Природно-социальные аспекты экономической оценки земель сельских населённых пунктов: на примере Республики Хакасия

Актуальность темы

исследования. Земельные ресурсы любого государства — это не только территориально-пространственный природный базис исторического месторасположения народа, но и сложный социально-эколого-экономический объект управления. В последние десятилетия в России, как и во всём мире, наблюдаются рост объёмов природопользования и увеличение воздействия этой сферы на окружающую природную среду, возросла роль экологических факторов в социально-экономическом развитии общества.

Реформирование и совершенствование системы государственного и муниципального управления в России способствовали внедрению новых подходов к экономическим отношениям в системе управления государственной и муниципальной собственностью, а также реформированию земельно-имущественных отношений и вовлечению земельной собственности в сферу гражданского, правового и инвестиционного оборотов и современных товарно-денежных отношений. Вследствие этого отмечается возникновение новых связей между экологией, социумом и экономикой, формирующихся из комплекса определённых причин и следствий. Природно-ресурсный потенциал территории является основой социально-экономического развития и экологического благополучия, поэтому первоочередными становятся задачи учёта и социально-экономической оценки земельных ресурсов субъекта Российской Федерации и каждого муниципального образования и населённого пункта.

Существенное возрастание значимости оценки земли как информационной основы управления земельными ресурсами экономическими методами и опыт оценочных работ, проводимых на территории субъектов Российской Федерации, обострили проблему содержания оценочных работ. С появлением новых проблем, развитием новых технологий возникли и новые потребности, на которые ранее разработанные научно-методические основы оценки дают недостаточный ответ. В настоящее время требуются иные подходы к формированию объекта, выбору факторов и критериев оценки. В качестве объекта оценки целесообразно рассматривать поселение как социально-экономическую и природно-антропогенную систему, а в качестве основных критериев оценки — микроэкономические показатели уровня жизни в регионе, уровень социального развития поселения, экологические условия и состояние использования земель.

Данный подход даст возможность с помощью кадастровой информации экономически регулировать и стимулировать рациональное использование земель, включая налоговую и ценовую политику, меры повышения продуктивности земель и экономические санкции за ухудшение экологического состояния земель, шире использовать материалы оценочных работ при планировании использования и охраны земель, проведении землеустройства и других целей.

Состояние изученности проблемы. Вопросы по экономической оценке земельных ресурсов, методологии, методике и практике проведения оценочных работ в системе земельного кадастра очень тесно переплетаются с проблемами формирования поселений устойчивого развития, они нашли своё отражение в работах российских и зарубежных учёных: В. П. Антонова, В. В. Артёменко, Т. В. Артёменко, А. А. Варламова, С. Н. Волкова, А. П. Воронцова, В. И. Гладкого, A.JI. Желяскова, С. И. Кабаковой, B.C. Кислова, Г. У. Козачуна, П. Ф. Лойко, В. А. Махта, Н. Н. Михайлова, Ю.М. Рогат-нёва, В. А. Руди, В. Н. Русакова, А. В. Севостьянова, О. Т. Хисматулова, Дж. Фридмана, Ф. Харрисона и других. В последнее время в научной литературе всё чаще встречаются работы, посвящённые изучению и анализу формирующегося рынка земли и других объектов недвижимости, определению рыночной стоимости и других видов стоимостей объектов недвижимости в зависимости от назначения жимости в зависимости от назначения оценки, в том числе и для налогообложения. Это работы С. П. Воловича, С. Н. Грибовского, О. А. Медведевой, В. А. Прорвича, Е. И. Тарасевича, М. Ф. Федотовой и других авторов.

Исследования авторов носят разноплановый характер, отражают различные аспекты использования земель населённых пунктов: взаимосвязь вопросов управления земельными ресурсами с экологией, экономикой, градостроительной политикой, кадастрами природных ресурсов, землеустройством и формирующимся рынком недвижимости.

Одной из основных задач Государственного земельного кадастра является оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования, имеет большое значение для составления имущественных договоров относительно земель и прав их аренды на вторичном рынке. Стоимость земли является также важнейшим показателем и составной частью всех инвестиционных процессов.

Такой подход к оценке земельных ресурсов позволяет определить место и роль земель поселений в системе производственной деятельности, а также экономическую основу для установления уровня платежей за пользование данным природным ресурсом. Однако практика проведения оценочных работ на землях населённых пунктов Республики Хакасия показывает, что вопросы социально-экономической и экологической оценки природно-ресурсного потенциала территории с критериями выбора вариантов его использования требует детального научного изучения и совершенствования.

Цель исследования. Целью данной диссертационной работы является совершенствование теоретических и методических подходов к оценке земель сельских населённых пунктов как основы рациональной организации их использования в условиях формирующегося рынка земли.

В соответствии с поставленной целью решены следующие задачи:

• развиты теоретические положения по усовершенствованию методики экономической оценки земель сельских населённых пунктов в связи с многофункциональностью их использования;

• установлены экономические, природно-экологические и социальные закономерности формирования, развития и использования земель населённых пунктов с численностью жителей менее 10 тыс. чел.;

• проведён анализ применения результатов Государственной кадастровой оценки земель поселений для целей налогообложения;

• разработаны научно-методические положения совершенствования содержания и технологии оценки земель для обеспечения устойчивого развития сельских населенных пунктов;

• проведено оценочное зонирование территорий сельских населённых пунктов по видам функционального использования земель;

• определён состав земельно-кадастровых показателей, специализированных сведений и рыночной информации для повышения информативности земельного кадастра;

• разработаны рекомендации по применению результатов оценки земель сельских населённых пунктов для решения задач эффективного управления земельными ресурсами муниципального образования с учётом перспективных направлений развития.

Объект исследования — земли сельских населённых пунктов Республики Хакасия.

Предметом исследования являются закономерности формирования и развития территории населённых пунктов с численностью жителей менее 10 тыс. чел. с учётом экономических, экологических и социальных факторов с целью совершенствования методов оценки земель, способствующих обеспечению устойчивого развития населённых пунктов в условиях формирующегося рынка земли.

Методологической основой диссертационного исследования являются: законы развития природы и обществанаучные положения по проблемам рационального и наиболее эффективного использования земельнормативно-технические и методические документы и материалы по оценке земель различных категорий, ведению кадастра, мониторинга и формированию объектов недвижимости поселенийметодики массовых оценок объектов недвижимости для целей налогообложенияметодические подходы к оценке рыночной стоимости землимеждународные, европейские и российские стандарты оценки.

В диссертационной работе использованы материалы по Республике Хакасия: кадастровой оценки земель поселений, доклады о состоянии земель (2002;2005), материалы Государственного лесного кадастра, отчёты об экологической ситуации (2000;2003), доклады о состоянии земельных ресурсов (2003;2005), статистические сборники об экономике (2002;2005), информация о динамике налоговых поступлений и других платежей за землю по муниципальным образованиям (2001;2005).

При разработке диссертации использованы следующие методы: статистический, абстрактно-логический, моделирования, расчётно-конструктивный, метод кластерного анализа и анализа иерархий.

Научная новизна исследования заключается в следующем: • обобщены и усовершенствованы научно-методические положения по содержанию и технологии оценки земель для организации использования территорий сельских поселений устойчивого развития;

• определены локальные особенности формирования регионального рынка земли и возможности применения результатов анализа для совершенствования системы платежей за землю;

• обоснованы предложения по совершенствованию методики оценки сельских поселений на основе природно-экологических и социальных факторов для целей прогнозирования рационального использования и охраны земель;

• определен набор показателей, повышающих информативность земельного кадастра, для проведения оценочных работ в соответствии со стандартами и методиками массовой оценки объектов недвижимости;

• разработаны рекомендации по применению результатов оценки земель сельских поселений для решения задач эффективного управления земельными ресурсами муниципального образования с учётом перспективных направлений развития.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что её основные положения и выводы сформулированы в виде конкретных методических подходов и рекомендаций, которые могут быть использованы администрациями муниципальных образований, территориальными органами Роснедвижимости, Минимущества, Министерства по налогам и сборам и других ведомств в целях формирования стратегии планирования и наиболее эффективного использования земель поселений и формирования местных бюджетов на базе кадастровой оценки с учётом развития рынка недвижимости.

Результаты исследования использовались при расчете дифференцированных ставок земельного налога и формировании бюджетов муниципальных образований Республики Хакасия при переходе на новую систему налогообложения от кадастровой стоимости земли.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации доложены, обсуждены и получили положительную оценку на научно-практических конференциях аспирантов и преподавателей Омского государственного аграрного университета (Омск, 19 992 004 гг.), Международном семинаре «Введение системы массовой оценки на базе рыночной стоимости для налогообложения недвижимости» (Литва, Вильнюс, 2003 г.), Международной научно-практической конференции «Вопросы оценки недвижимости и регулирования земельных отношений» (Санкт-Петербург, 2004 г.), Международной научно-практической конференции учёных и специалистов «Землеустроительное и кадастровое обеспечение функционирования земельно-имущественного комплекса» (Омск, 2005 г.), Региональной конференции Российского общества оценщиков «Особенности развития рынка недвижимости при реализации ипотечных программ. Пути взаимодействия участников рынка ипотеки» (Омск, 2006 г.), Региональной научно-практической конференции «Землеустройство в XXI веке: наука и практика» (Улан-Удэ, 2006 г.), Международной научно-практической конференции учёных и специалистов «Изучение, мониторинг, оценка, геоинформационное и организационно-правовое обеспечение использования земель и земельно-имущественного комплекса» (Омск, 2006 г.), Международной научно-практической конференции учёных и специалистов «Объекты недвижимости: управление, использование, ведение и инженерно-геодезическое обеспечение кадастра» (Омск, 2007 г.).

Публикации. Основные положения диссертации и практического опыта проведения земельно-оценочных работ в различных регионах Российской Федерации опубликованы в сборниках научных трудов, материалах конференций и отдельных изданиях. Автором изданы 13 научных работ общим объёмом 6,01 печ. л., из них 5,31 печ. л. подготовлены лично автором.

Внедрение результатов исследования:

• рассмотрены и утверждены Правительством Республики Хакасия результаты кадастровой оценки земель поселений для целей налогообложения;

• рассмотрены и утверждены Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Хакасия материалы оценочного зонирования территории Республики Хакасия по категориям земель;

• муниципальными образованиями на уровне административных районов Республики Хакасия приняты дифференцированные ставки земельного налога, рассчитанные от кадастровой стоимости земельных участков с учётом развивающегося рынка.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, выводов и предложений, изложена на 181 странице, в том числе на 158 страницах основного текста и приложениях. Рукопись включает 9 таблиц, 22 иллюстрации. Библиографический список содержит 154 источника, в том числе 5 зарубежных авторов.

Выводы и предложения.

1. Основу методологии комплексной оценки земель населённых пунктов для решения вопросов управления использованием земельных ресурсов, планирования стратегии устойчивого развития поселений на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований составляет трёхмерный подход к ресурсам и объектам, исходящий из признания равной важности экологической, социальной и экономической составляющих. Комплексная оценка состоит из экологической оценки — с учётом динамики воздействия, определения социального значения событий, явлений, ресурсов и объектов, их экономической оценки и интегрируется в некую системную общность определений (относительных или абсолютных показателей), важных для жизни и развития общества.

2. Территории поселений, где земля призвана обеспечить многообразие различных потребностей человека и имеет вследствие этого все выделенные функции и реализованные направления использования, объединены, кроме того, общими задачами совместной жизнедеятельности проживающих людей. Реализованные в виде категорий земель целевые установки общества в сфере землепользования на территории поселений подчинены этому и связаны с основной задачей обеспечения лучшего качества совместного проживания, т. е. формирования «сверх категории».

3. Земли сельских населённых пунктов являются сложной системой взаимосвязей социально-экономической и природно-антропогенной систем, дающей полное основание в качестве объекта исследования рассматривать урбанизированную часть природного комплекса, что оказывает существенное влияние при определении ценности земли. Данные системы имеют много общего в своём функциональном назначении и отличительного — в специфичности самих структур. Базируясь и развиваясь на конкретной территории, социально-экономическая система поселений классифицируется по следующим показателям: численность населения, характер выполняемых функций, административно-политическое значение, форма расселения и характер застройки, местные и исторические условия. Данная классификация формирует общий взгляд как на градостроительную, так и на природно-антропогенную систему, касаясь её параметров, структуры, динамики развития и т. д.

4. Анализ методики Государственной кадастровой оценки земель поселений и её результатов позволяет сделать вывод о том, что методика разрабатывалась для целей налогообложения, т. е. позволяла сформировать в условиях становления рынка земли в России и новой системы учёта и регистрации земель налоговую базу, основанную на рентной составляющей экономической деятельности субъектов землепользования. Результаты оценки на момент её проведения адекватно отражали модели развивающегося рынка земель различных видов использования, фискальные цели данной оценки были достигнуты, так как в целом по субъектам налогооблагаемая база увеличивалась. Однако в процессе преобразования земельных отношений в Российской Федерации и создания современной кредитно-финансовой системы для решения проблем оптимизации финансово-экономических отношений всех собственников земли и землепользователей, органов власти и управления различных уровней возникла необходимость в использовании результатов экономически обоснованной массовой (кадастровой) оценки для иных целей. Для этого предлагается совершенствовать методику и методологию Государственной кадастровой оценки земель поселений, увеличивая количество и улучшая качество исходной информации для повышения точности расчётов за счёт использования объективной информации, достоверно характеризующей объекты оценкиактивнее применять статистические методы обоснования выбора и степени влияния ценообразующих факторов на стоимость земель различного целевого использования.

5. Экономическая эффективность результатов проведённой кадастровой оценки земель поселений проявляется в увеличении налоговой базы для формирования местных бюджетов муниципальных образований. Как показали результаты анализа, в большинстве муниципальных районов потенциальная сумма налога за землю начинает превышать фактическую при среднем проценте (0,2−1%), при расчёте по максимальной ставке (0,3−1,5%) собираемость налога увеличивается: от 123% - в Алтайском до 247% - в Ширинском и 254% - в Таштып-ском районах. Только в Аскизском районе наблюдается значительное снижение суммы потенциального налога на 23%. Это связано с быстрым устареванием результатов оценки и отсутствием в методике процедуры корректировки результатов с учётом динамики развития социальных и экономических процессов, кроме того, две трети жителей Аскизского района — коренные народы — хакасы и тувинцы, со своими обычаями, образом жизни, что также оказало существенное влияние на ценообразование (низкий уровень рыночных цен на жилые дома с земельными участками в сельских поселениях).

6. Выполненный корреляционно-регрессионный анализ позволяет обосновать выбор показателей для кадастровой оценки земель сельских поселений. Математическая модель, построенная по результатам оценки земель поселений, описывает форму связи результативного признака с множественными факторными показателями. В качестве результативного принят удельный показатель кадастровой стоимости земель, являющийся критериальным, исходя из назначения оценки. Результаты статистической обработки данных свидетельствуют, что между парами всех исследуемых показателей существуют стохастические связи. Проведённые исследования позволяют сделать вывод о том, что в методике кадастровой оценки предпочтение отдаётся рыночным факторам, неадекватно отражающим в условиях неразвитого рынка ценность территории. Для дальнейшего уточнения модели следует учитывать влияние дополнительных факторов, возможно, эколо-го-социальных, которые в проведённой кадастровой оценке были отражены слабо из-за недостатка информации. Коэффициенты полученного уравнения регрессии отражают степень влияния каждого фактора на кадастровую стоимость земли. Так, увеличение рыночной стоимол it сти на 1 руб./м ведёт к росту кадастровой стоимости на 0,54 руб./м, а увеличение коэффициента на 1,00 увеличивает кадастровую стоимость на 0,33 руб./м .

7. Изучение зависимостей между ценностью земель поселений и влиянием ценообразующих факторов показало, что необходимо дифференцированно подходить к построению моделей для сельских поселений с разной численностью жителей. Это позволит адекватно оценить все поселенияуравнение, полученное на основе всей выборки, наиболее точно описывает зависимость лишь в 29% случаев, а основная масса объектов оценена с явным искажением результатов.

8. Для совершенствования методики и технологии проведения оценочных работ необходимо увеличивать количество общих и специфических сведений о землях населённых пунктов, включающих: экологические, инженерно-геологические, природно-климатические, социальные и экономические характеристики для определения уровня рыночных цен и анализа тенденций развития рынка земли различного целевого назначения. Зависимость результатов кадастровой оценки земель от рыночной стоимости земельных участков бесспорна, но для определения её величины следует постоянно пополнять и анализировать статистическую базу данных о реальных ценах продаж как незастроенных земельных участков, так и единых объектов недвижимости. Только с помощью достаточного количества такой информации возможно будет проводить массовую оценку стандартными статистическими методами.

9. Для повышения эффективности управления земельными ресурсами на всех уровнях следует использовать информационную базу, сформированную в процессе кадастровой оценки земель поселений, расширять круг задач, способствующих формированию поселений устойчивого развития. Обобщая опыт земельно-оценочных работ, можно рекомендовать использовать собранную информацию: для проведения анализа сложившегося территориального, экологического, социально-экономического и градостроительного использования земель на различных уровнях (от субъекта до муниципального образования) — выявления закономерностей временного и пространственного характера в формировании социальной, экологической, экономической сред исследуемой многофункциональной и многоуровневой природно-антропогенной системысоздания схемы зонирования территорий поселений по различным оценочным факторам и формирования банка данных с целью обеспечения государственных, региональных и местных программ, схем и проектов по устойчивому развитию земель поселенийопределения перспектив дальнейшего развития территорий поселений в целом и незастроенных территорий в частности с учётом экологических и инженерно-геологических факторов для формирования модели инвестиционно-строительного потенциала региона.