Формирование экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города

Актуальность проблемы. Важнейшей социально-экономической задачей в настоящий период является повышение уровня и качества жизни населения и переход страны на интенсивный путь развития для формирования конкурентоспособной экономики и решения важнейших социальных задач. Актуальным направлением социально-экономического развития служит (формирование) дальнейшее повышение эффективности жилищной политики и обеспечение доступности жилья в городах, где проживает большинство населения страны и сконцентрирован огромный материальный и культурный потенциал. Однако, проведение данной политики сталкивается с необходимостью решения проблем воспроизводства существующего жилищного фонда, которые обострились в результате нарушения ремонтно-реконструктивного процесса. В итоге усиливается несоответствие технического состояния и функционально-потребительских качеств жилых жилой застройки действующим нормативам и требованиям населения.

Поэтому одним из наиболее актуальных направлений развития городов в современный период является задача эффективного воспроизводства жилищного фонда, как в простом, так и в расширенном масштабе. Наряду с новым строительством и реконструкцией зданий всё большую значимость приобретает капитальный ремонт, который, наряду с модернизацией жилья, позволяет улучшить техническое состояние и потребительские качества многоквартирных домов. Но существующая система управления ремонтным процессом в городах страны до настоящего времени ориентирована на устранение уже возникающих дефектов и проведение аварийно-восстановительных ремонтных работ. При этом устраняются текущие дефекты зданий, но не решается актуальная задача существенного улучшения технических и потребительских качеств городской застройки. Это обстоятельство объясняется недостаточным уровнем теоретической и методологической проработки вопросов формирования экономически обоснованной системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда города, которая должна быть ориентирована на 4 постепенный переход от практики устранения уже возникших дефектов к проведению профилактических, планово-предупредительных ремонтов. Но формирование такой системы требует глубоких исследований содержания системы управления капитальным ремонтом в современных условиях.

Среди важнейших проблем управления капитальным ремонтом жилищного фонда является внедрение идеологии и методов стратегического управления. Проблемам стратегического управления посвящены работы известных зарубежных исследователей И. Ансоффа, Р. Акоффа, П. Ф. Друкера, М. Мескона, Г. Минцберга, М. Портера, А.Дж. Стрикленда, А. А. Томсона, М. Эддоуса и др., а также российских ученых Л. И. Абалкина, А. И. Анчишкина, М. И. Круглова, Н. Ф. Пермичева, B.C. Рохчина, С. С. Шаталина и др.

Однако в большинстве работ [основной акцент делается на исследовании вопросов стратегического управления и специфике их использования на предприятии или региональном уровне.

Методологическим проблемам управления жилищной сферой городов, теоретико-методологическим исследованиям вопросов воспроизводства жилищного фонда посвящены работы многих российских ученых, в том числе Санкт-Петербургской школы — Бузырева В. В., Васильевой Н. В., Панибратова Ю. П., Смирнова Е. Б., Смирновой О. А., Чекалина B.C. и др.

Несмотря на значительный вклад названных и других авторов, теоретические и методологические проблемы управления капитальным ремонтом как важнейшей составляющей воспроизводства жилищного фонда страны, требуют дополнительного комплексного исследования с учетом современной сложившейся социально-экономической ситуации в нашей стране, а также государственной, региональной и местной политики в данной сфере.

Проведённый анализ литературных источников и практических разработок показал, что проблемы экономики, организации и планирования капитального ремонта ещё далеки от разрешения. Недостаточно исследованы процесс воспроизводства жилищного фонда города в целом. Не решены проблемы учёта интересов его участников. Не в полной мере рассмотрены факторы, определяющие характер проведения ремонтных работ. Не разработан механизм принятия и реализации управленческих решений в данной области. Отсутствует научно-обоснованная территориальная политика капитального ремонта и модернизации объектов городской застройки. Нерешённость данных и сопутствующих проблем приводит к дублированию управленческих решений и нерациональному использованию ресурсов, к противоречиям между участниками данного процесса и пр. Все эти обстоятельства свидетельствуют о необходимости научно-обоснованного комплексного подхода к регулированию ремонтного процесса, Возникает настоятельная потребность в создании целостной системы планирования и организации капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, направленной на повышение сохранности и совершенствование объектов жилищной сферы.

Научная и практическая актуальность проблем воспроизводства действующего жилищного фонда и определила содержание диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка теоретических, методологических и методических основ формирования экономико-организационного механизма управления капитального ремонта и модернизации жилищного фонда города.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

• Определить роль и значение капитального ремонта и модернизации в системе воспроизводства жилищного фонда города.

• Выявить проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда в крупных городах России.

• Уточнить сущность и содержание понятия износа жилищного фонда.

• Провести анализ методов оценки физического и функционального износа жилищного фонда.

• Разработать концепцию механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда.

• Обосновать структуру и содержание механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.

• Определить содержание информационного обеспечения процесса управления капитальным ремонтом жилищного фонда.

• Разработать систему планирования капитального ремонта жилищного фонда в современных условиях.

• Предложить организационный механизм реализации программ капитального ремонта жилищного фонда крупного города.

• Определить источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда города в современных условиях.

• Разработать методы аккумулирования и использования финансовых средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда.

Предметом исследования являются экономико-организационные процессы воспроизводства действующего жилищного фонда города.

Объектом исследования служит жилищный фонд, представляющий сложную систему жилых объектов, и способы управления многоквартирными домами в городах.

Теоретической и методологической базой исследований послужили теория воспроизводства, методология управления и эффективности, законодательные акты и решения по развитию социально-экономической системы города, труды отечественных и зарубежных учёных.

В процессе проведения диссертационного исследования использованы системный и комплексный подходы, методы анализа и синтеза, прогнозирования и программно-целевого планирования, экономико-математического, а также игрового имитационного моделирования.

Информационную базу исследования составляют статистические данные развития Российской Федерации, действующие нордокументы в жилищной сфере в Российской Федерации и в зарубежных странах.

Научная новизна выполненного диссертационного исследования заключается в разработке теоретических, методологических и методических положений по формированию экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города:

1. Уточнена сущность капитального ремонта жилищного фонда города как интегративной категории, представляющей, с одной стороны, технико-технологический процесс, направленный на сохранение и улучшение функциональных качеств жилых зданий, с другой — совокупность организационно-экономических отношений и связей по воспроизводству жилищного фонда, имеющих политическую, социальную, экономическую значимость в обеспечении устойчивости функционирования жилищной сферы города.

2. Определено содержание механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города в современных условиях, включающего совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управления, систему принципов, методов и функций управления, позволяющего обеспечить как жизненный цикл отдельного жилого дома, так и проведение сбалансированной политики воспроизводства жилищного фонда города.

3. Проведена сравнительная оценка и группировка методов оценки физического износа жилых зданий с выделением нормативных, стоимостных и расчётных методовразработаны пути их рационального использования, направленные на обеспечение процесса управления капитальным ремонтом жилищного фонда достоверной информацией о техническом состоянии жилых зданийразработана классификация жилых зданий крупного города (на примере Санкт-Петербурга) по признакам функционального износа и определены укрупненные показатели износа, позволяющие обоснованно осуществлять отбор жилых домов для включения их в городские адресные программы капитального ремонта.

4. Определено содержание координационных функций органов городского управления, обеспечивающее проведение скоординированную социальноориентированную территориальную политику при разработке и реализации планов капитального ремонта и модернизации жилых зданий, что позволяет предотвратить преждевременный переход жилищного фонда в аварийное и ветхое состояние, обеспечивает экономию средств и способствует консолидации городского сообщества.

5. Разработан алгоритм формирования и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда города, учитывающий жизненный цикл каждого объекта, позволяющий корректировать формы и методы проведения капитального ремонта жилищного фонда.

6. Предложено авторское определение понятия мониторинга технического состояния жилых зданий, обоснованы цель, принципы и требования к формированию системы мониторинга состояния жилищного фонда крупного города, позволяющие обеспечить процесс управления капитальным ремонтом актуальной и достоверной информацией.

7. Разработаны методические положения по прогнозированию потребности в капитальном ремонте жилищного фонда и методы планирования капитального ремонта, позволяющие обеспечить согласование интересов множества собственников жилья в процессе управления капитальным ремонтом жилищного фонда крупного города.

8. Разработана экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта жилищного фонда крупного города и схема ее решения с помощью генетических алгоритмов, позволяющие обеспечить своевременное проведение ремонтно-восстановительных работ и эффективное использование ограниченных финансовых средств.

9. Разработаны методологические положения и методические рекомендации по организации процесса реализации городских программ капитального ремонта жилищного фонда, включая рекомендации по организации и оценке эффективности конкурсов по размещению заказов на ремонт, управлению проектами капитального ремонта жилых зданий, требования к формированию целей проектов, рекомендации по разработке стандартов управления проектами капитального ремонта, позволяющие обеспечить качественное и своевременное выполнение городских адресных программ капитального ремонта жилищного фонда.

10. Разработан механизм финансирования капитального ремонта жилищного фонда города и предложены методы аккумулирования средств, направляемых на капитальный ремонт, в формируемом общегородском ремонтном фонде, и последующего их использования на эти цели, что позволит существенно повысить эффективность привлекаемых ресурсов.

Практическая значимость исследования заключается в создании организационно-экономических и правовых механизмов для реализации сформулированных в диссертации методологических и методических положений по проведению ремонтной политики в городе.

Результаты работы используются в учебном процессе СПбГИЭУ по специальности 8 0502(2) «Экономика и управление на предприятии городского хозяйства» при чтении дисциплин: «Экономика городского хозяйства» и «Стратегическое управление в городском хозяйстве».

Результаты работы докладывались и обсуждались на Санкт-Петербургском экономическом форуме в 2006 и 2007 годах, а также на конференции «Актуальные проблемы регионального развития», проводимой в СПбГИЭУ в 2007 и в 2008 годах.

В первой главе определено содержание капитального ремонта и модернизации в процессе воспроизводства жилищного фонда. Подробно рассмотрены тенденции развития и проблемы управления капитальным ремонтом в жилищной сфере. Проведён анализ развития нормативно-правовой базы в области капитального ремонта и модернизации жилищного фонда.

Во второй главе исследованы сущность и виды износа жилищного фонда. Проведён подробный анализ методов оценки физического и функционального износа жилых зданий с учётом особенностей учёта износта жилых зданий по нормам амортизации.

Третья глава диссертации посвящена методологическим основам формирования механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города. Сформулирована принципиально новая концепция механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда. Определены основные элементы механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда в городе. Раскрыт стратегический подход к управлению капитальным ремонтом жилищного фонда.

В четвёртой главе сформулированы предложения по созданию организационного блока механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда. Рассмотрено информационное обеспечение процесса управления капитальным ремонтом. Разработаны методы планирования капитального ремонта жилищного фонда и определены организационные основы реализации программ капитального ремонта жилищного фонда крупного города.

В пятой главе проведена разработка методов финансирования капитального ремонта жилищного фонда в крупном городе. Рассмотрены стратегические ориентиры развития жилищной сферы административного района крупного города, определены источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда города и предложен механизм аккумулирования и использования финансовых средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда.

Выводы по главе 4.

1. Полноценная, своевременная и достоверная информация о состоянии жилищного фонда города играет решающую роль в процессе планирования, капитального ремонта, поэтому необходима организация на уровне города системы мониторинга состояния жилых зданий и оформление на каждое из них технико-экономического паспорта.

2. При формировании системы мониторинга необходимо придерживаться ряда принципов, позволяющих обеспечить его эффективность: принципа целенаправленности, легитимности, непрерывности наблюдений, открытости доступа к результатам проведения мониторинга, эволюционности, экономической эффективности.

3. Сформированная система мониторинга технического состояния жилищного фонда крупного города должна отвечать следующим требованиям: системность и комплексность подхода к формированию информационной базы, совместимость всех направлений мониторинга между собой и с другими информационными системами различных уровней управления, эффективность, полнота, достоверность, своевременность информации.

2 Система добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации — «Росжилкоммунсертификация» — введена Приказом Госстроя России от 13 января 2003 г. № 12 и постановлением Госстандарта России от 15 апреля 2003 г. № 36.

4. Проблеме планирования капитального ремонта жилищного фонда в настоящее время уделяется недостаточно внимания, особенно это касается домов, где созданы объединения собственников жилья. Для решения этой проблемы необходимо использование современных методов прогнозирования потребности в капитальном ремонте и его планирования.

5. Алгоритм планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города включает несколько этапов:

— анализ состояния жилищного фонда в предыдущие периоды и на текущий момент;

— составление долгосрочных прогнозов состояния (износа) жилищного фонда;

— разработка перспективного плана капитального ремонта на срок не менее 5 лет;

— разработка годовых адресных программ капитального ремонта жилых зданий в соответствии с перспективным планом капитального ремонта жилищного фонда города.

6. При планировании капитального ремонта жилищного фонда города необходимо обеспечить своевременное проведение ремонтно-восстановительных работ и эффективное использование финансовых средств, поэтому в работе представлена экономико-математическая модель задачи многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта и предложена схема ее решения с использованием возможностей генетических алгоритмов.

7. В силу ограниченности собственных возможностей граждан по финансированию капитального ремонта, потребность в котором накапливалась долгие годы, а также ограниченности бюджетных средств капитальный ремонт должен осуществляться в соответствии с утвержденной на уровне города и согласованной с собственниками адресной программой. Размещение заказов в рамках такой программы должно осуществляться на конкурсной основе.

8. Городскую адресную программу капитального ремонта жилищного фонда можно представить как большой проект, состоящий из множества отдельных, которые должны реализовываться с использованием современных методов управления, таких как проектный менеджмент. В контексте проблематики исследования представление о проектном менеджменте базируется на концепции интегрированного подхода к управлению, когда каждый проект по капитальному ремонту способствует реализации целей городской адресной программы в целом.

9. Для обеспечения качественного выполнения проектов по капитальному ремонту жилых зданий, что особенно важно для обеспечения безопасности и комфортности проживания городского населения, необходимы разработка и утверждение стандартов управления проектами капитального ремонта жилых зданий, соответствие которым должно стать обязательным условием участия в конкурсах на получение заказа в рамках городской адресной программы капитального ремонта жилищного фонда.

Глава 5. РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В КРУПНОМ.

ГОРОДЕ.

5.1. Стратегические ориентиры развития жилищно-коммунального хозяйства Невского района Санкт-Петербурга.

В настоящее время необходимость стратегического подхода к планированию социально-экономического развития страны, ее регионов, отдельных городов и районов крупных городов осознана как в научных кругах, так и в практической деятельности руководителей самого разного уровня управления.

Стратегии социально-экономического развития российских городов и их административных районов формируются с учетом специфических особенностей конкретных территорий и направлены на обеспечение устойчивого экономического роста и улучшения качества жизни населения.

Стратегический подход к развитию жилищно-коммунального хозяйства — сферы, выполняющей основные функции жизнеобеспечения, — имеет важное значение для территориальных социально-экономических систем разного уровня (страны в целом, субъекта Федерации, муниципального образования и т. п.).

Актуальность формирования стратегических ориентиров развития ЖКХ обусловливается следующими факторами: во-первых, необходимо обеспечить эффективное функционирование отрасли и ее устойчивое развитие в долгосрочном периодево-вторых, внешние условия функционирования ЖКХ характеризуются высокой степенью нестабильности, неопределённости и значительными рисками, что требует серьёзных стратегических обоснований принимаемых решенийв-третьих, для проведения глубоких преобразований в отрасли требуется длительное время и значительные ресурсы, которые крайне трудно сконцентрировать в текущем периодев-четвертых, ЖКХ имеет высокую социальную значимость и потому любые крупные преобразования в отрасли должны быть тщательно обоснованы.

Решение глубоких и застарелых проблем в ЖКХ, накопившихся в течение многих десятилетий, на наш взгляд, невозможно в рамках принятия текущих и оперативных решений. Выход из сложившейся ситуации возможен лишь при переходе к стратегическому управлению и планированию.

Поэтому и вопросы финансирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города должны рассматриваться с точки зрения стратегического подхода. При этом для разработки механизма финансирования капитального ремонта жилищного фонда в крупном городе необходимо учитывать его сложную иерархическую структуру управления, имеющую районный разрез. Поэтому в процессе проведения единой ремонтной политики в городе необходимо учесть специфику районного звена. Рассмотрим организацию управления ремонтным процессом на примере Санкт — Петербурга, который в целях оптимизации управления социально — экономическим развитием, разделён на 18 административных районов.

В соответствии с Положением об администрации района Санкт-Петербурга, [постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 г. № 1078], определяющем её правовой статус, задачи и полномочия (в том числе, в области управления и распоряжения городским жилищным фондом), Администрация района является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга. Она проводит государственную политику Санкт-Петербурга и осуществляет государственное управление на территории района Санкт-Петербурга. Администрацию района формирует и возглавляет Правительство Санкт-Петербурга. Деятельность районной администрации непосредственно координирует и контролирует вице-губернатор Санкт-Петербурга — руководитель Администрации Губернатора Санкт-Петербурга.

В структуру Администрации района входят подразделения, одни из которых осуществляют государственное управление в отдельных сферах на территории района, другие осуществляют в пределах своей компетенции обеспечение деятельности администрации района.

Подразделения, администрации района подчинены непосредственно главе администрации района. Вместе с тем координацию деятельности подразделений и методическое руководство ими осуществляют также в пределах своей компетенции иные исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга и структурные подразделения Администрации Губернатора Санкт-Петербурга. В ведении администрации района могут находиться государственные унитарные предприятия и государственные учреждения Санкт-Петербурга.

Для рассмотрения наиболее важных вопросов социально-экономического развития района, реализации государственной политики Санкт-Петербурга на территории района, повышения эффективности взаимодействия Администрации района с другими органами исполнительной власти города и органами местного самоуправления, создается коллегия Администрации района Санкт-Петербурга. Коллегия осуществляет свою работу под руководством главы Администрации района.

Реальными инструментами, обеспечивающими реализацию полномочий Администрации района в области управления и распоряжения жилищным фондом города в пределах установленных ограничений являются: а) Постановления Правительства Санкт-Петербурга, Постановления Губернатора Санкт-Петербурга, Распоряжения Администрации Губернатора, курирующей работу Администрации районаб) Коллегия Администрации районав) Районные комиссии: междуведомственные комиссии по распоряжению объектами недвижимости, по признанию помещения в многоквартирном доме жилым либо непригодным для проживания, по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимних условиях и другие комиссии, рассматривающие вопросы практически по всем направлениям реализации планов социально — экономического развития города на территории районаг) Организационно — распорядительные акты Администрации района (Распоряжения и Приказы).

Общая схема организации управления объектами государственной политики Санкт-Петербурга в административном районе представлена на рис. 5.1.

Рассмотрим наиболее значимые, с нашей точки зрения, задачи администрации района в части жилищной политики и предоставленные полномочия для их решения.

Так, задачами администрации района в области жилищной политики, жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства, транспорта, энергетики, текущего ремонта и содержания дорог и дорожного строительства в соответствии с компетенцией Администрации:

— Организация содержания, обеспечение функционирования и обслуживания государственного жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга.

— Участие в проведении государственной жилищной политики Санкт-Петербурга.

Рис. 5.1. Схема организации управления объектами государственной политики Санкт-Петербурга в административном районе.

— Обеспечение организации благоустройства и озеленения территорий, охраны зеленых насаждений, контроля за соблюдением законодательства Санкт-Петербурга о благоустройстве/.

Администрация района для решения задач, предусмотренных упомянутым Положением, обладает следующими полномочиями:

В сферах городского хозяйства, жилищной политики Санкт-Петербурга, жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства, транспорта, энергетики, природопользования:

— Ведёт учет свободных и освободившихся жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, обеспечивает регулярную инвентаризацию освободившихся жилых помещений, своевременное заселение освободившихся и вновь вводимых жилых помещений в установленном порядке.

— Формирует по согласованию с Жилищным комитетом адресные программы капитального и текущего ремонта многоквартирных домов независимо от способа их управления, финансирование которых осуществляется с привлечением средств федерального бюджета, бюджета Санкт-Петербурга.

— В установленном порядке совместно с соответствующим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга согласовывает адреса и иные характеристики квартир в многоквартирных домах нового строительства, а также в многоквартирных домах после реконструкции или капитального ремонта при предоставлении земельных участков на инвестиционных условиях.

— Представляет в Жилищный комитет сведения и документы, необходимые для подготовки предложений для утверждения Правительством Санкт-Петербурга адресных перечней многоквартирных домов, подлежащих расселению в текущем году в связи с признанием их аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и в иных установленных законодательством случаях.

— Проводит в установленном порядке открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами на территории района, собственниками помещений в которых не определен способ управления указанными домами.

— Утверждает краткосрочные и долгосрочные планы постановки домов государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на планово-предупредительный текущий ремонт (адресные программы), планы-графики подготовки жилищного фонда к эксплуатации в зимний период, участвует в приемке работ по окончанию планово-предупредительного текущего ремонта домов государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга.

— Создаёт условия для осуществления деятельности жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и управляющих организаций по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов, расположенных на территории района.

— Осуществляет в установленном порядке мероприятия по расселению многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и коммунальных квартир.

— Осуществляет контроль за качеством и объемом коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, объемом коммунальных услуг для нужд населения на территории района.

— Обеспечивает развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры района, установку коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов в многоквартирных домах на территории района.

— Обеспечивает контроль за содержанием, эксплуатацией, текущим и капитальным ремонтом инженерных систем и коммуникаций, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенных на территории района.

— Осуществляет контроль за бесперебойной работой, содержанием и ремонтом инженерных сетей и коммуникаций специализированными эксплуатирующими организациями и предприятиями независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности и имеющих в собственности, в оперативном управлении, в хозяйственном ведении источники теплоснабжения, инженерные сооружения, коммуникации и здания.

— Формирует и представляет в Жилищный комитет адресные программы благоустройства дворовых территорий Санкт-Петербурга в районе с учетом адресных программ органов местного самоуправления внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга, расположенных на территории района, обеспечивает реализацию мер по комплексному благоустройству территорий района.

Таким образом, в полномочиях администрации района Санкт-Петербурга можно выделить две формы участия в управлении и распоряжении объектами жилищного фонда и другими объектами, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга и расположенными на территории района, а именно:

— непосредственно — а) путём организации обеспечения надлежащего содержания и ремонта (в том числе капитального) жилищного фонда и его использованияб) путём организации обеспечения жилищного фонда всеми видами энергоресурсов и т. д. в) путём организации внедрения новых форм управления многоквартирными домами на основе передачи их в управление соответствующим объединениям собственников помещений в таких домах.

— опосредованно — путём участия в процессах разработки и реализации Программ социального и экономического развития Санкт-Петербурга, а также целевых и отраслевых и районных программ, в том числе капитального ремонта и реконструкции городского жилищного фонда и других объектов ЖКХ на территории района.

Невский район является одним из важных промышленных и жилых районов Санкт-Петербурга, расположенный по обоим берегам Невы и включающий жилищный фонд разных периодов постройки.

Проведенный анализ ЖКХ Невского района показал, что доля жилищного фонда, обслуживаемого ГУЖА, за последние 3 года сократилась на 10%. Количество жилых строений, обслуживаемых ГУЖА, в 2007 г. составило 1103 о ед. Общая площадь этих строений составляет 5941,4 тыс. м жилья или 66% от общей жилой площади жилых строений Невского района. На обслуживании частных организаций находится 3060,72 тыс. м общей площади жилья. Удельный вес частного фонда и фонда смешанной формы собственности (приватизированного или приобретенного в результате сделок купли-продажи) за анализируемый период увеличился на 18%. Это говорит о том, что в Невском районе активно проходил процесс приватизации жилищного фонда.

По состоянию на 01.01.08 значительную часть жилищного фонда, составляют дома 1946;1970 г. постройки (63,8%). Имеется большое количество панельных домов, имеющих низкие функционально-потребительские характеристики (66,01% зданий). Доля домов постройки до 1920 года, которые до настоящего времени не были капитально отремонтированы, составляет 4% и по годам изменяется незначительно (таких домов на обслуживании ГУЖА в 2005 г. было 47, в 2006 г. — 46). Эти дома можно считать ветхими и требующими первоочередного ремонта или сноса.

Жилищный фонд постепенно стареет, а новые здания выбирают обслуживающие организации других форм собственности. По данным Отдела районного хозяйства в Невском районе работают порядка 30 частных обслуживающих организаций, которые выполняют работу по более чем 250 зданиям (ТСЖ и ЖСК). В том числе около 55 домов находятся на самообслуживании. Самыми крупными обслуживающими организациями являются: ООО «Невский ГУРЭП» — 83 домаООО «РЭП Невского района» — 45 домовООО «Ижора-сервис» — 24 дома и ООО «Рыбацкое-стройсервис» — 23 дома.

Развитие ЖКХ Невского района осуществляется в условиях необходимости решения ряда актуальных проблем.

1. Нехватка средств, выделяемых на проведение капитального Ремонта жилищного фонда района. Несмотря на значительное увеличение финансирования капитального ремонта жилищного фонда, этих средств недостаточно для полного удовлетворения потребности в капитальном ремонте. Большая часть домов длительное время не подвергалась ремонту, в связи с чем накопился значительный недоремонт и ухудшилось состояние жилищного фонда. Нормативная потребность в финансировании капитального ремонта удовлетворяется на 63%. Имеющиеся программы капитального ремонта жилищного фонда недостаточно скоординированы.

2. Неудовлетворительное техническое состояние большой части жилищного фонда. Несмотря на значительное увеличение объемов капитального ремонта жилищного фонда, техническое состояние его не улучшается. Количество зданий с физическим износом более 60%, а это фактически ветхий жилищный фонд, на протяжении последних 3 лет остается практически неизменным (около 4%). Программа капитального ремонта зданий в основном разрабатывается по жалобам населения. При этом в недостаточной степени учитывается физический износ зданий и нормативная потребность в ремонте. Выполняется только выборочный капитальный ремонт. Более 90% нуждается в капитальном ремонте.

3. Неудовлетворительное состояние лифтового хозяйства. Из-за недостаточного финансирования реконструкция и модернизация лифтов осуществляются крайне медленно. При этом темпы ежегодного прироста лифтов, отработавших нормативный срок службы, достаточно высокие. За анализируемый период количество таких лифтов увеличилось почти на 20% и составило 82,4%.

4. Недостаточный учет потребления энергоресурсов и отсутствие комплексности мер по энергосбережению. В Невском районе ведётся работа по совершенствованию договорных отношений с ресурсоснаб-жающими организациями, направленная на рациональное использование энергоресурсов. При этом главная роль в энергосбережении отводится внедрению приборного учета. С целью определения необходимого количества узлов учета расхода тепловой энергии в жилищном фонде Невского района проведена инвентаризация тепловых вводов в жилые здания. Однако работа по установке узлов учета тепловой энергии проводится крайне медленно: по состоянию на 01.01.08 установлено 168 узлов, что составляет всего 5,7% от потребности. Количество приборов учета водопотребления за анализируемый период увеличилось в 2,9 раза. Жилищный фонд Невского района полностью оснащен общедомовыми приборами учета холодной воды. Увеличилось также количество приборов учета горячей воды. В 2005 г. было установлено 15 ед., а в 2007 г — 86 приборов учета. Но в целом работа по энергосбережению ведется недостаточными темпами и не системно.

5. Отсутствие полной и достоверной базы данных по объектам ЖКХ района в целом. В районе проводится большая работа по развитию и совершенствованию объектов ЖКХ, что позволило улучшить многие показатели, характеризующие уровень жизни населения района. Однако можно отметить такой существенный недостаток, как отсутствие полной и достоверной информации по объектам ЖКХ района, а также системы мониторинга состояния ЖКХ. Наиболее полный объем информации, хотя и недостаточный, аккумулирован в ГУЖА по жилым зданиям, находящимся на обслуживании УК Жилкомсервис № 1 и № 2. По зданиям, ушедшим из ГУЖА к частным обслуживающим компаниям, мониторинга информации не ведется. Информация по жилищному фонду содержится в основном, в технических паспортах зданий. Однако они не дают полной информации и регулярно не обновляются.

Развитие жилищно-коммунального хозяйства административных районов города Санкт-Петербурга должно осуществляться в рамках задач, определенных системой стратегических документов, разработанных на уровне города. Основным документом, определяющим развитие города на долгосрочный период является Концепция социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2025 года, утвержденная Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.07.2007 N 884. Основным документом города, определяющим его развитие на среднесрочный период, является Программа социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2008;2011 годы, утвержденная Законом Санкт-Петербурга от 20.03.2008 г. № 140−24.

Перспективы и основные направления развития жилищно-коммунального хозяйства Невского административного района Санкт-Петербурга необходимо рассматривать в тесной взаимосвязи с процессами, происходящими в данной сфере на уровне города в целом, но с учетом положения дел в районе и оценкой стартовых условий его развития.

Структура стратегии развития ЖКХ Невского административного района соответствует общепринятой структуре стратегии других сфер города и содержит: голевой блок, включающий цели, задачи, принципы, приоритеты, основные направления и мероприятия, определяющие пути реализации стратегии.

Стратегические цели и приоритеты развития жилищно-коммунального хозяйства Невского административного района города Санкт-Петербурга должны учитывать требования программных документов, определяющих развитие данной отрасли по городу в целом, и особенности данного административного района.

Важнейшей стратегической целью развития жилигцно-коммунальной сферы Невского района Санкт-Петербурга является повышение качества жизни населения путем улучшения жилищных условий, повышения сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания населения в соответствии с действующими стандартами качества. Исходя из базовой цели развития ЖКХ Санкт-Петербурга, определим целевые ориентиры в области развития отрасли на уровне Невского административного района с учетом специфики данного района. В их состав необходимо включить следующие:

— повышение уровня жилищной обеспеченности населения;

— повышение качества жилья;

— повышение уровня технического содержания жилищного фонда;

— повышение уровня надежности инженерных систем;

— повышение качества коммунальных услуг;

— обеспечение потребностей населения в холодной воде, горячем водоснабжении, теплоснабжении и др. коммунальных услугах;

— приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.

Как следует из перечня целевых установок, особое внимание уделяется качественным подходам, которые до настоящего времени практически не учитывались в управлении жилищно-коммунальным хозяйством. Ряд показателей можно измерять в относительных величинах, или в баллах в соответствии с действующими или перспективными стандартами, нормами, методиками.

Оценка уровня и качества работ и услуг в ЖКХ района должна проводиться с помощью вневедомственной экспертизы (с установленной периодичностью) и обязательно сопровождаться социологическими опросами населения. Таким образом, можно оценить уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых мероприятий.

Исходя из вышеизложенного, предлагаются стратегические ориентиры и показатели развития жилищно-коммунального хозяйства Невского района Санкт-Петербурга (см. табл. 5.1).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенный в диссертационном исследовании анализ показал, что жилищная сфера относится к категории систем, развитие которых определяется возрастающими требованиями населения, техническим состоянием жилищного фонда, развитием науки, техники и технологии, а также ресурсными возможностями. Необходимо поддержание и увеличение жизненного цикла объектов жилищного фонда, своевременное повышение качества жилья в соответствии с потребностями и уровнем развития общества. Неоднородность жизненных циклов жилищного фонда в целом и его элементов во времени требует формирования особого подхода к управлению сбалансированностью развития всего жилищного фонда и отдельных элементов. Не отрицая важности ни одной из стадий воспроизводства жилищного фонда, считаем, с учетом сложившейся ситуации в жилищной сфере России именно капитальный ремонт как важнейший элемент воспроизводственного цикла должен стать стратегическим направлением в области сохранения и поддержания существующего жилищного фонда городов.

Более того, важнейшим элементом воспроизводства жилищного фонда в современных условиях является проведение капитального ремонта с элементами модернизации и реконструкции жилых зданий.

Вследствие хронического недофинансирования работ по проведению капитального ремонта жилищного фонда страны, многочисленных нарушений правил его эксплуатации и накопившейся высокой степенью износа основных фондов в жилищной сфере проблемы поддержания жилищного фонда в пригодном состоянии встают в ранг важнейших проблем страны и требуют безотлагательного решения. Однако проводимая в настоящее время политика в этом направлении не имеет долгосрочной стратегии, а в большей степени направлена на решение тактических, сиюминутных задач. Отсутствие четкого правового регулирования данной сферы с учетом объективного положения дел затягивает решение вопросов проведения капитального ремонта и ведет к развитию негативных процессов в жилищной сфере.

Одна из главных проблем своевременного проведения капитального ремонта жилищного фонда — отсутствие достаточных средств по финансированию ремонтных работ. Необходимая сумма денежных средств для нужд капитального ремонта жилищного фонда настолько велика, что нельзя рассчитывать на ее получение из одного источника: за счет средств населения или ожидать выделения ее из бюджета. Необходим поиск достаточных и реальных средств для проведения капитального ремонта.

Для решения этих вопросов, на наш взгляд, необходима разработка стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда и разработка механизма ее реализации, использование системного подхода в качестве методологической основы. Требуются увязка и комплексное рассмотрение экономического аспекта с техническим и организационным аспектами рассматриваемой проблемы.

Элементы стратегии управления капитальным ремонтом должны содержать весь спектр организационных, технических и экономических мер по нормативно-правовому обеспечению сохранения и реконструкции жилищного фонда, выбору технических решений, разработке экономических механизмов, расширяющих возможность привлечения государственных, муниципальных, частных и других ресурсов.

Износ жилых зданий представляет собой постепенную утрату ими технических, эксплуатационных, потребительских качеств и ухудшение экономических характеристик вследствие воздействия природно-климатических и иных факторов. Иными словами, износ отражает степень несоответствия технических, эксплуатационных, потребительских, экономических характеристик здания установленным требованиям.

При оценке износа и последующем планировании работ по его устранению необходимо учитывать целый ряд факторов (например, качество планировочных решений, уровень технической эксплуатации здания и др.), которые.

281 отдельно и в совокупности влияют на уровень физического и функционального износа жилых зданий и определяют потребность в их капитальном ремонте.

Анализ методов оценки физического износа жилых зданий показал, что нет одного, универсального метода, адекватно учитывающего все факторы, влияющие на износ здания. Применяемые методы можно разделить на три группы: нормативные, стоимостные и методы срока службы здания. При оценке износа должны использоваться методы каждой группы. Полученные разными методами результаты должны быть подвергнуты сравнительному анализу для разработки на этой основе планов капитального ремонта жилищного фонда города.

В процессе оценки функционального износа жилых зданий целесообразно использовать таблицы укрупненных показателей, отражающих характеристики жилого здания. В ходе исследования такие показатели разработаны для жилищного фонда Санкт-Петербурга и осуществлена соответствующая им классификация жилых зданий.

Износ жилых зданий может учитываться по нормам амортизации. В этом случае он определяется без использования показателей технического состояния здания на момент оценки. В качестве нормативных сроков службы конструктивных элементов, определяющих долговечность здания, принимаются величины, обратно пропорциональные норме амортизационных отчислений на реновацию для соответствующих групп зданий. Нормативные сроки службы других конструктивных элементов принимаются в размерах, установленных для расчетов норм амортизационных отчислений. Однако действительные затраты на капитальный ремонт зданий в редких случаях соответствуют затратам, определяемым по нормам амортизации, так как потребность в капитальных ремонтах возникает по мере выхода из строя отдельных конструктивных элементов, а амортизация начисляется равномерно в течение срока службы зданий.

Вместе с тем, учет износа по нормам амортизации необходим для включения амортизационных отчислений в состав себестоимости работ, услуг по содержанию жилья, а соответственно — в плату для пользователей по договору найма и собственников жилых помещений, что позволит наращивать объемы капитального ремонта жилищного фонда города.

Необходимость многоаспектного, комплексного подхода к рассмотрению сущности капитального ремонта городского жилищного фонда обусловлена объективными экономическими, правовыми изменениями в жилищной сфере и физическими процессами, происходящими в жизненном цикле его объектов.

В современных условиях проведение капитального ремонта невозможно без включения в него организационно-экономических аспектов и учета экономических условий и потенциала, как отдельных субъектов, так и города как системы в целом. Капитальный ремонт жилищного фонда как технико-технологический процесс по простому воспроизводству жилищного фонда необходимо рассматривать как экономический процесс воспроизводства жилищного фонда, имеющий политическую, социальную, экономическую значимость в обеспечении устойчивости функционирования жилищной сферы и города в целом, а также в определении перспектив социально-экономического развития всей страны.

Сложность капитального ремонта жилищного фонда города как объекта управления, его системный характер диктуют необходимость стратегического и системного подхода к решению вопросов, связанных с управлением капитальным ремонтом.

Механизм управления капитальным ремонтом жилищного фонда города, включающий совокупность взаимосвязанных объектов, субъектов управления, систему принципов, методов и функций управления, должен быть направлен на проведение сбалансированной политики воспроизводства жилищного фонда города и поддержание и увеличение жизненного цикла его объектов.

В системе субъектов управления капитальным ремонтом жилищного фонда города ведущая координационная роль должна принадлежать городским органам управления, что позволит проводить скоординированную политику при разработке и реализации планов капремонта, снизить риск перехода жилищного фонда в аварийное и ветхое состояние. Это обеспечит экономию как личных, так и общественных средств в жилищной сфере, снизить социальную напряженность и будет способствовать консолидации городского сообщества.

Стратегический подход к разработке и реализации планов капитального ремонта как важнейшего элемента воспроизводства жилищного фонда города позволит повысить устойчивость функционирования и развития жилищной сферы. Поэтому разработка стратегии проведения капитального ремонта жилищного фонда должна стать неотъемлемой частью стратегии развития города в целом.

Полноценная, своевременная и достоверная информация о состоянии жилищного фонда города играет решающую роль в процессе планирования капитального ремонта, поэтому необходима организация на уровне города системы мониторинга состояния жилых зданий и оформление на каждое из них технико-экономического паспорта.

При формировании системы мониторинга необходимо придерживаться ряда принципов, позволяющих обеспечить его эффективность: принципа целенаправленности, легитимности, непрерывности наблюдений, открытости доступа к результатам проведения мониторинга, эволюционности, экономической эффективности.

Сформированная система мониторинга технического состояния жилищного фонда крупного города должна отвечать следующим требованиям: системность и комплексность подхода к формированию информационной базы, совместимость всех направлений мониторинга между собой и с другими информационными системами различных уровней управления, эффективность, полнота, достоверность, своевременность информации.

Проблеме планирования капитального ремонта жилищного фонда в настоящее время уделяется недостаточно внимания, особенно это касается домов, где созданы объединения собственников жилья. Для решения этой проблемы необходимо использование современных методов прогнозирования потребности в капитальном ремонте и его планирования.

Алгоритм планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города включает несколько этапов:

— анализ состояния жилищного фонда в предыдущие периоды и на текущий момент;

— составление долгосрочных прогнозов состояния (износа) жилищного фонда;

— разработка перспективного плана капитального ремонта на срок не менее 5 лет;

— разработка годовых адресных программ капитального ремонта жилых зданий в соответствии с перспективным планом капитального ремонта жилищного фонда города.

При планировании капитального ремонта жилищного фонда города необходимо обеспечить своевременное проведение ремонтно-восстановительных работ и эффективное использование финансовых средств, поэтому в работе представлена экономико-математическая модель задачи многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта и предложена схема ее решения с использованием возможностей генетических алгоритмов.

В силу ограниченности собственных возможностей граждан по финансированию капитального ремонта, потребность в котором накапливалась долгие годы, а также ограниченности бюджетных средств капитальный ремонт должен осуществляться в соответствии с утвержденной на уровне города и согласованной с собственниками адресной программой. Размещение заказов в рамках такой программы должно осуществляться на конкурсной основе.

Городскую адресную программу капитального ремонта жилищного фонда можно представить как большой проект, состоящий из множества отдель.

285 ных, которые должны реализовываться с использованием современных методов управления, таких как проектный менеджмент. В контексте проблематики исследования представление о проектном менеджменте базируется на концепции интегрированного подхода к управлению, когда каждый проект по капитальному ремонту способствует реализации целей городской адресной программы в целом.

Для обеспечения качественного выполнения проектов по капитальному ремонту жилых зданий, что особенно важно с точки зрения безопасности и комфортности проживания городского населения, необходимы разработка и утверждение стандартов управления проектами капитального ремонта жилых зданий, соответствие которым должно стать обязательным условием участия в конкурсах на получение заказа в рамках городской адресной программы капитального ремонта жилищного фонда.