Показатели экономической оценки земель

В зависимости от целей задач экономическая оценка земель может быть общей и частной. Общая оценка земли предусматривает определение объективных показателей плодородия и показателей, характеризующих эффективность использования земли при достигнутом уровне интенсивности земледелия. Она производится на основе учета затрат и результатов по всей совокупности возделываемых с/х культур. Общая оценка земель производится по следующим показателям: продуктивно (стоимости валовой продукции; ВП), окупаемости затрат (ОЗ) (стоимости продукции на рубль затрат), чистому доходу (ЧД), дифференциальному доходу (ДД) (дополнительной части чистого дохода на землях лучшего качества и местоположения, руб.). Результаты общей оценки земель используются при решении общеэкономических задач планирования и организации использования земельных ресурсов.

Частная экономическая оценка земель предусматривает определение степени эффективности возделывания конкретных культур на различных почвах. Показатели частной оценки являются урожайность с/х культур (ц/га), ОЗ на их выращивание и ДД.

Основными показателями как общей, так и частной оценки земель являются [6]:

• — продуктивность земель, исчисленная по выходу валовой продукции (ВП) растениеводства в кадастровых ценах, руб/га — при общей оценке, или урожайность основных сельскохозяйственных культур (У), ц/га — при частной оценке;
• — окупаемость затрат — отношение стоимости продукции в кадастровых целях к затратам на ее производство, руб/руб; исчисляется по формуле:

— дифференциальный доход (дополнительная часть чистого дохода, образующаяся на землях лучшего качества и местоположения), руб/га.

Показатели урожайности (У) и продуктивности (ВП) выражают достигнутый уровень производства, который зависит как от качества земли, так и от уровня интенсивности земледелия, причем во многих случаях различия в величине производственной продукции определяются в большей мере уровнем интенсивности, чем различиями в естественном плодородии.

Окупаемость затрат (ОЗ) характеризует эффективность земледельческого труда по количеству произведенной продукции на единицу затрат. При одинаковом уровне интенсивности окупаемость затрат всегда выше на лучших землях по сравнению с худшими. Данный показатель является связующим показателем между валовым продуктом и дифференциальным доходом. На его основе определяется удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте.

Дифференциальный доход, соответствующий суммарной дифференциальной ренте I-II, выражает общую величину экономического эффекта использования земель с одновременным учетом их качества и уровня интенсивности земледелия.

Дифференциальный доход определяется на основе оценочных показателей валового продукта и окупаемости затрат по следующим показателям:

ДД=ВПd,.

где d — удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте, который определяется по следующим показателям:

.

где ОЗ — оценочный показатель по окупаемости затрат;

1,35 — исходный уровень окупаемости затрат.

При ОЗ более 1,35 дифференциальный доход соответственно будет положительной величиной и возрастает пропорционально приросту оценки земель по окупаемости затрат и валовому продукту.

Экономическая оценка земли проводится по сопоставимой «нормальной» урожайности. «Нормальная» урожайность — это показатель эффективного плодородия определенной группы почв применительно к конкретной культуре в характерных для данной местности климатических условиях при среднеобластной ресурсообеспеченности и среднем уровне использования этих ресурсов. При расчете «нормальной» урожайности используются уравнения регрессии (модели урожайности), полученные в результате многократного корреляционно-регрессионного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая. Для этих целей проводится сбор информации о производственно-экономических, почвенных, климатических показателях.

Экономическая оценка земель способствует решению таких задач как научно обоснованное распределение земельного фонда для эффективного развития всех отраслей хозяйства, экономическое обоснование производства с/х продукции, размещение отраслей с/х производства и углубление его специализации, определение величины закупочных цен и их дифференциация по зонам, оценка результатов хозяйственной деятельности с/х предприятий.

Государственный фонд данных кадастровой оценки формируется органом кадастрового учета на основе сбора, обработки, учета и хранения документированных материалов кадастровой оценки объектов недвижимости, а также сведений о рынке недвижимости, в том числе о сделках с недвижимостью, и сведений о значениях факторов, оказывающих влияние на их стоимость, и является неотъемлемой частью государственного кадастра недвижимости.

Государственный фонд данных кадастровой оценки формируется органом кадастрового учета в целях:

• 1. Формирования базы данных, необходимой для проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.
• 2. Проведения кадастровой оценки в отношении отдельных объектов недвижимости в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Материалы и сведения, содержащиеся в государственном фонде данных кадастровой оценки, используются органом кадастрового учета, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, оценщиками при рассмотрении (участии в рассмотрении) заявлений, а также при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости.

Сведения о сделках с объектами недвижимости и значениях факторов, оказывающих влияние на их стоимость, могут быть получены из любых не запрещенных законодательством Российской Федерации источников. Состав факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости и кадастровую стоимость объектов недвижимости, утверждается органом правового регулирования. Порядок создания и ведения государственного фонда данных кадастровой оценки определяется Правительством Российской Федерации [8].