Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России

Актуальность темы

исследовании.

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики — рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

В современной научной литературе исследования, посвященные данной теме, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, со многими ошибками. Возникли перекосы, обнаружились просчеты при приватизации объектов недвижимости, оформлении сделок. Рынок развивался весьма неравномерно.

Выбор темы диссертационного исследования продиктован необходимостью глубокого политэкономического (теоретического) анализа сущности экономической категории недвижимость, а также системы отношений, которые формируются между субъектами рынка. Теоретические исследования в этой области явно недостаточны и востребованы экономической наукой и практикой хозяйствования. Только на базе комплексных, фундаментальных научных разработок возможна экономически обоснованная стратегия развития рынка недвижимости.

Актуальность нсследопання диктуется также особенностями переходного периода в России: геофафическим положением, историческими традициями, техническим уровнем развития производства, значительным социальным расслоением населения по размерам собственности и доходам, низкой платежеспособностью его широких слоев. Это делает невозможным копирование западных стандартов функционирования рынка недвижимости, и диктует необходимость разработки специфических механизмов реализации экономических отношений.

Результативность этих процессов во многом зависит от развитости институциональной инфраструктуры рынка. Теоретические исследования сущности и закономерностей ее формирования имеют большую значимость и актуальность.

Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально — экономической эффективности использования недвижимости, что, в конечном irrore, должно способствовать экономическому росту.

Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время, и свидетельствует об актуальности выбранной диссертантом темы.

Состояние изученности проблемы. Многогранная сущность недвижимости и ее значение для общества побуждает исследователей изучать различные ее стороны. В историко-философском аспекте она рассматривалась в трудах Платона, Аристотеля, В. И. Вернадского, Т. де Шардена, С. Кара-Мурзы, С. Леви-Страусса. Истории эволюционного развития ее юридических вопросов посвящены работы И. А. Покровского, В. В. Витрянского, C.B. Киселева, И. Пухана, O.E. Блинкова, Д. И. Мейера, JI.A. Кассо, И. А. Исаева и др.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования явились труды ученых по общим проблемам экономической теории: А. Смита., Ж. Б. Сэя, Ф. Кенэ, К. Маркса, Й. Шумпетера, О. Бем-Баверка, У. С. Джевонса, Ф. И. Эджуорта, JI. Вальраса, Дж.М. Кейнса, и др.

Отдельно необходимо отмстить работы теоретиков ниституционализма, ибо они, по нашему мнению, внесли большой вклад в изучение и развитие современной экономики (Дж. Ролза, Дж. Коммонса, О. Уильямсона, Д. Норта, Л. Болтянски, Л. Эсташе, Ж. Тироля и др.), а также их российских коллег (С.Г. Кирдину, О. Э. Бессонову, И. В. Розмаинского, О. С. Белокрылову, А. Е. Шаститко, М. Г. Завельского, С. Малахова, В. Кокорева, A.M. Нестеренко, A.B. Халилеева и др.).

Формирование рынка недвижимости в России происходило в условиях переходной экономики. В этой связи представляют интерес исследования по становлению рыночных отношений, выполненные как зарубежными, так и российскими учеными: Ф. Хайеком, Дж. Греем, Е. Т. Гайдаром, А. Н. Илларионовым, Е. Г. Ясиным, А. Д. Некипеловым, Л. И. Абалкиным, В. В. Ивантером, А. Я. Лившицем, Д. С. Львовым и др.

Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж. Аллавеем, Дж. С. Гроссом, Р. Бен-Натаном, А. Крюгером, С. И. Сайем, Д. Фридманом, Н. Ордуэй, Д. Сиротой, P.A., Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в его изучение, необходимо отметить С. Вобленко, A.A. Айгинина, А. Н. Асаула, А. Г. Грязнову, A.B. Халилеева, А. Е. Федорова, Г. М. Стерника, М. Г. Нефедова, В. А. Щеглова, Р. Т. Нагаева, Б. Д. Новикова, В. А. Горемыкина, М. А. Федотову, И. В. Гранову, C.B. Грибовского, Е. И. Тарасевича, С. Н. Максимова, С. А. Бабкина, И. А. Рахмана, П. Г. Грабова, P.P. Гумерова, В. И. Ресина, Н. Синяка, Н. С. Пастухову, Ю. А. Крюкова и др.

Анализируя работы, посвященные исследованию современного рынка недвижимости, мы пришли к выводу, что они в большинстве своем носят прикладной характер, где недвижимость и ее рынок практически не рассматриваются как экономические категории, что оправдано на начальных этапах разработки теории. Но в современных условиях этого явно недостаточно. Необходимо исследование политэкономических основ анализируемых явлений с опорой на классическую экономическую науку и институциональную теорию.

Обозначенные выше актуальные вопросы развития рынка недвижимости и недостаточно глубокий их анализ современной наукой определили цель и задачи нашего исследования.

Цели н задачи исследования. Целью диссертационной работы является теоретический анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определение основных направлений его развития.

Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

— Обосновать недвижимость, как экономическую категорию, определить ее сущность и экономическую природу.

— Определить место данной категории в системе производительных сил и производственных отношений в условиях рынка.

— Дать определение рынка недвижимости, обосновать теоретические и методологические подходы к его структурированию.

— Проанализировать особенности формирования рассматриваемого рынка и его институтов в условиях рыночных преобразований в России.

— Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости.

— Обосновать сущность, роль и значение его инфраструктуры, как неотъемлемого условия динамичного развития.

Разработать предложения по развитию эффективной институциональной инфраструктуры рынка недвижимости.

— Обосновать методологические и теоретические подходы к определению социально-экономической эффективности его функционирования.

Выбор целей и задач исследования предопределил его объект и предмет.

Объект исследования. Объект диссертационного исследования — рынок недвижимости.

Предмет исследования. Предметом исследований является система экономических отношений^действующих на нем в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

Теоретическая и информационная основы исследования. Теоретической и методологической основой настоящей диссертации послужили труды отечественных и зарубежных специалистов, материалы научных конференций, периодических изданий, электронные публикации глобальной сети Интернет. В информационную базу вошли законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы федеральных и отраслевых органов управления, статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, отчетные материалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующих на рынке недвижимости.

Методологическую базу исследования составили системный анализ, сравнительно-аналитические, экономико-статистические и экспертные методы, а также методы моделирования экономических процессов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обобщении особенностей функционирования рынка недвижимости и выяснении его сущности в условиях экономических преобразований в России.

1. На основе комплексного теоретического анализа экономических отношений, формирующихся на рынке недвижимости, обоснована сущность недвижимости как экономической категории, показан двойственный характер ее функционирования (как предмета потребления и фактора производства), что расширяет сферу исследования и подчеркивает ее значимость.

2. Проведен анализ товарной формы недвижимости и на этой основе раскрыты содержание и особенности ее потребительной стоимости (способность удовлетворять потребности домохозяйств в жилье и бизнеса в получении дохода, приоритетность фактора местоположения при формировании спроса на недвижимость, обладание полезностью на протяжении всего жизненного цикла объекта, многообразие экономических форм реализации потребительной стоимости) и дано теоретическое обоснование разграничения категорий рыночной стоимости и цены недвижимости.

3. Разработана система критериев для классификации объектов недвижимости в трех аспектах: материально-вещественном (по типам объектов), юридическом (по возможностям правовой реализации) и политэкономическом (по их содержанию, формам собственности, функциональному назначению, возможностям инвестиционного использования), что позволяет более полно раскрыть экономическую природу недвижимости.

4. Анализ тесно интегрированных экономических, исторических, правовых и социальных аспектов исследования позволил сформулировать авторский подход к определению рынка недвижимости как экономической категории, формирующей систему экономических отношений на всех фазах воспроизводственного цикла недвижимости.

5. В соответствии с предложенным автором системным подходом к структурированию рынка недвижимости, который предполагает объектную, воспроизводственную и институциональную структуру, проведен анализ современного его состояния в России, что дало возможность выявить причины неравномерности развития отдельных сегментов и региональных рынков, обосновать необходимость и показать перспективные направления его государственного регулирования и совершенствования инфраструктуры.

6. Сделана попытка разработки субъектно-ориентированной модели взаимодействия участников российского рынка недвижимости, где названы основные институты, определены их роль и функциональные задачи, а также предложены пути совершенствования их деятельности на современном этапе развития.

7. В работе обоснована необходимость и предложены оригинальные методологические подходы к определению социально-экономической эффективности функционирования рынка недвижимости, сложная структура которого предопределяет необходимость многоуровневого исследования и многофункциональной системы обобщающих показателей.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в разработке теоретических аспектов функционирования и обосновании необходимости и возможности развития новой системы экономических отношений на рынке недвижимости. Показана сущность недвижимости как экономической категории, разработаны методологические подходы к структурированию и анализу рынка недвижимости, а также совершенствованию его инфраструктуры. Обоснована необходимость и предложены критерии определения социально — экономической эффективности его функционирования.

Теоретические положения диссертации могут быть использованы в преподавании таких учебных курсов, как экономическая теория, экономика недвижимости, история экономики и других.

Методологические подходы, результаты анализа могут быть применены в работе органов государственной власти, в частности комитетами по управлению имуществом, при разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости, а также риэлтерскими и ипотечными компаниями.

Апробация результатов исследования. Основные положения и наиболее актуальные выводы докладывались автором на научно-практических конференциях: «Совершенствование хозяйственного механизма и его эффективность в условиях рыночных преобразований» в 2000 году, «Социально-экономические проблемы рыночной экономики» в 2001 году, «Совершенствование системы хозяйствования рыночной экономики» в 2002 году, «Повышение благосостояния населения России: проблемы и пути решения» в 2004 году, «Государственное регулирование экономики.

Региональный аспект" в г. Нижнем Новгороде в 2001 и в 2005 годах. По теме диссертации опубликовано 8 статей, объемом 2,6 печатных листа.

Ряд теоретических выводов и аналитических результатов диссертационного исследования использованы в работе департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации города Нижнего Новгорода, а также в работе агентства недвижимости «Выбор».

Автором диссертации разработан специальный курс «Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости», который включен в учебный план экономического факультета ННГУ им. Н. И. Лобачевского и апробирован в 2004;2005 учебном году.

Структура и объем диссертации

определены целью и задачами исследования, соответствующей логикой изложения.

Работа построена по проблемно-тематическому принципу и включает в себя введение, две главы, заключение, список использованной литературы, приложения. Диссертация содержит 16 аналитических таблиц, проиллюстрирована 12 рисунками, где представлены схемы, графики, диаграммы.

Выводы, сделанные в ходе исследования были доложены на научно-практических конференциях, использовались при подготовке спецкурса для студентов экономического факультета, разработанные методические материалы и рекомендации нашли практическое применение в работе органов государственной службы и коммерческих оценочных и риэлтерских компаний нижегородского рынка недвижимости.

Заключение

.

Недвижимость играет многогранную и все возрастающую роль в жизни общества. Это обуславливает необходимость ее комплексного изучения. В рамках системного подхода автором исследуются исторический и правовой аспекты обоснования недвижимости как экономической категории.

В течение длительного времени в условиях монополии государственной собственности на факторы производства понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» не употреблялись ни в советской экономической науке, ни в практике хозяйствования.

В результате проведенного анализа правовых аспектов недвижимости автором предпринята попытка уточнить терминологию и разграничить понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Последнее (недвижимая вещь) — это «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.». Такое определение, данное в юридическом документе (Гражданский Кодекс РФ), подчеркивает вещественное содержание и определяет объекты как недвижимые.

Недвижимость предстает как их совокупность, являющаяся объектом гражданских прав и зарегистрированная в соответствии с действующим законодательством.

Авторский подход к классификации объектов недвижимости по нескольким критериям дает возможность более глубоко охарактеризовать именно экономические аспекты отношений, возникающих по поводу недвижимости.

При рассмотрении ее с материально-вещественной стороны она предстает как совокупность следующих агрегированных элементов: земельные участки, недра, леса, водные объекты, здания и сооружения, строения. Все они включаются в состав вещественных факторов производства. Одна их часть (земельные участки, месторождения, леса, водные ресурсы) относится к первичным элементам фактора «земля», другая (здания, сооружения, постройки) рассматривается автором как вещественные условия труда и относится к фактору «капитал».

Особая роль недвижимости в системе рыночных отношений определяется тем, что она может выступать в качестве и средств производства (земля, производственные здания и т. п.), и предметов потребления (жилье, объекты непроизводственного назначения, например, сферы культуры, спорта и т. д.). Такая двойственность расширяет сферу исследования и подчеркивает значимость социального аспекта и первичность именно социально-экономических отношений.

Проведенный анализ недвижимости как категории, выражающей систему экономических отношений, позволяет определить ее место в рыночной системе как одно из центральных, формирующих базовые, структурообразующие отношения.

Многообразие объектов, которые относятся к категории недвижимость, делает весьма сложной ее характеристику как товара.

Анализируя способность недвижимости, как товара, удовлетворять общественные потребности, в диссертационной работе выделены следующие отличительные особенности ее потребительной стоимости: двойственная сущность полезности недвижимости (как потребительского блага и как фактора производства) — продолжительный период использованиязначительная роль фактора местоположения в определении ее полезностивозможности удовлетворения потребностей не приобретая объекты в собственность, а арендуя их.

Представленные в диссертации теоретические подходы к определению стоимости недвижимости с позиций трудовой теории стоимости, (через определение совокупных затрат труда на создание объекта недвижимости) — с теории предельной полезности (через сравнительный анализ предельных полезностей аналогичных объектов недвижимости) — и теории ренты (через определение уровня доходности объекта), по мнению автора, послужили методологической основой для разработки основных подходов к определению стоимости недвижимости {затратного, рыночного и доходного).

В работе проведено разграничение понятий рыночная стоимость объекта недвижимости и его рыночная цена.

Первая — это наиболее вероятная величина денежного эквивалента стоимости объекта, гипотетическая категория, та субстанция, которая определяет основу рыночной цены. Рыночная цена — денежный эквивалент стоимости объекта недвижимости, который формируется конкретной ситуацией на рынке в данное время, в данном месте, в условиях конкретной сделки. Рыночная цена — как цена равновесия, определяется соотношением спроса и предложения на рынке и представляет собой сумму, уплаченную покупателем продавцу. Совпадение стоимости и цены возможно, если ситуация на рынке близка к совершенно конкурентной.

Обоснованная в диссертации двойственность экономической природы недвижимости делает необходимым анализировать ее как разновидность экономического ресурса — капитала, что, по нашему мнению, позволяет рассматривать ее как инвестиционную (разновидность финансовых активов) и производственную, если она используется не для личного потребления (тогда она является товаром), а для создания новых товаров и увеличения стоимости.

По нашему мнению, рынок недвижимости — это система правовых, социально-экономических и организационно-экономических отношений между субъектами рынка по поводу создания объектов, их распределения и обмена, а также потребления полезных свойств недвижимости.

Он составляет часть рыночной системы, и отвечает всем необходимым условиям ее существования. Однако, экономическая природа недвижимости обусловливает ряд особенностей, отличающих его от других рынков.

Анализ рынка недвижимости позволяет сформулировать его главную специфическую черту — принадлежность к разряду рынков несовершенной конкуренции, что сдерживает механизм рыночного ценообразования. Неравновесие спроса и предложения на рынке и недостаточность ценового ^ механизма выступают причинами появления на нем профессиональной деятельности.

Анализ структуры рынка недвижимости, позволил выявить три методологических подхода к ней: объектный, воспроизводственный и институциональный.

Согласно первому, рынок недвижимости структурируется с точки зрения объектов гражданских правоотношений. Соответственно в нем можно выделить следующие сегменты (рынки): земельных участковжилья (городского и загородного) — нежилых помещений (недвижимость для бизнеса).

Согласно второму подходу структурная организация рынка недвижимости складывается из трех основных компонентов деятельности его участников по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости.

Институциональный подход к структурированию рынка недвижимости основывается на описании видов деятельности на нем с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов их осуществления и регулирования.

Для выполнения функций формальных институтов необходимы специально созданные организации, системный анализ которых, проведенный на основе синтеза воспроизводственного и институционального подходов представлен в диссертационной работе в виде субъектно-ориентированной модели. В ней обозначены профессиональные участники и основные процессы рынка недвижимости (как производственные, так и трансакционные).

В результате анализа современной ситуации нами выявлено, что в России развиваются некоторые элементы инфраструктуры рынка недвижимости.

В диссертации обозначены четыре основных подхода к рекомендациям по ее совершенствованию: инженерный, трансакционный, макроэкономический и социальный. Только комплексное, системное исследование ее формирования и развития может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.

В ходе диссертационного исследования проведен анализ и сформулированы основные закономерности формирования и функционирования рынка недвижимости в России в соответствии с объектным подходом к его структуризации. Это позволило выявить проблемы, позитивные и негативные характеристики рынка.

Первоначальным импульсом для развития рынка недвижимости стала приватизация государственной собственности. Различная законодательная база, регулирующая приватизацию земли, жилых и нежилых объектов недвижимости, а также ограниченные на том этапе инвестиционные возможности экономических субъектов послужили причиной неравномерного формирования сегментов рынка.

Наиболее активно развивался рынок жилья. Анализ изменяющейся ситуации на нем позволил дать характеристику его закономерностей, проблем и особенностей функционирования на современном этапе. Перспективными направлениями его развития являются: совершенствование законодательной базы и широкое внедрение системы ипотечного кредитования.

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться одновременно с началом приватизации. Однако значительно медленнее, чем рынок жилья и не в таких масштабах. Этот сегмент к концу XX века получил заметное развигие только в крупных городах.

Наиболее сложно и болезненно идет процесс формирования такого сегмента как рынок земельных участков. Как показывает практика, основным видом сделок па нем является аренда государственных земель гражданами и их объединениями для жилищного строительства, подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Относительное развитие получил пока только рынок земельных участков под индивидуальными жилыми домами и для ведения дачного хозяйства, садоводства. Однако первичный и соответственно вторичный рынки земельных участков всех других видов пользования, включая предпринимательскую деятельность, находятся в начале стадии становления.

Необходимость развития рынка недвижимости в России ставит задачи обоснования теоретических и методологических подходов к определению эффективности его функционирования.

По нашему мнению, рассматривая его эффективность необходимо определять ее как социально-экономическую. Она проявляется как результативность социально-экономических процессов, что выражается в социальных эффектах, таких как рост уровня жизни, более высокая степень удовлетворения потребностей населения и другие. Причем социально-экономические эффекты можно наблюдать как на макро-, так и на микроуровне. Сложная структура рынка недвижимости требует уровневого подхода в исследовании социально-экономической эффективности.

Таким образом, в диссертационной работе сделана попытка комплексного теоретического анализа недвижимости как экономической категории. Показаны сущность и особенности рынка недвижимости, сформулированы методологические подходы к изучению его структуры и инфраструктуры.