Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд

Настоящее исследование посвящено одной из форм участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд, которая наиболее часто применяется в нашей стране с начала 1990 г. — это долевое участие в строительстве. Ее появление вызвано, прежде всего, отступлением от централизованного государственного финансирования и развитием рыночных отношений в обществе. Возрастание роли частного капитала заставляет искать новые способы его вовлечения в экономику, наиболее выгодные участникам возникающих при этом отношений.

Теоретическое исследование данной проблемы обосновывается необходимостью анализа и обобщения законодательства о долевом участии граждан в строительстве жилых помещений. Хотя договор долевого участия в строительстве является одним из наиболее распространенных при оформлении строительных отношений, он не урегулирован Гражданским кодексом Российской Федерации, что само по себе порождает практические трудности, ведь «употребление неуказанного в Гражданском кодексе Российской Федерации договора лишает стороны возможности опираться на разработанные легальные конструкции и заставляет полагаться всецело только на сам текст договора и общие нормы Гражданского кодекса"1. Эту же проблему поднимает Е. Козлова: «Возможно ли эффективно урегулировать правоотношения, возникающие при заключении договоров долевого участия в строительстве, посредством уже известных договоров или стоит законодательно выделить долевое участие в строительстве в качестве самостоятельного вида договоров?"2. Встречаются и такие оценки действующего законодательства по инвестированию жилья: «Экономическая среда для инвестиционной строительной деятельности может быть оценена Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 483.

2 Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 74. как неконкурентная, нестабильная, криминогенная и рискованная. Законодательная сфера является в высшей степени неустойчивой и неэффективной, позволяющей развиваться теневой экономике, а сами законы характеризуются низкой их стимулирующей ролью в развитии инвестиционной строительной деятельности"1. Ю. В. Романец по поводу долевого участия в строительстве отметил: «Требуют ли особенности долевого участия в строительстве специфического правового регулирования, и если требуют, то в чем оно должно выражаться, — проблема, заслуживающая самостоятельного углубленного анализа». Теоретические положения и выводы, полученные из анализа данного законодательства, будут способствовать формированию устойчивой правовой базы для развития указанных отношений и приведут к развитию необходимого понятийного аппарата.

Актуальность данной работы заключается также в следующих положениях:

1. Перечисленные ниже факты и цифры свидетельствуют об отсутствии реального механизма государственной поддержки строительства жилья, о негативной ситуации в строительстве жилищного сектора в целом, что вызвало большой интерес исследователей: «В связи с кардинальными изменениями в экономике и заменой традиционных государственных источников финансирования на так называемые внебюджетные, в России возникла острейшая проблема с жилищными инвестиционными ресурсами» .

По оценкам разных источников около 70% строящегося коммерческого жилья финансируется по тем или иным схемам долевого участия в строительстве"4. Приведем конкретные цифры: «Анализ работы Московской областной регистрационной палаты за 1997 г. показывает, что около 95%.

1 Донцова Л. В. Экономико-математическое моделирование процессов инвестиционно-строительной деятельности // Менеджмент в России и за рубежом. 1999. № 1. С. 63.

2 Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 78.

3 Цылина Г. А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2000. № 1. С. 7.

4 Лушкин С. А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе // Экономика строительства. 2001. № 7. С. 16. регистрационных действий приходится на объекты жилого назначения"1. Ситуацию в Тюменской области характеризуют следующие цифры. В 2001 г. по Тюменской области было введено 1263,2 (тыс. кв. метров общей площади), из них по югу области — 456,1, по Ханты-Мансийскому автономному округу -689,3, по Ямало-Ненецкому автономному округу — 117,8.2 В 2002 г. по Тюменской области было введено 1247,5 (тыс. кв. метров общей площади), из них по югу области — 472,8, по Ханты-Мансийскому автономному округу -618,5, по Ямало-Ненецкому автономному округу — 156,13.

2. Инициаторы проектов по строительству и приобретению жилья, привлекая средства граждан, зачастую полностью перекладывают на них все специфические риски, связанные с реализацией подобных проектов. Граждане не способны контролировать эти риски и страховать негативные последствия их проявления. В этой связи их участие в такого рода проектах сопряжено с высоким риском возникновения ущерба. В отличие от большинства стран, российские застройщики и заказчики жилья сегодня практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая использовать различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Причины связаны не только с тем, что цена на кредиты банков довольно высока, но и с тем, что при обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, исполнение которых банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. В случае, если финансирование проекта ведется за счет средств граждан на основании договоров инвестирования или долевого участия, застройщики имеют большую степень свободы и меньшую ответственность за возможные отклонения. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия,.

1 Киндеева Е. А. Формирование инструктивной базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области // Юридический мир. 1998. № 3. С. 48.

2 Социально-экономическое положение Тюменской области в январе-декабре 2001 года: Стат. доклад / Тюменский областной комитет госстатистики. Тюмень, 2002. С. 36.

3 Социально-экономическое положение Тюменской области в январе-декабре 2002 года: Стат. доклад / Тюменский областной комитет госстатистики. Тюмень, 2003. С. 33. вынуждены вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, по сути, авансируя застройщиков. Застройщики при этом получают дешевый ресурс, которым пользуются без надежной системы надзора и контроля.

3. Рост судебных споров, зачастую по-разному классифицирующих данные отношения, лишний раз свидетельствует о необходимости их законодательной регламентации. «Судебные споры, вытекающие из договоров о застройке, составляя значительную часть рассматриваемых арбитражными судами дел, представляют и немалые юридические проблемы, которые с принятием Гражданского кодекса, пожалуй, не стали проще"1. Эту тенденцию отмечает и Г. Князева. При разрешении спорных ситуаций судебные органы, как правило, применяют к данным отношениям элементы различных видов договоров, например: подряд, инвестиционный, совместная деятельность, купля-продажа и другие. При этом часто квалификация отношений судами по застройке носит противоречивый характер.

4. Основная незащищенность граждан в исследуемых отношениях вызвана тем обстоятельством, что к отношениям по долевому участию в строительстве не применяется законодательство о защите прав потребителей. Для урегулирования данного вопроса необходимо указание в законе «О защите прав потребителей» на применение его к исследуемым отношениям. Хотя судебная практика в некоторых случаях и встает на сторону гражданина, в общем, данная тенденция является противоречивой. Это обстоятельство обуславливает необходимость комплексного исследования договоров, опосредующих отношения по строительству при участии в них гражданпотребителей, то есть граждан, не преследующих при строительстве цель извлечения прибыли, а строящих жилье для собственных семейных нужд.

В ходе диссертационного исследования поставлены следующие задачи:

1 Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1998. № 10. С. 77.

2 Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2000. № 3.€. 45.

1) исследовать действующее законодательство, регулирующее отношения по долевому участию в строительстве, в том числе инвестиционное законодательство, положения Гражданского кодекса об обязательствах, сделках, договоре, строительном подряде и др. с целью правовой квалификации договора и отношений по долевому участию граждан в строительстве;

2) определить правовую природу договора долевого участия в строительстве, рассмотреть его соотношение с иными договорами, регулирующими строительство жилых помещений;

3) определить правовое значение и целесообразность распространения законодательства о защите прав потребителей на отношения по долевому участию в строительстве, а также внести предложения в действующее законодательство по возможным способам защиты прав потребителей при участии их в рассматриваемых отношениях;

4) определить значение государственной регистрации прав дольщика на построенный объект недвижимости, проанализировать действующую систему государственной регистрации и выявить ее неадаптированность в отношении регистрации прав дольщика на вновь построенный объект недвижимости;

5) дать правовую оценку судебно-арбитражной практике, имеющей отношение к долевому участию в строительстве;

6) определить целесообразность введения учетной регистрации договоров долевого участия в строительстве, используя при этом имеющийся опыт некоторых регионов.

Цель настоящей работы состоит в анализе правовой сущности отношений, складывающихся при долевом участии в строительстве жилых помещений, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, а именно: а) квалификации договора «долевого участия в строительстве» на основе действующего законодательства и выделении его основных признаковб) определении его субъектного состава и объекта недвижимости, право на который подлежит государственной регистрациив) определении формы договораг) выявлении специфики правового регулирования данного договора в результате анализа и сравнения его с иными договорами, элементы которых содержит договор долевого участия в строительствед) рассмотрении вопросов, возникающих в процессе строительства объектов недвижимости, между участниками строительствае) выработке рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, используя отечественный и зарубежный опыт.

Научная новизна исследования. Диссертация является первым комплексным исследованием широкого круга теоретических и практических проблем, связанных с регулированием отношений, возникающих при долевом участии граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд в современный период, анализа правоприменительной практики судов, бюро технической инвентаризации, учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При участии в отношениях по долевому участию в строительстве жилых помещений гражданина, независимо от цели участия, понятия дольщика и инвестора были тождественны. Автор на протяжении всего исследования приводит отличия данных понятий и отмечает, что при участии в строительстве жилых помещений для личных нужд гражданин не будет являться инвестором и к нему не применимо законодательство об инвестиционной деятельности. На основании этого необходимо разделять договоры, заключаемые гражданами для личных и предпринимательских целей, и в соответствии с этим применять законодательство о защите прав потребителей. Впервые в науке на основании выделения соответствующих признаков формируется определение договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд, что способствует развитию и формированию положений о защите граждан как потребителей при их участии в строительстве. Обосновывается необходимость применения к рассматриваемым отношениям законодательства о защите прав потребителей. Автором выделяется перечень существенных условий договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд, которые рекомендуются автором для включения их в качестве императивных норм в действующее законодательство. При изучении исторического аспекта автор приходит к выводу, что предпосылкой формирования долевого участия в строительстве на современном этапе было существование долевого строительства в жилищностроительных кооперативах. Впервые в диссертации предлагаются и обосновываются способы страхования рисков граждан при участии их в строительстве жилых помещений. Также автор определяет целесообразность и необходимость введения учетной регистрации договоров долевого участия в строительстве и передачи прав по ним третьим лицам. Утверждается, что при определении цены договора для дольщиков-потребителей необходимо установить ее неизменную величину в случае полного расчета с застройщиком во время заключения договора. Доказывается, что действующая система государственной регистрации прав не учитывает особенностей регистрации прав на вновь возводимые объекты.

В данном исследовании будут использованы следующие методы: диалектический (развитие инвестиционного строительства на современном этапе), исторический (какие формы строительства существовали ранее), сравнительного анализа (сравнение договора долевого участия в строительстве с иными договорами), дедукции (регистрации подлежат права на недвижимое имущество и жилое помещение как объект регистрации), индукции, логический, системный, наблюдения, технико-юридический и иные методы научного познания.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд.

Предметом исследования являются проблемы, связанные с правовым регулированием долевого участия в строительстве как формы участия в строительстве жилых помещенийрассмотрение правовой природы договора долевого участия в строительстве, определение его сторон, формы и существенных условий данного договора.

Научно-теоретическую основу исследования составляют труды В. Ансон, С. И. Аскназия, C.JT. Брю, В. Бублика, В. А. Белова, С. А. Бабкина, В. Бергмана, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, Е. Годэмэ, Б. М. Гонгало, В. П. Грибанова, Д. В. Дождева, В. А. Дозорцева, Д. А. Добаткина, H. J1. Дювернуа, JI. Жюллио де ла Морандьер, Б. Д. Завидова, О. С. Иоффе, А. Кабалкина, А. И. Каминка, В. П. Камышанского, И. В. Козловой, О. М. Козыря, П. В. Крашенинникова, О. А. Красавчикова, А. В. Кузнецова, М. И. Кулагина, О. Г. Ломидзе, A. J1. Маковского, К. Р. Макконнелл, М. Г. Масевич, Д. И. Мейера, Н. А. Нерсесова, И. Б. Новицкого, И. А. Покровского, Ю. В. Романца, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, О. Н. Садикова, П. И. Седугина, Г. А. Свердлыка, А. П. Сергеева, Б. М. Сейнароева, В. И. Синайского, О. Ю. Скворцова, Н. А. Сыроедова, Ю. К. Толстого, Ю. Б. Фогельсона, С. А. Хохлова, В. В. Чубарова, Б. Б. Черепахина, Г. Ф. Шершеневича, А. М. Эрделевского.

Нормативной основой исследования являются: Конституция Российской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральные законы, нормативно-правовые акты Президента РФ и Правительства РФ, гражданское законодательство Франции, Германии и иных зарубежных стран, нормативные акты Московской, Тюменской и других областей.

Эмпирической основой диссертации являются судебная и арбитражная практика Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, Арбитражного суда Западно-Сибирского, Северо-Западного федерального округа, практика органов технической инвентаризации, осуществляющих государственную регистрацию прав в отдельных регионах на начальном этапе формирования системы государственной регистрации прав на недвижимость, практика учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практика инвестиционных и строительных компаний.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Выдвижение новых аргументов в обоснование того факта, что необходимо четко отделять договоры, заключаемые для предпринимательских и личных целей. Направленность таких договоров и цели, преследуемые сторонами, носят противоположный характер, в связи с этим и правовая природа данных договоров различная. Если у сторон одного договора совместный интерес и цели у них одни и те же (строительство объекта для предпринимательских целей и извлечение прибыли), то стороны другого договора преследуют противоположные цели (получение жилого помещения в собственность для личных нужд). В связи с изложенным предлагается установить соответствующие особенности правового регулирования, изложенные в настоящем исследовании. Например: 1) применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд- 2) установление контроля за договорными условиями при участии в них граждан как потребителей.

2. Выдвижение практических рекомендаций по определению существенных условий исследуемого вида договора, поскольку они не определены действующим законодательством. Исходя из объекта договора, его правовой квалификации, характера и направленности его обязательств, отношений, им регулируемых, определяются такие существенные условия, как цена, сроки производства работ, ответственность сторон. Определение существенных условий договора позволит защитить интересы добросовестной стороны в случае возникновения споров.

3. Обоснование положения о том, что проблема определения в договоре долевого участия в строительстве его объекта заключается в существовании различных методик, что позволяет застройщику по окончании строительства предоставить дольщику квартиру по его усмотрению, а не ту, которую стороны изначально имели в виду. Необходимо законодательно определить единую методику определения объекта договора, отталкивающуюся от проектной документации и позволяющую однозначно идентифицировать объект недвижимости. Это позволит уйти от споров, возникающих по окончании строительства относительно выделения объекта в натуре.

4. Выдвижение положения о том, что при определении цены договора для дольщиков-потребителей необходимо установить неизменную цену договора при полном расчете с застройщиком. Это обуславливается, во-первых, тем, что застройщик с этого момента фактически пользуется денежными средствами и не платит никаких процентов дольщику. Во-вторых, при существующем мнении, что участники совместной деятельности вместе несут расходы и убытки, надо учитывать тот факт, что дольщик оплачивает застройщику рыночную стоимость объекта, а не себестоимость, поэтому вносить при этом дополнительную стоимость при удорожании материалов и иных факторов было бы противоречащим предпринимательской логике, так как дольщик в данном случае оплачивает кроме повышения себестоимости и повышение разницы стоимости, которая принадлежит застройщику.

5. Выявление в диссертации того факта, что отсутствие в законодательстве договора долевого участия в строительстве ставит вопрос о возможности отнесения законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемым отношениям. Кроме этого, механизм защиты прав потребителей, существующий в действующем законодательстве, необходимо признать явно недостаточным. Сложившаяся ситуация должна быть урегулирована внесением соответствующих изменений в действующее законодательство. Для защиты прав потребителей необходимо: 1) распространить законодательство о защите прав потребителей на отношения по долевому участию в строительстве жилья- 2) ввести контроль над договорными условиями и установить обязательные условия, закрепленные в императивных нормах для соблюдения прав дольщиков-потребителей. При этом целесообразно введение в обязательном порядке системы страхования риска внесенных дольщиком в строительство жилого помещения денежных средств. Для этого предлагается ввести систему самострахования и страхования полученных от дольщиков средств, что позволит при наступлении предусмотренных законом рисков возместить дольщику все его потери.

6. Обоснование вывода о том, что при отсутствии законодательного регулирования отношений по долевому участию граждан в строительстве жилых помещений на практике проводится аналогия закона из различных по своей правовой природе договоров: договор о совместной деятельности, договор подряда, инвестиционный договор, договор купли-продажи. Исследуя практику сложившихся отношений, можно сделать вывод, что рассматриваемый договор в каждом конкретном случае требует исследования именно его содержания. Это связано с тем, что субъекты права не придерживаются конкретной модели, а, правомерно пользуясь свободой договора, заключают различные по своей правовой природе договоры в зависимости от конкретной ситуации. В связи с этим правомерно считать ошибкой отнесение договора долевого участия в строительстве к конкретному виду договора. В целях устранения данного правового пробела, на наш взгляд, необходимо отнести долевое участие в строительстве к подрядным отношениям и внести дополнение в главу 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, создав дополнительный параграф «Долевое участие в строительстве», расположив его после третьего параграфа о строительном подряде. Это позволит, прежде всего, распространить на отношения по долевому участию законодательство о защите прав потребителей. 7. Установление в диссертации того факта, что для достижения целей государственной регистрации и избежания случаев злоупотребления своими правами сторон договора необходимо ввести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве и передачи прав по ним третьим лицам. Это позволит избежать повторного заключения договора на один и тот же объект, а также повторной уступки прав по подобным договорам. Данная регистрация будет носить учетный характер и окажет в итоге вспомогательную правозащитную роль.

8. Обоснование вывода, указывающего на отсутствие в действующей системе государственной регистрации прав особенностей регистрации вновь возводимых объектов и регистрации сложных объектов. На практике при государственной регистрации права на квартиру во вновь построенном жилом доме дольщик предоставляет документы на свою квартиру, а заказчик на весь дом. При этом, последний ничего не регистрирует, а сдает документы для дольщика. Это не закреплено в законе. То есть, практика государственной регистрации полностью расходится с действующим законодательством, что приводит к мысли упорядочить законодательство о государственной регистрации.

Теоретическая и практическая значимость данного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем основные выводы и предложения могут быть использованы: а) при разработке законопроектов, проектов изменений и дополнений в действующее законодательство, касающихся отношений по долевому участию в строительствеб) в правоприменительной деятельности судов, учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, строительных и инвестиционных компанийв) для преподавания учебных дисциплин, содержащих положения данного исследования. В процессе исследования выявляются пробелы и недостатки правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве, обобщается и анализируется судебная практика, практика учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость в различных регионах.

Апробация результатов исследования. Настоящая работа подготовлена на кафедре гражданского и семейного права Института государства и права Тюменского государственного университета. Автор участвовал в региональной научно-практической конференции «Юридическая наука и юридическое образование в России на рубеже веков: состояние, проблемы, перспективы» (26−27 октября 2000 года), научно-практической конференции «Правовые и политические проблемы современности» (15 декабря 2002 года).

Результаты работы изложены в спецкурсе «Правовое регулирование рынка недвижимости» и предмете «Гражданское право», прочитанных в Институте государства и права ТГУ. По теме диссертации опубликовано семь статей, издано одно учебное пособие. Автор участвовал во многих спорах строительных компаний в городе Тюмени, давал интервью в газету «Квартирный вопрос» по проблемам долевого участия в строительстве, работал государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросам долевого участия в строительстве.

Структура работы обусловлена целью исследования и состоит из введения, трех глав, объединяющих 11 параграфов, заключения и списка использованных нормативных актов и научной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Правовой анализ предусмотренных в гражданском законодательстве видов договоров позволяет сделать вывод, что договор долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд не относится ни к одному из них. Хотя можно утверждать, что данный договор содержит некоторые элементы предусмотренных гражданским законодательством договоров. В целях устранения данного правового пробела, на наш взгляд, необходимо внести дополнение в главу 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, создав дополнительный параграф «Долевое участие в строительстве», расположив его после третьего параграфа о строительном подряде.

В содержание данного параграфа должно быть включено:

— определение договора долевого участия в строительстве, предложенное автором в настоящем исследовании;

— отличие обязательства с участием дольщика, участвующего с целью строительства жилого помещения для личных нужд, и предпринимательского обязательства с участием в нем инвесторов;

— установление обязательного страхования застройщиками рисков, связанных с неисполнением последними своих обязательств по договору с учетом предложений, изложенных в настоящем исследовании.

В качестве императивных норм целесообразно было бы закрепить в законодательстве:

— целевое использование вложенных денежных средств;

— предоставление отчета о целевом использовании денежных средств по требованию дольщика в десятидневный срок;

— право дольщика, в случае неготовности объекта в установленный срок по неуважительным причинам, получить с индексацией внесенные денежные средства;

— установить случаи одностороннего расторжения договора по инициативе дольщика при нецелевом расходовании денежных средств;

— установить учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве, других договоров, направленных на строительство, и полученного вновь созданного жилья в собственность, договоров переуступки права требования, основанных на отношениях по долевому участию в строительстве;

— сроки завершения строительства, ввода в эксплуатацию, передачи жилых помещений в собственность дольщика;

— обязанность застройщика осуществить все мероприятия по вводу объекта в эксплуатацию;

— необходимо установить существенные условия договора долевого участия в строительстве. При этом необходимо учитывать особенности объекта договора, его правовой квалификации, характера и направленности обязательства. Необходимо выделить такие существенные условия, как предмет, цена, сроки начала и окончания строительства, ответственность сторон, права и обязанности.

Установить следующие диспозитивные нормы:

— обязанность застройщика — предоставить материалы и оборудование для строительства, а также нести ответственность в случае их недоброкачественности и некомплектности, риск гибели. Если иное не предусмотрено договором, то их предоставление должно быть возложено на застройщика;

— если иное условие о цене не содержится в договоре, то она считается твердой, кроме того, цена по договору при внесении ее при заключении договора изменению не подлежит;

— цена договора как существенное условие, график платежей, условия изменения цены;

— порядок возмещения затрат на содержание объекта строительства в период с даты приемки дома в эксплуатацию до момента оформления права собственности дольщика на жилое помещение. при нарушении договорных обязательств, когда одна из сторон синаллагматического договора производит исполнение, а другая встречного предоставления не делает, необходимо распространить нормы, содержащиеся в статьях 15, 393,487 ГК РФ, на отношения по долевому участию в строительстве.

Исследуя практику сложившихся отношений, целесообразно дать следующую практическую рекомендацию. Рассматриваемый договор в каждом конкретном случае требует исследования именно его содержания. Это связано с тем, что субъекты права не придерживаются конкретной модели, а правомерно пользуясь свободой договора, заключают различные по своей правовой природе договоры, в зависимости от конкретной ситуации.

Предлагается внести следующие дополнения в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

— необходимо ввести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве и передачи прав по ним третьим лицам;

— установить сроки обращения за государственной регистрацией участников отношений по долевому участию в строительстве. Данный пробел в законодательстве нарушает, в первую очередь, права кредиторов незарегистрированных собственников. Предусмотреть максимальные сроки для регистрации сделок после их свершения предлагают Д. А. Добаткин, К. Кузин.1 Г. Мищенко пишет: «Несоблюдение требований о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует рассматривать как правонарушение"2.

— предусмотреть особенности регистрации вновь возводимых объектов и регистрации сложных объектов, поскольку практика государственной регистрации полностью расходится с законодательством. Данные особенности.

1 Добаткин Д., Кузин К. Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед? // Юридический мир. 1997. № 12. С. 65.

2 Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство// Хозяйство и право. 1999. № 10. С. 37−40. заключаются в следующем. При сдаче жилого многоквартирного дома в эксплуатацию регистрирующему органу необходимо предварительно получить документы, подтверждающие правомерность его возведения и сроки их предоставления после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Отсутствие в законодательстве договора долевого участия в строительстве ставит вопрос о возможности отнесения законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемым отношениям. Сложившаяся ситуация должна быть урегулирована внесением соответствующих изменений в действующее законодательство. Для защиты прав потребителей необходимо внести следующие изменения в Закон «О защите прав потребителей»:

— распространить законодательство о защите прав потребителей на отношения по долевому участию в строительстве жилья;

— ввести контроль над договорными условиями и обязательные условия, закрепленные в императивных нормах, для соблюдения прав дольщиков-потребителей.