Правовое регулирование договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства

Актуальность темы

исследования. На современном этапе социально-экономического развития в Российской Федерации происходит формирование среднего класса, представленного субъектами малого и среднего предпринимательства1. Одним из основных направлений экономической политики России является создание условий для эффективного осуществления хозяйственной деятельности субъектами малого и среднего предпринимательства, повышение их конкурентоспособности. Важное место в системе поддержки и развития субъектов малого и среднего предпринимательства должны занимать меры, направленные на существенное расширение возможностей таких субъектов в вопросах обеспечения их земельными участками на основании договора аренды, предоставления льготных условий такой аренды, а также иных преференций, необходимых для осуществления успешной предпринимательской деятельности.

Действующее гражданское и земельное законодательство оставляет неурегулированными ряд существенных аспектов, касающихся заключения, исполнения и прекращения договора аренды земельных участков с субъектами малого и среднего предпринимательства. Отсутствие должного системного подхода при принятии нормативных правовых актов, регулирующих передачу в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приводит к нецелевому использованию земли, недобросовестной конкуренции, а также не.

1 Так, по данным Федеральной службы государственной статистики в Российской Федерации по состоянию на 1 июля 2010 года осуществляли деятельность 5 650 313 субъектов малого и среднего предпринимательства, в том числе 1 374 661 микропредприятий, 219 607 субъектов малого предпринимательства, 18 260 субъектов среднего предпринимательства, а также 4 037 785 индивидуальных предпринимателей // Официальный сайт Росстата. Код доступа: http://www.gks.ru способствует стимулированию деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

В настоящее время отсутствует четкое определение договора аренды земельного участка, отражающее его сущность, обусловленную спецификой правового режима земельного участка как предмета договора. В зависимости от категории земли законодательно установлены различные минимальные и максимальные сроки действия договора аренды земельных участков, что не содействует эффективному и долгосрочному их использованию. Правовые нормы, регулирующие предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, способствуют монополизации сферы пользования такими земельными участками крупными субъектами предпринимательской деятельности. Преимущественное право приобретения в собственность арендуемых земельных участков при их возмездном отчуждении из государственной или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства не предоставлено, поскольку действие Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности' субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской о.

Федерации" на отношения по приватизации земельных участков не распространяется.

Вышесказанное, несомненно, подтверждает актуальность исследования, направленного на обоснование новых положений современной доктрины гражданского-права и предпринимательского права о договоре.

2 СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3615. аренды земельных участков, заключаемом с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Степень научной разработанности темы исследования. В цивилистической науке не обделена вниманием проблематика правового регулирования договора аренды, однако в настоящее время отсутствуют работы, посвященные всестороннему исследованию правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательств, проведенные с учетом их правового положения.

Общие вопросы гражданско-правового регулирования договора аренды земельных участков исследовали такие ученые, как С. С. Алексеев,.

A.Д. Александров, Ф. Х. Адиханов, М. И. Брагинский, Г. Е. Быстрова, С. А. Боголюбов, С. А. Бабкин, Х. У. Белхароев, A.B. Власова, В. В. Вараксин, Г. В. Чубукова, A.C. Шевченко, Б. С. Эбзеев и др.

Изучению отдельных проблем правового регулирования договора аренды земельных участков посвящены труды таких представителей науки гражданского права и предпринимательского права, как JIM. Ахметшина, И. Н. Абдуллин, В. К. Андреев, С. И. Братусь, Н. Е. Болвачев, P.A. Баркенхоев, И. В. Бекленищев, В. В. Витрянский, В. П. Грибанов, И. П. Грешников, H.H. Тарусин, В. В. Устюкова, Е. А. Яргин и других ученых.

Правовой статус и специфика деятельности субъектов гражданского и предпринимательского права, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства были исследованы в работах таких отечественных ученых, как: Т. Е. Абова, М. М. Агарков, В. В. Безбах, А. О. Блинов, Л. Ю. Грудцына, И. В. Ершова, С. Э. Жилинский, Т. В. Закупень,.

B.В. Залесский, С. С. Занковский, А. Г. Калпин, В. П. Камышанский, Т. В. Кашанина, Н. В. Козлова, М. И. Кулагин, В. В. Лаптев, В. Ф. Попондопуло, Г. Ф. Ручкина, О. Н. Садиков, A.A. Спектор, Е. А. Суханов, М. Ю. Тихомиров, Ю. К. Толстой, Э. В. Туманов и др.

Однако специального системного исследования правового регулирования договоров аренды земельных участков, заключаемых с субъектами малого и среднего предпринимательства, в современных условиях не проводилось.

Объектом исследования являются общественные отношения, опосредуемые договором аренды земельных участков, заключаемым с субъектами малого и среднего предпринимательства, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования являются нормы гражданского и предпринимательского законодательства, регулирующие договор аренды земельных участков, заключаемый с субъектами малого и среднего предпринимательства, а также практика их применения.

Целью исследования является разработка теоретических и практических предложений, направленных на совершенствование правового регулирования общественных отношений, вытекающих из договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Для достижения цели потребовалось решение следующих задач:

— выявить правовую природу и разработать понятие договора аренды земельных участков, в том числе заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства;

— провести исследование особенностей земельного участка как предмета договора аренды, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства;

— определить существенные условия договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, исследовать срок аренды в качестве существенного условия исследуемого договора;

— изучить порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обосновать необходимость применения мер имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства при участии в торгах по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков;

— рассмотреть правовое регулирование приобретения в собственность субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

— подготовить предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в сфере правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания, такие, как диалектический метод, метод анализа, синтеза, индукция, дедукция, аналогия, сопоставление, метод восхождения от частного к общему, а также частнонаучные методы познания, такие, как формально-юридический, конкретно-исторический, социально-правовой, сравнительно-правовой методы.

Исходным в диссертационной работе выступил диалектический метод, обосновывающий взаимосвязь и взаимообусловленность всех явлений и процессов общественного развития, в частности, применительно к выявлению наиболее подходящей договорной конструкции для опосредования отношений аренды земли с участием субъектов малого и среднего предпринимательства.

Формально-юридический метод, а также методы анализа и синтеза использовались для исследования содержания норм гражданского и предпринимательского законодательства, направленных на правовое регулирование договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Использование конкретно-исторического и сравнительно-правового методов позволило раскрыть особенности гражданско-правового статуса российских субъектов малого и среднего предпринимательства, а также специфику правового регулирования договора аренды земельных участков в исторической ретроспективе и в сравнении с их зарубежными аналогами.

Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ (в ред. от 01 июля 2011 г.) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"3, а также другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие отношения, вытекающих из договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Теоретическую основу исследования составили работы отечественных и зарубежных авторов по исследуемой проблематике. В рамках осуществления анализа правового регулирования договора аренды земельных участков изучены труды таких ученых-правоведов, как М. В. Бархатов, О. В. Берг, С. А. Боголюбов, М. И. Брагинский, Г. Е. Быстров, В. В. Витрянский, В. А. Дозорцев, О. С. Иоффе, И. А. Иконицкая, М. И. Козырь, Н. И. Краснов, О. И. Крассов, A.B. Кузнецов, A.JI. Маковский, Д. И. Мейер, В. П. Мозолин, И. Б. Новицкий, О. М. Оглоблина, Е. А. Суханов, Л. П. Фомина, Г. Ф. Шершеневич и др.

Эмпирическая основа исследования. Изучение объекта и предмета исследования потребовало анализа материалов судебно-арбитражной практики, обобщенной судебной практики, публикуемой высшими.

3СЗ РФ. 2007. N31. Ст. 4006. судебными инстанциями Российской Федерации, справочно-статистические материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и Др.

Научная новизна диссертационного исследования проявляется в системном подходе к изучению проблем правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.

В исследовании сформулировано авторское определение договора аренды земельного участка. Предложено установить конкретные минимальные и максимальные сроки аренды земельных участков, единые для земель всех категорий.

Обоснована необходимость проведения отдельных торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в которых могут участвовать исключительно субъекты малого и среднего предпринимательства. В качестве дополнительной меры имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства предложено освободить их от внесения задатка для участия в таких торгах.

Доказана целесообразность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также лесных участков, в аренду по результатам конкурса, участие в котором ограничивается определенными требованиями к арендаторам. Предложено предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающимся социально значимыми видами деятельности, право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения конкурсов или аукционов.

Предложено предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право приобретения в собственность арендуемых земельных участков при их возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене ниже его рыночной стоимости.

В диссертации обосновываются и выносятся на защиту теоретические положения и сформулированные научные выводы, имеющие прикладное значение.

На защиту выносятся следующие положения диссертационного исследования:

1. Разработано определение договора аренды земельного участка, отражающее его сущность, обусловленную спецификой правового режима земельного участка как предмета договора. Под договором аренды земельного участка предложено понимать договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок, представляющего собой часть поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном федеральными законами порядке, в отношении которого проведено землеустройство, кадастровый учет и государственная регистрация прав, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в соответствии с его целевым назначением (категорией земель), а также видом разрешенного использования.

2. Обосновано, что срок является существенным условием договора аренды земельных участков, в связи с чем, в целях создания долгосрочной, благоприятной среды по эффективному целевому использованию субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков, предложено установить конкретные минимальные и максимальные сроки действия договора аренды земельных участков, единые для земель всех категорий (от одного года до десяти лет).

3. В целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства путем предоставления им возможностей для пользования земельными участками предложено проводить отдельные торги по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в которых могут участвовать исключительно субъекты малого и среднего предпринимательства.

При этом в качестве дополнительной меры имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства предложено освободить таких субъектов от внесения задатка для участия в торгах по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.

4. Обосновано, что передача земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также лесных участков, в аренду по результатам торгов в форме аукциона способствует монополизации сферы пользования такими земельными участками крупными субъектами предпринимательской деятельности, поскольку их предоставление осуществляется по единственному критерию — предложению участником аукциона наибольшей арендной платы.

В связи с этим доказана целесообразность предоставления таких земельных участков в аренду по результатам конкурса, преимущественное право на участие в котором имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществлявшие ранее соответствующие виды пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения или лесными участками, а также не нарушали законодательство об их пользовании.

5. Доказано, что в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально значимыми видами деятельности, и повышения их конкурентоспособности, необходимо предоставить им право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения конкурсов или аукционов, закрепив соответствующие изменения в ст. 17.1 и ст. 53 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЭ «О защите конкуренции».

6. Предложено предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право приобретения арендуемых земельных участков при их возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене ниже его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, при условии, что данные субъекты являются арендаторами земельного участка в течение двух и более лет на основании договора аренды, не имеют задолженности по арендной плате за земельный участок, неустойке (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а также площадь арендуемого земельного участка не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В связи с этим обоснована целесообразность распространения действия Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего.

12 предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на отношения по приватизации земельных участков.

7. Доказано, что в целях устранения нарушений прав субъектов малого и среднего предпринимательства, необходимо к отношениям в области организации и осуществления государственного контроля (надзора) за исполнением субъектами малого и среднего предпринимательства условий договоров аренды земельных участков, в которых государство выступает арендодателем, применять нормы Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», направленные на защиту прав предпринимателей, при условии, что полномочия по такому контролю (надзору) вытекают из полномочий контролирующего органа как публично-правового образования, а не из прав государства как стороны гражданско-правового договора.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для дальнейших научных исследований проблем правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, а также договора аренды в целом.

Практическая ценность работы проявляется в прикладном характере предложенных рекомендаций, внедрение которых позволит привести в соответствие с правовой доктриной законодательное регулирование договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства. Предложенные рекомендации могут быть использованы в законотворческой деятельности, направленной на совершенствование правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего.

13 предпринимательства, а также в правоприменительной деятельности судов при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельных участков.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы для подготовки учебных и учебно-методических пособий по гражданскому и предпринимательскому праву, а также при преподавании дисциплин «Гражданское право», «Предпринимательское право» для студентов юридических вузов.

Обоснованность и достоверность полученных результатов определяются применением современных методов научного познания, использованием широкого круга источников. Суждения и выводы построены на основании анализа научных публикаций, монографий, статей, которые относятся к различным отраслям научного знания (гражданское право, предпринимательское право, земельное право, теория государства и права). Обоснования и заключения делались на основе официальных статистических данных и материалов судебной практики по спорам, вытекающим из договора аренды земельных участков, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской.

Федерации, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования отражены в пяти опубликованных научных статьях, изложены в форме доклада на научной конференции «Актуальные проблемы частного и публичного права» (Москва, Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации, 2009 г.), а также внедрены в учебный процесс Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации при подготовке.

14 учебных программ по дисциплинам «Гражданское право» и «Предпринимательское право».

Структура работы. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения и списка источников и литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В настоящей диссертации содержатся выводы и предложения об изменении и дополнении действующего законодательства в части исследованной темы.

В работе обозначена иерархия нормативно-правовых актов, регулирующих договор аренды земельных участков, заключаемый с субъектами малого и среднего предпринимательства, указано на сложную структуру нормативного правового регулирования исследуемого договора, обусловленную его предметом.

Сделан вывод о том, что нормативно-правовое регулирование договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, имеет смешанный правовой режим, поскольку одновременно регулируется нормами и гражданского, и земельного законодательства Российской Федерации. Гражданское законодательство регулирует имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, земельное законодательство регулирует особенности предоставления в аренду земельных участков.

Выявлены недостатки и противоречия нормативно-правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства. В частности, п. 11 ст. 22 ЗК РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков, изъятых из оборота, что противоречит п. 2 ст. 27 ЗК РФ и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота. В целях устранения обозначенной коллизии предложено внести изменения в п. 11 ст. 22 ЗК РФ, закрепив, что изъятые из оборота земельные участки регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В работе исследовано понятие и правовая природа договора аренды земельных участков в целом, а также заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, анализируются схожие с ним дефиниции. Отмечено, что договор аренды земельного участка, представляя вид сделки, одновременно выступает в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Его назначение, как и любого другого' договора, выражается в закреплении оснований возникновения, изменения или прекращения правоотношения, а также фиксирование самого обязательства между конкретными субъектами арендных отношений.

Отмечено, что важное значение имеет правовая природа договора аренды земельного участка, для которой, с одной стороны, характерны общие правила о двусторонних и многосторонних сделках, с другой, специальные правила, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров.

При определении обязательственной природы договора аренды земельных участков следует исходит из характера объекта арендных отношений, вида возникновения правоотношений, субъектного состава, а также регулятивного воздействия на участников арендных правоотношений. Отмечено, что арендные отношения, возникающие по поводу земельного участка, опосредуются договором аренды, заключаемым по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации. Помимо этого, договор аренды земельных участков, заключаемый с субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежит регулированию также законодательством, устанавливающим особенности правового статуса данных субъектов.

1| .11 5.

Также на основании проведенного анализа сформулировано имеющее базовое значение для настоящего исследования определение договора аренды земельного участка.

Проведенный анализ действующего законодательства позволил отметить, что в отличие от Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. Статьей 128 ГК РФ земля отнесена к категории «вещь, в п. 1 ст. 130 ГК РФ о земле говорится в значении, явно не связанном с оборотом. В некоторых случаях используется понятие «земельный участок» (например, в гл. 17 ГК РФ). Таким образом, в Гражданском кодексе Российской Федерации нет единства терминологии.

Анализ действующего законодательства позволил утверждать, что для того, чтобы земельный участок мог являться предметом договора аренды, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, он должен помимо землеустройства также пройти государственный кадастровый учет, государственную регистрацию. Только в результате государственного кадастрового учета каждый земельный участок получает такие индивидуально-особенные специфические характеристики, которые позволяют четко выделить его из других земельных участков и осуществить его оценку.

В работе отмечено, что в качестве предмета договора аренды, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, выступает земельный участок, который индивидуализирован, определен на местности, то есть участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, в отношении которого проведено землеустройство, кадастровый учет, государственная регистрация прав, не изъятый из оборота.

Сделан вывод о том, что часть земельного участка не может являться предметом договора аренды, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, так как после формирования выделенного и оставшегося земельных участков, которые являются самостоятельными новыми объектами, ее статус в качестве части земельного участка утрачивается, то есть она становится самостоятельным земельным участком.

Выявлены критерии для определения субъектов малого и среднего предпринимательства, в отношении которых действуют специальные правила предпринимательской деятельности. Нормы различных нормативных правовых актов, устанавливающие правовой статус субъектов малого и среднего предпринимательства, противоречат Федеральному закону «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В целях развития и упорядочения законодательного регулирования субъектов малого и среднего предпринимательства, выработки единого подхода к повышению эффективному их хозяйственной деятельности, предложено разработать и принять единый кодифицированный акт о малом и среднем предпринимательстве, в котором необходимо урегулировать отношения, связанные с осуществлением государственной поддержки малого и среднего предпринимательства, закрепить в виде отдельной главы механизм участия субъектов малого и среднего предпринимательства в качестве арендаторов по договору аренды земельных участков, а также предусмотреть нормы, регулирующие поставку арендаторами по договору аренды земельных участков, произведенной и выращенной сельскохозяйственной продукции для государственных нужд.

Также в работе доказано, что в целях минимизации нарушений прав субъектов малого и среднего предпринимательства при осуществлении государственного контроля (надзора), необходимо применение норм Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» к отношениям в области организации и осуществления государственного контроля (надзора) и защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства при осуществлении государственного контроля (надзора) исполнения условий договоров аренды земельных участков, в которых государство выступает арендодателем, при условии, что полномочие по такому контролю (надзору) вытекает из полномочий органа государственного контроля (надзора) как публично-правового образования, а не из прав государства как стороны гражданско-правового договора.

В диссертации проанализировано содержание договора аренды земельного участка, заключаемого с субъектом малого и среднего предпринимательства, выявлено, что его существенными условиями являются предмет договора и арендная плата.

Также обосновано, что срок является существенным условием договора аренды земельных участков, в связи с чем, в целях создания долгосрочной, благоприятной среды по эффективному целевому использованию субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков, предложено установить конкретные минимальные и максимальные сроки аренды земельных участков, единые для земель всех категорий (от одного года до десяти лет).

Выявлена коллизия между п. 6 ст.22 ЗК РФ и п. 2 ст.615 ГК РФ. Так из п. 6 ст.22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт же 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Обосновано, что передача арендатором арендованного земельного участка в субаренду должна осуществляться только с согласия арендодателя, поскольку в ряде случаев договор аренды заключен на льготных условиях с учетом особого правового статуса арендатора, которым может вступать, например, субъект малого или среднего предпринимательства.

С целью обеспечения интересов арендодателя в законодательном порядке необходимо, как представляется, предусмотреть правила о том, что при передаче субъектом малого или среднего предпринимательства участка сельскохозяйственного назначения или лесного участка в субаренду запрещается изменять предусмотренные в договоре аренды разрешенный вид использования земельного участка, а также вид использования лесов и объемы изъятия лесных ресурсов.

В работе рассмотрены особенности и порядок заключения с субъектами малого и среднего предпринимательства договора аренды земельных участков, как находящихся в частной собственности, так находящихся в государственной и муниципальной собственности.

На основе проведенного исследования сделан вывод о том, что процесс заключения договора аренды с участием субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, складывается из трех этапов: направления лицом предложения заключить договор одному или нескольким конкретным лицампринятия ими данного предложенияполучения лицом, направившим оферту, ответа о согласии заключить договор.

Отмечено, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, по общему правилу, либо по результатам конкурсов, либо по результатам аукционов.

В целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства путем предоставления им возможностей для пользования земельными участками предложено проводить отдельные торги по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в которых могут участвовать исключительно субъекты малого и среднего предпринимательства.

Доказана целесообразность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также лесных участков, в аренду по результатам конкурса, преимущественное право на участие в котором имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, которые ранее осуществляли соответствующие виды пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения или лесными участками, а также не нарушали законодательство об их пользовании.

Обосновано, что в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально значимыми видами деятельности, и повышения их конкурентоспособности, необходимо предоставить им право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения конкурсов или аукционов.

Отмечено, что соглашение об изменении или расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с субъектом малого или среднего предпринимательства, по своей правовой природе является самостоятельным договором, в силу чего сторонам необходимо определить его существенные условия, которые должны находиться во взаимосвязи с существенными условиями основного договорного обязательства, с учетом положений, закрепленный в п. 1 ст.432 ГК РФ.

Обоснована необходимость введения в законодательство нормы, закрепляющей право стороны договора аренды земельного участка, на односторонний отказ от договора (его исполнения) путем уведомления другой стороны. При этом договор считается прекращенным с момента получения такого уведомления. В случае, когда при наличии основания для отказа от договора (его исполнения) сторона, имеющая на это право, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения, отказ от договора (его исполнения) не допускается, если иное не предусмотрено договором. Данные положения следует также применять и к случаям одностороннего изменения договора аренды земельного участка, заключенного с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Обосновано, что договор аренды земельных участков, заключенный на льготных условиях с субъектом малого или среднего предпринимательства должен быть расторгнут, либо его условия (например, размер арендной платы) должны быть изменены на общие, в случае утраты арендатором статуса субъекта малого и среднего предпринимательства.

Предложено предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право приобретения арендуемых земельных участков при их возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене ниже его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, при условии, что данные субъекты являются арендаторами земельного участка в течение двух и более лет на основании договора аренды, не имеют задолженности по арендной плате за земельный участок, неустойке (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а также площадь арендуемого земельного участка не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

С помощью обобщения имеющихся в теории права понятий «ответственность», сформулировано определение земельного правонарушения, под которым предложено понимать деяние (действие или бездействие) лица, нарушающее нормы земельного законодательства, нормы содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, подзаконных актов, актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, регулирующие земельные отношения в пределах своих полномочий, определенных Земельным кодексом Российской Федерации, совершенное виновно (умышленно или по неосторожности) и причиняющее вред гражданам, юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям. Несмотря на свою емкость, данное определение, как представляется, полностью отражает специфику земельного правонарушения, исходя из разнообразия нормативно-правовых актов, регулирующих и охраняющих земельные отношения, в том числе, вытекающие из договора аренды земельных участков, заключенного с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Отмечено, что при наличии договорных отношений аренды земельного участка, возникших с субъектами малого и среднего предпринимательства, между сторонами договора должны использоваться обязательственно-правовые средства защиты, поскольку направлены на защиту относительных, а не абсолютных правоотношений.

Обосновано, что если нарушение должником договора аренды земельных участков, заключенного с субъектами малого и среднего предпринимательства, повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил иную сделку взамен прекращенного договора, он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые земельные участки.

Также обращено внимание на то, что действующим законодательством не предусмотрен четкий механизм контроля за восстановлением нарушенного состояния земельного фонда на средства, взысканные с причинителя вреда, что минимизирует компенсационную функцию гражданско-правовой ответственности. В этой связи предложено создать специальный внебюджетный фонд органов местного самоуправления, в который бы перечислялись средства, полученные по искам о возмещении вреда, причиненного нарушением земельного законодательства.