Особенности реализации конституционного права каждого на жилище в Российской Федерации через ипотечное жилищное кредитование

Актуальность темы

исследования. Конституция Российской Федерации, принятая на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г., закрепила нормы-дефиниции (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 7), согласно которым наше государство является правовым и социальным, то есть таким, в котором жизнь государственная и общественная подчинена требованиями права и закона, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Установлен приоритет человека, его прав и свобод, которые являются высшей ценностью. Правовое социальное государство берет на себя обязанности по признанию, соблюдению и защите прав и свобод человека и гражданина (ст. 2).

В широком ряду социальных, экономических и культурных прав человека, закрепленных действующей Конституцией, одно из ведущих мест принадлежит праву на жилище. Жилище всегда было и остается одной из базовых, фундаментальных потребностей человекапри отсутствии действенных государственных схем и методов удовлетворения данной потребности общество никак не может считаться цивилизованным.

В нашем государстве, согласно Основному закону (ст. 40), каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Закреплены и первичные конституционные гарантии обеспечения данного права. Так, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Некоторым категориям граждан, в частности, малоимущим и другим, специально указанным в законах Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами предоставляются бесплатно или за доступную плату.

Правовое социальное государство обязано создавать правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определять ее приоритетные направления, отрабатывать механизмы их реализации, формировать действенную нормативно-правовую базу, являющуюся основой для дальнейших преобразований в этой области.

Ввиду новых социально-экономических реалий, складывающихся в нашем государстве, устойчивое функционирование жилищного сектора невозможно без применения новых методов и нового государственного подхода к решению жилищного вопроса. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Поскольку теперь роль государства ограничивается социальной поддержкой отдельных категорий населения путем предоставления бесплатного или за доступную плату жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации, постольку основное трудоспособное население принимает на себя практически всю тяжесть по решению своего жилищного вопроса. От государства здесь требуется прежде всего обеспечить доступность жилья и возможность его свободного приобретения максимально большим числом трудящихся граждан. В свете сказанного одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики выступает формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время Конституция Российской Федерации, гарантируя основные права и свободы человека и гражданина, в том числе и право на жилище, ставит перед законодателем и исполнительной властью задачу создания и эффективного функционирования механизмов реализации и защиты этих прав. Одним из действенных инструментов обеспечения гарантированных государством конституционных прав граждан и защиты их законных интересов, является институт ипотечного кредитования. Система ипотечного жилищного кредитования является наиболее перспективным направлением для более доступного приобретения жилья физическими лицами.

С возрождением и развитием в России в начале 90-х годов прошлого века института права частной собственности, главенствующее место в гражданском обороте стали занимать сделки с жилыми помещениями. Жилищное право, как одна из отраслей в структуре российского права, закрепило правовое положение граждан страны как субъектов жилищных сделок, обнажив, вместе с тем, массу коллизий и пороков права, не разрешенных до конца законодателем. Практика проведения жилищных сделок значительно опережает теоретическое освоение данного института, так, что на сегодняшний день мы едва ли можем твердо опереться на достаточную законодательную базу и специальную юридическую литературу по этому вопросу.

В связи со сказанным, актуальность темы из года в год становится только острее, а сам процесс проведения сделок при существующем законодательном вакууме — все сложнее и запутаннее, заставляя специалистов уклоняться от противоречий, пытаться закрывать имеющиеся «белые пятна» в законодательстве, оставаясь в то же время в рамках закона. Разумеется, такая ситуация долго продолжаться не может, и, в конечном счете, ипотечное жилищное кредитование найдет крепкую опору в нормативно-правовых актах, снимающих такие спорные на сегодняшний день вопросы, как оформление сделок при ипотечном жилищном кредитовании. Российский нотариат, как правовой институт, взяв на себя обязанность юридического оформления и сопровождения сделок с жилыми помещениями, призван своей практической деятельностью восполнить указанный пробел и обобщить требования, предъявляемые к юридическим документам.

Степень научной разработанности темы исследования и круг источников.

Нормативно-правовую основу настоящего исследования составили Конституция Российской Федерации (1993 г.), а также широкий ряд актов жилищного законодательства, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, судебные решения, в том числе постановления и определения Конституционного Суда РФ, а также акты международно-правового характера.

Конституционное право на жилище и его содержание исследовалось такими учеными, как Аскназий С. И., Басин Ю. Г., Богданов Е. В., Волков В. Д., Грибанов В. П., Касаткина Т. В., Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А., Литовкин В. Н., Погодина Т. И., Прокопченко И. П., Седугин П. И., Сибилев М. Н., Скрипко В. Р., Корнеев С. М. и другими.

Проблематика правового положения личности в обществе и государстве, социально-экономических прав как одной из разновидностей основных прав человека и правового социального государства представлена в работах Витрука Н. В., Воеводина Л. Д., Гордона Л. А., Гриценко Н. Н., Шаркова Ф. И., Иваненко В. А., Иваненко B.C., Козлова А. Е., Четвернина.

B.А., Лимбаха Ю., Мамута Л. С., Патюлина В. А., Хессе К., Чхиквадзе В. М. и других.

Вопросы реализации и гарантий конституционных прав, в том числе и права человека на жилище содержатся в трудах таких ученых, как Абрамова.

C.Б., Боброва Н. А., Копейчиков В. В., Лучин В. О., Ямпольская Ц. А. и других.

Теоретической основой исследования структуры права и места в ней комплексных отраслей права послужили работы Алексеева С. С., Бобылева А. И., Матузова Н. И., Полениной С. В., Райхера В.К.

Разработка проблем залогового права, договоров ипотечного жилищного кредитования проводилась Бабкиным С. А., Белявским И., Брагинским М. И., Витрянским В. В., Васьковским Е. В., Вишневским А. А., Гонгало Б. М., Гришаевым С. П., Довдиенко И. В., Исрафиловым И., Каримуллиным Р. И., Кассо Л. А., Киселевым А. А., Корабановой К. И., Корецким А. Д., Кудрявцевым В. А., Кудрявцевой Е. В., Орловой М., Павлодским Е., Плешаковой О. В., Королевым А. Н., Прокофьевым С. В., Сафоновым М. Н., Синайским В. И., Скловским К. И., Соменковым С. А., Стейнметцем Т., Уиттом Ф., B.C. Ема и другими.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации конституционного права человека на жилище путем применения такой формы, как ипотечное жилищное кредитование.

Предмет исследования составляют юридические нормы, регулирующие процессы и механизмы осуществления права на жилище в форме ипотечного жилищного кредитования.

Цель и задачи исследования

Цель данного исследования состоит в том, чтобы наиболее полно и комплексно отразить характер применения в Российской Федерации такой формы реализации права на жилище, как ипотечное жилищное кредитование, и выработать научно-обоснованные рекомендации по совершенствованию российского жилищного законодательства.

Достижению поставленной цели способствовало решение следующих основных задач:

— исследование юридической природы и современного содержания конституционного права человека на жилище как объективного основания, из которого вытекает необходимость функционирования ипотечного жилищного кредитованияисследование общего понятия механизма реализации конституционного права на жилище и его стадийисследование конституционных и отраслевых гарантий обеспечения реализации конституционного права на жилищеисследование места жилищного права в структуре российского праваисследование нормативно-правовой базы, на которую опирается реализация права на жилище и ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерацииисследование системы и этапов развития ипотекиисследование проблем правового регулирования общественных отношений, возникающих при заключении договоров купли-продажи жилых помещений и ипотекиисследование юридических проблем, связанных с закладными на жилые помещенияисследование правовых проблем, связанных с обращением взыскания на предмет залога в ипотечных отношениях.

Методологической основой настоящего диссертационного исследования являются диалектико-материалистический метод познания объективной действительности и основанные на нем общенаучные и частнонаучные методы (абстрагирование, анализ, синтез, обобщение, индукция, дедукция, системно-структурный, конкретно-социологический, сравнительно-правовой, лингвистический).

Эмпирическую базу исследования составил анализ деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и его региональных представительствнотариусов города Набережные Челны, Казани, Москвы, Самарской области, анализ деятельности Нотариальной палаты Республики Татарстан, Нотариальной палаты Самарской области, Учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Татарстан, Самарской области, Саратовской областирассмотрение решений судов Набережночелнинского городского суда и Высшего арбитражного суда Республики Татарстан.

Научная новизна диссертации состоит в том, что впервые на уровне диссертации изучены и обобщены результаты исследования форм, способов и средств реализации права на жилище как одного из ведущих социальных прав, имеющего целью удовлетворение жизненной потребности каждого человека в жилище, путем ипотечного жилищного кредитования.

Элементами научной новизны отличаются некоторые авторские выводы и определения, в частности, определения субъективного конституционного права на жилище и процесса его реализации, вывод о первичном содержании данного права, закрепленном в Конституции Российской Федерации, вывод о роли и месте ипотеки в механизме удовлетворения жилищной потребности трудящихся граждан нашей страны, а также вывод о преимуществах трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой, который является наиболее приемлемым вариантом оформления приобретения жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) и др.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Определение права на жилище как конституционного социального права, представляющего собой юридически урегулированную возможность каждого человека в России быть обеспеченным постоянным жилищем на условиях, соответствующих его социальному статусу. Обеспеченность постоянным жилищем — цель права на жилище.

2. Вывод о содержании права на жилище, которое представляет собой совокупность следующих элементов: 1) правомочие на комплекс правовых, организационных, материальных и иных условий и средств, способствующих приобретению постоянного жилища- 2) запрет на произвольное лишение жилища.

3. Определение понятия реализации права на жилище как детально регламентируемого юридическими нормами процесса, обеспечивающего каждого человека в Российской Федерации жилищем, беспрепятственным проживанием в нем, а также предоставлением комплекса иных субъективных прав на жилище.

4. Вывод о том, что в новых экономических условиях ипотечное жилищное кредитование является важнейшей формой реализации права на жилище для большинства российских граждан.

5. Вывод о преимуществах трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой, который является наиболее приемлемым вариантом оформления отношений по приобретению жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

6. Авторский проект трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой.

7. Предложение об отнесении нотариата к основным участникам рынка ипотечного жилищного кредитования, которые оказывают юридическую помощь в оформлении сделок по ипотеке. Это позволило бы решить ряд проблем, с которыми сталкиваются кредитные организации при реализации схем ипотечного кредитования, начиная со сбора документов, оформления договора, оформления закладных, и заканчивая обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией.

8. Вывод о необходимости обязательного нотариального удостоверения договоров по отчуждению жилых помещений, в том числе договоров купли-продажи жилых помещений с одновременной ипотекой.

9. Ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства.

Теоретическая значимость проведенного исследования определяется его актуальностью, новизной и выводами. Настоящая диссертация в целом формирует новые подходы к научно-теоретическому осмыслению правовых проблем ипотечного жилищного кредитования.

Практическая значимость настоящего диссертационного исследования состоит в том, что сформулированные в ходе исследования выводы и предложения способствуют совершенствованию российского законодательства. Основные положения диссертации могут быть использованы в научно-исследовательской работе при анализе актуальных проблем конституционного и жилищного права Россиив процессе преподавания учебных дисциплин «Конституционное право Российской Федерации», «Жилищное право Российской Федерации» и «Нотариат" — при подготовке лекций, учебников, учебных пособий, практикумов и другой учебно-методической литературы по конституционному, жилищному и нотариальному правув законотворческой и нормотворческой работе по совершенствованию российского конституционного, жилищного и нотариального законодательства.

Апробация результатов исследования. Ряд теоретических и практических положений исследования отражен в трех публикациях, подготовленных диссертантом, его выступлениях с докладами на научно-практических конференциях и семинарах: Международная научно-практическая конференция «Российская Конституция и развитие законодательства» (29 октября 2003 г., г. Москва, «Президент-отель»), общероссийская научно-практическая конференция «Правовые проблемы экономической, административной и судебной реформы в России» (20−21 декабря 2004 г.), конференция «Современное состояние российского законодательства и его систематизация» (май 2003 г.), а также в преподавании учебных курсов «Права человека», «Конституционное право», «Нотариат» в Набережночелнинском филиале Современного гуманитарного университета.

Структура диссертации обусловлена ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав, шести параграфов, одного приложения, заключения и списка литературы. Каждый из параграфов диссертационного исследования завершается формулированием.

Заключение

.

Российская Федерация провозгласила право на жилище для каждого человека, законно находящегося на ее территории (ст. 40 Конституции 1993 г.) Как показывается в настоящем диссертационном исследовании, право на жилище есть конституционное социальное право, представляющее собой юридически урегулированную возможность каждого человека в России быть обеспеченным постоянным жилищем на условиях, соответствующих его социальному статусу. Обеспеченность постоянным жилищем составляет цель права на жилище.

Права на жилище обладает комплексным содержанием, которое может быть представлено в виде совокупности следующих элементов: 1) правомочие на комплекс правовых, организационных, материальных и иных условий и средств, способствующих приобретению постоянного жилища- 2) запрет на произвольное лишение жилища.

Однако, мало провозгласить право, необходимо еще обеспечить его реализацию. Реализация права на жилище представляет собой детально регламентируемый юридическими нормами процесс, обеспечивающий каждого человека в Российской Федерации жилищем, беспрепятственным проживанием в нем, а также предоставлением комплекса иных субъективных прав на жилище.

Жилищное право Российской Федерации — это относительно самостоятельное юридическое образование комплексного, «смешанного» характера, отрасль права, которая закрепляет и регулирует общественные отношения, связанные с эффективной и правомерной реализацией конституционного права каждого человека на жилище.

Жилищное законодательство Российской Федерации представляет собой комплекс нормативных правовых актов, регулирующих осуществление права на жилище и его реализацию. В связи с коренными преобразованиями в жилищном законодательстве, связанными с принятием нового Жилищного кодекса, многие вопросы остаются недоурегулированными. Жилищное законодательство нуждается в серьезных доработках.

Современная государственная жилищная политика должна располагать взаимодополняющими и взаимокомпенсирующими механизмами удовлетворения жилищной потребности граждан, исходя из назначения и целей развития правового социального государства. Актуальной остается проблема бесплатного наделения жилыми помещениями малоимущих и некоторых иных, специально указанных в законах, членов общества. Однако, большая часть населения России поставлена перед фактом самостоятельного решения своего жилищного вопроса. Как доказывается в настоящем диссертационном исследовании, наиболее приемлемым и перспективным механизмом решения данного вопроса является ипотечное жилищное кредитование.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в настоящей момент является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, что отмечено законодателем, а также не раз подчеркивалось в настоящей работе.

Система ипотечного кредитования в дореволюционной России успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. Не последнюю роль занимали в системе ипотечного кредитования в дореволюционной России нотариусы. В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы сколько-нибудь толкового применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей и, прежде всего недвижимого имущества. Опыт же ипотечного кредитования начала 1990;х годов оказался неудачным по причинам неправильной оценки кредитными учреждениями задач и роли ипотечного кредита, незнания специфики и особенностей работы института ипотеки вообще, и в частности, становления ипотеки в условиях кризиса или перестройки экономической системы, больших кредитных рисков, отсутствия возможности минимизации этих рисков, эффективного формирования банковских активов и пассивов, и т. д. Основная проблема заключалась в отсутствии законодательной базы по ипотечному кредитованию и специальной государственной жилищной политики.

Диссертант полагает, что нотариат необходимо относить не к инфраструктурным звеньям системы ипотечного кредитования, обеспечивающим юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, а к основным участникам, которые оказывают помощь в оформлении этих сделок, что позволило бы решить ряд проблем, с которыми сталкиваются кредитные организации при реализации схем ипотечного кредитования, начиная со сбора документов, оформления договора, оформления закладных, заканчивая обращением взыскание на заложенное имущество и его реализацией.

В настоящее время, по мнению автора, существует ряд первостепенных проблем при оформлении сделок с жилыми помещениями, а именно: процедура сбора документов, необходимых для заключения сделки, процедура заключения сделки, т. е. оформление договора, сокращение сроков регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ним.

Диссертантом описана процедура оформления нотариусами сделок с жилыми помещениями, которые, на его взгляд, следует передать в ведение нотариусов, расширив, таким образом, их деятельность в данной сфере.

В настоящей работе сделан вывод о преимуществах трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой, который является наиболее приемлемым вариантом оформления приобретения жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке. Иными словами, договор приобретения жилого помещения на кредитные или заемные средства является трехсторонним договором с элементами двух договоров — договора приобретения жилого помещения (купли-продажи, мены, долевого участия в строительстве) и договора ипотеки, действия сторон по которому направлены на реализацию условий этих договоров. Ипотека при этом возникает на основании указанного договора в соответствии с юридической нормой статьи 77 Закона об ипотеке.

Автором сделан вывод о необходимости обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и ипотеки, что позволило бы избежать ряда негативных последствий, в том числе: увеличение опасности для граждан стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре отчуждения жилых помещенийограничение конституционных гарантий охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с жилыми помещениями отсутствием обязательного установления личности и проверки ее дееспособности и полномочийисключение необходимости подписания договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям законаосложнение взаиморасчетов, совершаемых до регистрации договорарасширение поля действий для недобросовестного продавца жилых помещений, который может после заключения договора и до его регистрации еще неоднократно подписывать другие договоры и получать деньги за одно и то же жилое помещение.

Автор считает, что в процессе защиты жилищных прав несовершеннолетних детей и оформления разрешения на отчуждение жилой площади, где собственниками или сособственниками являются несовершеннолетние члены семьи необходимо учитывать наличие следующих моментов: согласие обоих родителей на оформление сделки, в виде заявления обоих родителей, с просьбой о совершении сделкиписьменное согласие несовершеннолетних детей старше 14 лет о согласии на данную сделкудоказательство о месте проживания несовершеннолетнего в виде справки с места жительстварешающим критерием для дачи разрешения или отказа при отчуждении жилья, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, должны быть, прежде всего, сведения, характеризующие взрослых членов семьи в виде характеристик с места работы родителей несовершеннолетнего и характеристики с места учебы несовершеннолетнеготакже решающим основанием для выдачи разрешения является наличие приобретаемого жилья или доказательства реальной возможности его приобретения.

Кроме того, автор полагает, что при оформлении договора купли-продажи на кредитные или заемные средства гражданами, которые включают в число сособственников-залогодателей и своих несовершеннолетних детей, таким гражданам необходимо ставить следующее условие: в случае невыполнения условий кредитного договора родители несовершеннолетних приобретают другое жилое помещение на денежную сумму, оставшуюся от реализации заложенного жилого помещения. Оно должно быть прописано в самом договоре или родителям несовершеннолетних необходимо оформить обязательство, которое должно быть удостоверено нотариально.

Автор предлагает собственный проект трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой.

Закладная является неотъемлемым документом договора, на основании которого возникает ипотека на жилое помещение. На сегодняшний день абсолютно открытым остается вопрос об органе, который должен осуществлять контроль за правильным составлением закладной.

К лицам, которые могут не только осуществлять контроль за правильностью оформления закладной, но и подтвердить ее законность, должен быть отнесен нотариус.