Анализ нормативных актов в области оценки недвижимого имущества

Введение

В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.

Анализируя и изучая рынок недвижимости, необходимо грамотно оценивать объекты недвижимости, то есть совершать операции по определению стоимости имущества. А для этого нужна подробная законодательная база. На протяжении последних двух десятилетий законы и иные нормативные акты в области оценки недвижимости постоянно изменялись. Поэтому тема оценки недвижимости в настоящее время является очень актуальной.

Целью данной курсовой работы является подробный анализ нормативных актов в области оценки недвижимого имущества. Сначала разбирается общее понятие оценочной деятельности, а также приводится краткая история оценки недвижимости в России. Затем приводится описание основных нормативных актов в сфере оценки недвижимости. При этом отдельное внимание уделяется государственному кадастру недвижимости, который стал особенно активно развиваться в последние годы. В заключение приводится анализ проблем, стоящих перед оценкой недвижимости сегодня в России, и путей их решение.

Глава 1. Оценка недвижимости и ее значение

1.1 Основные понятие оценочной деятельности Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости, необходимо ознакомиться с общими понятиями оценочной деятельности.

Оценочная деятельность — это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, — профессия оценщика, является сравнительно новым для России видом бизнеса. № 135-ФЗСубъектами оценочной деятельности являются оценщики — лица, проводящие оценку объектов, и заказчики — юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов. В то же время, оценочная деятельность — это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами. Оценочная деятельность — это полноправный раздел экономической науки — прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом. Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности. Одно из направлений оценочной деятельности — оценка недвижимости. О ней в дальнейшем и пойдет речь.

1.2 Краткая история оценки недвижимости История развития оценки недвижимости в дореволюционной России насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году основной деятельностью, имеющей отношение к оценке недвижимости, было межевание, которое производилось на основании указа 1765 года. Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как в то время налогов на имущество еще не существовало. Но в то же время межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и земли, принадлежавшие казне, императору и церкви.

С отменой крепостного права в 1861 году появилась новая система налогообложения недвижимости. Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ». Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом для организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики. С самого начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

К концу XIX века вопрос о принятии единообразного подхода к оценке как земли, так и городской недвижимости стал весьма актуальным на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, а также были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ». В 1899 году закон изменился. Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки. Именно в России начала ХХ века сформировалась новая для того времени научная дисциплина, которая за ее заслуги в мире получила название «русская оценочная статистика». Основные концепции оценочной статистики, как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде: 1) оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данный момент, в данной местности; 2) изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны; 3) в силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно развиваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости; В рамках основных концепций были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие выработать методики оценки недвижимости. Даже общее описание организации и методических основ оценки недвижимости в России до 1913 года показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться отдельных выдающихся результатов, не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран. Конечно, в той методике оценки недвижимости существовали и проблемы. Основные из них были следующие:

1) отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования; 2) отсутствие специального государственного органа для руководства оценкой; 3) неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий; 4) отсутствие единообразия в методических подходах к оценке; 5) конфликты оценочных комиссий с земствами; 6) неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ; 7) незаинтересованность земств в оценке недвижимости. После революции наступил советский период истории России. В СССР в течение более семидесяти лет профессии «оценщик» не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Как правило, стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на строительство или по цене покупки, но иногда цифры брались просто «с потолка». № 221-ФЗОценка производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись совместные проекты с иностранными государствами или солидными зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты — заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия. Современный рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917;1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов. В первые годы после развала СССР никакой законодательной базы в области оценки недвижимости в России не было. Первоначально эта деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе. Ситуация усугублялась тем, что цены на недвижимость росли очень быстро, иногда за год повышаясь в два раза. Количество сделок с недвижимостью постоянно возрастало, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы очень актуально. История оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 15 лет назад, в 1993 году. За это время до сегодняшнего дня сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Рост банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. В начале 2000;х годов его характеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, а также явлениями, не вполне характерными для «цивилизованного мира». Специалисты утверждают, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце XIX века. А это означает, что к оценке недвижимости в дореволюционной России стоит присмотреться повнимательнее.

1.3 Место оценки недвижимости в рыночной экономике Как уже говорилось ранее, сейчас наша страна находится на стадии развития рыночной экономики. А это означает, что любая деятельность, производимая в России, связана с рыночными отношениями. В нашем случае речь идет о рынке недвижимости. Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо собрать информацию о рынке недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений между лицами, заключающими сделки, а также совокупность механизмов, с помощью которых производятся следующие действия: 1) передаются права собственности и иные имущественные права на объекты недвижимости; 2) устанавливаются цены на объекты недвижимости; 3) распределяется территория по видам использования земель и ее улучшения (зданий, сооружений и т. д.). Рынок недвижимости отличается от рынка других товаров и услуг, он является несовершенным рынком: 1) рынок недвижимости не является централизованным; он разделен на множество локальных (местных) рынков, каждый из которых ведет себя особым образом; 2) отсутствует стандартизированный движимый товар, обусловленность недвижимости своим местоположением приводит к уникальности любого объекта недвижимости, нет двух одинаковых объектов; 3) сделки осуществляются на нерегулярной основе; 4) данные о ценах, условиях сделок и кредитных отношениях носят конфиденциальный характер, не существует общепризнанного источника надежной информации; 5) объект недвижимости неотъемлем от своего местоположения и его будущее определяется ситуацией (экономической, демографической, политической, экологической); 6) предложение на рынке недвижимости неэластично, т. е. при резком изменении спроса сложно в короткий срок увеличить предложение объектов; 7) в каждой сделке могут быть свои особые условия финансирования; 8) рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию на местном и федеральном уровнях. С рыночной экономикой больше всего связан один из основных подходов к оценке недвижимости — доходный подход, также называемый рыночным. Он основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта. Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Существуют и другие подходы к оценке недвижимости — затратный и сравнительный. Они также связаны с рыночной экономикой, но в меньшей степени.

Глава 2. Оценочные стандарты в области недвижимости В области оценки недвижимости существует важный документ, служащий руководством для многих оценщиков. Это Стандарты Российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества (далее — Стандарты), которые были приняты 24 ноября 1995 года. Что же касается самого Российского общества оценщиков (далее — РОО), то это профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. Основной целью Общества является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов гражданских прав и создание цивилизованного рынка оценки в России. В Стандартах изложены: * цели, задачи, требования, предъявляемые к членам РОО при выполнении ими профессиональной деятельности по оценке недвижимого имущества; *толкование терминов, используемых в тексте стандарта; * обязанности члена РОО при выполнении работ по оценке имущества; * требования к информации, необходимые для проведения оценки, и к содержанию отчета о результатах оценки; * формы контроля за выполнением стандарта членами РОО и виды их ответственности за нарушение требований стандартов. Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке.

Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении их профессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихся услугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимости является профессиональной с точки зрения РОО. Таким образом, хотя данный Стандарт и не является нормативно-правовым актом, он является немаловажным документом практически для всех оценщиков России. Ведь в федеральном законодательстве такой подробной информации, как в Стандартах, нет. Никаких ограничений в пользовании Стандартами не имеется, и все желающие могут беспрепятственно ознакомиться с ними. Одно из основных понятий Стандартов — это сама недвижимость. Недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. ФСО № 1Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Конечно, оценщики не сами придумали подобное определение: оно взято из статьи 130 Гражданского кодекса. Очень важный раздел Стандартов — это обязанности оценщиков. Детальное описание оценки, конечно, имеет большое значение, но ведь недвижимость оценивают люди, которым свойственно ошибаться. Чтобы свести к минимуму риск ошибок, к оценщикам предъявляются следующие обязанности и требования:

1. Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика. 2. Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.

3. При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т. п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости. 4. Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки. 5. Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление. 6. В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной компетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий для консультаций или участия в работе. Что же касается самой процедуры оценки недвижимости, то оценщик должен выполнить следующие действия: 1. Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости. К таким данным относятся: * данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты); * данные о физических границах объекта; * данные о состоянии земельного участка; * данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости; * данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего; * данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта; * данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту. 2. Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этом следует определить способ его наилучшего использования как незастроенного и способ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).

2. Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия между ним и объектами-аналогами, оказавшими влияние на цены продаж, с тем, чтобы внести соответствующие корректировки в цены продаж этих объектов. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т. п.). При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов недвижимости оценщик может использовать данные об арендной плате по сравнимым с оцениваемым объектам, а также о предложениях по покупке и продаже таких объектов, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных для оценки стоимости рассматриваемого объекта. 3. Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости. 4. Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для установления характеристик предполагаемых сооружений. 5. Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости сооружений, связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и жилой) оцениваемого объекта.6. Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик должен также дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости. 7. Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту. 9. При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта. 10. Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов). При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости. После проведения всех вышеперечисленных процедур оценщик составляет отчет об оценке недвижимости. Документ этот крайне важный, поскольку если он оформлен в ненадлежащем порядке или составлен с ошибками, то ущерб понесет не только сам оценщик, но и заказчик. Поэтому всякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательную силу в отношении сделанных выводов. Для достижения этой цели отчет должен содержать: 1. Описание объекта недвижимости. Это описание должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от других объектов и определять его состав. 2. Описание имущества, не являющегося недвижимым, но включаемого в оценку стоимости (если таковое имеется). 3. Описание подлежащих оценке интересов (имущественных прав) в недвижимости. 4. Указание на дату, по состоянию на которую проводится оценка стоимости, и дату предоставления отчета. 5. Указание цели оценки. 6. Указание вида стоимости, подлежащей оценке, и развернутое определение данного вида стоимости, т. е. формулировка того, что именно понимается оценщиком под указанным видом стоимости. 7. Изложение всех предположений и ограничительных условий, в рамках которых производилась оценка. 8. Описание характера и объема собранных и использованных при выполнении работы фактических данных.

9. Изложение процедуры определения способа наилучшего использования недвижимости и заключение оценщика относительно такого способа. 10. Изложение применявшихся при оценке методов и процедур использованных при этом данных, а также аргументов, на основании которых были сделаны выводы о величине стоимости. В отчете следует указать источники данных с тем, чтобы сделать возможным их объективную проверку. Если при оценке недвижимости оценщик не применял каких-либо из обычно используемых методов, то в отчете должно содержаться объяснение причин этого. 11. Сертификат оценщика, содержащий его заявление об отсутствии у него личного интереса в оцениваемой недвижимости (или четкое указание на то, в чем именно состоит этот интерес); заявление о качестве использованных данных, о факте личного осмотра недвижимости, заявление о следовании Стандартам и др. заявления, важные для понимания читателя того, в какой мере он может полагаться на данный отчет. 12. Мнение оценщика о величине стоимости оцениваемого объекта и подпись оценщика. Если работа проводилась совместно несколькими оценщиками каждый из них, согласный с ее результатами, должен подписать отчет. Любой оценщик, не согласный со всеми выводами или частью выводов должен изложить свое личное мнение и включить его в отчет. Если работа проводилась под чьим-либо руководством, руководитель работы должен подписать отчет и тем самым взять на себя ответственность за его содержание. 13. Сведения о квалификации оценщика и опыте его профессиональной работы. Кроме всего вышеизложенного в п.п. 6.1- 6.13 отчет об оценке стоимости недвижимости должен излагать все использованные в работе данные, процедуры, аргументы и выводы четко и ясно с тем, чтобы читатель отчета мог правильно понимать его и полагаться на его выводы. Отчет должен быть разделен на главы (разделы), которые должны быть поименованы. Перечень глав (разделов) отчета является его составной частью. Требования, предъявляемые к отчету об оценке недвижимости, не зависят от того, является ли отчет полным или кратким. В зависимости от объема отчета меняется лишь полнота освещения соответствующих вопросов. В кратком отчете допускается не подробное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся у оценщика. В случае предоставления клиенту краткого отчета в нем должно содержаться указание на то, что он является кратким. Объем краткого отчета должен быть достаточен для того, чтобы все требования к отчету об оценке были выполнены. В больших по объему отчетах для удобства пользователя следует привести краткое изложение важнейших фактов и выводов, содержащихся в отчете, поместив его перед основным текстом.

2.1 Государственный кадастр недвижимости Оценка недвижимости, производимая саморегулируемыми организациями, не может быть единственной формой оценки недвижимого имущества. Необходима централизованная система учета. Отметим, что землеустроительные и земельно-учетные работы возникли еще 450 лет назад, когда в России был образован Поместный приказ. До революции учет земли постоянно развивался, и в итоге был наведен порядок в использовании российских земель, что существенно поправило положение Российской империи. Деятельность органов землеустройства после 1917 года была направлена на обеспечение централизованного управления единым земельным фондом государства. Землеустроительная служба СССР осуществляла регулирование в области земельных ресурсов и играла решающую роль в организации охраны и рационального использования земель. После развала СССР все опять же в корне поменялось. Переход России в конце ХХ века к рыночной экономике потребовал создания нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель в 1990 году создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (Госкомзем России). За прошедшие годы с развитием рыночных отношений государственная земельная политика претерпевала существенные изменения. Реформирование земельных отношений в России сопровождалось острой борьбой по вопросам собственности на землю, форм хозяйствования на ней. В настоящее время после многочисленных преобразований федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, осуществляющее следующие специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции:

1) ведение государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества; землеустройство; 2) государственная кадастровая оценка земель; мониторинг земель; 3) государственный контроль за использованием и охраной земель. На данный момент постепенно реализуется правительственная Программа «Создание системы кадастра недвижимости на 2006 — 2011 годы». Она направлена на организацию в стране системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Основная цель данной системы — обеспечить реализацию государственной политики эффективного и рационального использования земельных ресурсов и иной недвижимости, а также управление ими в интересах укрепления национальной экономики и повышения благосостояния граждан. Для достижения поставленной цели в рамках данной программы требуется решить следующие задачи: 1) обеспечить государственные гарантии прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; 2) совершенствовать систему налогового администрирования; 3) создать полный и достоверный источник информации об объектах недвижимости; 4) улучшить качество государственных кадастровых услуг, оказываемых организациям и гражданам, а также органам государственной власти и местного самоуправления; 5) сформировать единую систему государственного кадастрового учета, обеспечивающую индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости; 6) осуществить информационное наполнение государственного кадастра недвижимости; 7) модернизировать институт налоговой оценки объектов недвижимости, провести кадастровую оценку таких объектов; 8) сократить затраты времени на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и получение сведений из государственного кадастра недвижимости; 9) создать механизм для доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости на основе развития сервисных услуг с использованием портальных Интернет-технологий. Таким образом, кадастровый учет становится важным не только в целях поддержки налогообложения земельных участков и природоохранной политики государства, подготовки земельной статистической информации и защиты государственных земель, но и для гарантии земельной собственности, развития и мониторинга рынка земли, сокращения земельных споров, помощи в перераспределении прав на землю, улучшении планирования использования земель. Учет осуществляется по месту нахождения земельного участка в кадастровом округе. Место осуществления кадастрового учета участка, расположенного в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. № 221-ФЗ Основной нормативный акт в области централизованного учета недвижимости — это Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с ним основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда или определение суда. Основным результатом кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о данном земельном участке и заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план состоит из двух частей: графической и текстовой. На нем воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей выполнения кадастровых работ следующая информация: 1) об образуемом земельном участке при постановке его на учет; 2) о части или частях земельного участка при учете его части или частей.3) новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений. Отметим, что информация о кадастровой стоимости недвижимости становится все более и более доступной. Одним из доказательств данного утверждения служит интерактивная кадастровая карта, недавно появившаяся на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

оценка недвижимость имущество

2.2 Способы совершенствование оценки недвижимости Несложно сделать вывод, что указанными законопроектами невозможно решить все проблемы в сфере оценки недвижимости. Так какие же пути развития можно предложить еще? Прежде всего, необходимо создать и принять национальные стандарты оценки объектов недвижимости в системе реальных гражданских и земельно-имущественных отношений, — как массовой, так и индивидуальной. Причем нужны такие стандарты, которые стоят на прочном правовом фундаменте, строго и четко описывают все этапы проведения оценки и соответствующие процедуры оценочных работ, а не являются ведомственными инструкциями, придуманными чиновниками для своего удобства. При этом особое внимание должно быть уделено преодолению стереотипов реальной практики оценки, о которых уже говорилось. Иначе реальная практика оценки может остаться в плену прежних заблуждений. Чтобы создать прочный научный фундамент стандартов и правил оценки недвижимости, сделать их текст таким документом, который помог бы практикующим оценщикам существенно повысить уровень и качество своей повседневной работы, необходимо четко сформулировать общие принципы формализации оценочной деятельности. При этом важно не только дать их правовое, экономическое, информационное и организационно-методическое обоснование, но и выявить и обобщить реальные практические проблемы российских оценщиков. Безусловно, принципы структурирования стандартов оценки должны опираться на положения действующего законодательства и охватывать все аспекты оценочной деятельности. Это поможет также заложить уже на уровне концепции и структуры стандартов идею их рациональной эволюции по мере совершенствования действующего законодательства и развития рыночных институтов в стране. В свою очередь, такое структурирование стандартов и правил оценки недвижимости позволит сделать их не столько «репрессивным» документом, трудным для понимания и нужным в большей степени контролирующим чиновникам, чем практикующим оценщикам. ФСО № 3Главной задачей разработчиков стандартов становится их органическое вписывание в систему подготовки и переподготовки кадров. Для того, чтобы облегчить их использование для системного повышения уровня подготовки оценщиков, к основному тексту стандартов, написанному по определенным канонам, в таком стиле, который привычен далеко не каждому оценщику-практику, необходимо заранее подготовить подробные комментарии. Это не только позволит облегчить процесс их изучения, но и дать рекомендации по решению практических задач, возникающих в любой оценочной фирме. То есть, подготовка и принятие стандартов и правил оценки в такой форме позволили бы создать и систему непрерывного повышения квалификации оценщиков Необходимо подчеркнуть, что стандарты и правила оценки недвижимости должны стать для оценщиков не только «руководящим документом». Они должны быть построены так, чтобы обеспечить высокую технологичность проведения практических работ по оценке на новом уровне требований к ее качеству и достоверности результатов. Поэтому параллельно с работой по важнейшим разделам стандартов и правил развернуты исследования и разработки по созданию новых информационных технологий и экспертных систем для практической реализации важнейших стандартизованных процедур проведения оценки объектов недвижимости любого уровня сложности. В результате изучения возможных вариантов структурирования работы оценщиков для оптимизации содержания стандартов и правил оценки недвижимости выделены следующие четыре ее важнейших этапа: первый этап — формирование задачи оценки, формализованного описания объекта оценки и подготовки системы исходных данных для оценки, имеющих необходимый правовой статус, согласование развернутого задания на оценку; второй этап — строгая и научно обоснованная формализация важнейших процедур решения задачи оценки, контроль за накоплением погрешностей в процессе логического анализа и проведении расчетов и получения итогового результата оценки; третий этап — обоснование положений важнейших структурных разделов отчета об оценке по строгим правилам его оформления и требованиям к их содержательной части; четвертый этап — проведение экспертизы результатов оценки по четко регламентированным процедурам и оформление документации по ее итогам. Каждый из этих четырех этапов также структурируется по определенным видам работ, описание которых вполне поддается формализации. В итоге получается описание 15−20 процедур оценки, включающих в себя примерно столько же достаточно элементарных операций логического и расчетного характера. Описанная система структурирования важнейших этапов и процедур оценки не исчерпывает всех направлений работ по научно-методическому обоснованию стандартов оценки. Речь идет не только о раскрытии особенностей применения международных стандартов оценки с учетом специфики национального гражданского земельного, градостроительного и иного смежного законодательства. Безусловно, очень важно обобщение реального практического опыта, накопленного российскими оценщиками. Но не менее важно и раскрытие сути основных макроэкономических процессов ценообразования объектов недвижимости в сочетании с важнейшими аспектами конкретной хозяйственной деятельности субъектов земельно-имущественных отношений в условиях реальной правоприменительной практики, математических моделей используемых при оценке, а также описание современных информационных технологий оценки. Такие стандарты должны быть апробированы в крупнейших российских саморегулируемых объединениях оценщиков и соответствующим образом доработаны. И принимать национальные стандарты следует лишь после того, как в них будет отражен реальный позитивный практический опыт российских оценщиков. Современных же стандартов явно не хватает, потому что они не затрагивают конкретно недвижимость, а охватывают оценочную деятельность в целом. Что же касается проблем, связанных с «теневой» экономикой, то здесь законодательством об оценочной деятельности не обойтись. Помогут лишь усиленные меры налогового контроля.

Заключение

С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой — уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически «нормальном» эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность.

В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет необходимыми техническими навыками. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие опыта работы в среде, где современные рыночные механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. В последние годы появились хорошие предпосылки для совершенствования оценки недвижимости: оценщикам отменили лицензирование, появились федеральные стандарты оценки, развивается законодательство о государственном кадастре. Однако принятых мер все же недостаточно для полного решения проблем, связанных с оценкой недвижимости. Разбирая способы избавления от проблем, мы пришли к выводу, что главной целью является разработка новых и максимально подробных стандартов оценки недвижимости. В целом, можно сказать, что ситуация с оценкой недвижимости в современной России скорее оптимистическая, нежели пессимистическая. И год от года нормативная база в этой области совершенствуется, а новые рациональные предложения чиновников ждут своего часа.

1. Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

3. Федеральный стандарт оценки ФСО № 1, утвержденный приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 256

4. Федеральный стандарт оценки ФСО № 2, утвержденный приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255

5. Федеральный стандарт оценки ФСО № 3, утвержденный приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254

Оценка недвижимости; Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой; Москва, «Финансы и статистика», 2013

6. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие; Иванова Е. Н., КноРус, 2012

7. Оценка недвижимости. И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко; Архитектура-С, 2011

8. Стандарт Российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества