Гражданско-правовая защита жилищных прав по законодательству Российской Федерации

Миноборнауки России Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российский государственный гуманитарный университет Институт экономики, управления и права Юридический факультет Кафедра частного права Бакалаврская работа Тема:

Гражданско-правовая защита жилищных прав по законодательству РФ Студентки 4-го курса Бикаевой Лилии Назимовны Научный руководитель к.ю.н., доцент Никитина М.И.

Москва — 2015 г.

Введение

Глава 1. Основания возникновения жилищных прав

1.1 Право собственности на жилой дом

1.2 Договор найма жилого помещения Глава 2. Содержание договора жилищного найма

2.1 Права нанимателя по договору жилищного найма

2.2 Обязанность нанимателя по договору жилищного найма Глава 3. Нарушение жилищных прав нанимателя

3.1 Неосновательное выселение нанимателя

3.2 Отсутствие ремонта в помещениях Заключение Список использованных источников и литературы Приложение

Тема моей дипломной работы: Гражданско-правовая защита жилищных прав по законодательству РФ.

Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. С сожалением приходится констатировать, что государство долгое время было в долгу у общества не только за свою строительную политику, но и за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

Статья 40 Конституции Российской Федерации провозглашает право каждого гражданина России на жилище. Конституция российской федерации" (принята референдумом 12.12.93) (ред. от 21.07.2014 с изменениями, вступившими в силу с 22.07.2014) Основные же принципы реализации данного конституционного права российских граждан, общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере определены в новом Жилищном кодексе Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (действующая редакция от 29.12.2014)

В частности, в ч. 2 и 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

К основным гражданским жилищным правам относятся: право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения, право вселения других граждан на занимаемую площадь, право пользования жилищем и некоторые другие права.

В силу бесспорной значимости жилищных прав граждан встает вопрос об обеспечении их эффективной защиты. Анализ правовых норм, который посвящен защите прав человека, позволяет сделать вывод, что государство, защищая права личности, в большей степени указывает на возможность судебной их защиты, не уделяя должного внимания несудебным формам защиты. Судебная защита прав человека рассматривается в научной литературе как наиболее универсальная, но, с практической точки зрения, она обладает и рядом недостатков, компенсировать которые позволяют несудебные формы защиты.

Необходимость развития юрисдикционных и неюрисдикционных форм защиты можно объяснить следующими положениями: во-первых, в общественном сознании пока не сложилось мнение об эффективности и быстроте рассмотрения спорных вопросов судом, удобнее обращаться в административные органы; во-вторых, уровень общей культуры, правового сознания, юридической осведомленности граждан недостаточен для использования судебных средств защиты и, в-третьих, это связано с тем, что обеспечение и охрана прав граждан, является одной из функций исполнительных органов. Речь идет о возможности компетентного органа рассмотреть обращение, устранить нарушения или препятствия на пути осуществления личностью своего права, применить меры взыскания к виновным. Однако необходимо отметить, что быстрота и оперативность возможна только в относительно несложных ситуациях, в иных же случаях она не дает возможности объективно разрешить проблему.

Моя дипломная работа посвящена рассмотрению вопроса о гражданско-правовой защиты жилищных прав граждан по жилищному законодательству РФ.

Актуальность темы

исследования обусловлена теоретической и практической значимостью проблемных вопросов, которые связаны защитой жилищных прав граждан.

Объектом исследования является сфера общественных отношений, связанная с защитой жилищных прав граждан.

Предметом исследования выступают нормативно-правовые акты, регулирующие жилищные отношения и обеспечивающие надежности защиту жилищных прав граждан.

Целью исследования является анализ сущности, содержания, особенностей, составляющих защиту жилищных прав человека и гражданина по жилищному законодательству РФ.

Эта цель достигается посредством решения следующих задач:

— определить право собственности на жилой дом;

— исследовать договор найма жилого помещения;

— проанализировать права нанимателя по договору жилищного найма;

— определить обязанности нанимателя по договору жилищного найма;

— исследовать причины неосновательного выселения нанимателя;

— исследовать причины отсутствия ремонта в помещениях.

Методологическую основу исследования составляют диалектический, системно-структурный, формально-юридический, сравнительно-правовой методы.

Научная новизна исследования определяется как выбором темы, так и подходом к ее исследованию с учетом степени разработанности различных ее аспектов.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что основные положения, выводы и рекомендации, полученные по результатам исследования, могут быть использованы в качестве научно-методической базы при подготовке проектов законодательных и иных нормативных актов.

Достоверность полученных результатов обусловлена работой со следующими источниками: Конституция РФ, федеральные законы, закрепляющие способы защиты субъективных прав и законных интересов граждан, а также регулирующие деятельность уполномоченных органов и лиц по применению предусмотренных способов защиты. Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на положениях и выводах, сформулированных в разные временные отрезки в трудах отечественных ученых: М. Ю. Тихомирова, П. В. Крашенинникова, Ю. К. Толстой, Г. Ф. Шешко, Суханова Е. А., Титов А. А., и многие другие.

Структура работы включает в себя введение, три главы и заключение, а также список использованных при написании законодательных актов, литературных источников и судебной практики.

Глава 1. Основания возникновения жилищных прав

1.1 Право собственности на жилой дом

В российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры. Термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, прихожая, ванная комната), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт, иное инженерное оборудование). Грудцына Л Ю. Жилищное право России/ Под ред. Н. М. Коршунова.- М.: Эксмо, 2005. С. 67.

В нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено в Конституции СССР (ст.44) Конституция (Основной Закон) Союза Советских Социалистических Республик (принята ВС СССР 07.10.1977) (ред. от 14.03.1990) (утратил силу), а затем нашло отражение в Конституции РСФСР (ст.42) Конституция (Основной Закон) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики Принята на внеочередной седьмой сессии Верховного Совета РСФСР девятого созыва 12 апреля 1978 года)(утратил силу) и Конституции РФ, а также в кодифицированных жилищных законах (Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик (с изменениями на 22 мая 1990 года) (не действует на территории РФ с 1 марта 2005 года на основании Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ)), ЖК РСФСР. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) (утратил силу с 1 марта 2005 года с связи с принятием ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 (III) от 10 декабря 1948 г.) каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено и в других основополагающих международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (ст.10).Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (принятый Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 года и вступивший в силу 3 января 1976 года)

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый гражданин России имеет право на жилище. Из права на жилище вытекает возможность для человека пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением без опасения, что кто — то сможет лишить его этого помещения по каким — либо соображениям. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Баглай М. В. Конституционное право РФ: Учебник для вузов.- М.: НОРМА, 2003. С. 248- 250;

С.М Корнеев выделил в качестве двух основных элементов права на жилище:

а) гарантированную государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем;

б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем. Гражданское право: Учебник: В 2 т./Под ред. Е. А. Суханова. М., 1993. Т. 2. С. 149.

Ст. 35 Конституции РФ провозглашает: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

В жилищном кодексе РФ основные принципы данного конституционного права российских граждан определены, как важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений. Гонгало Б. М. Основные начала российского жилищного законодательства // Семейное и жилищное право. 2005. № 3. С. 26−29.

Согласно ч.2−3 ст. 1 ЖК РФ граждане в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, а также владеют, пользуются и распоряжаются ими. Однако Жилищный кодекс РФ ограничил их в связи с назначением жилых помещений и пределами его использования.

Ст. 17 ЖК РФ раскрывает назначение жилых помещений:

— жилое помещение предназначено для проживания граждан;

— жилое помещение используется для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме размещения в нем промышленного производства) гражданами которые проживают в нем на законных основаниях, в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, которое создает возможность для обладателя непосредственного воздействия на имущество. Правомочие владения и его содержание, по мнению русского юриста, цивилиста, Г. Ф. Шершеневича, предполагает «фактическое господство лица над вещью, соединенное намерением присвоить ее себе». Г. Ф. Шершеневич Учебник русского гражданского права, 2012. С. 78 Конечно, речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Например, уезжая в длительную командировку, собственник продолжает оставаться владельцем имущества.

Право пользования собственника жилого помещения заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Если право пользования с действующим законодательством ограничено, это не значит, что право собственности гражданина ограничивается.

В соответствии с договором собственник жилого помещения имеет право наделять правом пользования и других лиц. Другими лицами могут выступать: члены его семьи, соседи по коммунальной квартире и соседи по дому. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, независимо от оснований, по которым они получены. Именно право пользования играет главную роль в содержании жилищного правоотношения. Например, если, гражданину предоставлено место в общежитии, то у него нет ни права владения, ни права распоряжения жилым помещением, но во всяком случае право пользования у него есть. Право пользования жилым помещением должно осуществляться в соответствии с его назначением. Однако для осуществления права пользования предъявляются особые требования, что вызвано факторами экологического, социально-экономического, санитарно-эпидемиологического, нравственного и иного порядка. В настоящее время жилые помещения остаются дефицитными, а потому крайне важно использовать их бережно не допуская того, чтобы они служили целям, противоположным их назначению.

Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, определены в ст. 288 ГК РФ, Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) Часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (действующая редакция от 22.10.2014)678 ГК РФ, Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) Часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 31.12.2014)ст. 30, 67, 93−98 и других положениях ЖК РФ, а также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ, Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и многих других нормативных актах. Правила пользования жилыми помещениями определяют порядок пользования указанными помещениями государственного и муниципального жилищного фонда (по договору социального найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма жилого помещения), а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

Как правило, основным правом собственника является пользование. В зависимости от назначения, такое право заключается в праве потребления имущества. ЖК РФ также определил границы права пользования жилым помещением, утвердив, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Кроме установленных жилищным законодательством ограничений, которые связаны с назначением и пределами использования жилого помещения, для собственника могут быть определены и другие ограничения в части распоряжения жилым помещением, предусмотренные нормативно-правовыми актами государственной власти. Например, если жилое помещение является совместно нажитым имуществом в браке, а свидетельство о праве собственности на такое помещение на имя одного из супругов, то отчуждение такого имущества возможно только при согласии второго супруга при отсутствии брачного договора между ними.

Право распоряжения — это предоставленная собственнику и гарантированная ему законом возможность совершать действия, которые направлены на передачу права собственности и других вещных прав другим субъектам. Следует понимать что, собственник, обладая правом распоряжения, может определить правовое положение жилого помещения, то есть свободно может передать в пользование другим лицам и т. п. Собственник может также совершать гражданско-правовые сделки: дарение, куплю-продажу, мену, обмен, составление завещания, а также заключив договора найма или аренды.

Как правило, под право собственностью понимается свободное волеизъявление собственника или иного законного владельца в отношении своего имущества. Если установленные нормами триады правомочия нарушаются, то это нарушение влечет уменьшение их объема. Причиной в такой ситуации является внешний фактор в виде препятствия свободного право пользования собственника. С одной стороны есть возможность устранить данные препятствия самостоятельно, так как ст. 14 ГК РФ предусматривает реализацию права самозащиты. А с другой стороны, способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Заслуженный юрист Российской Федерации Г. Ф. Шешко считает, что правом на защиту от проникновения в жилище согласно статье 3 ЖК РФ обладают лица, занимающие его на законных основаниях. Данное правило не подлежит применению в отношении граждан, самовольно занявших помещение. Г. Ф. Шешко «Жилищное право» М.:2010 г. «О праве собственности на жилые помещения законодательством» С.135

Поэтому самозащита вещного права не будет являться нарушением (ограничением) жилищных прав граждан в смысле норм ст. 46 Конституции РФ и соответствующих положений Жилищного кодекса РФ. По мнению Т. Ю. Астаповой, «…собственник может спокойно выйти и за пределы самозащиты путем похищения или отобрания насильственным путем вещи, так как добросовестный приобретатель и в этом случае ничего не сможет сделать, а самоуправно действовавшее лицо, в свою очередь, никаких неблагоприятных частноправовых последствий не понесет». Астапова Т. Ю. «Защита прав владения в современном гражданском праве» // Жилищное право. 2006 г. С.197

В жилищной сфере объектом собственности могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством. Перечень объектов жилищных прав закреплен в ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, в жилищной сфере право собственности на недвижимость означает, что собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью в порядке, установленном законом, а именно продавать, сдавать в аренду, внаем, отдавать в залог по частям и в целом, производить переустройство и перепланировку, сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права, свободы и общественные интересы других граждан. В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Право собственности на квартиру в многоквартирном доме отличается от право собственности на жилой дом. Так как, в соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственнику принадлежит только квартира, а другие части дома (фундамент, крыша, лестничные площадки, инженерные коммуникации) которые обслуживают более одной квартиры, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания и ремонта собственности возложены на собственника жилого помещения с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника.

Согласно со ст. 26 ЖК РФ перепланировка, переустройство, реконструкция жилого дома, квартиры, комнаты производится с разрешения органов местного самоуправления.

Право собственности на недвижимые имущества подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ч.1 ст. 131 ГК РФ), и возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ) Такое положение утвержден и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (дейст.редакция от 29.12.2014)

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме, кроме жилых и нежилых помещений, признаются все элементы жилого многоквартирного дома, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Состав и границы общего имущества определяются п. 1−9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491″ Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Жилищный Кодекс РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». Исходя из общего определения жилого дома, которое определено в ст. 16 ЖК РФ, можно сказать, что многоквартирный дом — это вид жилого дома. Кроме того, полезно обратить внимание на то, что в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ, Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47″ Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (с изменениями от 8 апреля 2013 г.) многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального является единый комплекс недвижимого имущества состоящий из жилых, нежилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц РФ, ее субъектов или муниципальных образований и других частей этого комплекса (общее имущество), которое находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений, которые не являются частями квартир и не предназначены для обслуживания жилых и нежилых помещений. А индивидуальный дом предназначен для проживания одной семьи.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. В соответствии с ЖК РФ собственник, приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, одновременно становится участником общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Под участниками общей собственности следует понимать, что собственники помещений этого дома по своему усмотрению, не нарушая права и интересы других лиц, владеют, пользуются в зависимости от его назначения по соглашению всех собственников, а в случае его отсутствия, в порядке, установленном судом по иску любого из собственников, а также имеют право распоряжаться ими, но только в пределах, установленных нормами ЖК РФ и ГК РФ.

Часть 4 ст. 36 ЖК РФ определяет право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома собственниками его помещений, предоставленное частью 2 ст. 36 ЖК РФ, то есть позволяет совершать распорядительные действия в отношении общего имущества, а именно передавать в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме.

При этом ЖК РФ ставит следующие условия для совершения указанных действий:

— собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение на своем общем собрании о передаче объектов общего пользования;

— решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Гражданский кодекс РФ (ст. 244) различает два вида общей собственности:

— долевую собственность;

— совместную собственность.

Имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности является долевой собственностью, а без определения таких долей — совместной.

Дом, построенный либо приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом. Не имеет значения, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома, кто указан в договоре о приобретении дома и на чье имя зарегистрирован этот дом. Независимо от того, на кого из супругов дом зарегистрирован, принадлежность этого дома обоим супругам подтверждается данными (свидетельство о регистрации и расторжении брака, договоры куплипродажи, мены и т. п.), на основе которых можно установить факт приобретения дома во время брака.

Если жилой дом был приобретен лицами, которые проживают совместно без регистрации брака, то спор о праве собственности на этот дом разрешается между ними по нормам гражданского законодательства.

При долевой собственности владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению участников, а если между участниками возникнет спор, то — по решению суда.

Земельный участок приобретается в общую долевую собственность. Формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Для того чтобы у собственников возникла долевая собственность на земельный участок, необходимо определить его границы, провести межевание и осуществить кадастровый учет. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136 ФЗ ред. от 29.12.2014,с измен. и дополн. вст. в силу с 22.01.2015) и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190 -ФЗ ред. от 31.12.2014 (с измен. и дополн. вступил в силу с 22.01.2015)

При формировании земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, с целью передачи в состав общего имущества многоквартирного дома производится разработка проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома. Эти проекты прилагаются к решению о передаче земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома.

Немножко уделю внимание на положения Гражданского кодекса. Будет идти речь о самовольной постройки.

В юридической литературе нет единства мнений при оценке самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. Это связано с тем, что понятие «самовольная постройка как недвижимое имущество», которое закреплено в ст. 222 ГК РФ. Понятие «недвижимость» некоторые авторы оценивают как «юридическое», считая, что на нее могут устанавливаться права собственности и иные права и законодатель лишь условно обозначает самовольную постройку как недвижимость, раскрывая ее не в качестве объекта такого рода права, а как совокупность стройматериалов. Козырь О. Н. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. Под ред. Кирсанова А. Р. — М., 2009 г. С.104

По мнению И. Д. Кузьминой, В. И. Лукониной, строительные материалы в процессе строительной деятельности преобразуются в нечто содержащее в себе все требуемые по закону признаки недвижимости, а именно: прочную связь с землей и неперемещаемость. Кузьмина, И. Д. Правовой режим самовольной постройки / И. Д. Кузьмина, В. И. Луконина // Вестник ВАС РФ. — 2001. — № 11. — С. 127.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ" О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (с изменениями и дополнениями от 23 июня 2014 г.) и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществляет самовольную постройку, право собственности на неё не приобретает. Это означается тем, что оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду самовольную постройку, а также совершать другие сделки (ч.2 ст. 222 ГК РФ). Индивидуальный застройщик становится собственником дома лишь после регистрации, а регистрируется оно местной администрацией. В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения и осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются только тогда, когда соблюдаются градостроительные и строительные нормы и требования о назначении земельного участка.

В некоторых случаях, суд может узаконить самовольную постройку. Так, в частности, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, а также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В данном случае, согласно ч.3 ст. 222 ГК РФ, лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Если сохранение постройки будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, а также повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, то в данном случае, право на самовольную постройку не признается и будет подлежать сносу осуществившим ее лицом или за его счет.

По окончании строительства дома он подлежит приему приемочной комиссией.

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изм. и допол.) (утратил силу) ввел принципиально новое основание возникновения права собственности на жилой дом. Речь шла о приобретательной давности.

В настоящее время о ней говорится в ст. 234 ГК РФ — гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относится и жилой дом, но добросовестно (владение правомерно) и открыто (доступ к имуществу посторонних лиц) владеет им, как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом. В таких случаях между фактическим владельцем и другими лицами создается неопределенность в отношениях, потому что имущество не имеет правового статуса, хотя и есть владелец и обращается с этим имуществом как со своим. Приобретательная давность служит, чтобы ликвидировать разрыв между фактом и правилом.

Добросовестность должна сохраняться не только на момент поступления имущества во владение, а на протяжении всего срока давности.

Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он, считая имущество своим, пользуется и распоряжается имуществом: сдает в наем, в залог и т. д.

Для того чтобы возникло право собственности в результате приобретательной давности, она должна течь непрерывно в процессах установленного законом срока.

Если дом построен на средства двух семей, то оно признается их общей долевой собственностью. В зависимости от трудового и денежного вклада обеих семей определяется размер долей. На счет этого, если между гражданами возникнет спор, то им следует обратиться в суд с иском о признании право собственности на часть (долю). Если один из совладельцев дома хочет сделать пристройку к дому, то он должен получить согласие других собственников. Исходя из правил, указанных в ст. 246,247 ГК РФ, следует отметить, что владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производятся по взаимному согласию всех ее участников. Строительные работы, производимые одним из собственников, могут нарушить права других, например, затемнить помещения, сделать неудобным подход и так далее.

В случае не достижения соглашения споры решаются судом. Совладельцы дома при взаимной согласии могут изменить размер долей путем нотариально удостоверенного соглашения. В случае смерти совладельцев такое соглашение может быть достигнуто наследниками. Судом доли могут быть изменены, если будет установлено, что полезная площадь была увеличена правомерно. Это возможно только с согласия органов власти и совладельцев.

Хочу привести пример из судебной практики.

Кулагина А.Н. обратилась в городской суд Московской области с иском о признании собственности на жилой дом № 11 по ул. Ленинградская г.**** ссылаясь на то, что ранее ей на основании решения мировой судьи **** района Московской области принадлежало право собственности на Ѕ долю указанного жилого дома в порядке наследования по закону после смерти отца Тишина В. И. Вторая часть указанного жилого дома ранее принадлежала Ивановой А. И., умершей 5 июля 1979 года. 17 ноября 1997 года в доме произошел пожар, практически сгорела доля дома, которая ранее принадлежала Ивановой А. И. Наследниками Ивановой А. И. сгоревшая доля дома до настоящего времени не восстановлена. Истец произвела реконструкцию принадлежащей ей доли жилого дома с увеличением размера жилой площади и соответственно доли в связи с постройкой мансардного этажа. В настоящее время принадлежавшая истице Ѕ доля дома представляет собой отдельное жилое строение, возведенное на Ѕ доле фундамента, представляющее собой целый жилой дом.

В судебном заседании установлено, что на основании решения мирового суда 23 судебного участка хххх судебного района Московской области от 4 марта 2004 года истице Кулагиной А. Н. принадлежит право собственности на Ѕ долю жилого дома № 11 по ул. Ленинградская г. Ххххх. Свое право собственности Кулагина А.Н.зарегистрировала в УФРС 26 марта 2004 года, о чем произведена соответствующая запись в ЕГРП №хххххххххх и выдано свидетельство серии 50 АЖ № 11 111. Оставшаяся Ѕ доля указанного жилого дома ранее принадлежала Ивановой А. И. на основании решения ХХХХХ горсуда от 13.12.1973 года. Согласно свидетельства о смерти Иванова А. И. умерла 5 июля 1979 года. По сведениям нотариуса наследственного дела к имуществу Ивановой А. И. не имеется.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что жилой дом № 11 с момента постройки принадлежал двум собственникам, т. е. имел два отдельных входа. После смерти Ивановой А. И. никто из наследников ее долю жилого дома не оформлял, родственники проживали в доле дома без регистрации, после пожара в доле дома Ивановой А. И. половину дома никто из наследников не восстанавливал.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. 218,245 ГК РФ, ст. 194−198 ГПК РФ, суд решил иск Кулагиной А. Н. удовлетворить и признать за Кулагиной А. Н. право собственности на жилой дом № 11 общей площадью 108,1кв.м. жилой площадью 78,6 кв.м. по ул. Ленинградская г. Ххххх, состоящий из лит. А, А-1, а, Г согласно технического паспорта от 21 июня 2009 года. Решение городского суда Московской области Дело № 2−546/2011

Согласно ст. 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности на жилой дом имеют право преимущественной покупки. Такое право заключается в том, что продавец доли в письменной форме обязан уведомить всех совладельцев дома о решении продать ее постороннему лицу с определением цены и других условий. Если совладельцы не воспользуются своим правом на нее либо откажутся от покупки в течение месяца со дня уведомления, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как правило, право собственности на жилой дом, в результате определенных оснований или юридических фактов, может и прекратиться.

1.2 Договор найма жилого помещения

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал ряд норм, которые были посвящены договору найма жилого помещения. Кроме общих положений эти нормы назывались как: «Порядок определения социальной нормы площади жилья» (ст.11), «Жилищный фонд социального использования» (ст.12), «Предоставление жилого помещения по договору найма» (ст.13), «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма» (ст.15) также «Пользование коммунальными квартирами» (ст.16). Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» несмотря на очевидную переходность данного акта, стал источником для соответствующих положений Гражданского и Жилищного кодексов.

В настоящее время, ГК РФ выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется:

— гражданам (гл.35);

— юридическим лицам (арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ);

— возможность использование жилого помещения только проживанием граждан (п. 2. ст. 288 и п. 2.ст.671 ГК РФ).

В ст. 671 ГК РФ сказано, что по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Это договор в Гражданском кодексе носит общий характер. Исходя из этого, можно сказать, что с помощью этого договора, жилые помещения передаются в пользование вообще и в частности и во временное возмездное владение. Он является гражданско-правовым договором, а также центральным институтом жилищного законодательства.

Общее понятие договора найма жилого помещения включает в себя три разновидности такого договора:

1) договор социального найма жилого помещения;

2) договор коммерческого найма жилого помещения;

3) договор найма специализированного жилого помещения.

В юридической литературе некоторыми авторами высказываются мнение, что договоры социального и коммерческого найма — два самостоятельных типа договоров. Нельзя не согласиться с мнениями авторов, так как договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров. Они самостоятельные договоры, которые нуждаются в отдельном правовом регулировании. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право Кн.вторая. М: Статут, 2005 г. С. 662

В Гражданском кодексе РФ договор социального найма регламентируется только в общем виде. В данном договоре подробное регулирование отражено в Жилищном кодексе РФ в разд. 3 гл. 7 «Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма», в гл. 8 «Социальный наем жилого помещения», а также в иных актах жилищного законодательства РФ, содержащие нормы, регламентирующие договор социального найма жилого помещения.

Понятие договора социального найма в полном объеме раскрывается в ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Сторонами в договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качестве наймодателя при социальном найме жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную организацию.

По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П. В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления. Крашенинников В. П. Российское жилищное законодательство. М., 1996, С 41. Ю. К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма"

Как правило, наймодателем по данному договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, который выступает в договоре стороной от имени уполномоченных государственных органов либо органов местного самоуправления или управомоченным собственником лицо. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использования не могут быть отдельным предметом договора социального найма. В. В. Ткаченко, С. В. Ткаченко и В. А. Зимин. Сделки с недвижимостью. Самара 2006 г. С. 211 Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315″ Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" утвержден Типовой договор социального найма жилых помещений. В нем определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, порядок изменения, а также расторжения и прекращения договора.

Договор социального найма — возмездный. Возмездность договора заключается в том что, за пользование жилым помещением и коммунальные услуги должна вносится плата, то есть наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Договор социального найма заключается без установления срока, то есть является бессрочным договором. Е. С. Гетман также утверждает, что срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Гетман Е. С. Жилищный кодекс РФ / Е. С. Гетман; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2005. -305 Однако В. Н. Литовкин обращает внимание на то, что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другой особенностью предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР) была бессрочность. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением». Литовкин, В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / В. Н. Литовкин. — М.: Проспект, 2005. — С. 124.

Как правило, срок владения и пользования предоставленным жильем, не ограничивается. Граждане, проживающие в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняют право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. Как указывается в ГК РФ и ЖК РФ, объектом данного соглашения являются жилые помещения, которые находятся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, именно то жилье, которое было предоставлено или предоставляется гражданам государственными или муниципальными организациями, а также органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ, по договорам социального найма, малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 13ЖК РФ). Ориентиром здесь могут служить, например, положения Федерального закона «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи». ФЗ от 05.04.2003 «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» (С изменениями и дополнениями от 2 июля 2013 г.)

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи был утвержден Постановлением Правительства РФ «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи». Постановление Правительства РФ от 20.08.2003 № 512 (ред. от 24.12.2014) «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи»

В соответствии с Жилищным кодексом нуждающимися в жилом помещении могут являться:

1) малоимущие граждане;

б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч.2,3 ст. 49 ЖК РФ):

— обеспечение жильем такой категории граждан, как инвалиды предусмотрено в ст. 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014, с изм. от 01.12.2014)

— обеспечение жильем участников Великой Отечественной войны, инвалидов войны, ветеранов боевых действий;

— обеспечение жильем иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей согл. ст. 14 — 21 Федерального закона «О ветеранах». федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах» (принят ГД ФС РФ 16.12.1994) (действующая редакция от 22.12.2014)

Необходимо отметить, что по договорам социального найма жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если иное не предусмотрено международном договором Российской Федерации.

В соответствии со ст. ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями.

Тихомиров М.Ю. в своей статье отметил, что признанным малоимущим гражданам, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Но нельзя забывать о том, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование жилым помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи. Комментарий к новому жилищному кодексу РФ под. ред. Тихомирова М. Ю. 2007 г. С. 36 Я полностью согласна с мнением автора, так как эта норма указана и в Конституции РФ.

В соответствии ч.3 ст. 40 Конституции РФ, малоимущим, иным категориям граждан, нуждающимся в жилище, жилое помещение предоставляется бесплатно либо за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Следовательно, в Конституции РФ указано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений, но это правило касается не всех граждан РФ. Государство гарантирует бесплатное предоставления жилья только малоимущим и иным категориям граждан, в установленным законом порядке. Данный конституционный принцип нашло развитие в действующем ЖК РФ спустя более десяти лет после принятия Конституции РФ. Гражданину за бесплатно предоставленное жилье принадлежит обязанность оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также платить за коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен и расторгнут в соответствии ст. 82, 83 ЖК РФ и с учетом общих правил установленных в ст. 450−453 ГК РФ. По мнению В. Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения — это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения / В. Д. Рузанова // Жилищное право. — 2005. — № 3. — С. 14−16. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в письменной форме, как сам договор, если из закона или иных правовых актов не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).В соответствии с п. 2 ст.452 ГК РФ в случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, следует иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.

Таким образом, в соответствии со ст. 83 ЖК РФ, следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма. По требованию наймодателя, расторжение договора допускается в судебном порядке в следующих случаях:

Во-первых, невнесения нанимателем платы в течение более 6 месяцев за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;

Во-вторых, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает;

В-третьих, нарушения прав и законных интересов соседей;

В четвертых, использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», — недоумевает А. А. Титов. Титов, А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / А. А. Титов. — М.: Юрайт, 2005. — С. 91. Если основания и условия, дающие право на заключение договора социального найма жилого помещения изменились, то такой договор не может быть расторгнут.

Вторая разновидность договора найма жилого помещения — договор коммерческого найма. Как видно из ЖК РФ, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. П. В. Крашеннинников сказал что, договор коммерческого найма и договор социального найма во многом схожие отношения. Их предметом выступает один объект — жилые помещения. Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. — М.: Статут, 2004. — С. 93.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения нужно лишь соглашение между сторонами, а служит жилое помещение, которое должно соответствовать требованиям строительных правил и норм и санитарно-гигиеническим требованиям. Помещения (дома) после их строительства регистрируются как жилые дома (помещения) такими органами как — бюро технической инвентаризации. Согласно п. 1. ст. 673 ГК РФ жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания.

Действующий Жилищный кодекс РФ выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ в зависимости от формы собственности и целей использования.

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищные фонды подразделяются на:

— частный;

— государственный;

— муниципальный.

Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный, социального и коммерческого использования.

Индивидуальным жилищным фондом является совокупность жилых помещений частного жилищного фонда. Такие жилые помещения используются гражданами (собственниками) для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования и которые предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование. Д. В. Карпухин в своей статье указал, что в настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что и обусловлено двумя причинами. Карпухин Д. В., Забелова Л. Б. Жилищное право, 2010. С.93

В данном случае, нужно согласиться с мнением автора, так как на практике наименьший процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Как правило, соблюдение письменной формы происходит по инициативе риелторов, подготовивших сделку. По-моему мнению, это объясняется возможными невыгодными для риелторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риелторской компании. И иногда риелторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Поэтому данное обстоятельство, как правило, не соответствует закону, поскольку ч. 1 ст. 671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

Выше было сказано, что жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что и обусловлено двумя причинами. Причинами являются:

1) стремление наймодателей (собственников) квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;

2) правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Гражданско-правовая природа коммерческого найма определяется не только регламентирующими его предписания которые содержатся в разделе 4 «Отдельные виды обязательств» части 2 Гражданского кодекса, но и нормативным толкованием Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

В пункте IV данного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. Судам нужно иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота. Например: сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений.

Принадлежащее жилое помещение, на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма является срочным. Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока такого договора:

1) краткосрочный — до 1 года

2) долгосрочный — от 1 года до 5 лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет (ст. 683).

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматриваются возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма (наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю в соответствии с п. 1 ст.685 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч.1 ст. 450 ГК РФ). Часть 2 статьи 450−451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора и (или) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно ч.3 ст. 687 ГК РФ одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя возможно в судебном порядке в случаях, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийной состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).

В судебном порядке процедура расторжения договора в трех последних случаях осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.

Следует отметить, что на практике можно встретить такие случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют.

В одном разделе договора содержится следующие положения: в случае одностороннего расторжения договора и при соблюдении всех пунктов договора обеими сторонами сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении. исходя из текста договора, можно сказать, что наймодатель направив соответствующее уведомление о расторжении, может выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Как правило, данное право наймодателя не соответствует требованиям ч. 2 ст. 687 ГК РФ и согласно ст. 180 ГК РФ сделку нужно признать недействительной. Таким образом, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если наниматель в течение определенного срока не устранит допущенные нарушения или не устранит их применяя необходимые меры, тогда суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но в соответствии ч.2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Глава 2. Содержание договора жилищного найма

2.1 Права нанимателя по договору жилищного найма

В соответствии ч.1 со ст. 67 Жилищного кодекса по договору социального найма жилого помещения наниматель имеет право:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

В ст. 70 ЖК РФ установлены правила вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Эти граждане не являются нанимателями данного жилого помещения. К ним относятся:

— супруг (супруга) нанимателя;

— его дети и родители;

— другие родственники;

— нетрудоспособные иждивенцы.

Кроме того, данное понятие обозначает любых других граждан, которые признаны членами семьи нанимателя по решению суда (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Наниматель чтобы вселять супруга, своих детей и родителей должен получить письменное согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих. А для вселения других граждан — иных родственников, нетрудоспособных иждивенцев и граждан которые были признаны членами семьи нанимателя по решению суда — письменное согласие наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Следует полагать, что вселение к родителям их несовершеннолетних детей осуществляется независимо от наличия согласия как членов семьи нанимателя, так и наймодателя ст. 70 ЖК РФ). Следует отметить, что согласно статье 54 ЖК РСФСР вселение производилось в установленном порядке, который означал соблюдение правил прописки (Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 № 2 (ред. от 30.11.1990) «О практике применения судами жилищного законодательства»).

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

Поднаем жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма, регламентируется ст. 76−79 Жилищного кодекса. Также многие правила сохранены установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, в п. 1−3 ст. 685 ГК РФ применяются правовые нормы к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Как и прежде, нанимателю прежде чем сдавать всего жилого помещения или его части в поднаем необходимо получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, а также согласие наймодателя. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире также нужно согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями, так как с ними жить в одной квартире невозможно. В Постановлении Правительства РФ «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» это указано.

Договор поднаем жилого помещения может быть заключен только в письменной форме, при условии, если после заключения договора общая площадь данного жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если стороны договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, своим соглашением не установят срок договора поднайма, то такой договор считается заключенным на один год. Такая правила установлена в ч. ст. 77 ЖК РФ.

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

В соответствии со ст. 80 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи принадлежит право вселить в занимаемое ими жилое помещение временных жильцов. Аналогичные нормы о временных жильцах содержится и в ст. 680 ГК РФ.

Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, которые вселялись в жилое помещение по правилам ст. 70 ЖК РФ, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий:

— предварительного уведомления наймодателя;

— взаимного согласия нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

Если в разумный срок наймодатель после получения уведомления не запретил проживание временных жильцов, то тогда условие об уведомлении наймодателя считается выполненным. После этого наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение. С момента вселения временных жильцов наниматель несет ответственность за их действия перед наймодателем (ч.3 ст. 80 ЖК РФ).

По договору социального найма жилого помещения наниматель предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания. Но это не говорит, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. К примеру можно отнести, указанных лиц, у которых есть право заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689−701 ГК РФ.

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

Правила об обмене жилыми помещениями регулируются статьями 72−75 Жилищного кодекса РФ. Обмен жилыми помещениями может быть только между сторонами договора социального найма. По-моему мнению, в настоящее время невозможным считается обмен, например, приватизированной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ. Чтобы осуществить обмен жилого помещения наймодатели также должны дать согласия.

В ч. 4 ст. 72 Жилищного кодекса установлены правила для осуществления обмена жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма, проживающие в них несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, которые являются членами семьи нанимателя данного жилого помещения. Обмен таких жилых помещений допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Указанные органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Если согласие об обмене не достигнуто между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе в судебном порядке требовать принудительного обмена занимаемого помещения.

Статья 81 Жилищного кодекса предоставляет по договору социального найма нанимателю право обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении нанимателю жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Жилые помещения по договору социального найма могут быть заменены. Осуществление такой замены может потребоваться гражданам, например для уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Основаниями замены жилых помещений являются:

а) установленный факт превышения общей жилой площади жилого помещения на одного члена семьи нормы предоставления (о норме предоставления площади жилого помещения.(ч. 1−3 ст. 50 ЖК РФ);

б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи на замену жилого помещения.

Замена гражданам жилого помещения не осуществляется тогда, когда один из указанных лиц не согласен на это. Если наниматель которому было предоставлено жилое помещения по договору социального найма, при наличии указанных оснований обратится к наймодателю с заявлением о замене соответствующего помещения, то в этом случае наймодатель в течение трех месяцев обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение (ч.1 ст. 81 ЖК РФ). Следовательно, в таком случае наймодатель не вправе отказаться в даче согласия на замену жилого помещения, а просто обязан в установленный срок найти другое помещение чтоб осуществить замену.

Вышеуказанные основания замены жилых помещений не являются исключительными. Федеральным и региональным законодательством могут определяться и иные основания замены жилого помещения. Необходимо указать, что акты примененные федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ в своих нормах не могут исключить применение оснований замены жилых помещений, установленных в ст. 81 ЖК РФ.

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не в своих интересах, а в порядке, установленном Жилищным кодексом и заключенным с ним договором социального найма жилого помещения, а также иными актами жилищного законодательства. Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. № 6. С. 24−29.

Необходимо также отметить, что при реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

Права нанимателя также указываются в Постановлении Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» .

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора. Согласно п. 2 ст.82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, но он обладает таким правом только с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Приведу пример из судебной практики.

Володина Д.А. обратилась в Администрацию с просьбой признать ее нанимателем квартиры по договору социального найма жилого помещения после смерти К. с которым она находилась в фактических брачных отношениях. Она проживала в его квартире более 10 лет, естественно была там зарегистрирована. Администрация отказала ей в этом, так как Володина Д. не состояла в браке с К. и не может являться членом его семьи. Володина Д. обратилась в суд с иском к Администрации района о признании права пользования жилым помещением, заключении договора социального найма жилого помещения. Суд с учетом всех обстоятельств дела иск Д.удовлетворил.

А также следует отметить, что в Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» также содержит перечень прав нанимателя. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» Они также совпадают с обязанностями нанимателя, которые установлены жилищным законодательством.

Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством.

Жилищный кодекс РФ устанавливает право нанимателю и (или) членам его семьи изменить договор социального найма. Можно осуществить переустройства и перепланировки жилого помещения для повышения благоустройства квартиры. В жилом помещении в разное время по одному соглашению могут проживать различные граждане, так как договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Если состав семьи нанимателя изменяется, то договор сохраняет свое действие. Как правило, меняются число лиц проживающихся в жилом помещении и размер оплаты жилья и коммунальных услуг.

Жилищное законодательство РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ).

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор. Члену семьи или бывшему члену семьи такого право не предоставлено. Если лицо отсутствует в жилом помещении по причине выезда из него, то он в этом случае утрачивает право на жилое помещение. Следовательно, данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.

2.2 Обязанность нанимателя по договору жилищного найма

В соответствии ч.3 ст. 67 ЖК РФ наниматель по договору социального найма жилого помещения обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом;

Жилое помещение предназначено для проживания. Согласно ч.3 ст. 17 ЖК РФ в нем не допускается размещение промышленного производства. Следует отметить, что отдельные категории лиц наряду с проживанием в жилом помещении осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, научные работники, писатели и другие. Запрещать такую деятельность нельзя, потому что это являлось бы неоправданным ограничением прав граждан. Жилищный кодекс в указанных выше целях допускает использование жилого помещения, если это не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также права и законные интересы других граждан. В соответствии ч.2,4 ст. 17 ЖК РФ основными требованиями при осуществлении такой деятельности является соблюдение:

— правил пользования жилым помещением;

— порядка пользования инженерными сетями и оборудованием;

— стандартов, применяемых к уровню шума;

— требований пожарной безопасности;

— санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

Как правило, содержание и использование жилищного фонда имеет значительное место в системе законодательства. Действующее законодательство возлагает нанимателям обязанности — бережно относиться к занимаемому жилому помещению, использовать жилье для удовлетворения жилищных потребностей, то есть в соответствии с его назначением.

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно п. 2 ч.2 ст. 153 ЖК РФ такая обязанность возникает с момента заключения договора социального найма. Ст. 154 ЖК РФ определяет плату за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, которая включает

— плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;

— плату за коммунальные услуги. Постановлением Правительства РФ утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307″ О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (с измен. и дополн. от 27августа 2012) предусматривающие единые правила их оплаты.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.)

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Исходя из этого пункта, существенным можно считать значительно большой рост благосостояния семьи, в результате чего она перестает являться малоимущей. В соответствии со ст. 154 ЖК РФ следствием этого должно явиться установление платы за наем жилого помещения. Как выше сказано, малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма освобождаются от внесения платы за наем — платы за пользование жилым помещением.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы Жилищным кодексом практически так же, как это было сделано в ЖК РФ1983 г. Как и ранее, признается равенство жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. Бандо М. В. Основания жилищных прав членов семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального найма // Вестник Московского университета МВД России. 2009. № 4. С. 55−59. Согласно ч.2 ст. 69 ЖК РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Обязанность нести солидарную с нанимателем ответственность возлагается только на дееспособных членов его семьи. Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, которые прошли процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч.4 ст. 69 ЖК РФ).

Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» определяет перечень обязанностей нанимателя. В этом постановлении обязанности установлены в большом объеме чем в Жилищном кодексе.

Гражданским кодексом ст. 678 определяется обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма.

Наниматель обязан:

— использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

— своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Следовательно, в договоре найма жилого помещения размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, предусмотренная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК). Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором этот срок не предусмотрен, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом (п. 3 ст. 682 ГК).

А также к обязанности нанимателя относится — текущий ремонт, если иное не установлено договором.

Обязанности нанимателя по договору найма определены также Правилами пользования жилыми помещениями (п. 24). Они также совпадают вышеуказанными обязанностями.

жилищный право договор найм

Глава 3. Нарушение жилищных прав нанимателя

3.1 Неосновательное выселение нанимателя

Жилищному законодательству свойственно применение большого количества мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры защиты — это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение).

Защита — это деятельность, возникающая при наличии конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права. Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствуют правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты). В. Т. Батычко Жилищное право учебник Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее выселение их из помещения). Меры защиты в жилищном праве могут выступать как меры самозащиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает недобросовестному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость проведенного им капитального ремонта жилого помещения, являющегося обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ).

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» , даны следующие разъяснения.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке имеет место только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Согласно ч.3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; Филиппова Е. С. Жилищное право учебник для вузов — «Юстицинформ» 2007 г. С. 87

6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.

Выселение из жилого помещения — это лишение права гражданина занимать имевшуюся у него жилую площадь с предоставлением либо без предоставления ему жилого помещения. Производится оно на основании закона РФ. Самарского государственного экономического университета, кандидат юридических наук Сайфулова Л. Г. считает, что выселение, как правило, фактическое действие и (или) последствие наступление определенных юридических фактов. Сайфулова Л. Г. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение.// Юрист. № 3. 2007. с. 40- 42;

Помоему мнению, слово «выселить» это означает — заставить покинуть место своего жительства. Во всех случаях, выселение относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. При этом не важно, в каком порядке и по каким основаниям оно производится. Выселение из жилого помещения лица, проживающего в нем, помимо его воли всегда несет в себе элемент исключительности. Согласно ст. 3 ч.4 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законодательством РФ. Петров А. Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении// Жилищное право. № 1. 2007. С. 23−27. Выселение из жилого помещения производится только по решению суда. Жилищный кодекс РФ содержит перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения. Выселение граждан, получающим жилое помещение на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84−85 ЖК РФ. Нужно обратить внимание на то, что выселение из указанных жилых помещений допускается только в судебном порядке.

Напомним, что ранее действовавший ЖК РСФСР 1983 г., кроме судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан из жилых помещений. Следует понимать, что с санкции прокурора, в административном порядке выселялись граждане, которые самоуправно заняли жилое помещение либо проживали в домах, грозящих обвалом. Но в новом Жилищном кодексе РФ правила и порядок об административном выселении не содержатся.

Согласно Жилищному законодательству выселение граждан из жилых помещений возможно:

— с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст.85−88 ЖК РФ);

— с предоставлением другого жилья по договорам социального найма (ст. 90, ч.2 ст. 103 ЖК РФ);

— без предоставления других жилых помещений (ст. 91, ч.5 ст. 79, ч.5 ст. 80, ч.1 ст. 103, ст. 133 ЖК РФ и т.687 ГК РФ).

В законодательстве для каждого случая выселения установлены свои основания.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения — это крайняя мера ответственности граждан, проживающих в жилом помещении, по которым гражданин может быть выселен из жилого помещения, грубо говоря, «на улицу» в установленным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Такие случаи являются основаниями расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя.

Указанные нарушения совершаются активными действиями, а также могут выражаться и в бездействии. Примером бездействии является неисполнение обязанности, предусмотренной договором социального найма (ст. 91 ЖК РФ).

Для того чтобы указанные действия или бездействие повлекли санкцию в виде выселения, эти действия должны быть виновными, то есть должны совершены по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями или совершены умышленно.

Когда наниматель использует жилое помещения не по назначению, наймодатель имеет право выселять нанимателя без предоставления другого жилого помещения. Однако следует отметить, что наниматель не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения, если он не был предупрежден наймодателем о недопустимости противоправного поведения.

Согласно ч.2 ст. 91 ЖК РФ, кроме выше указанных оснований, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если судом признано, что совместное проживание этих граждан (родителей) с детьми невозможным.

Как следует из норм жилищного и семейного законодательства, лишения родительских прав не является основанием для выселения. Это основание восстановлено в Жилищном кодексе РФ после того, как оно было отменено Законом СССР «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам касающимся женщин, семьи и детства». Закон СССР от 22 мая 1990 г. № 1501-I «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства» (с изменениями и дополнениями)

Выселение граждан — нанимателей из жилых помещений возможно и по договорам о предоставлении специализированных помещений (ч.1 ст. 103 ЖК РФ). Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях имеет свои особенности.

Из смысла ч.4 ст. 103, ч.2 ст. 102 ЖК РФ следует, что выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения. Добровольская С. Без жилья по новому ЖК.// Домашний адвокат. № 5. 2005. С. 4−5 Как правило, наниматель и члены его семьи, которые проживают в специализированном помещении, обязаны освободить жилое помещение при расторжении или прекращении трудового договора. Если эти граждане отказываются освободить жилое помещение, то они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии ст. 103 ЖК РФ, необходимо отметить, что без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены следующие лица:

— члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, таможенных органов РФ, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, органов государственной противопожарной службы;

— члены семьи погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей, органов уголовно-исполнительной системы;

— пенсионеры по старости;

— члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

— инвалиды I или II групп (инвалидность которых наступила по вине работодателя вследствие рудового овечья), инвалиды I или II групп (инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей), инвалиды из числа военнослужащих, которые получили инвалидность I или II группы в связи с исполнением обязанностей военной службы.

Как правило, выселение указанных категорий граждан без предоставления другого жилого помещения запрещается только тогда, когда эти граждане не являются нанимателями жилых помещений или членами семей нанимателя по договорам социального найма, наймодателями жилых помещений или членами семей наймодателей и которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие основания для расторжения договора наймодателем, если наниматель не выполняет свои обязанности. Согласно ч.2 ст. 687 ГК РФ, если наймодатель захочет добиваться расторжения договора найма, то он это может сделать в одностороннем порядке только через суд.

Основанием для обращения в суд могут служить следующие обстоятельства:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (плата за коммунальные услуги охватывается).Закон не дает возможности определить то, что имелась ли вина нанимателя в невнесении платы за жилое помещение В соответствии с п. 2 ст.683 ГК РФ, при краткосрочном найме основанием для расторжения договора может являться невнесение нанимателем платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. В этом случае следует понимать, что активные действия нанимателя и членов его семьи приводят к разрушению или порче жилого помещения. В принципе действия могут быть и следствием невыполнения обязанностей по ремонту.

3) использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей как самим нанимателем, так и другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В законе условия расторжения договора найма по данному основанию сформулированы нечетко. Однако, неясно, считается ли предварительным условием предупреждение нанимателя о необходимости устранить нарушения. Так как, в п. 4 ст.687 ГК РФ сказано о том что, наймодатель обязан предупредить нанимателя, поскольку предупреждение входит в его обязанности. Такое предупреждение считается действующим в течение одного года.

Согласно ст. 688 ГК РФ последствия расторжения договора найма касаются не только того, кто допустил нарушение, но и всех проживающих в жилом помещении. Это едва ли оправданно и несовместимо с принципами жилищного законодательства. Данное последствие, наконец, может наступать только за виновные действия, проживающих лиц в жилом помещении.

Таким образом, действующее жилищное законодательство определяет еще одно основание для выселения граждан из жилого помещения проживающих на основании договора социального найма. Основанием является невнесение платы за жилье.

Мы рассмотрели, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения по договорам социального и специализированного найма жилого помещения. Рассмотренное нами выселение граждан производился по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, то есть обоснованно. Но существуют много случаев, когда наниматель выселяется из жилого помещения незаконно. Это объясняется тем, что права нанимателя в некоторой степени нарушены. На мой взгляд, если наймодатель неосновательно завышает тарифы на оплату жилищных услуг, то наниматель в этом случае может обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. На этом остановимся позже.

Далее отметим, что основными нарушениями со стороны наймодателя являются следующие:

— завышение тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг;

— обеспечение нанимателя некачественными коммунальными услугами (энергоснабжение, горячее и холодное водоснабжение и т. д);

— обеспечение нанимателя указанными коммунальными услугами с перерывами и т. д;

В соответствии со ст. 7.21−7.23 КоАП РФ, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30.12.2001 № 195-ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.12.2001) (действующая редакция от 12.02.2015) нарушение Правил пользования жилыми помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность. Исходя из этого важно отметить, что договор социального найма жилого помещения обладает всеми признаками публичного договора. В публичном договоре запрещается оказывать предпочтение одному лицу перед другими лицами в отношении, как заключения договора, так и содержания его (ст. 426 ГК РФ). Цена товара, работ и услуг устанавливаются одинаковыми для всех потребителей. Но есть исключение: для отдельных категорий граждан предоставляются льготы в порядке установленным законом и иными правовыми актами.

Правительство РФ устанавливает основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно определяет федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, а также методику перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Следует отметить, что в соответствии с ежегодно устанавливаемыми федеральными стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг, органы государственной власти субъектов РФ имеют право устанавливать региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг. Как правило, пересмотр или уменьшение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться не чаще одного раза в год одновременно с принятием решения об утверждении местного бюджета на очередной финансовый год и только на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг.

В данном порядке обеспечивается стабильность ценообразования, что гарантирует жилищные интересы граждан. Нередко на практике, жилищно-эксплуатационные организации взыскивают в повышенном размере оплату жилья и коммунальных услуг с нанимателей, обладающих жилищными льготами. В таком случае, наниматели получившие льготы, с лицами, не получившие такие льготы остаются наравне и несут такие же расходы, что и другие лица, то есть права льготников оказываются нарушенными.

Приведу пример из следующего дела.

Несколько граждан, образовывая группу, обратились в суд с иском о возврате излишне взысканных средств в качестве оплаты жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Судом было установлено, что истцы, являясь инвалидами II группы, имеют льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. Это объяснилось тем, что жилищно-эксплуатационная организация в течение продолжительного времени взыскивала оплату, не учитывая жилищных льгот истцов, что обусловило значительную переплату.

Суд отказал в удовлетворении иска, мотивируя решение отсутствием средств у ответчика. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила данное решение и взыскала в пользу истцов заявленные суммы переплаты. Дело № 2−1900;2006/4 (Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы)

Исходя из примера, сделаю вывод, что суд вынес правильное решение, нарушенные права восстановлены.

Выше было сказано, что основанием для расторжения договора может являться невнесение нанимателем платы за жилье. Если наниматель докажет суду, что у него на это были уважительные причины, то суд, защищая права нанимателя, может предоставить ему срок для погашения задолженности.

Приведу пример из судебной практики: муниципальное предприятие обратилось с иском к Васильевой Т. А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Васильева Т. А., являясь нанимателем квартиры, с августа 2006 г. не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг более шести месяцев, что и является нарушением условий договора социального найма. На 1 мая 2008 г. общая сумма задолженности (включая пени) составила 1739 руб. 33 коп. Суд на основании ст. 687 ГК РФ, отказывал в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, потому что суд учитывал, что ответчики (наниматели) находятся в тяжелом материальном положении, так как у них пятеро несовершеннолетние дети, совершеннолетняя дочь учится, а муж Васильевой Т. А. в феврале 2008 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, сама ответчица Т.А. работает в детском саду и получает очень маленькую заработную плату. Суд вынес решение на основании ч.2 п. 2 ст.687 ГК РФ. Ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев». Исходя из примера хочу отметить — суд г. Москвы установил, что наниматель имеет задолженность более шести месяцев по уважительной причине. Обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности лежит на ответчике (ст. 50 ГПК РСФСР, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР — утратил силу с 1 февраля 2003 года в настоящее время действует глава 6 ст.56−57 ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (действующая редакция от 31.12.2014)).

Как правило, к уважительным причинам невнесения платы за жилье и коммунальные услуги относятся:

— длительные задержки выплаты заработной платы;

— задержки пенсии;

— задержки выплаты по безработице;

— тяжелое материальное положение в связи с болезнью или наличием в составе семьи инвалидов, детей и т. д.

В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. «О ветеранах» .

Также суд не стал обсуждать причины образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали за жилье и коммунальные услуги, они были извещены о времени и месте судебного заседания по последнему месту жительства, но в судебное заседание не являлись, суду письменные объяснения не писали, доказательства не представляли, о причинах неявки суд не уведомляли.

В соответствии с ч.2 ст. 142 ГПК РСФСР (действ.ГПК РФ ст.) непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Сделаем вывод, суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора найма, а требования о погашении задолженности удовлетворил. Таким образом, суд остался на стороне нанимателя давая ему срок для погашения задолженности.

Хочу также отметить, что в общежитиях вузов России нарушаются жилищные права у иногородних студентов (нанимателей).

З0 июня 2014 года Артем Хромов (уполномоченный по правам студентов в России), начал собирать подписи с требованием прекратить необоснованное выселение иногородних студентов на лето из общежитий, противозаконное принуждение их к отработкам под угрозой выселения из комнат и незаконным угрозам отказа в заселении с начала нового учебного года в общежитиях вузов. Он попросил поддержать инициативу студенческого омбудсмена о решении проблемы с незаконным выселением из общежитий. После достаточного сбора подписей петиция будет направлена президенту В. В. Путину, премьер-министру Д. А. Медведеву, министру образования и науки Д. В. Ливанову и ректорам вузов.

Я полностью согласна с требованиями Артема Хромова. По-моему мнению, он как уполномоченный по правам студентов должен защищать законные права и интересы студентов. Всем известно, что из многих общежитий студенты выселяются на лето, если общежитие требует проведения ремонта и санитарные работы и т. п. Но, в частности, вузовские администрации под надуманными предлогами требуют покинуть общежития на период каникул, как не странно, при этом они все равно продолжают взимать плату за аренду комнат во время летних каникулы.

Следует понимать, что выселение на лето из общежитий является незаконным. В ч.2 ст. 105 Жилищного кодекса РФ говорится о том, что в общежитии договор найма жилого помещения заключается на весь период обучения, включающий в себя и летние каникулы. В этой связи, в образовательных организациях, сложившаяся такая практика ежегодного перезаключения договоров найма жилого помещения в общежитии, отказа в заселении с начала нового учебного года и выселения обучающихся из общежитий на время летних каникул противоречит действующему законодательству.

В некоторых вузах даже заставляют студентов выполнять хозяйственные работы под угрозой выселения из общежития или отказом в предоставлении места в общежитии в новом учебном году. Такие работы студентам назначаются противозаконно.

3.2 Отсутствие ремонта в помещениях

До принятия нового Жилищного кодекса РФ, Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2−04.2004» (утв. Госстроем России) давал определение понятия текущего ремонта. В соответствии с методическим пособием текущий ремонт — это ремонт, проводимый планово, выполняемый для восстановления исправности или работоспособности здания (сооружения, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения), частичного восстановления его ресурса с заменой либо восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры в объеме, установленном нормативной и технической документацией.

Градостроительный кодекс РФ дает определение понятия капитального ремонта. Под капитальным ремонтом понимается — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 Градостроительный Кодекс РФ) В ст. 2 и п. 3 ст.15 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Федеральный закон РФ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (принят 6 июля 2007 года) потребность в капитальном ремонте — это необходимость проведения работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме для приведения его в технически исправное состояние.

По договору найма жилого помещения (включая все три вида такого договора) на нанимателя возлагается обязанность:

— обеспечивать сохранность жилого помещения;

— поддерживать его надлежащее состояние;

— производить текущий ремонт жилого помещения.

По договору коммерческого найма наниматель обязан производить текущий ремонт только в том случае, когда иная обязанность не установлена данным договором.

Если наниматель по договору социального найма жилого помещения не исполняет обязанности, предусмотренные жилищным законодательством, то он подлежит ответственности, установленной законом (ст. 68 ЖК РФ). Ответственность нанимателя как и ответственность наймодателя может заключаться, в связи с разрушением или порчей жилого помещения, то есть в возмещении убытков за причиненный вред. В таких случаях, наниматель и члены его семьи могут быть выселены из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ).

Если граждане, проживающие совместно с нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма, нарушают условия договора, то в этом случае за их действия ответственность несет перед наймодателем только наниматель. Из указанных граждан солидарная ответственность наступает лишь тогда, когда они заключили договор с нанимателем, предупредив об этом наймодателя. В соответствии с п.3−4 ст. 677 ГК РФ такие граждане в этом случае являются сонанимателями.

Если граждане по договору найма жилого помещения проживают в жилом помещении только временно (в качестве временных жильцов или поднанимателей), то наниматель полностью отвечает за их действия перед наймодателем. Такое положение в равной степени относится как к социальному, так и к коммерческому найму (п. 3 ст. 76 и п. 3 ст. 80 ЖК РФ, п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК РФ).

Итак, одной обязанностью нанимателя является проведение текущего ремонта жилого помещения (ч.3 п. 4 ст.67 ЖК РФ) К текущему ремонту, который выполняется нанимателем за свой счет, относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Все эти виды работ указаны в Типовом договоре социального найма жилого помещения.

Однако если наниматель не исполняет свою обязанность по осуществлению текущего ремонта и такое неисполнение не приводит к порче или разрушению жилого помещения, то привлечь нанимателя к ответственности практически невозможно. За сам факт невыполнения указанных выше работ по текущему ремонту ответственность не предусмотрена.

В Типовом договоре социального найма жилого помещения ч.4 пункте «е» указано, что если выполнение перечисленных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с капитальным ремонтом дома, то они производятся за счет наймодателя (например, когда производился ремонт крышы дома, у нанимателя отклеились обои) Капитальный ремонт полностью входит в обязанности наймодателя (ч.2 п. 3 ст.65 ЖК РФ) Но он как наймодатель имеет право содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта.

Согласно ч.1 ст. 88 ЖК РФ при осуществлении капитального ремонта наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и соответствующее санитарным и техническим требованиям. Договор социального найма жилого помещения в таком случае не расторгается, квартирную плату наниматель вносит лишь за помещение, которое было предоставлено ему на время ремонта.

Однако при невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение. В данном случае, жилищные права нанимателя не должны нарушаться со стороны наймодателя, так как в ч.2 ст. 66 ЖК РФ предусмотрены меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, жилищное законодательство дает право нанимателю по договору социального найма жилого помещения в такой ситуации по своему выбору потребовать:

— уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

— возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компенсации морального вреда, предусмотренной Федеральным законом «О защите прав потребителей», ФЗ «О защите прав потребителей (в редакции Федерального закона от 9 января 1996 года № 2-ФЗ) (с изменениями на 5 мая 2014 года) (редакция, действующая с 1 июля 2014 года) если наймодатель — юридическое лицо; либо индивидуальный предприниматель.

К примеру, есть судебная практика: Мелешкина Н. Н. обратилась в Исакогорский районный суд (г.Архангельск) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «******» (далее по тексту — ООО «УК «******»), обосновав свои требования тем, что является нанимателем квартиры № 5 в доме №*** по ул.****** в г. Архангельске. В квартире из-за плохого состояния крыши дома постоянно происходят протечки, в связи с чем просила обязать ответчика провести капитальный ремонт жилого дома и взыскать компенсацию морального вреда в размере ****** рублей и расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела истица заявленные требования изменила, попросив обязать ответчика провести ремонтные работы, указанные в акте технического обследования жилого дома №*** по ул.****** в г. Архангельске от 3 августа 2012 года, а именно: капитальный ремонт фундамента, капитальный ремонт крыши дома, капитальный ремонт печных стояков (труб) сверх кровли, капитальный ремонт выгребных ям, провести текущий ремонт печных труб в чердачном перекрытии в части штукатурного слоя, провести ремонт и замену электропроводки в подъезде и обязать произвести очистку выгребных ям. Кроме того, с ответчика просила взыскать компенсацию морального вреда в размере ****** рублей.

В судебном заседании истица Мелешкина Н. Н. и её представитель Перевозчиков П. И. от искового требования о понуждении ответчика ООО «УК «******» к проведению текущего ремонта печных труб в чердачном перекрытии в части штукатурного слоя отказались, производство по делу в этой части прекращено определением суда. В остальной части исковые требования поддержали в полном объёме.

В судебном заседании установлено, что истец Мелешкина Н. Н. является нанимателем квартиры № 5 в доме №*** по ул.****** в г. Архангельске, находящейся в муниципальной собственности. Совместно с ней в указанной квартире проживают её дети Мелешкина М. С. и Мелешкин Ю. С. Задолженности по оплате коммунальных услуг, содержания и ремонта истица не имеет.

В соответствии с п. «б» и п."в" ч.5 договора социального найма квартиры № 5 в доме №*** по ул.****** в г. Архангельске, заключенного между Мелешкиной Н. Н. и мэрией г. Архангельска, наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение, и осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Общее собрание собственников жилых помещений дома №*** по ул.****** в г. Архангельске по вопросу проведения капитального ремонта не проводилось, капитальный ремонт указанного дома до настоящего времени не произведён.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, на основании установленных данных, суд приходит к выводу, что содержание общего имущества дома №*** по ул.****** в г. Архангельске, капитальный и текущий ремонт указанного дома надлежащим образом не осуществлялись.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что виновным неисполнением ответчиком своих обязанностей перед истицей последней были причинены нравственные страдания, вызванные тем, что она была вынуждена ожидать разрешения вопроса о ремонте дома, в котором проживает, проживать в жилом помещении, состояние которого не отвечает предъявляемым требованиям, претерпевать бытовые неудобства.

Решая вопрос о размере компенсации морального вреда, суд в соответствии со ст.ст.151, 1101 ГК РФ исходит из требований разумности и справедливости, и считает необходимым установить размер компенсации морального вреда, подлежащей взысканию с ООО «УК «******» в пользу истца, в размере ****** рублей.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что факт необходимости проведения капитального ремонта фундамента, крыши, печных стояков сверх кровли дома, выгребных ям многоквартирного дома №*** по ул.****** в г. Архангельске нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

С 1 июля 2008 года дом передан в управление ООО «УК «******».

Руководствуясь ст. 194−198, 199 ГПК РФ, суд решил — иск Мелешкиной Н. Н. к мэрии города Архангельска удовлетворить.

Обязать мэрию города Архангельска в срок до 1 ноября 2013 года произвести ремонтные работы капитального характера в доме №*** по ул.****** в г. Архангельске, а именно:

— капитальный ремонт фундамента дома,

— капитальный ремонт крыши дома,

— капитальный ремонт печных стояков (труб) сверх кровли дома,

— капитальный ремонт выгребных ям.

Взыскать с мэрии города Архангельска в пользу Мелешкиной Н. Н. компенсацию морального вреда в размере ****** рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 100 рублей.

Иск Мелешкиной Н. Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «******» о взыскании компенсации морального вреда удовлетворить. Решение Исакогорского районного суда г. Архангельск от 26 сентября. Дело 2−361/2012

Заключение

Трудно отрицать тот факт, что вопросы, связанные с жилищными правами, всегда вызывали интерес и будут обращать на себя серьезное внимание ученых и практиков в силу их социальной значимости. Конституция РФ предусматривает возможность для каждого выбирать способ защиты своих прав и законных интересов: обратиться за помощью в государственные органы или использовать иные, негосударственные (несудебные) формы защиты. Государство заинтересовано в том, чтобы и граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы были обеспечены надлежащее использование жилищного фонда и его сохранность. Развитие гражданского оборота и вызванные этим процессом изменения системы взаимоотношений в обществе ставят на повестку дня задачу мониторинга системы защиты имущественных прав и совершенствования отдельных составляющих этой системы, поскольку несвоевременность корректировки положения дел с защитой имущественных прав ведет к неэффективности функционирования рыночных механизмов.

На основании выполненной работы можно сделать следующие выводы:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь: развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

В целях обеспечения жилищных прав граждан ЖК РФ устанавливает юридические гарантии этого права путем предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также иными способами.

Таким образом, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить реализацию конституционного права граждан на получение жилого помещения различными способами.

2. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые часто дополняют друг друга. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства. Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты жилищных прав: юрисдикционный и неюрисдикционный.

3. Несомненно, что судебный порядок защиты нарушенных прав и свобод является наиболее надежным и действенным. При этом нет оснований утверждать, что в нашей стране создан бесперебойно работающий и достаточно эффективный механизм судебной защиты, реально обеспечивающий соблюдение прав и свобод каждого человека. В настоящее время разрешение конфликта через судебные органы приводит к ситуации, когда одна из сторон конфликта (а в некоторых случаях и обе стороны) остается не удовлетворенной результатами судебного разбирательства.

Судебная защита прав человека рассматривается в научной литературе как наиболее универсальная, но, с практической точки зрения, она обладает и рядом недостатков, компенсировать которые позволяют именно несудебные формы защиты.

Предоставляя гражданам право самостоятельно защищать жилищные права и минимизируя роль государства в этом, законодатель не учел, что граждане имеют небольшие возможности воспользоваться предусмотренными гарантиями для защиты своих прав. При этом представляется, что государство, взявшее на себя функцию «арбитра» в вопросе возникновения прав на недвижимое имущество должно и может сформировать сбалансированную эффективную систему защиты путем возмещения ущерба в соответствии с системой государственного гарантирования.

Сделав вывод, хочу аргументировать свое мнение: гражданам РФ не помешало бы знать всё о жилищном праве, чтобы свободно ориентироваться в законах. Потому что, как правило, это позволит ускорить получение жилья очередникам в несколько раз. На мой взгляд, граждане РФ должны знать законы и уметь пользоваться ими практически.

Необходимость института защиты жилищных прав граждан, выработка его сущности, содержания, механизма и принципов выходит на первый план. Эта необходимость обоснована и подтверждена практикой. Только на основе реальной защиты жилищных или других прав граждан можно построить законопослушное и здоровое общество.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты.

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №ФКЗ) // СПС Консультант плюс.

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.от 22.10.2014) // СПС Консультант плюс.

3. «Гражданский кодекс Российской Федерации» (часть вторая) от 26.01.1996 № 14 ФЗ (ред.от 31.12.2014) (с изм. и доп. вступил в силу с 22.01.2015) // СПС Консультант плюс

4.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" (ГПК РФ) от 14.11.2002 № 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (действующая ред. 31.12.2014) // СПС Консультант плюс.

5.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред.от 03.02.2015) СПС Консультант плюс

6. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. От 29.12.2014) СПС Консультант плюс.

7. «Земельный кодекс РФ"от 25.10.2001 № 136-ФЗ ред. от 29.12.2014, с измен. и дополн. вст. в силу с 22.01.2015) // СПС Консультант плюс

8. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190 -ФЗ ред. от 31.12.2014 (с измен. и дополн. вступил в силу с 22.01.2015) // СПС Консультант плюс

9. «Конституция (Основной Закон) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики» (принята на внеочередной седьмой сессии Верховного Совета РСФСР девятого созыва 12 апреля 1978 года-утратил силу)

10. «Гражданский кодекс РСФСР» Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с «Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.») (утратил силу) // СПС Консультант плюс.

11. «Жилищный кодекс РСФСР» (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. От 20.07.2004) СПС Консультант плюс

12. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (принятый Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 и вст. в силу 3.01.1976)

13. «Всеобщая декларация прав человека"(принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948) (10 декабря 1948 г.) // СПС Консультант плюс

14. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.) СПС Консультант плюс

15. Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик (с изменениями на 22 мая 1990 года) (не действует на территории РФ с 1 марта 2005 года на основании Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ)//СПС Консультант плюс

16. Закон СССР от 22 мая 1990 г. № 1501-I «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства» (с изменениями и дополнениями)

17. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (дейст.редакция от 29.12.2014) // СПС Консультант плюс

18. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ" О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (с измен. и доп. от 23 июня 2014 г. // СПС Консультант плюс

19. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) // СПС Консультант плюс

20. ФЗ от 05.04.2003 «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» (с изм. и доп.и от 2 июля 2013 г.) // СПС Консультант плюс

21. Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014, с изм. от 01.12.2014) // СПС Консультант плюс

22. Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ" О ветеранах" (принят ГД ФС РФ 16.12.1994) (действующая редакция от 22.12.2014) // СПС Консультант плюс

23. Федеральный закон РФ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (принят 6 июля 2007 года) // СПС Консультант плюс

24. ФЗ «О защите прав потребителей (в редакции Федерального закона от 9 января 1996 года № 2-ФЗ) (с изменениями на 5 мая 2014 года) (редакция, действующая с 1 июля 2014 года) // СПС Консультант плюс

25. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491″ Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СПС Гарант

26. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47″ Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (с изменениями от 8 апреля 2013 г.) // СПС Консультант

27.Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // СПС Гарант

28. Постановление Правительства РФ от 20.08.2003 № 512 (ред. от 24.12.2014) «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи» // СПС Гарант

29.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС Гарант

30. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 № 2 (ред. от 30.11.1990) «О практике применения судами жилищного законодательства» // СПС Консультант плюс

31. Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // СПС Гарант

32. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» //СПС Гарант

33. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307″ О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (с измен. и дополн. от 27августа 2012)// СПС Гарант Комментарии к нормативным актам

34. Комментарий к новому жилищному кодексу РФ под.ред.Тихомирова М. Ю. 2007 г. С.36

35. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / А. А. Титов. — М.: Юрайт, 2005. — С. 91.

Судебная практика:

36. Решение городского суда Московской области Дело № 2−546/2011

37. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г." О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев" // СПС Консультант плюс

38. Дело № 2−1900;2006/4 (Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы)

39. Решение Исакогорского районного суда г. Архангельск от 26 сентября. Дело 2−361/2012

Учебная и научная литература.

40. Астапова Т. Ю. Защита прав владения в современном гражданском праве // Жилищное право. 2006 г.С.197

41. Баглай М. В. Конституционное право РФ: Учебник для вузов.- М.: НОРМА, 2003. С. 248- 250.

42. Бандо М. В. Основания жилищных прав членов семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального найма // Вестник Московского университета МВД России. 2009. № 4. С. 55−59.

43. Батычко В. Т. Жилищное право учебник Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

44. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право Кн.вторая. М: Статут, 2005 г.С.662.

45. Гетман Е. С. Жилищный кодекс РФ / Е. С. Гетман; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2005. — С. 305

46. Гонгало Б. М. Основные начала российского жилищного законодательства //Семейное и жилищное право. 2005. № 3. С. 26−29.

47. Гражданское право: Учебник: В 2 т./Под ред. Е. А. Суханова. М., 1993. Т. 2. С. 149.

48. Грудцына Л. Ю. Жилищное право России/ Под ред. Н. М. Коршунова.- М.: Эксмо, 2005. С. 67.

49. Добровольская С. Без жилья по новому ЖК.// Домашний адвокат. № 5. 2005. С. 4- 5.

50. Карпухин Д. В., Забелова Л. Б. Жилищное право, 2010.С.93

51. Козырь О. Н. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. Под ред. Кирсанова А. Р. — М., 2009 г. С.104

52. Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. — М.: Статут, 2004. — С. 93.

53. Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. М., 1996, С 41.

54. Кузьмина, И. Д. Правовой режим самовольной постройки / И. Д. Кузьмина, В. И. Луконина // Вестник ВАС РФ. — 2001. — № 11. — С. 127

55. Литовкин, В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / В. Н. Литовкин. — М.: Проспект, 2005. — С. 124.

56. Петров А. Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении// Жилищное право. № 1. 2007. С. 23- 27.

57. Рузанова, В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения / В. Д. Рузанова // Жилищное право. — 2005. — № 3. — С. 14−16.

58. Сайфулова Л. Г. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение.// Юрист. № 3. 2007. с. 40- 42.

59. Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. № 6. С. 24−29.

60. Ткаченко В. В., Ткаченко С. В., В. А. Зимин.Сделки с недвижимостью. Самара 2006 г С.211

61. Толстой Ю. К. Жилищное право. М., 1996 г. С.28−30

62. Филиппова Е. С. Жилищное право учебник для вузов -«Юстицинформ» 2007 г.С.87

63. Шешко Г. Ф. Жилищное право М.:2010г. О праве собственности на жилые помещения законодательством. С.135

64. Шешко Г. Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Жилищное право .2009. № 8. С. 72−81.

Интернет ресурсы:

65. https://www.consultant.ru

66. https://www.garant.ru

Приложение

Типовой договор социального найма жилого помещения

Дата, месяц, год Наименование муниципального образования Наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица) действующий от имени собственника жилого помещения (указать собственника: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) на основании от «» г. №, (наименование уполномочивающего документа), именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин (ка), (фамилия, имя, отчество) именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от «» 20 г. №заключили настоящий договор о нижеследующем.

I. Предмет договора

1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в (государственной, муниципальной — нужное указать) собственности, состоящее из комнат (ы) в квартире (доме) общей площадью кв. метров, в том числе жилой кв. метров, по адресу:

дом №, корпус №, квартира №, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: (электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, — нужное указать)

2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи:

1) (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

2) (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

3) (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

II. Обязанности сторон

4. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

5. Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;

д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

III. Права сторон

6. Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;

е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

7. Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.

8. Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

В соответствии с Решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 №ГКПИ07−1022 в подпункте «в» пункта 8 не предусмотрено право наймодателя запретить вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

IV. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора

9. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

10. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.

11. По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;

б) разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

V. Прочие условия

13. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

14. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.

Наймодатель (подпись) Наниматель (подпись) М.П.