Методология инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса (на примере Республики Татарстан)

Актуальность темы

исследования. Основным фактором.

I / * [ повышения конкурентоспособности российской экономики в современных условиях является инновационная деятельность. Переход экономики на инновационный путь развития выступает определяющим фактором дальнейшего роста уровня жизни населения. Однако в условиях смены технологических укладов в мировой экономике остается дискуссионным вопрос о том, что именно может стать источником долгосрочного экономического роста. Проблема определения «точек роста» — видов экономической деятельности, их емкости и мультиплицирующего влияния на смежные отрасли, которые становятся ключевыми факторами экономического роста на инновационной основе, еще не имеет достаточного методологического обоснования.

Анализ современных тенденций развития жилищного строительства в России показывает, что одной из таких точек роста может стать комплексная жилая застройка, освоение и развитие территорий, которая является местом притяжения и интеграции инновационных решений, генератором спроса на новые разработки и технологии, материалы, методы управления.

Российский рынок недвижимости один из самых быстрорастущих в мире. Эта отрасль экономики все более активно привлекает отечественные и зарубежные инвестиции, в связи с чем высокое качество работ, как в сфере создания, так и управления недвижимостью, становится главной целью многих участников инвестиционного процесса.

В настоящее время актуальной, но недостаточно исследованной народно-хозяйственной проблемой является решение вопросов комплексного управления жилищными программами в рамках формирования рынка доступного жилья.

Обзор существующих направлений и тенденций развития профессионального управления недвижимостью показал, что в рамках 4 сложившейся в настоящее время парадигмы отсутствует научно-методическая проработка особенностей инвестиционно-строительной деятельности и, в том числе, специфика современного управления инвестиционными проектами.

Также в российской теории профессионального управления недвижимостью недостаточно рассмотрены научно-практические аспекты развития сегмента жилищного рынка комплексной жилой застройки. Это препятствует эффективному предложению жилья на первичных рынках и в недостаточной степени формирует территориальные рынки доступного жилья.

Актуальность темы

ее перспективный характер, необходимость разработки методологически обоснованных и, отвечающих современным тенденциям развития экономики концептуальных подходов к преодолению проблем, связанных с формированием системы стратегического управления и инновационного развития инвестиционно-строительным комплексом региона, определили круг проблем, решаемых в данном исследовании.

Степень разработанности научной проблемы.

Комплексное рассмотрение проблемы инновационного развития экономики опирается на базовые категории ряда научных концепций и теорий. Значительный вклад в исследование процессов инновационного развития внесли работы зарубежных авторов: Р. Акоффа, В. Беренса, П. Друкера, Д. Кларка, Б. Лундвала, Г. Менша, Р. Нельсона, К. Перес, Б. Санто, Б. Твисса, Д. Уиллера, Р. Фостера, Й. Шумпетера и др.

Основные направления перехода на инновационный путь развития различных отраслей экономики, вопросы интенсификации экономического роста рассмотрены в трудах отечественных экономистов, таких как.

С.Б. Авдашева, A.C. Аникеева, И. Р. Ахметзянова, О. С. Бебгенко,.

Г. В. Бисеров, В. Е. Богаров, Г. В. Вилисов, С. Ю. Глазьев, C.B. Киселев,.

Н.Д. Кондратьев, М. С. Нетесова, О. М. Олейник, М. Ю. Погорелко, 5.

Б.Н. Порфирьев, С. С. Сулакшин, К. Ю. Тотьев, Ю. В. Яковец и др. Общие теоретические и методологические подходы к разработке инновационного типа развития экономики, управления инновациями раскрыты в научных трудах: Ю. П. Алексеева, Ю. В. Блохина, A.B. Белоусова, JI.M. Гохбера, С. Д. Ильенковой, Д. И. Кокурина, В. А. Лисичкина, Р. Г. Медынского,.

B.А. Морыженкова, В. С, Пудича, P.A. Фатхутдинова, Е. Бухвальда,.

C.Ю. Ягудина, Х. Велу, А. Ослунда, Д. Стори и др.

Основные представления о сущности и классификации новшеств и инноваций, существенные аспекты институционального обеспечения инновационного развития и методологии организационно-экономического развития инновационных хозяйственных систем рассмотрены в работах отечественных и зарубежных исследователей: В. В. Авиловой, Е. П. Ардашевой, A.B. Васильева, И. В. Гилязутдиновой, Дж.А. Гобсона, Ш. Ш. Губаева, Г. И. Гумеровой, В. В. Горшкова, Н. П. Иващенко, JI.C. Маркова, А. Г. Маркова, М. В. Николаева, А. Г. Поршнева,.

A.И. Шинкевича, А. Г. Фонтова, Ф. И. Шамхалова, Е. В. Шатровой, Э. А. Уткина, О. М. Хотяшевой и др.

Проблемами поиска эффективных способов инвестиционно-строительной деятельности занимались видные ученые. Среди них: имена И. Г. Галкина, Б. Я. Ионаса, A.B. Карасева, Я. А. Рекитара, создавших основы экономики строительства. Значительный вклад в решение проблем инвестиционно-строительной деятельности внесли следующие ученые-экономисты: С. И. Абрамов, В. В. Бузырев, Б. А. Волков, Х. М. Гумба, Г. М. Загидуллина, М. И. Каменецкий, Н. Ф. Костецкий, Ю. П. Панибратов, Е. П. Панкратов, А. Н. Плотников, А. Б. Петрухин, А. И. Романова,.

B.М. Серов, Б. Б. Хрусталев, Т. А. Шиндина и др.

Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования А. Н Асаула, С. А. Баронина, И. Т. Балабановой, И. К. Беляева, 6.

П.Г. Грабового, Н. В. Васильевой, В. В. Кущенко, С. Н. Максимова, О. В. Максимчук, Е. С. Озерова, А. М. Платонова, Е. Б. Смирнова, Г. М. Стерника, Е. И. Тарасевича.

Исследованию и разработке теоретических и практических вопросов в области стоимостного управления объектами недвижимости, посвящены работы таких ученых, как С. В. Валдайцев, П. Дойль, Т. Коллер, Т. Коупленд, Д. Муррин, а также работы ученых-нобелевских лауреатов: Р. Г. Коуза, М. Миллера, Ф.Модильяни.

Не снижая значимости имеющихся исследований, отметим, что комплексного решения проблемы инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса на сегодняшний момент не существует. Недостаточный уровень проработки данной проблемы, ее актуальность и возрастающая практическая значимость обусловили выбор темы и цели диссертационного исследования.

Цель и задачи научного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в развитии и обосновании методологии инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса на основе девелопмента комплексной жилой застройки.

Реализация поставленной цели исследования предполагает постановку и решение следующих задач:

1. Разработать методологический подход к исследованию инновационных факторов экономического развития инвестиционно-строительного комплекса, уточнить базовые представления об инновационном развитии инвестиционно-строительного комплекса и на основе систематизации совокупности концептуальных подходов выявить пусковые и адаптационные механизмы инновационного развития, сформировать понятийный аппарат исследования.

2. Обосновать гипотезу о ключевой роли инвестиционных циклов в долгосрочном направлении развития экономики и сформировать 7 инновационный механизм воздействия инвестиций на конъюнктуру рынка строительных услуг.

3. Разработать методологию оценки уровня инновационной активности субъектов инвестиционно-строительного комплекса.

4. Рассмотреть стратегии развития регионального инвестиционно-строительного комплекса в зависимости от характеристик внешней среды.

5. Осуществить формализацию связей факторов, определяющих уровень инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса.

6. Методологически обосновать применение стоимостного подхода к управлению в сфере недвижимости.

7. Разработать методические рекомендации по управлению региональными жилищными программами.

8. Систематизировать основные направления по совершенствованию процесса инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса.

9. Уточнить методику стратегического планирования и разработать модель рационального портфеля девелопера в рамках комплексного освоения и развития территорий для жилищного строительства.

10. Выявить специфику и сформировать методический инструментарий оценки эффективности управления объектами недвижимости в системе девелопмента комплексной жилой застройки.

Объектом исследования являются особенности и процессы функционирования и инновационного развития субъектов инвестиционно-строительного комплекса.

Предметом исследования является теория и методология инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса, в частности, методы и модели комплексного управления инвестиционными жилищными программами на основе девелопмента.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили, труды отечественных и зарубежных ученых по 1 актуальным проблемам инновационного развития экономики, диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи, объективные экономические закономерности, основы институциональной экономики, современная теория экономического роста, теория эффективного управления социально-экономическими системами, теория стоимостного управления недвижимостью и другие научные концепции современной экономической науки.

В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы системного подхода к решению проблем, а также такие методы, как анализ, синтез, единство логического анализа, анализ существенности статистических гипотез и взаимосвязей, экспертный опрос, теория принятия решений, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессивного анализа, имитационного моделирования, прогнозирования и др.

Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты органов государственной власти РФ и РТ, данные Федеральной службы государственной статистики и Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, материалы периодической научной печати, а также эмпирические материалы, содержащиеся в публикациях отечественных и зарубежных авторов, аналитические материалы по результатам финансово-хозяйственной деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса, отчеты аналитиков в инновационной сфере, ресурсы глобальной информационной системы Интернет.

Соответствие содержания диссертации избранной специальности. *.

Работа выполнена в соответствии с пунктом 2. Управление инновациями: 2.1. Развитие теоретических и методологических положений инновационной деятельностисовершенствование форм и способов исследования инновационных процессов в экономических системах;

2.2. Разработка методологии и методов оценки, анализа, моделирования и прогнозирования инновационной деятельности в экономических системах;

1.3. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): 1.3.67. Теоретические и методические основы разработки и внедрения инноваций в основные, вспомогательные и обслуживающие производственные процессы по созданию, эксплуатации и обслуживанию объектов недвижимости Паспорта специальности ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки): по специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании методологии инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса на основе концепции девелопмента, реализуемой в моделях инвестирования и комплексного управления инвестиционными жилищными программами в рамках формирования рынка доступного жилья.

В числе наиболее важных результатов, определяющих новизну и значимость проведенного исследования, можно выделить следующие:

По специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями):

1. Разработан методологический подход к исследованию инновационных факторов экономического роста инвестиционно-строительного комплекса, который, в отличие от ранее сформированных подходов, базируется на теории технологических укладов, что позволило выявить закономерности формирования и развития инновационных «точек роста».

10 строительной сферы, экономики в рамках перехода к новому технологическому укладу, разработать механизмы стратегической ориентации процессов расширенного инновационного воспроизводства в инвестиционно-строительной сфере.

2. На основе ретроспективного анализа и моделирования закономерностей и тенденций в развитии инвестиционно-строительной деятельности доказана гипотеза о возникновении в рамках инвестиционно-строительного цикла циклических колебаний небольшой периодичности и продолжительности, оказывающих позитивное влияние на поддержание темпов экономического роста, рассмотрен механизм воздействия инвестиций на конъюнктуру рынка строительных услуг, что позволило сделать вывод о ключевой роли инвестиционных циклов в долгосрочном направлении развития экономики.

3. Разработаны методологические принципы рационального использования производственного и инвестиционного потенциала региона, как основы инновационно-устойчивого функционирования инвестиционно-строительного комплекса. Предложена система мультипликативных многофакторных моделей инновационного экономического роста предприятий инвестиционно-строительного комплекса на основе ресурсного подхода, что послужило основой для количественной оценки уровня инновационной активности инвестиционно-строительного комплекса на базе определения показателей ресурсоотдачи.

4. Разработаны методологические основы формирования стратегии развития и соответствующие им ключевые инновации регионального инвестиционно-строительного комплекса в зависимости от характеристик внешней среды и определяющие вариантность инновационного развития по направлениям: а) реализация стратегии выживания в условиях резкого сокращения спроса на строительную продукцию, связанного с жесткой финансовой и денежно-кредитной политикой государстваб) экстенсивное расширение строительного производства, направленное на освоение.

11 большей доли рынка в условиях стимулирующей кредитной политикив) инновационное развитие производства при наличии эффективного спроса в условиях жесткой конкуренции с другими строительными предприятиями и иностранными инвесторами на фоне умеренно-жесткой кредитной политики.

5. Проведено экономико-математическое моделирование взаимосвязей инвестиционных факторов, объективно возникающих в экономической сфере инвестиционно-строительного комплекса. На основе исследования факторного пространства с использованием метода регрессии на главные компоненты выявлены латентные структуры, определяющие влияние факторов внешней среды на инновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса и представляющие собой основные факторы, характеризующие денежно-кредитную политику, уровень развития рынка недвижимости и платежеспособный инвестиционный спрос.

6. Разработаны методологические положения стоимостного подхода к управлению в сфере недвижимости, отражающего выявленные инновационные виды российского девелопмента, трудно формализуемые в рамках классических подходов к оценке результативности экономического роста, что позволяет осуществить количественную и комплексную оценку эффективности реализуемой инновационной управленческой стратегии с учетом специфических особенностей воспроизводства в рамках комплексного освоения и развития территорий.

По специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство):

1. Сформирована модель управления платежеспособным спросом населения на региональном рынке доступного жилья, включающая научно-методические рекомендации по управлению инвестиционными жилищными программами и обоснованные механизмы кредитования и инвестирования в жилищное строительство.

2. Обоснованы основные направления по совершенствованию процесса инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса, в частности, выявлены основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку, освоение и развитие территорий, включающие механизм государственно-частного партнерства, алгоритм привлечения инвестиций в комплексные инвестиционные проекты и программы по созданию жилых, социальных и инфраструктурных комплексов.

3. На основе предложенного стоимостного подхода к управлению инновационным развитием сформирована модель рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, что решает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании. Обоснован обобщающий показатель для оценки эффективности деятельности девелоперской компании.

4. Предложен метод оценки эффективности управления объектами недвижимости в рамках комплексной жилой застройки, освоения и развития территорий. Использование модифицированных положений концепции управления стоимостью в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости позволило объяснить изменения стоимости объекта в процессе управления и дать представление о том, какая часть рыночной стоимости объекта недвижимости выражена его свойствами как актива, а какая — эффектом управления, что в свою очередь позволяет потенциальному инвестору оценить степень рискованности вложений в объект недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что разработанная методология инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса конкретизирована в теоретических и научно-практических моделях, методиках и механизмах, вносит существенный вклад в теорию инновационного развития и может быть использована в рамках управления инвестиционно-строительным комплексом региона, и практики совершенствования взаимоотношений участников инвестиционного процесса.

Практическая значимость исследования определяется возможностью применения разработанного в диссертации методологического подхода к исследованию особенностей и перспектив развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях становления инновационной экономики, а также при формировании инновационной политики, официальных программных документов в инвестиционно-строительной сфере.

Основные положения и выводы диссертации могут быть применены при разработке механизма стратегического планирования деятельности девелоперской компании в сфере профессионального управления недвижимостью.

Разработанные автором методические подходы к оценке уровня инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса могут быть использованы при прогнозировании направлений инновационного развития и принятии решений о ключевых точках инвестирования средств и выработки инновационных стратегий развития предприятий инвестиционно-строительного комплекса региона.

Апробация и внедрение результатов работы. Основные положения диссертации были доложены, обсуждены и получили положительную оценку на международных и всероссийских конференциях, в том числе: республиканских научных конференциях.

Казань, 2002;2010) — на международных: I международная научнопрактическая конференция «Проблемы строительного производства и.

14 управления недвижимостью" (Кемерово, КузГТУ, 2010 г.), II международная научно-практическая конференция «Инновационная стратегия развития предприятий региона» (МНИЦ ПГСХА, Пенза, 2010 г.), II Международная научная конференция «Актуальные проблемы и современное состояние общественных наук в условиях глобализации» (Москва, 2011 г.), II Международная научно-практическая конференция «Экономика и технологии: инновации и модернизация» (г.Чехов, Московская область, 2011 г.), III Международная научно-практическая конференция «Модернизация народного хозяйства. Приоритеты развития» (г.Троицк, Московская область, 2011 г.), IX Международная научно-практическая конференция «Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие» (Пенза, 2011 г.), III Международная научная конференция: Актуальные проблемы и современное состояние общественных наук в условиях глобализации" (Москва, 2011 г.), IV Международная научная конференция: Актуальные проблемы и современное состояние общественных наук в условиях глобализации" (Москва, 2011 г.).

Результаты исследования приняты к использованию в деятельности Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан при разработке Программы устойчивого развития строительного комплекса Республики Татарстан, а также Программы развития производительных сил Республике Татарстан на основе кластерного подхода на период до 2020 г. Разработанные автором методические и практические рекомендации приняты в практике Государственного унитарного предприятия «Татинвестгражданпроект», Комитета земельных и имущественных отношений, Управления капитального строительства и реконструкции г. Казани, Управления жилищной политики города Казани" при определении выкупной стоимости земельных участков и имеющихся на них улучшений для государственных и муниципальных нужд.

Достоверность полученных автором научных результатов основана на:

— учете современных научных теорий и методов исследования экономических систем, позволяющих получить достоверные результаты, подтверждающие исходную гипотезу исследования;

— оценке сопоставления теоретических положений и практических результатов, полученных автором в процессе исследования.

Полученные в результате исследования предложения опубликованы в монографиях, статьях, научно-технических отчетах, методических рекомендациях, учебниках и учебных пособиях.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 44 работы, общим объемом научных публикаций, выполненных лично автором 52,34 п.л., в том числе 7 монографий, из них одна авторская объемом 24,3 п.л. и 18 научных статей в ведущих рецензируемых журналах перечня ВАК РФ.

Выводы по пятой главе.

1. В главе систематизированы и обоснованы меры государственного регулирования, направленные на инновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса и повышение покупательской способности населения на рынке жилья. Сформулированы предложения по совершенствованию экономического механизма управления реализацией инвестиционных проектов, направленных на инновационное развитие экономики региона.

2. Разработка и реализация комплексных общегосударственных долгосрочных жилищных программ, направленных как на стимулирование жилищного строительства, так и на повышение платежеспособности населения, развития банковского ипотечного кредитования, жилищно-накопительных ссудосберегательных программ, доходных домов является одним из приоритетных направлений развития рынка доступного жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Важной экономической закономерностью современного экономического роста является его неравномерность, обусловленная периодическим процессом последовательного замещения целостных комплексов технологически сопряженных производств — технологических укладов.

С учетом концепции технологических укладов, становится возможным уточнить характеристику инновационной основы экономического роста в инвестиционно-строительной сфере. Для ее формирования недостаточно реализации инноваций в экономике — необходимо, чтобы эти инновации осуществлялись в условиях преобладания передового технологического уклада.

Так как экономический рост на инновационной основе предполагает доминирование передового технологического уклада, то его следует отличать от роста, связанного с использованием инноваций в традиционных укладах. В первом случае налицо экономика, и продуцирующая, и потребляющая собственные инновации, во втором — преимущественно потребляющая результаты, полученные в более развитых странах. В инвестиционно-строительном комплексе наблюдается второй вариант.

После завершения перехода к преобладанию шестого технологического уклада именно его динамика будет определять перспективы экономического роста в экономически развитых странах. Поэтому для обеспечения экономического роста на инновационной основе необходимо формировать такую структуру экономики, которая будет соответствовать преобладанию данного уклада.

Экономический рост за счет более широкого использования ресурсов прогрессивного экономического уклада, будучи экстенсивным, становится элементом реализации передовых достижений науки и техники, осуществляется в рамках инновационной экономики и на ее основе. Такой рост отличается от происходящего за счет дополнительного использования ресурсов в рамках технологических укладов, утративших свой.

397 прогрессивный характер. Но точно так же при сосуществовании в экономике многих технологических укладов экстенсивный рост на базе любого уклада отличается от роста на основе предшествующего. От этого рост не перестает быть экстенсивным.

Интенсивный экономический рост на основе инноваций связан, прежде всего, с усовершенствованиями в рамках самого высокого технологического уклада, которые позитивно влияют на все остальные технологические уклады. Так как речь идет не только о количественных изменениях в экономике, но и качественных, то в этом состоит целесообразность использования понятия «качество экономического роста». Интенсивный рост на инновационной основе, порождая новые возможности и новые потребности, подготавливает предпосылки для перехода к преобладанию нового, более высокого технологического уклада. Такой переход начинается на определенном этапе интенсивного экономического роста и завершается доминированием нового уклада. В результате основа экономического роста обновляется, что обеспечивает продолжение экономического роста на инновационной основе.

2. На основе ретроспективного анализа и моделирования закономерностей и тенденций в развитии инвестиционно-строительной деятельности обоснована гипотеза о возможности возникновения в рамках инвестиционно-строительного цикла циклических колебаний небольшой периодичности и продолжительности, оказывающих позитивное влияние на поддержание темпов экономического роста, рассмотрен механизм воздействия инвестиций на конъюнктуру рынка строительных услуг, что позволило сделать вывод о ключевой роли инвестиционных циклов в долгосрочном направлении развития экономики.

Необходимо отметить, что каждый крупный экономический кризис экономически развитых стран, завершавший очередную длинную волну, сопровождался сильнейшими спадами в строительстве, и особенно в жилищном. Жилищный сектор, по общему мнению, играет особую роль в формировании длинных циклов.

Объясняется это, в частности, тем, что периоды ускоренного роста объема строительных работ и, соответственно, ввода в эксплуатацию готовых объектов порождают всплески спроса только через интервалы времени, которые равны сроку службы этих объектов (так называемые «волны возмещений»). Большинство специалистов оценивают срок службы зданий и сооружений, в среднем, в — 20−50 лет, в том числе зданий и сооружений производственного назначения — в 20−30 лет, жилых зданий и объектов инфраструктуры — в 50 лет и более. В этом случае, например, в жилищном строительстве, можно было бы ожидать особенно крупных подъемов, примерно, через 50 лет.

3. Разработаны методологические принципы рационального использования производственного и инвестиционного потенциала региона как основы устойчивого функционирования инвестиционно-строительного комплекса. Предложена система мультипликативных многофакторных моделей инновационного экономического роста предприятий инвестиционно-строительного комплекса на основе ресурсного подхода, что послужило основой для количественной оценки уровня инновационной активности инвестиционно-строительного комплекса на базе определения показателей ресурсоотдачи.

На наш взгляд, целесообразно выделять инвестиции и инновации интенсивного или экстенсивного типов в зависимости от того, способствуют ли результаты их внедрения интенсификации или, наоборот, процессу экстенсификации. Важно также в общей структуре инвестиций и инноваций выделять удельный вес, долю каждой из этих двух групп.

Автором проведена количественная оценка уровня реального экономического развития строительного производства. Лишь на основе выявления зависимости между объемом подрядных работ и используемыми производственными ресурсами можно выявить характер экономического развития.

Проведенные исследования позволили определить динамику уровня инновационной активности в инвестиционно-строительной сфере и предложить модели для прогнозирования темпов инвестиционной деятельности.

Автором разработаны модели инновационного развития строительного производства, основанные на повышении уровня совокупной ресурсоотдачи. Количественная зависимость уровня инновационного развития от ресурсоотдачи представлена в виде номограммы. Рассчитанные параметры модели инновационного развития позволяют количественно определить отдачу производственных ресурсов для обеспечения заданного уровня инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса.

Разработанные модели с единых методических позиций позволяют определить зависимость темпов инвестиционной деятельности от размеров используемых производственных ресурсов, служат основой при определении формы экономического развития и могут являться базой для разработки и апробирования экономико-статистических моделей прогнозирования инвестиционного спроса, позволяющих определить потребность в инвестициях в рамках среднесрочного и долгосрочного периодов прогнозирования.

4. Концепция устойчивого развития строительного комплекса предполагает постепенное изменение в позитивном направлении темпов роста объемов подрядной деятельности при одновременном качественном изменении характера, структуры и научно-технического уровня создаваемой продукции на фоне «взрывного» возрастания потребностей в создании доступного комфортного жилья, в санации и модернизации ранее созданного жилищного фонда, его текущего и капитального ремонта, а также строительстве нового, техническом перевооружении и реконструкции пассивной части основных фондов в производственном и, особенно,.

400 социальном секторе народного хозяйства. Реализация подобной концепции является важнейшим условием создания инновационной экономики.

Основные векторы развития жилищного строительства в регионах на ближайшую и среднесрочную перспективы формируются с учетом ситуации на рынке жилья, проекта схемы территориального планирования республики, планирования размещения производительных сил, существующих и прогнозируемых потребностей населения в жилье и его покупательской способности, инициатив федеральных и республиканских органов государственной власти в данной сфере.

В рамках стратегии жилищного строительства рассмотрены два возможных сценария развития ситуации:

1) сценарий сохранения существующего положения в жилищном строительстве;

2) сценарий, рассчитанный на активную роль государства в регулировании механизмов стимулирования жилищного строительства, включая непосредственные бюджетные капитальные вложения и меры частно-государственного партнерства.

5. Проведено экономико-математическое моделирование взаимосвязей инвестиционных факторов, объективно возникающих в экономической сфере инвестиционно-строительного комплекса. На базе многомерного статистического анализа выявлены количественные зависимости между факторами, оказывающими наибольшее влияние на уровень инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса региона. На основе исследования факторного пространства с использованием метода регрессии на главные компоненты выявлены латентные структуры, определяющие влияние фактора внешней среды на инновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса и представляющие собой основные факторы, характеризующие денежно-кредитную политику, уровень развития рынка недвижимости и платежеспособный инвестиционный спрос.

6. Суть девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости состоит в организаии и управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Значение девелопера для реализации процесса развития рынка недвижимости определяется, прежде всего, тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками.

В классических системах девелопмента появляются инновационные для России виды деятельности, такие как девелопмент земли, земельных участков или ленд-девелопмент, в том числе девелопмент земельных участков под комплексную застройку. В этой связи, успешный старт и реализация данных инвестиционных проектов в корпоративном бизнесе жилищных компаний во многом предопределяется через систему инновационных функций и этапов девелопмента земельных участков. Именно поэтому девелопмент земельных участков под комплексное освоение территорий также является инновационной формой профессионального девелопмента.

Выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости.

7. В работе предлагается рассматривать рост стоимости бизнеса компании как основную задачу, стоящую перед менеджментом девелоперской компании. В этом случае стратегическое планирование должно включать, во-первых, задания по повышению стоимости компании на плановый периодво-вторых, — плановые показатели по основным факторам (направлениям), влияющим на рост стоимости компании.

Мы полагаем, что при принятии стратегических управленческих решений наибольшее внимание следует уделять тем факторам, которые в значительной мере влияют на величину стоимости компании.

При этом, обязательной характеристикой стоимостного мышления как парадигмы управления является сопровождение любых профессиональных действий менеджеров поиском возможностей для прироста стоимости компании. Иначе говоря, все иерархические уровни управления подчинены философии управления стоимостью.

8. Сформирована модель управления платежеспособным спросом населения на региональном рынке доступного жилья, включающая предложенные методические рекомендации по совершенствованию управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья и обоснованные механизмы кредитования и инвестирования в жилищное строительство.

Разработка и реализация комплексных общегосударственных долгосрочных жилищных программ, направленных как на стимулирование жилищного строительства, так и на повышение платежеспособности населения за счет развития банковского ипотечного кредитования и прочих жилищно-накопительных ссудосберегательных программ, является одним из приоритетных направлений развития рынка доступного жилья.

9. Обоснованы основные направления по совершенствованию процесса инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса. В частности, обоснованы основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку, освоение и развитие территорий, включающие механизм государственно-частного партнерства, алгоритм привлечения инвестиций в комплексные инвестиционные проекты и программы по созданию жилых, социальных и инфраструктурных комплексов.

В рамках данного исследования выявлено взаимодействие рынка недвижимости и капитала в долгосрочном периоде и в динамическом его развитии, так как рынок капитала, в конечном счете, определяет соответствующий уровень предложения жилья на перспективу, а рынок недвижимости определяет спрос на него.

10. На основе предложенного стоимостного подхода к управлению инновационным развитием сформирована модель рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, что решает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании. Обоснован обобщающий показатель для оценки эффективности деятельности девелоперской компании.

Эффективный портфель девелопера (инвестора, застройщика) — это допустимый портфель с наибольшей ожидаемой доходностью для заданного уровня риска. Набор всех эффективных портфелей составляет эффективное множество портфелей, или эффективную границу. Единой стратегии формирования инвестиционного портфеля, которая подходила бы абсолютно всем участникам, не существует. При выборе стратегии инвестирования крайне важным является частота, с которой девелопер (инвестор) пересматривает свой портфель.

Наибольшую трудность на практике представляет собой оценка инвестиционного портфеля девелоперской компании, состоящего из разновременных и разнокачественных по объемам инвестиций и показателям эффективности проектам. В этом случае полученное множество значений показателей, соответствующих количеству проектов в портфеле, не носит интегрального характера, отражающего эффективность всего инвестиционного девелоперского портфеля.

11. Предложен метод оценки эффективности управления объектами недвижимости в рамках комплексной жилой застройки, освоения и развития территорий. Использование модифицированных положений концепции управления стоимостью в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости позволило объяснить изменения стоимости объекта в процессе управления и дать представление о том, какая часть рыночной.

404 стоимости объекта недвижимости выражена его свойствами как актива, а какая — эффектом управления, что, в свою очередь, позволяет потенциальному инвестору оценить степень рискованности вложений в объект недвижимости.

Использование предложенного нами показателя средневзвешенной рентабельности собственного капитала необходимо для учета влияния доходов от капитальных вложений в течение прогнозного (отчетного) периода на итоговую величину эффекта управления, что особенно важно при управлении объектами недвижимости.