Правовая база ипотеки в России

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т. е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки. Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);

договор займа (ст. 807 ГК);

договор иного обязательства, в т. ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);

другой договор (ст. 420 ГК);

причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.