Структура рынка ипотечных кредитов и динамика

Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала—часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном рынке ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке. Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающий в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических лиц под залог объектов недвижимости. Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

Заемщики (залогодатели) — это физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредита и платежеспособности.

Ипотечные кредиты предоставляют как универсальные кредитные организации, так и специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т. п. Основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также в форме государственного регулирования и контроля их деятельности.

Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой — предъявляют ряд требований к оформлению договора. Объекты недвижимости относительно единообразны, сравнительно легко поддаются оценке, с трудом могут быть перемещены или сокрыты должником, все права на них закрепляются за определенным собственником. Кроме того, они в меньшей степени, чем другое имущество, изнашиваются и их стоимость имеет тенденцию к постоянному росту. Благодаря этому сроки ипотечных кредитов, как правило, значительно превышают сроки по другим видам кредитов, а процентные ставки наоборот,-значительно ниже.

Однако достоинства недвижимого имущества имеют место только в том случае, когда существует система экономических отношений, обеспечивающая надежность ипотечной сделки и защиту интересов ее участников.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который, как правило, оформляется форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является переменным и ключевым условием заключения договора.

Ипотечные кредиты могут выдаваться под залог как приобретаемого недвижимого имущества, так и принадлежащего заемщику на правах собственности или хозяйственного ведения. В первом случае неотъемлемым участником процесса ипотечного кредитования становится продавец недвижимости.

Закладная предоставляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющие следующие права ее владельца: право на получения исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления другихдоказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Таким образом, появляется возможность рефинансировать ипотечные кредиты на вторичном рынке.

Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок — это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощьюкоторых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

Четкой границей между первичным и вторичным рынком не существует. Кредитная организация может оставлять у себя часть портфеля ипотечных кредитов, остальную часть продать в целях повышения ликвидности. Соотношения оставляемой части и продаваемой на вторичном рынке может определяться как общими принципами политики банка, так и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры активов и пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом динамики процентных ставок и др. Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах. ипотечный кредитование банк кыргызский.

Первая форма—это простая продажа индивидуального кредита, которая известная под названием «продажа целиком».

Вторая форма—продажа доли или долей кредита, называется «продажа участия».

В третьей форм-закладные доли или доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, является процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой. Существует несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов.

Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (poolofmortgage) ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

При использовании такой схемы ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

1. «своп».

Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга ипотечным кредитам пула.

2. Программа «гарантий». Эмитент, владеющей пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента. Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Ипотечный рынок не может быть рассмотрен отдельно. Это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать необходимый элемент и рынка недвижимости, и финансового рынка. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования существенное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок.

Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появится возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность, ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования. Как показывает данные таблицы 3, кредитные вложения в экономику за последние 5 лет (2008;2012 гг.) постоянно растут, хотя последние годы темпы роста значительно замедлился. Так, в 2012 году по сравнению с 2008 годом кредитные вложения увеличились на 22 474 миллиона сомов; с 2008;м -14 920,4; с 2010;м -9282,2 и с 2011⁷ Кыргызстан в цифрах. Статистический сборник.-Б, 2012. годом на 6716,1 миллионов сомов.⁷ Такая же динамика роста наблюдается и по кредитам для целей бизнеса, потребительским кредитам физическим лицам и прочим кредитам.

В то время, выданные ипотечные кредиты имеют тенденцию к сокращению. Так, если в 2007 году этих кредитов выданы на сумму 3409,1 миллионов сомов, то в 2009;м -3252,7 миллионов сомов, в 2011;м — 2797,5 миллионов сомов, и в 2012 году -3178,5 миллионов сомов^.. По сравнению с 2008 годом уменьшение составил 230,6 миллионов сомов. Наибольшая сумма ипотечных кредитов выдана в 2010 году — 3618,0 миллионов сомов. Для анализа существенный интерес представляет структурные изменения в составе выданных кредитов. Такой анализ проверен в таблице 3.

Таблица 3. Анализ кредитных вложений по цели использования на конец года.

Анализ структурных изменений кредитного вложения по цели использования (на конец года, в процентах). Данные таблицы 4. свидетельствует о том, что в общей сумме кредитных вложений в экономику более одной третей части занимает кредиты для целейбизнеса—72,5 процента в 2012 году, и по сравнению с 2008 годом выросли на два пункта. Вслед этих кредитов в структуре общих вложений составляют потребительские кредиты- 8,8%.

На долю ипотечных кредитов приходится в 2012 году лишь 6,4% выданных сумм и по сравнению с 2008 годом они уменьшились на половину. Это говорит о том, что был всплеск после принятия Закона о залоге. Но за анализируемый период их доля изгода в год сокращаются, что свидетельствует о свертывании (уменьшении) ипотечного кредитования в республике. Теперь проанализируем ипотечное кредитование в республике по срокам их выдачи.

Таблица 4. Анализ структурных изменений кредитного вложения по цели использования на конец года.

Ресурс: Кыргызстан в цифрах. Статистический сборник, 2012.

⁸Анализ выданных ипотечных кредитов коммерческими банками Кыргызской Республики в национальной валюте за 2009;2013 годы (в млн. сомов). Как показывает данная таблица 5, в 2009 году выданы ипотечные кредиты на 367,6 млн. сомов, в 2010 году 220,3 млн. сомов, в 2011 году 421,2 млн. сомов, в 2012 году 393,3 млн. сомов и в 2013 году 1 541,1 млн. сомов или соответственно рост составил 25,7, 170,0 и 40,6 млн. сомов, за исключением 2011 года, когда самая большая сумма кредита. Процентный рост составил по сравнению 2010 года на 1,069%, 2011 года на 1,78%, 2012 года 0,93%, 2013 года 1,15%.

Таблица 5. Анализ выданных ипотечных кредитов коммерческими банками Кыргызской Республики в национальной валюте за 2009;2013 годы.

Ресурс: Национальный Банк Кыргызской Республики Анализ выданных ипотечных кредитов коммерческими банками Кыргызской Республики в иностранной валюте за 2009;2013 годы (в млн. сомов). Как показывает данная таблица 6, в 2009 году выданы ипотечные кредиты на 917,7 млн. сомов, в 2010 году 345,4 млн. сомов, в 2011 году 496,8 млн. сомов, в 2012 году 1 119,6 млн. сомов и в 2013 году 1 541,1 млн. сомов или соответственно рост составил 25,7, 170,0 и 40,6 млн. сомов, за исключением 2011 года, когда самая большая сумма кредита.

Процентный рост составил по сравнению 2009 года на 1,67%, 2010 года на 4,46%, 2011 года 3,1%, 2012 года 1,37%.

Анализ изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в национальной валюте (в процентах). Данные таблицы 7. показывает, что коммерческими банками ипотечные кредиты в национальной валюте с сроком 1месяца не выдаются. Это связаны с самим содержанием и назначением ипотечных кредитов. Такие кредиты с сроком 3месяцев были выданы до 2009 года. Начиная с 2010 года выдаются ипотечные кредиты до 6месяцев.

Таблица 6. Анализ выданных ипотечных кредитов коммерческими банками Кыргызской Республики в иностранной валюте за 2009;2013 годы.

Ресурс: Национальный Банк Кыргызской Республики Основная часть ипотечных кредитов приходятся на ссуды с сроком до 1 года и свыше 1 года. Поэтому сосредоточим свое внимание на анализе изменения процентных ставок на них. Анализ показывает что процентные ставки имеют тенденцию к росту. Так, если в 2009 году процентная ставка на кредиты до 1 года равнялась 23,81 процентная. То в 2013 году выросли до 28,91 процента или рост составил 1,2 раза. Также повышается проценты на кредиты с сроком свыше 2 года от 19,1 процента до 21,26 процента или на 2,16 пункта.

Таблица 7. Анализ изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в национальной валюте.

Ресурс: Национальный Банк Кыргызской Республики…

Кредитор — представитель кредитно-финансовых или специализированных организаций, который по установленной форме выдает кредит, оформляет ипотеку и производит эмиссию облигаций залогодержатель.

Инвестор — субъект финансового рынка, который приобретает у Кредитора облигации, тем самым, обеспечивая функцию рефинансирования. Организация механизма ипотечного кредитования подразумевает, на наш взгляд, гармонизацию интересов субъектов ипотеки на основе построения особой модели их функционального взаимодействия.

Разработка модели базируется с учетом конкретно-целевого характера ипотеки и ее функциональной роли в экономической системе как особого институционального звена, взаимоувязывающего ипотечный рынок, рынок недвижимости и финансовый рынок.

С институциональной точки зрения важно отметить, что механизм ипотечного кредитования подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему на каждый момент.

При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения.

В механизме ипотечного кредитования очень важна его функциональная основа. Кредитные договора заключаются, как известно, в определенном правовом поле. Следовательно, для их выполнения необходимо, чтобы принципы реализации ипотеки были адекватны правовым нормам. Выделяют принципы обеспеченности, дифференцированности:

1. Наиболее ярко сущность ипотеки отражает принцип обеспеченности. При ипотечном кредитовании денежные средства выделяются под залог недвижимости, которая и выступает обеспечением кредита. Залог в данном случае гарантирует, что в случае неисполнения должником обязательства, за счет реализации данного имущества, кредитор сможет вернуть, выданные в виде кредита средства.

Особенностью ипотечного кредитования является преобладание такого объекта залога как недвижимость. Однако, при необходимости используются и другие формы обеспечения, например, гарантия организации-работодателя заемщика. Следует также отметить, что само целевое использование жилищного кредита обеспечивается прямым переводом средств продавцу квартиры, что подтверждается документами об использовании ссуды.

2. Принцип дифференцированного характера кредита выражается в различных, установленных кредитором условиях предоставления кредита различным типам заемщиков. Причем разделение заемщиков на группы по определенным критериям, таким как уровень дохода, возраст, кредитоспособность заемщика, проводится всеми институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, в свою очередь, в соответствии с категорией заемщика различаются условия кредитования.

Принцип дифференцированного характера кредита соблюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика, при составлении различных федеральных и городских программ ипотечного жилищного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобретении жилья.

В частности, реализацию принципа дифференцированности можно проследить по отбору в категорию заемщиков различных семей. Так, согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждается в кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков.

Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика). В нетрудоспособном возрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, в нормально функционирующей экономике рост удельного веса молодых семей ведет к повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов. По существу рост сбережений семей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.

Отсюда можно констатировать, что в институциональном плане предпосылкой эффективной организации финансирования ипотечных активов является наличие достаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской личной экономической стратегией.

То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты. Одним из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей с инвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.

Кроме того, в организации механизма ипотечного кредитования обязательны и общие принципы кредита, такие как возвратность и срочность. Ипотечные кредиты предоставляются на возвратной основе, а порядок погашения оговаривается в кредитном договоре, гарантией возвратности являются документы о платежеспособности клиента.

Срочность кредита отражается необходимость его возврата в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе. Что касается этапов в организации механизма ипотечного кредитования, то, как правило, выделяются следующие:

• — предварительная квалификация клиента;
• — сбор и обработка информации о потенциальном заемщике;
• — оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка;
• — принятие решения, но кредиту;
• — заключение кредитной сделки;
• — обслуживание кредита.

При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Специфичность национальной модели в организации механизма ипотечного кредитования во многом определяется степенью ее открытости для других субъектов рынка. В зависимости от этого выделяют одноуровневую и двухуровневую модели.

Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для новых кредитов.

Данная система существует в европейских странах (Германия, Дания). Двухуровневая модель, помимо первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке — скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг (США, Канада).

При упрощенном рассмотрении всех известных в мировой практике систем ипотечного кредитования легко заметить, что они имеют одну экономическую основу. В каждой системе присутствует недвижимость, залог которой является важнейшим финансово-экономическим инструментом рыночного хозяйства, способствующим активизации инвестора и одновременно обеспечивающим защиту интересов кредитора.

Большое значение при организации ипотечных механизмов имеют методы привлечения средств для ипотечных кредитов. Для их обоснования необходимо иметь ввиду, что рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято называть закладной. Предложение ипотечным банком закладных другим инвесторам является переходом из первичного во вторичный рынок ипотечного кредитования.

На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д.

Развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Основными субъектами вторичного рынка закладных являются ипотечные банки и иные финансово-кредитные учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, финансово-эмиссионные корпорации, обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан, приобретающих ценные бумаги.

Таким образом, товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами данного домохозяйства, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита, процентные ставки по кредитам, прежде всего, зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы — доходы населения и уровень инфляции — являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудосберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.

Ипотечные механизмы можно разделить на открытые, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутые, основанные на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом.

Основой замкнутых механизмов привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутые (закрытые) механизмы в гораздо меньшей степени зависят от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты.

Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита. В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости.

Для устойчивого развития рынка ипотечного кредитования нужно, чтобы цена на жилье не росла быстрее, чем растут доходы населения. Ипотечное кредитование может и должно выступать ведущим звеном жилищного строительства, потому что оно обеспечивает платежеспособный спрос. Зная его объемы можно достаточно точно подсчитать, сколько надо ввести квадратных метров жилья, чтобы, с одной стороны, они были проданы, а с другой — не возникло дефицита и роста цен. Участники ипотечного рынка четко осознают, что само по себе развитие ипотечного кредитования не приведет к созданию доступного рынка жилья. Для достижения этой цели необходимо развитие массового жилищного строительства.

В регулировании развития жилищного строительства основная роль отводится государству, т.к. оно способно создать механизм, удовлетворяющий растущий спрос. В современных условиях такой механизм становится неотъемлемым элементом оздоровления экономической среды, поскольку ипотечное кредитование является специфичной сферой экономической деятельности ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство, в лице своих уполномоченных органов, устанавливает общие нормы функционального взаимодействия в данной сфере.