Заключение. 
Ипотечное кредитование

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации. В последнее время наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования, связанный в первую очередь с активизацией деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и формированием нормативно-правовой базы. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках реализовываются различные программы ипотечного кредитования. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах и по привлекательной стоимости.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов; высокие кредитные и процентные риски; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

В рамках анализа указанной проблематики, а также изучения практического опыта в ходе работы сделан ряд предложений, реализация которых должна способствовать большему развитию ипотечного кредитования и наполнения его долгосрочной ресурсной базой. Предложения, по своему характеру, можно разбить на две категории.

Предложения первого, или общего типа, можно обозначить как программные, то есть должны учитываться при направленном, комплексном подходе к развитию ипотечного кредитования и заключаются они в следующем.

На стадии становления рынка ипотеки, поиска ее оптимальных моделей и в условиях не до конца сформированных финансовых и других рынков, т. е. в краткосрочной перспективе, наиболее важной, в формировании инвестиционных ресурсов, является роль государства. Ведь речь идет о мобилизации в короткие сроки достаточно серьезных долгосрочных финансовых средств. Такое, с учетом масштабов, не под силу отдельно взятому или даже нескольким сгруппировавшимся коммерческим инвесторам, тем более большому количеству разрозненных физических лиц. Таким образом, роль государства на этапе формирования системы ипотечного кредитования представляется ключевой. В дальнейшем, по мере формирования рынка ипотеки, роль государства снижается, ограничиваясь дотациями (или субсидиями) различным категориям заемщиков, осуществлением контрольных функций и поддержанием надежности рынка, а в случае необходимости — и его ликвидности. Участие государства, прямое или опосредованное, в финансировании ипотеки в последующем лишь увеличит объем предложения средств, что может способствовать снижению процентных ставок и привлекательным фактором для инвесторов.

Но государство не в состоянии постоянно тащить груз на себе, его основная задача, как уже указывалось, организовать условия функционирования и дать первоначальный толчок для развития. Данный подход, к тому же, представляется отвечающим условиям рыночных отношений. Для этого, по мере формирования рынка ипотечного жилья и источников его рефинансирования, необходимо произвести равномерную замену обращающихся в нем государственных средств средствами коммерческих инвесторов, с непременным условием неизменности характера обращающихся средств (стоимость, длительность). Это позволит направить высвобождающиеся средства на другие приоритетные государственные нужды. Для реализации данного этапа необходимо в первую очередь разрешить имеющиеся экономико-правовые проблемы и предпринять усилия для формирования финансовых рынков. Кроме того, очень важно проводить целенаправленную политику повышения инвестиционной привлекательности российского экономического поля. Стадию развития системы ипотечного кредитования с участием коммерческих инвесторов можно отнести к среднесрочной перспективе, так как для осуществления этого необходимо создание целого ряда условий.

Ну и, наконец долгосрочной перспективой развития ипотечного кредитования, как уже указывалось, является самофинансируемая система. Данная система возможна при самом активном участии в ней сбережений частных инвесторов. Формирование условий для их участия являются продолжением и дальнейшим развитием формирования системы финансовых рынков, а также связано с длительностью принятия решений частными инвесторами.

Другие предложения носят практический и конкретный подход и направлены как для оптимизации формирования ресурсного обеспечения, так и на решение других проблем, возникающих при ипотечном кредитовании. К таковым можно отнести:

• Ш модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования;
• Ш определение государственных источников долгосрочных средств;
• Ш выпуск государственного целевого (ипотечного) облигационного займа;
• Ш дотации малообеспеченным слоям населения и ряд других.

Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для её решения требуется системный подход. Причем, масштаб проблемы, её значимость для социально-экономического развития России требуют быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации, а также руководства коммерческих банков. На этом основании, приоритетными для дальнейшего развития являются следующие задачи.

• 1. Повышение уровня насыщения экономики денежной массой, стимулирование экономического роста.
• 2. Повышение доступности ипотечных кредитов:
  • · повышение жизненного уровня населения;
  • · разработка более дешевых проектов (переориентация со строительства элитного жилья большой площади на жилье для среднего класса), а также снижение себестоимости строительства за счет применения более дешевых материалов;
  • · снижение процентных ставок по данному виду кредита, а также разработка и применение специальных схем погашения и уплаты процентов, о которых подробно изложено в первой главе;
• 3. Развитие форм государственной поддержки:
  • · установление налоговых льгот для участников: отмена для данной группы заемщиков исчисления материальной выгоды по кредитам; налоговое стимулирование для кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование.
  • · создание фонда государственного и муниципального жилья для заемщиков, не справившихся с кредитом;
  • · правовое обеспечение исполнительного производства в случае выселения заемщиков;
  • · выделение государством субсидий на приобретение жилья для малообеспеченных групп населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• 4. Снижение рыночной стоимости жилья. В качестве элементов механизма снижения цен на жилье, приобретаемого за счет кредита, могут быть:
  • · определение нормы жилья на одного человека, в отношении которой учитываются налоговые льготы в течение кредитного периода;
  • · введение предельной надбавки к цене жилья, выше которой посредники не имеют права поднять цену 1 кв.м. (например 2−3%);
  • · специальное лицензирование (уполномачивание) риэлторов для реализации жилья ипотечным заемщикам.
• 5. Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
• 6. Развитие ипотечного страхования:
  • · страхование жизни заемщика;
  • · страхование потери заемщиком трудоспособности;
  • · страхование жилья, предоставляемого в залог в качестве обеспечения кредита;
  • · страхование права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки.
• 7. Реформирование банковской политики:
  • · разработка банковских стандартов и норм кредитования для ипотечного кредита;
  • · создание специализированных ипотечных банков;
  • · лимитирование ипотечных операций универсальных банков;
  • · снижение нормы обязательных резервов, депонируемых в Банке России по средствам, поступающим на жилищные вклады;
  • · создание нормативной базы, определяющей меры государственного регулирования и надзора в сфере ипотечного кредитования.