Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования

Актуальность темы

исследования. Недвижимость является наиболее ликвидным товаром, максимально защищенным от инфляции, что в современных условиях весьма актуально для участников гражданско-правовых отношений. Поэтому залог недвижимости (ипотека) воспринимается ими как наиболее приемлемое средство обеспечения сделок, а, соответственно, и стабильности гражданского оборота. В связи с этим ипотека все чаще становится способом обеспечения исполнения обязательств, и особенно в сфере инвестиций в жилищное строительство, осуществляемых в том числе и в форме долгосрочного кредитования. В частности, к числу способов снижения инвестиционного риска при долгосрочном кредитовании можно отнести выбор участниками наиболее надежного обеспечения исполнения обязательств — залога недвижимости, в результате чего складывается сложная правовая конструкция, которая на практике именуется ипотечным кредитом.

С отказом государства от роли монопольного инвестора и в силу неспособности населения осуществлять самостоятельное инвестирование ввиду низкого уровня жизни и недостаточного уровня доходов решение жилищной проблемы застопорилось1, что обусловило необходимость поиска иных способов ее разрешения, в том числе путем развития ипотечного жилищного кредитования на основе соответствующих федеральных и региональных программ2.

К сожалению, отдельные попытки реализации этих программ, смоделированных как комплексные самовоспроизводящиеся системы, в которые вовлечены как государственные органы, так и основная масса граждан, в основном так и не достигали своих целей — широкомасштабного распространения и приобретения статуса основного инструмента решения жилищной проблемы в Российской Федерации.

Представляется, что основные причины относительной безуспешности.

1 Коптева Е. П. Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство. Автореферат на соискание степени кандидата экономических наук. Ульяновск, 1997, сс. 2−3.

2 Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 3, ст. 278- Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве утверждена постановлением решения на государственном уровне проблемы развития ипотечного жилищного кредитования носят не только экономический (низкая платежеспособность населения и т. п.), но и в значительной степени правовой характер, выражающийся в недостаточности правовой регламентации ипотеки. Принятый в 1998 году о.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), а также ряд иных нормативных правовых актов, обеспечивающих правовой статус и оборот недвижимости, фактически содержат лишь общие основы функционирования ипотеки, как правового института, как правило, регламентирующего правоотношения только между двумя субъектами. Раскрывая правовой статус ипотеки, устанавливая общие основы ее применения в экономических отношениях, указанные законодательные акты не содержат предпосылок для последующего использования правовой конструкции ипотеки в сложных экономических моделях, предполагающих вовлечение участников, обладающих различным правовым статусом. Таким образом, имеющихся правовых норм явно недостаточно для создания и функционирования системы ипотечного кредитования как полноценной социально-экономической самовоспроизводящейся системы.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена:

— необходимостью анализа системы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования для выявления актуальных проблем в данной области, влияющих на реализацию системы ипотечного жилищного кредитования как социально-экономической модели, имеющей специфическое правовое выражениенеобходимостью совершенствования законодательства Российской Федерации в данной области через комплексное изучение системы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;

— потребностью совершенствования практической деятельности органов государственной власти, участвующих в реализации систем ипотечного жилищного кредитования.

Состояние научной разработки проблемы. Базовой основой ипотечного жилищного кредитования служит институт ипотеки, формировавшийся и.

Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 // Тверская, 13,1998, №№ 37, 38.

3 Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст. 3400 развивавшийся в рамках российского гражданского права на протяжении многих веков. Однако уже в конце XIX века ограниченный и косный залог, не отвечавший требованиям развивающихся банковского дела, промышленности и реформируемого сельского хозяйства, выявил необходимость проведения ипотечной реформы, отразившейся в проекте Вотчинного Устава. Этот период времени знаменовался глубокой проработкой проблем ипотеки, ипотечного кредитования, организации в России ипотечной системы. В процессе работы над темой автором настоящего исследования были изучены труды классиков отечественной цивилистики: М. М. Агаркова, К. Н. Анненкова, Е. В. Васьковского, JI.A. Кассо, А. Н. Нейперта, К. П. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича и других.

В отличие от широкой дискуссии по проблемам становления в России ипотечной системы, развернувшейся в конце XIX — начале XX века, при становлении системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе возникающие в данной области проблемы правового характера не получили столь активного освещения, с юридических позиций данный вопрос комплексно не исследовался: прорабатывались отдельные проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, связанные с теорией ипотеки, особенностями правового статуса ценных бумаг, государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, указанным проблемам были посвящены работы А. П. Белова, B.C. Ема, В. М. Ланцова, Д. А. Медведева, Е. А. Павлодского, Е. С. Роговой, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, A.B. Черных, A.M. Эрделевского, изученные и обобщенные в ходе работы автора над темой диссертационного исследования. Однако в рассматриваемом автором аспекте проблема правового регулирования ипотечного жилищного кредитования до настоящего времени комплексно не исследовалась.

Цель и задачи исследования

Основной целью настоящего диссертационного исследования является выявление степени соответствия действующих нормативных правовых актов отношениям, складывающимся при ипотечном жилищном кредитовании, а также разработка предложений по восполнению выявленных правовых пробелов с целью организации и развития различных моделей ипотечного жилищного кредитования. Для достижения указанной цели в процессе диссертационного исследования автором была предпринята попытка решить следующие задачи:

— проанализировать состояние теоретической проработки проблемы ипотеки и ипотечного кредитования в современном российском гражданском праве;

— выявить и охарактеризовать основные проблемы правового регулирования залога недвижимости, влияющие на эффективность использования данного института при ипотечном жилищном кредитовании;

— проанализировать практику использования института залога недвижимости и некоторых схем ипотечного кредитования;

— определить основные пути решения правовых проблем построения жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования в России;

— сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

Объект и предмет исследования. Объект исследования составляют общественные отношения (их состояние, закономерности и тенденции), связанные с использованием института ипотеки в специфической экономической моделиипотечном жилищном кредитовании.

Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регламентирующие правовой статус ипотеки и ее использования в хозяйственной деятельности, а также нормативные акты одного из субъектов Российской Федерации — г. Москвы, и в том числе практика создания и реализации Московской ипотечной программы.

Методология и методика исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляют диалектический метод научного познания, законы и категории материалистической диалектики, метод системного подхода к изучению российского гражданского права. При проведении исследования автором также использовались методы логического, системного и статистического анализа, сравнительного правоведения.

Нормативную базу исследования составили федеральные и региональные нормативные правовые акты, как непосредственно регламентирующие вопросы ипотечного жилищного кредитования, так и существенно влияющие на правовые основы функционирования ипотеки, а именно: Федеральный закон «Об ипотеке залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об исполнительном производстве» .

В процессе работы над темой автором также проанализированы, обобщены и положены в основу исследования опубликованная судебная практика (постановления пленумов Высшего арбитражного суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, решения по конкретным делам), а также гражданские дела по спорам, касающимся ипотеки, рассмотренные Арбитражным судом г. Москвы за 1998 г.

Научная новизна работы определяется, в первую очередь, выбором темы диссертационного исследования, поскольку проблемы залога недвижимости с точки зрения оценки его правового регулирования, определяющего эффективность ипотечного жилищного кредитования, не подвергались ранее специальному исследованию.

В настоящей работе впервые на монографическом уровне дан комплексный анализ теоретико-правовых основ ипотечного жилищного кредитования, «обрисован правовой портрет» ипотечной системы России применительно к сфере ипотечного жилищного кредитования, разработаны пути решения отдельных правовых проблем построения данной системы, а также предложена современная трактовка ряда теоретических вопросов классической теории гражданского права: о сущности ипотеки и ее месте в гражданском праве как отрасли права, о правовом содержании понятия «недвижимость» и некоторых иных.

Положения, выносимые на защиту. Итогом исследования обозначенного круга проблем стало обоснование и вынесение на защиту следующих сформулированных автором положений:

1. Результаты исследования позволяют автору сделать заключение, что ипотечное жилищное кредитование — оригинальная юридическая модель, специфика которой не в полной мере отражена в нормах действующего законодательства, носящих общий характер и регламентирующих кредитные отношения и ипотечные отношения как обособленные группы общественных отношений. Для полноценного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования необходим отдельный, специальный законодательный акт.

2. Предлагается следующее понятие ипотечной системы: «Ипотечная система — это существующая в государстве система правового регулирования залога недвижимости, воплощенная в системе регистрации прав на недвижимое имущество». Следовательно, системы правового регулирования залога недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество являются элементами ипотечной системы.

Исходя из характеристики ипотечной системы как единства систем правового регулирования залога недвижимости и государственной регистрации прав на нее, предлагается классификация принципов, иерархию которых возглавляет принцип публичности, последовательно находящий свое отражение в иных принципах ипотечной системы.

3. В процессе реализации системы ипотечного жилищного кредитования используется такой инструмент, как закладная, правовой статус которой, хотя и позволяет отнести ее к ценным бумагам, однако требует ее определения как особой разновидности таковых.

Закрепленные в Законе об ипотеке черты и установленные иными нормативными актами особенности оборота закладной не могут способствовать его ускорению, а правовая база, регулирующая функционирование нового экономического инструмента в значительной степени пробельна. В частности, отсутствует нормативный правовой акт, определяющий порядок ведения учета выданных закладных. Кроме того, как отмечалось ФКЦБ России, закладная может быть предметом деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг. Однако данный вопрос на сегодняшний день не решен ни в одном законодательном акте. В этой связи:

— для упрощения оборота закладной предлагается дополнить ст. 48 Закона об ипотеке пунктом 6 следующего содержания:

6. К профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, предметом которой является закладная, подлежат применению нормы Федерального закона «О рынке ценных бумаг».".

— для упрощения процедуры обращения взыскания на заложенное имущество в случаях оформления закладной предлагается дополнить ст. 125 ГПК РСФСР пунктом 4 следующего содержания: «4) если требование основано на закладной-«, а пп. 4−6 считать соответственно пп. 5−7.

4. В настоящее время ни гражданским, ни семейным законодательством не урегулирован вопрос истребования нотариально удостоверенного согласия супруга (в случаях функционирования законного режима имущества супругов) на законную ипотеку приобретаемого другим супругом жилого помещения, что может вызвать для неосведомленного о законной ипотеке супруга весьма неблагоприятные правовые последствия. Однако правовой статус законной ипотеки обусловливает необходимость законодательного закрепления правила об обязательности истребования нотариально удостоверенного согласия второго супруга на законную ипотеку жилого помещения. Кроме того, при организации системы ипотечного жилищного кредитования необходимо также обеспечивать участие во всех заключаемых договорах (кредита, купли-продажи и иных) только обоих супругов, что полностью исключило бы любые неблагоприятные последствия для участников.

5. При ипотечном жилищном кредитовании фактически невозможно использование конструкции законной ипотеки, в основе которой лежат юридические факты, отличные от юридических фактов, лежащих в основе договорной ипотеки. Данное обстоятельство существенным образом влияет на реализацию всей системы ипотечного кредитования, в связи с чем предлагается дополнить:

— абзац второй пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке словами: «, а государственная регистрация ипотеки производится одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи жилого помещения, дома или квартиры на основании соответствующего заявления.» ;

— статью 4 Закона об ипотеке пунктом 4 следующего содержания:

4. Ипотека, возникшая на основании закона, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона, производится одновременно с государственной регистрацией права собственности, обременяемого ипотекой, без представления заявителем отдельного заявления.".

6. Анализ правового содержания используемых в законодательстве понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» позволяет сделать вывод об их относительной некорректности. Неточное отображение в действующем законодательстве признаков недвижимости в свою очередь приводит к невозможности полного распространения Закона об ипотеке на объекты незавершенного строительства, в отдельных случаях даже не обладающие признаками недвижимости. В этой связи предлагается уточнить формулировку пункта 2 статьи 5 Закона об ипотеке следующим образом:

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством объекта, обладающего признаками недвижимости, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений, при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.".

7. Для ипотечного жилищного кредитования имеет особое значение и сущность ипотеки, которая обладая некоторыми существенными признаками вещных прав, в целом к ним отнесена быть не может, но не может быть полностью отнесена и к обязательственным правам. Ипотека относится к средствам обеспечения исполнения обязательств.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Основные положения диссертации, а также основанные на них теоретические выводы и практические рекомендации позволили сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации, заложить основы нового подхода к системе ипотечного жилищного кредитования и его правового регулирования.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в учебных курсах гражданского и предпринимательского права, а также позволяют систематизировать комплекс знаний, накопленных юридической наукой по этой проблеме для использования в нормотворческой и правоприменительной деятельности.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения, выводы и практические рекомендации, сформулированные на основе результатов исследования, получили освещение в публикациях. Кроме того, основные положения, касающиеся проработки теоретических вопросов ипотечных правоотношений, легли в основу Методических рекомендаций, использующихся в процессе преподавания раздела «Гражданское право» курса «Юриспруденция» в Независимом институте прикладного правоведения.

На основе выявленных в ходе диссертационного исследования пробелов правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, которые могут стать условиями совершения преступлений в данной сфере, подготовлен информационно-аналитический материал для подразделений по борьбе с преступлениями экономической направленности органов внутренних дел, используемый в их практической деятельности.

Некоторые результаты исследования были использованы автором в ходе правовой экспертизы проекта федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подготовленного Госстроем России.

Заключение

.

На сегодняшний день использование ипотечного кредита как одной из форм инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства существенно затруднено рядом теоретических проблем института ипотеки, а также пробельностью правовой базы функционирования ипотеки и смежных с ней институтов, образующих в совокупности целостную систему ипотечного кредитования. Так, длительное время обсуждаемая цивилистами проблема сущности ипотеки и ее соотношения с вещными и обязательственными правами, необходимым образом приводящая к гипертрофированию «вещных» элементов над обязательственными сказывается на гарантиях прав и интересов залогодержателей и залогодателей, правовом регулировании паритета их интересов, особенно в рамках обращения взыскания на заложенное имущество. В этой связи определенный вес приобретает понимание ипотеки как института, относящегося исключительно к способам обеспечения обязательств, но не к вещным или обязательственным правам.

В рамках системы ипотечного кредитования предъявляются особые требования к участникам системы: стадия оформления ипотечного кредита существенно осложнена отсутствием должной законодательной базы достоверного определения платежеспособности заемщиков и сбора информации об их кредитной добросовестности, нормативных актов, устанавливающих специфический правовой статус кредитных организаций, являющихся двигателем всей системы. Для решения возникающих в данной области проблем необходимо внесение изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» в части установления специфического правового статуса ипотечных кредитных организаций, а также введение некоторых налоговых льгот для банков, участвующих в реализации программ ипотечного кредитования, разработка и принятие Федерального закона «Об архиве кредитных историй», который существенно облегчил бы проверку платежеспособности потенциальных заемщиков. Анализ правовых форм ипотеки, используемых в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, показал недостаточность теоретической проработки правовой конструкции законной ипотеки, отсутствие которой не позволило законодателю при разработке и принятии Закона об ипотеке учесть множество моментов, существенных с точки зрения реализации системы ипотечного жилищного кредитования. Диссертантом, в частности, предложен один из возможных теоретических подходов к законной ипотеке, носящей диспозитивный характер, согласно которому подобную разновидность законной ипотеки можно рассматривать как сделку. Однако в целом представляется неприемлемым подход законодателя, фактически не устанавливающего специфического правового статуса законной ипотеки и приравнивающего ее к ипотеке договорной. В силу данного обстоятельства предлагается абзац второй пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке дополнить словами «, а государственная регистрация ипотеки производится одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи жилого помещения, дома или квартиры на основании соответствующего заявления.» .

Этап рефинансирования системы существенно затруднен отсутствием должной проработки правового статуса закладной, для упрощения оборота которой на наш взгляд необходимо:

Закон об ипотеке — ст. 48 дополнить пунктом 6 следующего содержания: «6. К профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, предметом которой является закладная, подлежат применению нормы Федерального закона «О рынке ценных бумаг" — п. 1 ст. 17 Закона о регистрации дополнить абзацем восьмым следующего содержания: закладная с соответствующей передаточной надписью, сделанной последним владельцем, права которого зарегистрированы в установленном порядке, а в случае перехода прав по закладной по иному основанию — документы, подтверждающие переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или наследования-» ст. 125 ГПК дополнить пунктом 4 следующего содержания: «4) если требование основано на закладной-«, пп. 4−6 считать соответственно пп. 5−7.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. — дополнить положениями, касающимися регистрации закладных и регистрации передачи прав по ним;

Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998 г. № 288 — в части уточнения функций и полномочий учреждений юстиции по государственной регистрации прав;

Отсутствует решение множества теоретических и практических проблем уступки прав по ипотечным кредитам, правового регулирования оптимального баланса прав залогодателя и залогодержателя при обращении взыскания на предмет ипотеки и его реализации, которые, помимо всего прочего, в большинстве случаев обременены режимом общего имущества супругов. Данное обстоятельство существенно влияет на организацию ипотечного жилищного кредитования в регионах и, в частности, в г. Москве.

Однако, помимо вышеперечисленных институтов, функционирующих на этапах оформления, рефинансирования и реализации системы ипотечного жилищного кредитования, особое значение приобретает правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предусмотренная Законом о регистрации и Законом об ипотеке система регистрации прав фактически не приспособлена к организации быстрой и эффективной ипотечной системы, а сама ипотечная система не интегрирована в существующую систему регистрации прав на недвижимое имущество. Данное обстоятельство позволяет предположить, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не только не позволит обеспечить действенное функционирование вторичного рынка ипотечного кредитования в целом, но и существенно его усложнит, а может быть и приведет к объективной невозможности его существования.

В совокупности все вышеизложенное свидетельствует о том, что институт традиционной ипотеки в рамках ипотечного жилищного кредитования приобретает некоторые специфические черты, в силу которых нормативная база функционирования традиционной ипотеки становится явно недостаточной для организации действенной системы ипотечного кредитования. Соответственно, для полноценной регламентации столь специфического правового института как ипотечное жилищное кредитование требуется специальный законодательный акт.