Земельно-правовые сделки. 
Гражданский оборот и государственная регистрация земельных участков

Земельно-правовые сделки — добровольные волевые действия правомочных субъектов земельный правоотношений, складывающиеся поhttp://annexus.su/contacti поводу земли, правомерные и направленные на возникновение. изменение и прекращение земельных прав и обязанностей. Все земельно-правовые сделки производны от института собственности, т.к. только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности. Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку одновременно регулируются нормами гражданского и земельного законодательства.

Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит и появление особого рода сделок — земельно-правовых. Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации. Однако нормы гражданского права в сфере регулирования земельных отношений соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. В силу этого на сделки с землей распространяются общие и специальные правила.

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему.

• 1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:
  • а) дееспособные граждане, т. е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.
  • б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.
• 2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:
  • а) дееспособными;
  • б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия представителя администрации организации и др.).
• 3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения.
• 4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
• 5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ); обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны (ст. 179 ГК РФ).
• 6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

• а) по форме, т. е. по ее документальному оформлению.
• б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществлена регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде;
• в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены существенные ее условия, а последние можно подразделить:
  • — на установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или муниципальных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: план земельного участка; данные о его границах, размерах, местоположении и др;
  • — на устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи земельного участка, освобождения его от хранящихся на участке материалов и т. п.;
• г) по продаваемому объекту: не подлежат продаже земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников и др.