Определение стоимости объекта недвижимости (однокомнатной квартиры)

Министерство образования и науки РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования Тульский государственный университет Кафедра «Финансы и менеджмент»

Курсовая работа

По курсу

" Оценка недвижимости и бизнеса"

• Введение
• 1. Описание объекта недвижимости
• 1.1 Краткое изложение основных фактов и выводов
• 1.2 Объём и этапы исследования
• 1.3 Среда местоположения
• 1.4 Описание основных параметров здания
• 1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
• 2. Определение стоимости объекта
• 2.1 Определение стоимости объекта затратным методом
• 2.1.1 Определение восстановительной стоимости
• 2.1.2 Определение величины накопленного износа
• 2.2 Определение стоимости объекта доходным методом
• 2.2.1 Оценка методом капитализации дохода
• 2.3 Определение стоимости объекта сравнительным методом
• 3. Согласование результатов
• Заключение
• Список используемых источников

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью. Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости (жилого помещения). В процессе оценки определяется рыночная стоимость объекта.

Стоимость выбранного объекта недвижимости рассчитывается тремя подходами:

1) затратным подходом;

2) сравнительным подходом;

3) доходным подходом.

стоимость объект недвижимость износ Итоговая величина стоимости объекта недвижимости определяется на заключительном этапе процесса оценки путем согласования результатов, полученных с помощью каждого из трех подходов.

1. Описание объекта недвижимости

1.1 Краткое изложение основных фактов и выводов

1.2 Объём и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

1.3 Среда местоположения

Местоположение. Объект оценки расположен в Зареченском районе города Тулы, в непосредственной близости от трамвайного кольца (остановка Штыковая). Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Максима Горького. (Рис.1)

Квартира расположена на 5 этаже 9-ти этажного кирпичного дома. Площадь квартиры — 37 м².

Окружение: Здания магазинов располагается на расстоянии 10−50 м., рынок находится в 100 метрах от рассматриваемого объекта. На расстоянии 100−200 м расположен детский сад и средняя школа. Во дворе дома имеется детская площадка. На расстоянии 100 м. находится поликлиника № 2, а также детская больница. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации квартиры находились в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога от улицы Максима Горького и улицы Арсенальной. Общее удаление от транспортных путей — 40 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика местности — Городская, расположена в Зареченском районе г. Тулы.

Рельеф площадки — спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1−2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января — 8.3 о С, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта — 1.2 м.

Преобладающее направление ветров — юго-западное.

Степень застройки — 80%

Характеристика спроса и предложения

Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки

Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (трамваев 3,9,14,12 маршрута, автолайны 12,42,41 маршрута, троллейбусы № 2,4.). Объект выполняется может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве жилого помещения.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

объект имеет высокий уровень технического обеспечения;

выгодное местоположение;

объект имеет внутреннюю отделку высокого качества;

удобные подъездные пути;

в квартире проведен высокоскоростной интернет.

Рисунок 1 — местоположение.

1.4 Описание основных параметров здания

Техническое обследование проведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком:

Таблица 2 — Общие данные

Объект представляет собой однокомнатную комнатную квартиру, расположенную в кирпичном доме Зареченского района города Тулы. План квартиры представлен на рис. 2

Рисунок 2 - План квартиры

Таблица 3-Строительные характеристики объекта оценки

Описание технического состояния основных элементов здания:

— Фундаменты. Вскрытие не производилось. Состояние хорошее.

— Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

— Перекрытия. При осмотре трещин и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как хорошее.

— Полы. При осмотре видимых повреждений обнаружено не было. Состояние оценивается как хорошее.

— Проёмы оконные и дверные. При осмотре проемов рассыхания и трещин не обнаружено. Состояние оценивается как отличное.

— Внутренняя и наружная отделка. Ремонт не требуется, состояние хорошее.

— Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии, не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества — это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Критерий физической возможности являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Критерий законодательной является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Критерий экономической целесообразности, все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: Согласно п. 3 ст.22 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в нежилое, если оно расположено на первом этаже жилого дома или выше первого этажа, но помещение под ним является нежилым. Объект оценки — квартира, расположенная на восьмом этаже, помещение под ней — жилое, следовательно, объект не может использоваться как магазин, офис и т. п. Согласно Техническому паспорту объект оценки является жилым помещением. Вид разрешенного использования не позволяет использовать оцениваемое помещение иначе, чем указано в Техническом паспорте до внесения Постановления об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости.

Финансовая осуществимость: ввиду того, что оцениваемый объект находится вблизи центра города, он имеет высокую стоимость и использование данного объекта в качестве жилья наиболее оптимально. Физическая осуществимость: так как объект оценки расположен на восьмом этаже девятиэтажного жилого дома, то наиболее целесообразно использовать его как жилье.

Максимальная эффективность: в связи с тем, что данное жилое помещение расположено на восьмом этаже девятиэтажного жилого дома и вход в подъезд осуществляется со двора, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости можно считать жилое помещение, приносящее доход от сдачи в аренду, или используемое покупателем как жилье.

2. Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

затратный метод:

метод прямого сравнительного анализа продаж;

доходный метод.

2.1 Определение стоимости объекта затратным методом

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость — стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения — оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. Рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2. Установить величину накопленного износа;

3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

2.1.1 Определение восстановительной стоимости

Существуют следующие способы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1. Метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).

2. Метод разбивки на компоненты. Он заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т. е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения.

3. Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся методом сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым объектом по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т. п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками.

Согласно аналитическим подсчетам специалистов Тульской гильдии риэлторов, средняя цена за квадратный метр новостройки в сегменте доступного жилья в Туле на данный момент варьируется в пределах 35 000−43 000 руб. в домах различной степени готовности.31 565 рублей — такую сумму Госстрой оценил среднюю розничную стоимость квадратного метра жилья для населенных пунктов Тульской области.

Отсюда, стоимость квартиры площадью 37 кв. метров равна [5]:

31 565* 37 = 1 167 905 рублей. Округленно 1 170 000рублей.

2.1.2 Определение величины накопленного износа

Износ — это уменьшение стоимости объекта под воздействием различных факторов: из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы:

· метод сравнения продаж;

· бухгалтерский;

· метод разбивки на компоненты.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу.

Таблица 4-Определение физического износа объекта оценки

Таким образом, процент физического износа здания составляет 4,21%.

Остаточная стоимость составит:

S_зат=1 170 000* (1−0,0421) = 1 120 743 руб.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным подходом, округлённо составляет 1 121 000 рубль.

2.2 Определение стоимости объекта доходным методом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

2.2.1 Оценка методом капитализации дохода

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) и капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для расчётов принимаем величину в 160 руб. за 1 кв. м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год в течение данного периода (5 лет) начиная со второго года.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi= (Сарi - Сзсi) *ТСЕi,

где Сарi - арендная плата в iгоду;

Сзсi — затраты содержания в i году;

ТСЕi — текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД — ставка дисконтирования за год;

i — количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада или ставка рефинансирования ЦБ РФ — 8,25%. [4]

Вторым источником дохода является продажа этой квартиры по истечению 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берётся по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для жилых помещений (квартир), представленных на рынке, эта ставка равна 10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТС_рев=С_рев*ТСЕ5,

где С_рев — стоимость реверсии;

ТСЕ5 — текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

Принимая во внимание, что квартира требует ремонта приблизительно раз в 5 лет, затраты на ремонт квартиры составят 25 000 руб. в год, а налог на имущество — 1000 рублей (в среднем по стране для однокомнатных квартир). Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение всего периода, начиная со 2-го года

Исходя из принятых выше условий, проведём анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл. 5).

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

Таблица 5 — Определение стоимости объекта доходным методом

Таким образом, стоимость квартиры, как объекта приносящего доход, составляет 871 980.6 рублей или округлённо 1 000 000 рублей.

2.3 Определение стоимости объекта сравнительным методом

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi+Ki,

где Цi — цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту. Данные приведены в таблице 6.

Таблица 6-Характеристика объектов-аналогов

Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.

Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).

Таблица 7 — Корректировка стоимости сравниваемых объектов

Таким образом, цена объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж округлённо равна 1 200 000 руб.

3. Согласование результатов

В результате расчётов рыночной стоимости квартиры по трем методам получены следующие результаты:

Таблица 8 - Согласование полученных результатов

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Сдача в аренду квартир имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

Следовательно, рыночная стоимость оцениваемой квартиры определится следующим образом:

С= 1 200 000*0,5+1 000 000*0,2+1 121 000*0,3= 1 136 300 рублей.

Заключение

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

В ходе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Арсенальная, д. 3, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов.

Во время выполнения данной курсовой работы были освоено три метода оценки объектов недвижимости, а именно:

затратный метод;

метод сравнительного анализа продаж;

метод оценки доходности.

Согласовав полученные данные и установив значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости, определили рыночную стоимость объекта оценки.

Итоговая оценочная стоимость квартиры составила 1 136 300 руб.

Список используемых источников

1. Федорова Т. А., Рылеев А. В. Методические указания по выполнению курсовой работы, Тула, 2011.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ

3. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости Учеб. пособие, М.: Российское Общество Оценщиков, 2004 г. — 230 с.

4. Попов Г. В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 2005.

5. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 2009.

6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 201