215 ПС РСФСР дает для этого известные основания. Необходимость согласия кредитора — наймодателя — легко переходит в административную сферу, дающую основания для отказов в обмене не только со стороны наймодателя, но и его вышестоящих органов, наделенных властными полномочиями.

Б чем заключается трудность юридической квалификации отношений обмена, которую никак нельзя игнорировать?

Отношение по обмену является достаточно сложным. В нем участвуют не только наниматели жилых помещений, вступающие в отношения между собой. Недостаточно включить в эти отношения и наймода-телей, с которыми наниматели состоят в гражданских правоотношениях, прекращающихся и возникающих в результате обмена. Даже учет этой двойной связи тоже недостаточен.

Необходимо учитывать также общую ситуацию с удовлетворением потребностей советских граждан в жилье и порядок предоставления жилой площади. Предоставление жилой площади осуществляется на административной основе. В результате такого предоставления возникает гражданское правоотношение, гражданские права и обязанности, заключается договор. И вполне естественной была бы система, при которой носители этих гражданских прав и обязанностей имели бы возможность по собственной инициативе, на основе взаимного соглашения улучшать удовлетворение своих потребностей в жилье. Для этого такие соглашения должны иметь гражданско-правовой характер.

Но вместе с тем было бы неправильным допустить, чтобы гражданско-правовая форма использовалась в целях обхода установленного порядка предоставления жилых помещений. Значит, этот вполне свободный обмен должен быть поставлен под контроль, который может иметь и административный характер. Нужен контроль не только за возникновением прав, но и за их прекращением (чтобы, например, лицо, право которого прекратилось, не попало в категорию нуждающихся в улучшении жилищных условий). Контроль этот осуществляет орган, наделенный властными полномочиями. Но это должен быть именно контроль, а не административное разрешение на обмен.

Контрольный характер административной деятельности может выражаться в том, что он ограничивается только проверкой соблюдения законности. Обмен может не допускаться только при нарушении запретительных условий, прямо предусмотренных законом.

Когда нет четкости в постановке этого вопроса, административное начало гипертрофируется, особенно с учетом исторической традиции. В некоторых случаях законодательство предусматривает необходимость получения административного разрешения органа, наделенного властными полномочиями (когда речь идет об обмене ведомственной жилой площади), в других случаях — необходимость получения такого разрешения вводится на практике фактически. Приходится констатировать, что законодательство некоторых союзных республик дополнительно усилило действие адаинистративно-правовой регламентации обменных операций, указав на необходимость получения такого т согласия и в домах местных Советов .

Задача заключается в том, чтобы ввести административное начало в рамки, обусловленные действительными потребностями данного этапа, а в принципе должна существовать свобода обмена, осуществляемого на гражданско-правовой основе.

Конструкция перемены лиц в обязательстве настолько нереалистична, что она позволяет полностью игнорировать гражданско-правовую природу и гипертрофировать административно-правовые начала, даже придавать им доминирующее значение. Это начало должно иметь отнюдь не разрешительное, а чисто регистрационное содержание, связанное только с проверкой законности.

Суть дела, подлинная природа обмена затушевывается, вуалируется потому, что содержание гражданско-правового отношения по найму жилого помещения в большей мере определяется императивными правилами. Поэтому мало заметно, что при прекращении одного и возникновении другого правоотношения речь идет уже не о тех же правах, которые принадлежали прежней стороне правоотношения, а о таких же правах, хотя правоотношение и возникло заново.

Договор об обмене жилой площади — это не соглашение о перемене лиц в обязательстве. Обмен — это прекращение и возникнове.

Более подробно этот вопрос будет рассмотрен в главе П, где анализируется также природа разрешения на обмен со стороны местного Совета или ведомства. ние такого же жилищного обязательства, но взаимообусловленное, взаимосвязанное возникновение и прекращение. Именно эта взаимосвязь и взаимообусловленность и составляет предает гражданско-правового отношения. Только при такой конструкции административный элемент может получить надлежащее место, не препятствующее использованию обмена для лучшего удовлетворения потребностей в жилье на данной стадии развития общества и началам социальной справедливости.

Поэтому очень важно точно оценить участок, на котором имеет место гражданско-правовое отношение, суть которого — во взаимообусловленном прекращении и возникновении обязательства.

Различия между договором имущественного найма и договором найма жилого помещения ве-пут к тому, что перемена лиц в обязательстве в обоих договорах приводит к разным результатам: в первом случае происходит изменение существовавшего обязательства, а во втором случае — его прекращение и возникновение другого обязательства. Права по одному договору прекращаются при условии, что возникают по другому договору и наоборот. Суть — во взаимосвязи взаимообусловленности такого возникновения и прекращения. Названное условие — это отнюдь не условие, присущее условным сделкам. Оно призвано выразить лишь взаимосвязь прекращения одного правоотношения и возникновения другого правоотношения.

Стремление к признанию за обменом правоизменящей связи между его субъектами вело бы к тому, что возникновение права на обменное жилое помещение было бы поставлено в зависимость от правомочий прежнего нанимателя, отягощено его обязательствами. Задача быстрейшего удовлетворения жилищных запросов требует максимального развития свобода сторон в указанном и других договорах. Необходимо перенести центр тяжести в преимущественно гражданско-правовую область, свести к минимуму элементы администрирования. Обмен жилыми помещениями должен превратиться в полноценную гражданско-правовую сделку. Контроль может осуществляться только за тем, чтобы не нарушались правила, устанавливающие условия, при которых совершение обмена запрещается.

Подводя итог сказанному следует признать, что редакция ст. 67 Ж РСФСР, делающая акцент на взаимной передаче прав и обязанностей по договору найма жилого помещения его участниками, не соответствует существующим потребностям и другим нормам закона. Представляется, что соответствующее указание в ч.2 ст. 67 Ж РСФСР должно быть изъято, а сама статья может быть сформулирована следующим образом:

Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числз§с проживающими в другом населенном пункте.

Обмен жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива производится с учетом требований, предусмотренных ст. 119 настоящего Кодекса" .

1. Произведения основоположников маркой зма-ленинизма.

2. Маркс К., Энгельс Ф. Немецкая идеология. Том I. Соч. — 2-е изд., — Т.3. — С.7−544.

3. Маркс К., Энгельс Ф. Похороны Карла Маркса. Соч. — 2-е изд., — Т.19. — С.350−354.

4. Ленин Б. И. Государство и революция. Полн. собр. соч. -Т.33. — С.1−120.

5. Официально-документальные материалы.

6. Горбачев М. С. Политический доклад Центрального Комитета КПСС ХХУП съезде Коммунистической партии Советского Союза. Материалы ХХУП съезда Коммунистической партии Советского Союза. М.: Политиздат. — 1986. — С.3−97.

7. Рыжков Н. И. Об основных направлениях экономического и социального развития СССР на 1986;1990 годы и на период до 2000 года. Материалы ХХУП съезда Коммунистической партии Советского Союза. М.: Политиздат. — 1986. — С.222−264.

8. Материалы XIX Всесоюзной конференции Коммунистической партии Советского Союза. -М.: Политиздат. 1988. — 160 с.

9. Жилищные законы. Сборник важнейших законов СССР и РСФСР, постановлений, инструкций и приказов по жилищному хозяйству. Сост. Алексеев Т. Д. Изд. 3-е, доп. и испр. — М.: Изд-во Министерства коммунального хозяйства РСФСР. — 1958. — 737 с.

10. Гражданское законодательство. Сборник нормативных актов. -М.: Юрид.лит. 1974. — 1088 с. 3. Монографии.

11. Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М.: Юриздат. — 1940. — 192 с.

12. Амфитеатров Г. Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М.: Юриздат. — 1948. — 72 с.

13. Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юрид.лит. — 1988. — 382 с.

14. Аскназий С. И. Советское жилищное право. -М.: Юриздат. -1940. 184 с.

15. Аскназий С.й." Брауде И.1., Пергамент А. И. Жилищное право. И.: Госюриздат. — 1956. — 231 с.

16. Баринов H.H. Прекращение договора найма жилого помещения в ведомственном доме. Саратов: Изд-в© Саратовского университета. — 1978. — 161 с.

17. Бару М. Й. Жилищные права граждан в СССР. It.: Госюриздат. -1956. — 96 с.

18. Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата. -1963. — 244 с.

19. Басин Ю. Г. Право на жилище новое конституционное нрав©советского человека. — Алма-Ата: Казахстан. — 1980. — 79 с.

20. Басин Ю. Г., Попов И. И. О жилищных правах ©-светских граждан. Алма-Ата: Казахстан. — 1966. — 220 с.

21. Басин Ю. Г., Сулейменов М. К., Тазутдинсв P.C. Комментарийк жилищному кодексу Казахской ССР. Алма-Ата: Казахстан. -1987. — 304 с.

22. Боровцов В. А. Жилищные права и обязанности сельских тружеников. -Минек: Беларусь. 1988. — IIG е.

23. Васильченко Л. В. Договор жилищного найма в ведомственных домах. М.: Юрид.лит. — 1973. — 190 с.

24. Ватман Д. П. Обмен жилых помещений. М.: Знание. — 1984. -64 с.

25. Вишневская И. О. Советское жилищное право. Ростов-на-Дону: йзд-во Ростовского университета. — 1986. — 106 с.

26. Власова А. Г., Замятин В. И., Скрипке В. Р. Жилищное законодательство. I.: Врид.лит. — Изд. 2-е. — 1970. — 191 с.

27. Воложанин В. П. Охрана жилищных прав граждан. М.: Щрид. лит. — 1968. — 63 с.

28. Воложанин В. П. Особенности рассмотрения судами жилищных дел. Учебное пособие. Свердловск. — 1983. — 60 с.

29. Гинзбург СЛ. Обмен жилплощади. М.: Центрожилсоюз. -1934. — 32 с.

30. Гражданско-правовое положение личности в СССР. -М.: Наука. 1975. — 399 с.

31. Грибанов В. П. Основы советского жилшцного законодательства. Пособие для слушателей. М.: Знание. — 1976. — 95 с.

32. Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. Пособие для слушателей. -М.: Знание. 1983. — 192 с.

33. Грибанов В. П., Кабалкин А. Ю. Жилищные права советских гравдан. -М.: Знание. 1964. — 95 с.

34. Гукасян P.E. Рассмотрение судами жилищных дел. Саратов: Изд-во Саратовского университета. — 1966. — 116 с.

35. Жилищное право. Учебное пособие под ред. Коняева Н. И. -Куйбышев. 1986. — 100 с.

36. Занковская C.B. Вопросы жилищного права в судебной практике. Учебное пособие. М.: ВШИ. — 1959. — 120 с.

37. Золотарь В. А. Основания прекращения договора найма жилых помещений в судебном порядке. М.: Госюриздат. — 1958. -I6Q с.

38. Золотарь В. А., Дятлов Й. Н. Советское жилищное право. -Киев: Вища школа. 1985. — 216 с.

39. Кабалкин A.B. Охрана жилищных прав граждан. М.: Госюриздат. — 1963. — 32 с.

40. Кабалкин А. Ю. Жилищное законодательство в СССР. -И.: Знание. 1970. — 80 с.

41. Комаров В. К. Прекращение договора жилищного найма. -М.: Изд-во МГУ. 1963. — 68 с.

42. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР /под ред. Братуся С. Н., Садикова О.Н./. И.: Юрид.лит. — Изд. 3-е, иопр. и доп. — 1982. — 680 с.

43. Красавчиков O.A. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: Госюриздат. — 1958. — 183 с.

44. Ландкоф С. Н., Лисниченко Т. Н., Фельдман А. М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. Киев: Будс (c)ельник. — Изд. 4-е, перераб. и доп. — 1971. — 344 с.

45. Лисниченко Т. Н. Право на жилище. Киев: Буд1вельник. -1978. — 69 с.

46. Лисниченко Т. Н., Хламов И. Т. Справочник, но жилищно-строительному законодательству. Киев: Буд'|вельник. — 1985. -191 с.

47. Литовкин В. Н. Жилищное законодательство. Справочное пособие. М.: Профиздат. — 1988. — 255 е.

48. Макаров Г. П. Права предприятия, но распределению жилой площади. М.: Юрид.лит. — 1985. — 112 с.

49. Марткович И. Б. Конституционное право на жилище. Учебное пособие. М.: ВШИ. — 1979. — 90 е.

50. Марткович И. Б. Пользование жилыми помещениями. М.: ВШИ. -1979. — 87 с.

51. Марткович И. Б. Право на жилище и его обеспечение. Учебное пособие. М.: ВШИ. — 1983. — 80 с.

52. Марткович И. Б. Осуществление права на жилище. Учебное пособие. М.: ВШИ. — 1984. — 105 е.

53. Мартемьянов В. С. Решение местными Советами и их исполнительными органами гражданско-правовых вопросов (касающихся граждан). М.: Юрид.лит. — 1967. — 136 с.

54. Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков: Изд-во Харьковекого университета. — 1970. — 207 с.

55. Маслов В. Ф. Право на жилище. Харьков: Вища школа. -1986. — 283 с.

56. Мушкин А. Е. Прав©граждан на жилище. Л.: Лениздат. -1982. — 159 е.

57. Нечецкий М. А. Очерки советского жилищн (c)го права. Учебное пособие. Саратов: Коммунист. — 1958. — 158 о.

58. Нечецкий М. А. Обмен жилых помещений в государственных домах и в домах ICK. Саратов: Изд-во Саратовского университета. — 1978. — 87 с.

59. Никитин К. П. Охрана жилищных прав граждан в ведомственных домах. М.: Юрид.лит. — 1975. — 127 с.

60. Никитюк И. С. Жилищное законодательство CGGP и Молдавской ССР. Кишинев: Штиинца. — 1980. — 195 с,.

61. Никитюк П. С. Жилищное право. Кишинев: Штиинца. — 1985. -255 с.

62. Никитюк Е. С. Жилищное законодательств©Молдавской ССР. -Кишинев: Штиинца. 1986. — 158 е.

63. Петрищева Г. И. Правовое регулирование жилищных отношений. Учебное пособие. Свердловск: Изд-в© СШ. — 1977. — 80 с.

64. Петрищева Г. И. Изменение и прекращение жилищных правоотношений. Учебное пособие. Свердловск: Изд-во Ур1У. — 1981. -84 е.

65. Потшшв А. Г. Жилищное право. Учебное пособие. Д.: Изд-во ГО". — 1973. — 96 с.

66. Прокопченко И. П. Жилищное законодательств©союзных республик. Сравнительно-теоретический анализ. -М.: Наука. -1979. 224 с.

67. Прокопченко И. П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. Справочное пособие. -М.: Профиздат. Изд. 2-е, перераб. и доп. — 1986. — 432 с.

68. Салищева Н. Г. Административный процеес в СССР. И.: Врид. лит. — 1964. — 168 с.

69. Свирская Н. Б., Басс И. Я. Жилищные права граждан. М.: Юрид.лит. — Изд. 2-е. — 1952. — 72 е.

70. Седугин П. И. Право на жилище в СССР. М.: Юрид.лит. -1983. — 224 с.

71. Сибилев М. Н. Конституционное право советских граждан на жилище. Киев: Вища школа. — 1981. — 46 с.

72. Скрипко В, Р. Порядок обмена и раздела жилой площади. М.: Госюриздат. — 1963. 59 с.

73. Скрипко В. Р. Обмен и раздел жилой площади. М.: Юрид.лит. 1972. — 72 с.

74. Скрипко В. Р., Марткович И. Б., Соловьев П. Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М.: Стройиздат. — 1965. -360 с.

75. Советское жилищное законодательство. Учебное пособие для средних специальных учебных заведений. М.: Юрид.лит. -1986. — 142 с.

76. Сурков В. В., Дятлов H.H. Порядок предоставления жилых помещений. Киев: Будвельник. — 1977. — 132 е.

77. Толстой Ю. К. К теории правоотношения. 1.: Изд-во ЛГУ. -1959. — 87 с.

78. Толстой Ю. К. Советское жилищное право. Л.: Изд-во ЛГУ. -1967. — 228 с.

79. Толстой ЮЛС. Советское жилищное законодательство. Л.: Изд-во ЛГУ. — 1974. — 231 с.

80. Фельдман А. М. Права и обязанности наниматели жилого помещения. Киев: Буд1Вельник. — 1966. — 139 с.

81. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит. — 1974. — 351 с.

82. Хитев В. К. Советское жилищное законодательство. М.: Юрид. изд-во. — 1945. — с.

83. Червовый Ю. С., Харитонов Е. О., Бровченко H.A. Правовое регулирование жилищных отношений в СССР. Одесса: Изд-во Одесского университета. — 1984. — 110 о.

84. Черепахин Б. Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М.: Юрид.лит. — 1962. — 162 с.

85. Чигир В. Ф. Жилищное право. Вышэйшая школа. — 2-е изд. -1986. — 204 с.

86. Чигир В. Ф., Боровцов В. А. Конститупионное право на жилище. -Минск: Беларусь. 1985. — 104 с.

87. Яковлев В. Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений. Учебное пособие. Свердловск. -1972. — 207 е.4. Статьи.

88. Андрианов И. И. Обмен жилыми помещениями // Социалистическая законность. 1985. — I 10. — С.50−52.

89. Анисимова 1. Разрешение споров об обмене жилого помещения // Советская юстиция. 1985. — № 19. — С.8−10.

90. Базова Т. П. Некоторые вопросы возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений / Проблемы социалистической законности. Харьков. — 1986. — Вып. 17. — С .139 143.

91. Басин Ю. Г. Гражданско-правовые формы обеспечения стабильности условий проживания граждан / Основы советского жилищного законодательства. Свердловск: Изд-во УрГУ. — 1981.С.45−46.

92. Басин Ю. Г. Усиление гарантий защиты жилищных нрав граждан // Советское государство и право. 1982. — * I. — С.12−17.

93. Батычко Л. М. Значение вины при признании обмена жилого помещения недействительным / Тезисы докладов на теоретической конференций аспирантов Института государства и праваАН СССР и юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова. -М. 1983. — С.78−79.

94. Бездыханюк и. Обмен жилого помещения // Социалистическая законность. 1972. — & 7. — С.56−57.

95. Болывунов В. Интересы советского человека прежде всего // Советская юстиция. — 1980. — № 20. — С.24−25.

96. Брейм Э., Тарасов Н. Обмен жилой площади я©новому 1К РСФСР // Советская юстиция. 1964. — Л 15. — С.10−12.

97. Васева Н. Признание обмена жилой площади недействительным // Советская юстиция. 1978. — Ш 19. — С.23.

98. Ватман Д. П., Мальгинова А. И. Обмен жилой площади по новому гражданскому законодательству // Социалистическая законность. 1965. — Л 6. — С.23−27.

99. Ватман Д. П., Мальгинова А. И. Спорные вопросы обмена жилыми помещениями // Советск (c)е государство и право. 1968.$ 6. С. III-115.

100. Вишневская И. С. Обмен жилыми помещениями / Оеновы советского жилищного законодательства. Свердловск: Изд-в© УрГУ. — 1981. — С.108−114.

101. Гонгало Б. М. Система оснований изменения жилищных правоотношений / Проблемы государства и права. Пермь. -1984. — С.26−27.

102. Грошева Н. В., Левенсон С. Н. К вопросу о договоре обмена жилых помещений /Роль договора в регулировании общественных отношений. Пермь. — 1979. — С.104−121.

103. Гуревич М. Г. Обмен жилой площади // Социалистическая законность. 1957. — Л 12. — С.38−41.

104. Гуревич М. Г. Вопросы обмена жилой площади в судебной практике / Ученые записки Пермского гоеуниверситета.Т. ХХ1У. Вып. 4 (юрид. науки). — Пермь. — 1962. — С.102−154.

105. Гусев С. И. Практика применения судами Основ жилищного законодательства // Советское государство и право. 1983. -Л 6. -C.II-I9.

106. Дозорцев В. А. Жилищные дела в еуде Домментарий судебной практики за 1984 год. М.: Юрид.лит. — 1985. — С.21−43.

107. Ершов В. Рассмотрение споров, связанных с обменом жилых помещений // Советская юстиция. 1987. — Л 2. — C. I0-II.

108. Жарков В. М. Споры членов семьи нанимателя об обмене совместно занимаемой ими жилой площади // Советское государство и право. 1975. — Л 3. — С.118−121.

109. Кандыбина T.I. Обмен жилой площади // Советская юстиция. -1970. Л 10. — С.7−8.

110. Колобов В. Новое в законодательстве об обмене жилых помещений // Советская юстиция. 1984. — Л 14. — С.8−9.

111. Коньков Ю. М. Учитывать интересы 3-их лиц при обмене жилой площади // Советская юстиция. 1964. — $ 12. — С.17.

112. Коньков Ю. М. Принудительный обмен жилых помещений // Советская юстиция. 1971. — Я 10. — С.5−6.

113. Кудряшов Н. Принудительный обмен жилой площади // Социалистическая законность. 1971. -16. — С .70−71.

114. Куцина С. О договоре обмена жилыми помещениями // Советская юстиция. 1981. — I 24. — С.7−8.

115. Лаасик ЭЛ., Сепп Х. В. О жилищном кодексе Эстонской ССР // Советское право. Таллин. — 1983. — $ 4. — С.261−268.

116. Ларкин И. И. Совершенствование жилищного законодательства об обмене жилых помещений // Советское государств©и право. 1979. — № 6. — С.140−143.

117. Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений // Вестник ЖУ. 1970. — Л 23. — Экономика, философия, право. -Вып.4. — С.155−158.

118. Литовкин В. Н. Функции ©-рдера и договора найма жилого помещения // Советское государств©и право. 1977. — $ 4. -С.125−130.

119. Литовкин В. Н. Споры при отказе в разрешении на обмен жилых помещений // Советская юстиция. 1977. — № 24. — С.10−11.

120. Луст Ю. Законность обмена жилых помещений // Советское право. Таллин. — 1986. — * 3. — С.187−189.

121. Макаров Г. П. Обмен жилыми помещениями // Советские профсоюзы. 1982. — № 22. — С.30−31.

122. Мартемьянов В. С. Правовая природа и подведомственность споров о признании недействительным ордера на жилую площадь // Советское государство и право. 1966. — Л I. — С.115−120.

123. Марткович И. Б. Жилищное законодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. 1979.II. С.73−78.

124. Марткович И. Б. Выселение с санкции прокурора // Советская юстиция. 1980. — Л 17. — С.25.

125. Медведев М. Ф. Правовая природа обмена жилыми помещениями / Труды Высшей следственной школы МВД СССР. Вып.1. -Волгоград. — 1969. — С.287−297.

126. Медведев М. Ф. Правовое регулирование отношений по обмену жилыми помещениями / Труды Высшей следственной школы МВД СССР. Вып.4. — Волгоград. — 1971. — С.127−141.

127. Медведев М. Ф. Принудительный обмен жилыми помещениямиСоветское государство и право. 1973. — № 7. — С.120−124.

128. Ойгензихт В. А. Субъекты жилищных отношений / Основы советского жилищного законодательства. Свердловск: Изд-во УрГУ. — 1981. — С.73−81.

129. Отнюкова Г. Признание договора обмена жилого помещения недействительным // Советская юстиция. 1977. — № 14. -С.24−25.

130. Пергамент А. И. Жилищные права граждан СССР // Советское государство и право. 1982. — № I. — С.3−11.

131. Пергамент А. И. Договор найма жилого помещения // Социалистическая законность. 1982. — № 2. — С.34−37.

132. Пергамент А. И. Жилищные права несовершеннолетних // Социалистическая законность. 1985. — * 6. — С.36−39.

133. Пестов М. Э. Понятие обмена жилых помещений / Актуальные проблемы общественных, естественных и технических наук. -Тезисы 3-й межвузовской конференции молодых ученых и специалистов г. Перми. Пермь. — 1983. — С.60−61.

134. Петрищева Г. И. Основания признания договоров обмена жилыми помещениями недействительными // Советская юстиция. -1959. $ 5. — 6.59−61.

135. Петрищева Г. И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда / Основы Советского жилищного законодательства. Свердловск: йзд-во Ур17. — 1981. — С.81−91.

136. Прокопченко И. П. Конституционное право граждан СССР на жилище / Теоретические вопросы гражданского права. -М.: ИШН. 1980. — С. П-20.

137. Рахмалевич Ю. Принудительный обмен и споры об обмене жилой площади // Советская юстиция. 1965. — $ 8. — С .12−13.

138. Родионова 0.1. Процессуальные вопросы обмена жилых помещений по решению судебных органов / Проблемы гражданского процессуального права в свете Конституции СССР. Свердловск: йзд-во УрГУ. — 1980. — С.114−117.

139. Свердлык Г. А. Актуальные проблемы совершенствования советского жилищного законодательства в свете решений ХХУП съезда КПСС / Актуальные проблемы гражданского права. Свердловск: йзд-во Ур1У. — 1986. — С, 85−92.

140. Скрипке В. Р. Обмен жилых помещений // Советская юстиция. -1971. Л 18. — С.22−23.

141. Слижикова В. Обмен жилых помещений, совершаемый с корыстной целью // Советская юстиция. 1987. — А 16. — С.13−14.

142. Соколов В. И. Об изменении жилищных правоотношений / Проблемы совершенствования законодательства и правоприменительной деятельности в СССР. Минск. — 1983. — С.192−193.

143. Тадевосян B.C. Некоторые вопросы жилищного права // Советское государство и право. 1958. — А 7. — С.43−51.

144. Тараканкова Е., Хохлова Н. Процессуальные особенности рассмотрения дел о принудительном обмене жилыми помещениями // Советская юстиция. 1982. — А 10. — С.22.

145. Титова К., Остроухова М. Судебные споры об обмене жилой площади // Советская юстиция. 1962. — А 9. — С.19−21.

146. Толстой ЮЛС. Новое в судебной практике по жилищным делам // Известия высш. учеб.зав. Правоведение. — I. — 1976. -А 3. — С.111−120.

147. Толстой Ю. К. Конституция СССР и жилищное законодательство // Известия высш. учеб.зав. Правоведение. — Л. — 1978. -S 5. — е.32−39.

148. Толстой Ю. К. Основы жилищного законодательства и судебная практика // Известия выеш. учеб.зав. Правоведение. — Л. -1983. — А 3. — С.65−73.

149. Толстой Ю. К. Важный этап кодификации жилищного законодательства // Советское государство и право. 1983. — a II. -C.3-II.

150. Толстой Ю. К. Жилищный кодекс РСФСР // Советское государство и право. 1984. — А II. — С.69−74.

151. Угле в В. Процессуальное соучастие по жилищным делам // Советская юстиция. 1987. — * 20. — С.10−11.

152. Харитонов Е. О., Бровченко H.A. Некоторые процессуальные особенности судебного рассмотрения дел © признании ордера недействительным / Проблемы социалистической законности. -Вып.17. Харьков: Изд-во при Харьковском госуниверситете. — 1986. — С.47−52.

153. Хрулев А. Обмен жилой площади // Советы депутатов трудящихся. 1967. — Л II. — С.93−95.

154. Чикова Г." Вишневская И. Соблюдение порядка предоставления жилой площади гарантия права на жилище // Социалистическая законность. — 1978. — № 2. — С.16−19.

155. Чубаров В. В. Нормативные предпосылки прекращения жилищного правоотношения / Проблемы государства и права. Пермь. -1984. — С.27−28.

156. Щурухт Л. М. Применение ЭВМ при перераспределении жилого фонда (Правовые и организационные вопросы) // Советское государство и право. 1975. — № 10. — С.117−120.

157. Юдушкин С. Новый шаг в совершенствовании жилищных отношений // Советская юстиция. 1985. — I. — C. IG-II.

158. Яковлев В. Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений / Основы советского жилищного законодательства. -Свердловск: йзд-во УрГУ. 1981. — С.36−45.

159. Яменфельд Г. Порядок обмена жилыми помещениями // Социалистическая законность. 1967. — № 6. — С. 84−85.

160. Яновский Я. Д. Порядок обмена жилых помещений // Советское государство и право. 1972. — Л 4. — С. 136−140.5. Авторефераты.

161. Азимов М. К. Проблемы участия прокурора в гражданском судопроизводстве по жилищным делам (по материалам Узбекской ССР): Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Ташкент. -1980. — 24 с.

162. Басин Ю. Г. Проблемы советского жилищного права: Автореф.. дисс. докт. юрид. наук. Л, — 1964. — 31 с.

163. Богданов Е. Б. Правовое регулирование предоставления жилой площади в домах государственного фонда: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Харьков. — 1979. — 22 с.

164. Васильев Ю. С. Расторжение и изменение договора жилищногонайма в судебном порядке: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М. — 1961. — 16 с.

165. Воронина Н. П. Правообразующие юридические факты в советском жилищном праве: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. -Свердловск. 1982. — 14 с.

166. Гоягаяо Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Свердловск. -1984. — 21 с.

167. Гукасян P.E. Процессуальные особенности рассмотрения судами жилищных дел: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. -Саратов. 1964. — 18 с.

168. Досанова Р. Б. Защита конституционного права граждан СССР на жилище на этапе предоставления помещений: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Алма-Ата. — 1983. — 17 с.

169. Жанайдаров И. У. Правовое регулирование выселения с предоставлением другого жилого помещения по советскому жилищному праву: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М. -1984. — 25 с.

170. Зиоменко Ю.й. Семья и право на жилую площадь в СССР: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Харьков. — 1970. -19 с.

171. Кузьмина И. Д. Юридические гарантии осуществления права граждан СССР на жилище в домах государственного и общественного жилищного фонда: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Томск. — 1985. — 19 с.

172. Левенсон С. Н. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М. — 1967. — 22 с.

173. Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Л. — 1967. — 19 с.

174. Литовкин В. Н. Правовые вопросы предоставления жилых помещений: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М. — 1974. -19 с.

175. Марткович И. Б. Проблемы осуществления конституционного права на жилище: Автореф.. дисс. докт. юрид. наук. -М. 1981. — 28 с.

176. Медведев М. Ф. Обмен жилых помещений по советскому гражданскому праву: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Саратов. — 1971. — 18 с.

177. Мехтиев Ю. А. Юридические гарантии жилищных прав советских граждан (по материалам Азербайджанской ССР): Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М. — 1969. — 17 с.

178. Нечецкий М. А. Прекращение договора жилипщого найма в судебном порядке по советскому праву: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М. — 1951. — 23 с.

179. Никитин К. П. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилых помещений в домах особых предприятий, учреждений, ведомств: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Свердловск. — 1969. — 20 с.

180. Петрищева Г. И. Основания возникновения я изменения жилищных правоотношений в государственном жилищном фонде: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. I. — 1959. — 18 с.

181. Погодина Т. Н. Проблемы совершенствования жилищного законодательства: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Л. -1983. — 18 с.

182. Прокопченко И. П. Проблемы жилищного законодательства в СССР: Автореф.. дисс. докт. юрид. наук. М. — 1978. -39 с.

183. Рябцовская Н. М. Конституционное право советских граждан на жилище: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М.-1980. — 24 с.

184. Саниахметова H.A. Гражданско-правовая ответственность как средство обеспечения надлежащего осуществления права на жилище: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Харьков. — 1985. — 23 С.

185. Скрипко В. Р. Охрана жилищных прав граждан: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М. — i960. — 22 с.

186. Страуме O.K. Сочетание личных и общественных интересов в договоре найма жилого помещения: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Тарту. — 1971. — 28 с.

187. Сурков В. В. Правовые вопросы обмена жилых помещений: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. Киев. — 1972. — 20 с.

188. Чу баров В. В. Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. -Свердловск. 1985. — 16 с.

189. Юнина О. Н. Деятельность местных Советов народных депутатов по обеспечению права граждан СССР на жилище: Автореф.. дисс. канд. юрид. наук. М. — 1985. — 22 с.