Правовое регулирование аренды зданий и сооружений

Актуальность темы

исследования.

В ходе экономических реформ в настоящее время намечается тенденция возвращения государства в экономику. В этой связи становятся особенно актуальными исследования, предметом которых является эффективность использования государственной собственности.

В этой связи возрастает роль федерального законодательства и федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих функции управления государственной федеральной собственностью. В особенности возросла роль и значение Министерства имущественных отношений Российской федерации.

Настоящая диссертационная работа посвящена исследованию правоотношений, возникающих в процессе аренды зданий и сооружений, являющихся федеральной государственной собственностью.

В начале 90* годов, когда проводилась приватизация государственного имущества, одним из наиболее распространенных вариантов приватизации было заключение аренды трудовым коллективом предприятия с последующим выкупом всего имущества, включая здания и сооружения.

В диссертации анализируется законодательство об аренде, исследуются функции и значение Минимущества России как представителя собственника, осуществляющего распоряжение государственным федеральным недвижимым имуществом.

В диссертации поставлена задача проанализировать состояние законодательства об аренде зданий и сооружений, выявить пробелы и коллизии в правовом регулировании арендных отношений и определить основные направления развития законодательства в этой сфере.

Состояние научной разработанности темы исследования.

Проблемы распоряжения и управления собственностью поднимались и успешно решались в работах В. К. Андреева, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, И. А. Зенина, О. С. Иоффе, В. П. Мозолина, Ю. К. Толстого, И. Е. Фарбер и других ученых.

Среди исследований, специально посвященных проблемам арендных правоотношений, необходимо отметить работы В. В. Витрянского, С. А. Герасименко, О. М. Козырь, П. В. Крашенинникова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, К. Б. Ярошенко и других. При этом необходимо отметить, что специальных исследований, предметом которых является аренда зданий и сооружений, мало. Значительно больше научных работ посвящено теме регистрации сделок с недвижимостью. Между тем деятельность Министерства имущественных отношений Российской Федерации, а также имеющаяся арбитражная практика рассмотрения споров по заключению и исполнению договоров аренды зданий и сооружений свидетельствуют о необходимости более глубокого исследования проблем в области арендных отношений.

Методологической основой исследования являются системный и функциональный анализ, сочетание исторического и сравнительно-правового методов. Практическая часть диссертации основывается на опыте деятельности Министерства имущественных отношений Российской федерации и его территориальных органов. Был проанализирован широкий массив законодательства, регулирующего арендные отношения, в том числе ведомственные нормативно-правовые акты.

Объектом диссертационного исследования являются отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения договора аренды зданий (сооружений), являющихся государственной федеральной собственностью.

Предметом исследования является законодательство Российской Федерации, включающее федеральные законы, кодексы, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а также ведомственные нормативно—правовые акты.

Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного теоретического и практического изучения законодательства с учетом практики заключения договоров аренды Минимуществом России дать общую характеристику проблемы, выявить и показать роль Минимущества России, определить соответствие действующего законодательства имеющимся потребностям в развитии арендных отношений, а также сформулировать научно обоснованные рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего аренду зданий (сооружений).

Указанные выше цели предопределили постановку и решение следующих задач:

1 .Проведение анализа исторического развития законодательства об аренде в Российской Федерации.

2.Исследование структуры и содержания законодательства Российской Федерации об аренде зданий и сооружений.

3.Характеристика деятельности Министерства имущественных отношений Российской Федерации в регулировании арендных отношений.

4,Оценка эффективности законодательства и договоров аренды зданий и сооружений, являющихся федеральной государственной собственностью, заключаемых Минимуществом России.

5.Анализ содержания договора аренды зданий и определение юридической природы договора аренды зданий (сооружений) с учетом его особенностей.

6.Подготовка предложений по устранению имеющихся пробелов и коллизионных норм в законодательстве об аренде зданий и сооружений, а также формулирование рекомендаций, направленных на усиление роли Минимущества России.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что в ней исследуется широкий массив нормативных актов, составляющих нормативную базу аренды зданий и сооружений, анализируется деятельность Минимущества России в регулировании арендных отношений, и сформулированы рекомендации по совершенствованию законодательства. В работе содержатся предложения, направленные на укрепление роли Минимущества России при осуществлении им функции контроля за использованием федеральной государственной собственности, а также выработаны рекомендации, касающиеся формы примерных договоров аренды зданий и сооружений. Предлагаются конкретные направления совершенствования действующего законодательства, регулирующего арендные отношения, а также представлен макет проекта Федерального закона «Об аренде» .

Положения, выносимые на защиту.

1 .Законодательство Российской Федерации об аренде зданий (сооружений) помимо Гражданского кодекса Российской Федерации и федеральных законов, включает также Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные нормативные акты, среди которых ведущее место занимают распоряжения Минимущества России.

2.Раскрытие роли Минимущества России в правовом регулировании арендных отношений. Обоснование необходимости наделения Минимущества России специальными правомочиями в целях обеспечения сохранности и правомерного использования объектов недвижимого имущества, являющихся государственной федеральной собственностью.

3.Рекомендации по формам договоров, используемых при передаче в аренду зданий (сооружений), относящихся к объектам федеральной собственности. Предлагается внести изменения в действующие формы примерных договоров аренды. В частности, по договору аренды здания, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, арендодателем должно выступать само предприятие. Минимущество России (его территориальные органы) должно давать согласие на передачу здания в аренду. Что касается договора аренды здания, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, то по этому договору в качестве арендодателя должно выступать Минимущество России, а владелец здания (учреждение) может согласовывать договор аренды.

4,Обоснование предложений о необходимости принятия федерального закона об управлении государственной собственностью на основе анализа деятельности Минимущества России. Потребность в правовой регламентации порядка использования зданий и сооружений, являющихся объектами федеральной государственной собственности и принадлежащими предприятиям на праве хозяйственного ведения, диктует необходимость разработки и принятия федерального закона об управлении федеральной государственной собственностью. В этом законе должны быть закреплены полномочия Минимущества России по управлению и распоряжению объектами недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности. Принятие этого закона позволит решить многие проблемы, как теоретического, так и практического характера. В этом законе, по — нашему мнению^ дрджны £ыть определены виды имущества, относящегося к федеральному государственному имуществу, а также определен конкретный правовой режим каждого вида имущества. Тем самым будет устранено имеющееся противоречие между статьями 305 и 209 Гражданского кодекса, а также устранены пробелы в гражданском законодательстве.

5.Раскрытие содержания договора аренды зданий (сооружений), его особенностей. Обоснование комплексности юридической природы аренды, включающей элементы обязательственного и вещного права. Выявление и анализ проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды зданий (сооружений). б. Обоснование необходимости государственной регистрации права Российской Федерации на имущество, составляющее казну Российской Федерации. В соответствии с действующим законодательством правоустанавливающий документ на имущество выдается регистрирующим органом государственным предприятиям, учреждениям, за которыми государственное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, а также предприятиям, владеющим имуществом на праве частной собственности (свидетельство о праве на имущество). Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений (статья 124 Гражданского кодекса), обладающий имуществом казны, не имеет такого правоустанавливающего документа. Представляется, что орган, осуществляющий регистрацию прав на имущество, может выдавать свидетельство на имущество, составляющее казну Российской федерации. Такое свидетельство может получать Министерство имущественных отношений Российской Федерации, которому делегированы права собственника Правительством России. На основании выданного свидетельства имущество, составляющее казну Российской федерации, в дальнейшем будет внесено в реестр федеральной государственной собственности.

7.Предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего аренду зданий (сооружений), включая некоторые нормы Гражданского кодекса, нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

8.Обоснование необходимости принятия федерального закона регулирующего арендные отношения. В диссертации обосновывается, что дальнейшее совершенствование правового регулирования зданий и сооружений должно быть в рамках Федерального закона «Об аренде». Иная тенденция развития нормотворчества в рассматриваемой сфере приведет к множественности актов и неоправданному дублированию законодательства. Прилагается примерная структура проекта Федерального закона «Об аренде» .

Заключение

.

Исходя из вышеизложенного и обобщая основные выводы сделанные в данной диссертации можно предложить следующую структуру проекта Федерального закона «Об аренде» .

Первый раздел должен быть посвящен общим положениям об аренде. Его содержание составят статьи, дающие определение аренды с указанием видов (форм) аренды в зависимости от предмета договора. Здесь же представляется необходимым определить перечень нормативных актов, составляющих законодательство об аренде (как это сделано в статье 3 Гражданского кодекса). На наш взгляд, сюда могут войти помимо Гражданского кодекса и федеральных законов, постановления Правительства Российской Федерации и нормативные акты Минимущества России, издаваемые им по вопросам аренды зданий (сооружений), относящихся к федеральной собственности.

В общие положения целесообразно включить статьи об арендной плате, об арендодателе, а также о порядке изменения и расторжения договора аренды.

Другие разделы проекта Федерального закона могут включать нормы, раскрывающие порядок заключения договоров аренды конкретного вида с учетом его особенностей. Несомненно, центральное место в системе этих норм будет принадлежать нормам, регулирующим правоотношения аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, с обособлением норм, регламентирующих порядок сдачи в аренду здания, относящегося к объекту истории и культуры, где требовалось бы заключение самостоятельного охранноарендного договора на объект с управлением охраны памятников как основания для заключение договора аренды с владельцем с согласия собственника в лице Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

В проекте данного закона необходимо также определить порядок передачи права аренды в залог и в качестве вклада в уставный капитал акционерных обществ.

В качестве самостоятельного раздела в данном проекте закона можно предложить группу норм, устанавливающих особенности правового режима использования объектов недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью. В нем должны быть определены полномочия Минимущества России по управлению и распоряжению федеральным недвижимым имуществом путем передачи его в аренду.

В этом разделе целесообразно также обобщить действующие нормы различных законов, предоставляющих право некоторым предприятиям (например, железнодорожного транспорта) и учреждениям (вузам, иным образовательным структурам) право самостоятельно заключать договоры аренды зданий и сооружений, принадлежащим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Эти специальные нормы конкретизировали бы правомочия учреждений и некоторых предприятий по распоряжению закрепленного за ними государственного недвижимого имущества. Тем самым будет устранена разрозненность правовых норм, содержащихся в различных законах.

Наконец, в проекте Федерального закона «Об аренде» необходимо предусмотреть раздел, нормы которого определяли бы перечень имущества, передача которого в аренду запрещена или ограничена. Представляется необходимым определить порядок передачи права аренды в залог и в качестве вклада в уставный капитал акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью.

В специальном законе об аренде необходимо предусмотреть правовой режим такой разновидности аренды как лизинг (финансовая аренда). Практические потребности лизинга очень велики, особенно в условиях недостаточного финансирования предприятий. Однако в силу недостаточной юридической регламентации эта форма аренды крайне редко используется в деятельности предприятий всех форм собственности.

Совершенствование законодательства, регулирующего арендные правоотношения, предполагает не только разработку новых законодательных актов, но и совершенствование действующих законов и нормативно-правовых актов.

Прежде всего, можно выделить в качестве самостоятельного направления по совершенствованию действующего законодательства устранение пробелов и коллизий в Гражданском кодексе Российской Федерации, а также в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которых мы подробно останавливались в предыдущих разделах диссертации.

Работы по совершенствованию законодательства, регулирующего арендные отношения, не должны вестись в отрыве от имеющейся арбитражной практики, а также практики Министерства имущественных отношений Российской Федерации в указанной области.

В процессе законопроектных работ следует также учитывать необходимость согласованности норм проекта закона «Об аренде» и проекта закона об управлении государственным федеральным имуществом. О необходимости разработки и принятия такого закона писали некоторые видные ученые-юристы.59 Необходимо отметить, что целесообразно включить в этот закон об управлении государственным федеральным имуществом специальный раздел, нормы которого регламентировали бы порядок распоряжения объектами незавершенного строительства.

Учет всех названных выше обстоятельств в новых законодательных актах позволит создать прочную правовую базу, являющуюся основой дальнейшего развития арендных отношений.

59 В.Андреев. Правовые проблемы распоряжения и управления федеральной собственностью//Хозяйство и право № 6 1999; И. Котелевская, Ю.Тихомиров. Государственная собственность: юридические режимы и управление//Право и экономика № 12 1998.