Разработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель г. Москвы

Процесс развития крупных городов в современных условиях характеризуется непрерывным повышением интенсивности использования их территорий, повышением социальных стандартов жизни населения и соответствующей трансформацией структуры экономики города на основе приоритетного развития финансово-деловой сферы, предпринимательства, технологии, культуры и образования, регенерацией историко-культурного и архитектурного наследия. Реализация этого процесса не может происходить беспрепятственно. Обеспечение полноценного функционирования города и его развитие превращается в одну из самых дорогостоящих потребностей общества, которой оно почти не знало раньше, требует от него огромных средств. Создание бездефицитного бюджета города, т. е. приведение его потребностей в соответствие с экономическими возможностями, проведение земельной и коммунальной реформы может осуществляться различными путями, выбор которых невозможен без экономической оценки городских территорий. При этом особую важность и актуальность приобретают вопросы оценки затрат на простое и расширенное воспроизводство системы улучшений городских земель, перепрофилирование промзон и социально-экономические результаты освоения городских земель.

Кадастровая оценка городских земель предназначена для создания экономически обоснованной системы земельных платежей. Земельные платежи являются, (как показывает отечественный и зарубежный опыт), одним из основных источников формирования доходной части бюджета города, на основе которой возможно решить проблему стабильного развития его инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также ряд других проблем. Помимо решения перспективных задач кадастровая оценка является экономическим рычагом для рационального использования земель, отводимых под строительство, и позволяет создать условия для наиболее эффективной застройки с точки зрения характера объектов строительства, плотности застройки, экономии средств на строительство инженерных коммуникаций, дорог, транспорта, а также улучшений условий проживания. Актуальность перечисленных задач кадастровой оценки городских земель подтверждается включением соответствующих разделов в Техническое задание на создание системы Государственного земельного кадастра, утвержденного Мэром Москвы и Председателем Госкомзема [39].

Несмотря на значительное число разработок в данной области, применение общепринятых в странах с развитой экономикой принципов, подходов и методов оценки недвижимости требует тщательного анализа и адаптации применительно к специфике кадастровой оценки городских земель г. Москвы в условиях переходной экономики.

В связи с этим, в данной работе предлагается постановка задачи по созданию комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель и пути совершенствования соответствующих подходов и методов, удовлетворяющие следующим требованиям:

— проведение поэтапной экономической (кадастровой) оценки городских земель г. Москвы в реальных условиях перехода к рыночной экономики;

— обеспечение минимальной погрешности оценки всех основных видов стоимости земель, с учетом неполноты и недостаточной точности исходных данных;

— определение и анализ характера взаимосвязей между различными показателями и факторами, влияющими на формирование стоимостных характеристик земельных участков в г. Москве.

Методологической основой настоящей работы являются общие принципы и положения экономического и математического моделирования, а также основные положения математической статистики и системного анализа.

Общие выводы и предложения.

1. На основе анализа и обобщения моделей экономической оценки городских земель в развитых странах и особенностей применения общепринятых подходов и методов оценки недвижимости к конкретным условиям Москвы разработана модель поквартальной кадастровой оценки основных видов стоимости городских земель.

2.Модифицированы основные подходы и методы кадастровой оценки различных видов стоимости городских земель и индивидуальных земельных участков Москвы в условиях переходной экономики, при непосредственном участии автора разработана и реализована практическая методика оценки стоимости земельных участков на основе типичных условий инвестиционных контрактов.

3.Разработанные модели и алгоритмы кадастровой оценки городских земель адаптированы к реальным условиям недостаточной точности, полноты, достоверности и актуальности имеющихся информационных массивов исходных данных для оценки и послужили основой для создания макета программно-аппаратного комплекса кадастровой оценки городских земель Москвы.

4.Для повышения достоверности исходного информационного обеспечения разработаны формализованные процедуры натурного (полевого) обследования основных характеристик кадастровых кварталов, на основе которых были собраны и обобщены финансово-экономические и иные количественные и качественные характеристики земельной недвижимости территории ЦАО и сформированы соответствующие БД.

5.Проведенный анализ точности оценки по разработанным методам и территориальной аппроксимации показал, что они обеспечивают относительную погрешность оценки и аппроксимации порядка 20%, что позволяет провести дифференциацию основных характеристик земель по оценочным зонам территории ЦАО почти в два раза более детальную, чем в настоящее время.

6.Расчеты прямых и косвенных затрат на создание и воспроизводство системы улучшений городских земель ЦАО и результаты оценки затратной составляющей по градостроительным показателям находятся в соответствии и составляют в среднем по ЦАО 3.47 млн долл. США за 1 га или 250 долл. США на 1 кв.м. общей площади зданий. Оценка рентной составляющей стоимости земель показала, что она превышает 30% от затратной составляющей, что свидетельствует о высокой рыночной привлекательности и инвестиционном.

ГТГПГР1ЛТ TT/TQ ГГР Т" Р>Г1Л Т ЛГГ1Л Т/ГТ/Г Т Т, А О IXVlVlLLVlUJiV iv^^/ilivyilll I у 1V7.

7.Анализ полученных оценок всей территории ЦАО по различным методам показал, что существующие в настоящее время базовые ставки выкупа прав долгосрочной аренды земельных участков не вполне адекватно ответствуют развитию рыночно-земельных отношений на территории ЦАО поскольку находятся на уровне затратной составляющей стоимости земель территории ЦАО.

8.Сопоставление корреляций полученных результатов с данными реальных продаж прав на земельные участки на территории ЦАО показало, что использованные при моделировании параметры и показатели имеют сильные взаимосвязи и взаимозависимости с данными реальных продаж и в целом адекватно отражают тенденции ценообразования, сложившиеся на земельном рынке в Москве.

9.Проведенный регрессионный анализ совокупности полученных результатов показал необходимость использования для относительной оценки по методу сопоставимых продаж отношения цены аналогичного земельного участка к площади проектируемого на нем здания, а в расчетах стартовой цены земельного участка плотности застройки данного и соседних кварталов.

10.Анализ корреляционных зависимостей между ценой продажи прав на земельные участки и рыночной стоимостью 1 кв.м. зданий показал, что.

114 применение укрупненных характеристик рыночной стоимости 1 кв.м. зданий для кадастровой оценки территории нескольких кварталов, расположенных в непосредственной близости друг от друга позволяет проводить кадастровую оценку с относительной погрешностью около 10%.

11.Полученные результаты позволяют сделать общий вывод: при проведении кадастровой оценки территорий других округов г. Москвы можно производить расчеты затратной составляющей стоимости городских земель, базируясь на общих характеристиках городской инфраструктуры, приходящейся на соответствующие кадастровые кварталы без детализации по конкретным.

Р, 1Р ГП^ТЭТЛЛЛ мияг ч и-ям ИТП ПЛТОЛПЯРТ ПЛЛЛ/ГТЧ. 1П7 Г[Г"Р>.|и-ПР1Т, ТЛ эятпяти ш.

IV-> IV. 11,1 11.11. • 1 у 1 ч Ч. I I Ч. И. 1 А V/ 1 IV! 111V Д/1 1 VIII! 111 I Ч 1 ^ ^ 1,'Ч"Ч1\'Х" I 1″ ГА V ' V 111 11 14- 111 I | / 1.1 1 111 1 114 проведение кадастровой оценки всей территории города в целом.