Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений

Актуальность темы

исследования. С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества1.

Договор аренды с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве.

Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения. Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров.

Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда — один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости.

1 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911. С. 518.

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т. д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем в том, что Гражданский кодекс РФ (далееГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.З ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, интересы экономического развития страны предполагают дальнейшее, более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

Теоретическая основа исследования. Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещений как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, О. С. Иоффе, JI.A. Лунц, Д. И. Мейер, Н. О. Нерсесов, Л. И. Петражицкий, И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич.

Проанализированы работы советского и современного периодов: М. М. Агаркова, Т. Е. Абовой, В. В. Безбаха, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, В. П. Грибанова, Б. М. Гонгало, Н. И. Клейн, О. М. Козырь, O.A. Красавчикова, А. Маковской, С. Ф. Савкина, О. Н. Садикова, А. П. Сергеева, Е. А. Суханова,.

В.А. Рясенцева, B.C. Толстого, Ю. К. Толстого, В. А. Хохлова, 3. Цыбуленко, Г. С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.

Задачи работы:

— определить место института аренды в системе договорных институтов, выявить закономерности его развития и влияние на состояние современного гражданского законодательства;

— проанализировать соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

— исследовать общую правовую категорию недвижимости и обозначить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществувыявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости;

— определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета;

— проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;

— установить существенные условия договора аренды нежилых помещений;

— определить особенности прав арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещенийкаково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;

— установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;

— выявить особенности порядка заключения, оформления и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;

— охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды нежилых помещений;

— сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования — общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды недвижимости и урегулированные гражданским правом.

Предмет исследования — нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Методология исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие. Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Нормативная и эмпирическая база исследования. В процессе работы исследовано отечественное и зарубежное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды недвижимости. Изучены материалы судебной практики, в том числе, в Арбитражном суде Республики Калмыкия, а также практика работы Федеральной регистрационной службы Республики Калмыкия.

Научная новизна работы заключается в том, что автором исследована сущность договора аренды нежилого помещения как специфического договора в хозяйственном обороте, не обладающего собственным правовым режимом в рамках аренды недвижимого имущества.

Научная новизна работы находит непосредственное отражение в выносимых на защиту основных положениях диссертационного исследования:

1. Проведенный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. По мнению диссертанта, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

Среди ученых нет единства мнений по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержание ст. 130 ГК РФ, конкретизировав не только перечень, но и квалификационные критерии отнесения того или иного имущества к недвижимому.

2. Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима. Для этого автором предлагается наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилые помещения.

З.Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Это определяется потребностью установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.

4. Аренда нежилых помещений — один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений. Автором обосновывается необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение. В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями.

5. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: по временному владению и пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение.

6. При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренде нежилого помещения в здании, находящимся на данном участке, возникают определенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ. Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. На основании изложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст. 22 ЗК РФ) положениям ГК РФ об аренде.

7. В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом. В этих случаях договор аренды регистрируется как регистрация обременения прав арендодателя обязательствами, возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений по мнению автора, следует осуществлять на основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.

8. Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

9.3начение передаточного акта в договорных отношениях имеет принципиальное значение. Участники гражданского оборота придают акту приема-передачи нежилых помещений особую правовую силу, но законодательно он выглядит как формальный документ. Поэтому правила о значении такого документа при аренде зданий и сооружений целесообразно распространить на нежилые помещения.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения автора могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего отношения, вытекающие из аренды нежилых помещений. Совокупность сформулированных теоретических положений представляет собой соответствующую экономическим условиям концепцию развития правового режима нежилых помещений как объектов арендных прав, в связи с чем результаты исследования могут быть использованы в качестве основы дальнейших разработок проблематики как института аренды в целом, так и договоров аренды нежилых помещений. Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут быть использованы в нормотворческой деятельности. Сформулированные в диссертации выводы могут быть применены в учебном процессе по дисциплине «Гражданское право», а также могут послужить основой для дальнейших научных исследований аренды нежилых помещений.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные результаты диссертационного исследования были апробированы в выступлениях диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ставропольского государственного университета в 2005 и 2006 гг., на II Республиканской научно-практической конференции молодых ученых Республики Калмыкия «Молодежь и наука: третье тысячелетие» (2005 г.), а также используются при проведении лекций и семинарских занятий по гражданскому праву на юридическом факультете Института экономики и права Калмыцкого государственного университета.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

Заключение

.

Из приведенного в настоящей работе анализа основных положений отечественной цивилистической доктрины, учитывая достижения современной науки гражданского права, судебно-арбитражную практику и действующее законодательство можно сделать следующие выводы.

Аренда как способ организации экономической деятельности имеет достаточно сильные позиции, что укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной — по отношению к собственности — формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков. Но несмотря на многолетний путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общего определения вещного права, а следуя по пути перечисления вещных прав, не упоминает в их числе право аренды. Таким образом, аренда рассматривается законодателем как один из видов обязательственных правоотношений, в котором одна из сторон за плату передает другой стороне определенное имущество. Однако, это не означает, что в теории спор о юридической природе прав арендатора нежилого помещения разрешен. Необходимо выделить особое правовое состояние после исполнения обязательств по договору аренды, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать слияние этих полномочий различной правовой природы, т. е. в период аренды арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна. Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия.

Таким образом, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя. Так, по своей правовой природе арендные права выглядят как вещно-обязательственные.

Наряду со специальными вопросами аренды нежилых помещений, в работе рассматривается общая категория недвижимости. Специальный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. Вероятно, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). Но их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

В ходе исследования сделана попытка обосновать необходимость легального определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение».

Выражается это в том, чтобы установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм Гражданского кодекса РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.

Квалификационные критерии отнесения к недвижимости тех или иных объектов не позволяют с твердой уверенностью сказать, что нежилые помещения точно отвечают признакам недвижимости.

Признавая здания недвижимым имуществом, к последнему относят и нежилые помещения, как части здания. Но нежилые помещения вполне самостоятельные объекты гражданских прав, причем здания и сооружениядва различных объекта недвижимости.

В ходе исследования поставленной темы отмечается, что части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

Следует признать, что если арендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а также не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие права должны быть предоставлены ему арендодателем.

В случае сдачи собственником земельного участка в аренду нежилого помещения в целом или его соответствующей части, арендатору земельный участок также предоставляется в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды нежилого помещения.

Действующий закон не четко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения. Определенные трудности возникают в связи реализацией норм Земельного кодекса РФ. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс РФ содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Земельный участок и недвижимость на ней рассматриваются в ГК РФ как самостоятельные объекты, а в некоторых случаях, строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений). ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливая, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком следуют его судьбе, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 13КРФ).

Как видим, положение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не носит императивного характера, а ГК РФ устанавливает прямо противоположный принцип. Вместе с тем, как указывалось выше, п.З. ст. 3 ЗК РФ устанавливает правило о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Таким образом, можно говорить о том, что п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не применим.

Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Применительно к недвижимому имуществу схема правового регулирования арендных отношений имеет свои характерные особенности.

Правила, касающиеся аренды недвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ). Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных в самостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.

Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2−5 параграфах — специальные нормы. В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования. Т. е законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

ГК РФ не содержит правил об аренде нежилых помещений, обладающих определенной спецификой и также требующие отдельной правовой регламентации В связи с этим острым остается вопрос о том, какие правила (общие (§ 1 главы 34 ГК РФ или специальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений.

Как показали теоретические исследования и практика правоприменения, правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ следует распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, дополнив соответствующей статьей ст. 650 специальные правила аренды зданий и сооружений.

В работе также рассмотрены особенности формирования арендной платы, выявлены проблемы, связанные с формой, порядком заключения и государственной регистрацией договора аренды нежилых помещенийопределены особенности отношений, когда арендатор продолжает пользоваться арендованным имущество без возражений арендодателя, проанализирован комплекс прав и обязанностей по договору.

Необходимо отметить, что современное гражданское законодательство, являясь наиболее динамичной сферой, должно отражать действительное экономическое развитие общества, соответствовать потребностям в регулировании общественных отношений.

Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения. Однако нормативная база объективно оказалась не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях.

Совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение накопление судебной практики должны способствовать укреплению правового регулирования и широкому применению исследуемого вида договора аренды.