Особенности заключения договора об ипотеке: Залоге недвижимости

Актуальность темы

диссертационного исследования. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее по тексту — Закон об ипотеке) действует уже восемь лет. За это время во многом благодаря ему создан и успешно развивается рынок ипотечного кредитования, который в свою очередь стимулирует развитие экономики в масштабах всей страны. Нарабатывается позитивная судебная и иная правоприменительная практика в данной области. Прочно и широко в повседневную жизнь российских граждан вошло само понятие ипотеки.

Но до совершенства государственно-правового механизма в сфере ипотечных отношений еще далеко.

Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права, в первую очередь земельное право. Поэтому положение Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Гражданский кодекс Российской Федерации прямо определяет (п. 2 ст. 334), что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Вышеупомянутая норма Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим Гражданским кодексом Российской Федерации, и Законом об ипотеке — здесь оба нормативных акта поставлены на один уровень по отношению к общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге.

Что касается вопроса о соотношении норм Закона об ипотеке с нормами общей части Гражданского кодекса Российской Федерации — главным образом, с нормами подраздела 3 раздела 1 Гражданского кодекса Российской Федерации «Общие положения», которые посвящены объектам гражданских прав, то разрешить его возможно только при ответе на вопрос: могут ли ипотечные нормы иметь приоритет перед общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, может ли Закон об ипотеке устанавливать «иные правила» в этой сфере. Упоминавшийся ранее пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на приоритет Закона об ипотеке только в отношении «общих правил о залоге», содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации, но не в отношении общих положений кодекса. Отсюда следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон об ипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации как закон, содержащий нормы гражданского права.

Среди большого количества проблем, связанных с заключением договора об ипотеке (залоге недвижимости), автор диссертационного исследования выделяет проблему оборотоспособности объектов гражданских прав (статья 129 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты могут быть как изъяты из оборота, так и ограничены в обороте. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте — явление в частном праве достаточно традиционное, направленное на защиту публичных интересов.

Гражданский кодекс Российской Федерации допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключение: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (пуню1 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закон об ипотеке (п. 4 ст. 1) устанавливает, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами». Следовательно, здесь содержится отсылка к еще целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости.

Указанная норма Закона об ипотеке стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических маневров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона об ипотеке, если правовой статус объектов будет определяться иными законами (фактически получающими приоритет)? Тем более норму пункта 4 статьи 1 Закона об ипотеке можно (И истолковать так, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешен каким-то иным федеральным законом, хотя в Гражданском кодексе Российской Федерации определено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке» (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подчеркивая актуальность избранной темы, автор обращает внимание на то, что в пункте 2 статьи 6 Закона об ипотеке: «Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена» — усматривается иной подход, нежели тот, который отражен в пункте 4 статьи 1 Закона об ипотеке, т. е. сформулирован достаточно ясный перечень ограничений. Речь идет не о «допуске оборота объектов», а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных ограничениях. Из пункта 2 статьи 6 следует, что Закон об ипотеке все-таки берет на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, и с пунктом 4 статьи 1 Закона об ипотеке это соотносится весьма противоречиво.

Практика последних лет показывает, что ипотека и ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилья во всех регионах страны.

Накапливается реальный опыт рублевого ипотечного кредитования, за которым, по нашему мнению, будущее ипотеки в России. Так формируется ценная методологическая и информационная база, инфраструктура массовой ипотеки.

Давая правовую оценку ипотеке, видится, что регулирующие ее правовые акты не содержат предпосылок для последующего развития ипотеки, предполагающей дальнейшее вовлечение участников, обладающих различным правовым статусом.

В результате, имеющихся правовых актов явно недостаточно для создания развитой системы ипотечного кредитования.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена: необходимостью анализа правового регулирования с учетом судебной практики применения норм об ипотеке для выявления актуальных проблем заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) — необходимостью совершенствования законодательства Российской Федерации в данной области через комплексное изучение системы ипотеки и ипотечного кредитования.

Степень разработанности проблемы. Отдельные аспекты теории и практики, правового регулирования заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) исследуются в работах отечественных специалистов в области гражданского права: С. Аюшева, М. Брагинского, В. Витрянского, Д. Грачева, С. Гришаева, В. Ема, Н. Захарова, В. Иванова, А. Киселева, Л. Наумовой, М. Орлова, Е. Павлодского, И. Павлова, О. Плешанова,.

В. Смирнова, А. Толкушина, Е. Суханова, Ю. Толстого, 3. Цыбуленко, Г. Шершеневича, А. Эрделевского и др.

Однако в настоящее время хотя и существуют публикации по ряду актуальных проблем заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), в том числе касающихся вопросов правовой защиты субъектов ипотечного правоотношения, но комплексное разрешение возникших на практике вопросов еще не предлагалось. Кроме того, в периодической печати не получила отражения практика российского судопроизводства по разрешению спорных моментов в рамках упомянутой проблемы. Недостаточна степень правовой разработки данной проблемы в современном российском законодательстве.

Актуальность поднятых проблем, недостаточная степень их научной разработанности и несомненная практическая значимость определили выбор темы диссертационного исследования его цели и задачи.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является проведение анализа зарубежного и российского законодательства, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), комплексное теоретическое исследование основных аспектов вышеназванной проблемы для выявления и разработки путей практического решения актуальных вопросов, в том числе защиты интересов кредиторов и должников при заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Реализация поставленной цели предопределила необходимость решения следующих задач исследования:

— исследовать процесс эволюции норм, регулирующих ипотечные отношения в зарубежных странах и в России;

— проанализировать и уточнить основные положения современного законодательства России, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости);

— выявить наличие недостаточно разработанных положений российского Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обусловливающих возникновение проблем в правоприменительной практике;

— осуществить исследование основных вопросов, возникающих при заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости);

— разработать предложения по дальнейшему совершенствованию действующего в России законодательства, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Автор не ставил задачу углубленного изучения ипотеки земельных участков, вопросов налогообложения. Исследование этих проблем выходит за рамки данной работы.

Объект исследования составляют общественные отношения, связанные с заключением договора об ипотеке (залоге недвижимости) в направлении повышения эффективности правового регулирования вопросов ипотеки в условиях рыночных преобразований.

Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регламентирующие заключение договора об ипотеке (залоге недвижимости), правовой статус ипотеки и ее использование в хозяйственной деятельности, а также нормативные акты субъекта РФ — Волгоградской области.

Методологическая основа исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляют диалектический метод научного познания, законы и категории материалистической диалектики, метод системного подхода к изучению российского гражданского права. Автором использовались также методы логического, системного и статистического анализа, сравнительного правоведения.

В процессе работы над темой автором также проанализированы, обобщены и положены в основу исследования опубликованная судебная практика (постановления пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения по конкретным делам).

Эмпирическую базу исследования составили:

Конституция РФ, Законы Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, акты Конституционного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, акты судов ряда субъектов Российской Федерации.

Научная новизна диссертационного исследования обусловлена, во-первых, самим выбором темы диссертационного исследования, поскольку проблемы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) не подвергались прежде комплексному исследованию на диссертационном уровне.

Во-вторых, в настоящей работе впервые на монографическом уровне дан комплексный анализ теоретико-правовых основ заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), внесены предложения по совершенствованию системы мер по эффективному развитию системы ипотечного кредитования в России.

В-третьих, автором проведен сравнительный анализ понятий «залог» и «ипотека», «ипотека в силу договора» и «ипотека в силу закона». ¦

Результатом работы явились следующие положения, выносимые на защиту:

1. Ипотека является институтом гражданского права и, следовательно, должна занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ, Закон об ипотеке должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации как закон, содержащий нормы гражданского права, так как пункт 2 статьи 334 ГК РФ указывает на приоритет Закона об ипотеке в отношении только «общих правил о залоге», содержащихся в ГК РФ, но не в отношении общих положений ГК РФ.

Место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. В действующих нормах законодательства, регулирующих вопросы заключения договоров ипотеки жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние граждане, а также лица ограниченные судом в дееспособности и недееспособные лица, предусматривается наличие согласия органа опеки и попечительства и на заключение договора ипотеки, и на обращение взыскания на предмет ипотеки. При этом вполне вероятна ситуация, когда на момент получения согласия на залог, оснований для отказа в его выдаче у органов опеки и попечительства нет, но затем они появляются в момент обращения взыскания на предмет ипотеки.

В связи с этим представляется целесообразным внести в законодательство, регулирующее отношения по ипотеке, изменения, касающиеся необходимости получения согласия органа опеки и попечительства лишь на заключение договора об ипотеке, что же касается последующего обращения взыскания и реализации предмета ипотеки, то решение органа опеки и попечительства в данном случае не требуется.

3. В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная’является именной ценной бумагой. Согласно ст. 48 Закона об ипотеке допускается передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица — ордерного индоссамента. В данном случае Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а согласно п. 3 ст. 146 ГК РФ, передачу прав путем индоссамента допускается только по ордерной ценной бумаге, в то время как по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии, что обусловливает необходимость внесения соответствующих изменений в Закон об ипотеке.

4. Когда ипотечное покрытие передается в общую долевую собственность владельцев ипотечных сертификатов участия, последние несут все риски непогашения кредитов. По закону «Об ипотечных ценных бумагах» управлять ипотечным покрытием должна управляющая компания, которая вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в случае невозврата кредита заемщиком. Закон об ипотеке (п. 1 ст. 1- п. 1 ст. 50) позволяет обратить взыскание на заложенное имущество только залогодержателю. Управляющая компания залогодержателем не является и не регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — «ЕГРП»), поэтому права обращения взыскания у нее нет. Залогодержателями являются владельцы сертификатов. Один владелец ипотечного сертификата участия самостоятельно не может обратить взыскание на какой-то объект недвижимости, обеспечивающий требование, входящее в ипотечное покрытие.

В результате следует установить порядок, при котором владельцы сертификатов смогут совместно обратить взыскание на имущество как единый залогодержатель. При этом необходимо закрепить за ними право обращения в ЕГРП о регистрации перехода залогового права.

5. Согласно ст. 42 Закона об ипотеке в случае установления факта, что в действительности собственником имущества является не залогодатель, а другое лицо, запись в ЕГРП о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека прекратится. Закрепление такой нормы вступает в противоречие с принципами ипотечной системы. Заключая договор об ипотеке (залоге недвижимости), кредитор надеется на достоверность сведений в ЕГРП. Если недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП, возмездно и добросовестно приобретено у лица, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, но не являющегося таковым, действительный собственник недвижимого имущества должен утратить свое право на него (принцип бесповоротности). Он может приобрести только право требования к лицу, осуществляющему отчуждение, возмещения убытков, но не передачи недвижимости.

Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки собственник предъявить может, однако стороной реституции он быть не может в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ, так как не является стороной недействительной сделки, т. е. между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, а не между приобретателем и собственником. В этом случае можно говорить об обязательственном характере иска, а не вещной его природе, которая характерна для иска виндикационного.

В связи с тем, что залогодатель утратил предмет ипотеки в указанном случае не по своей вине, залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обязательств не согласно ст. 42 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в обычном порядке при условии, если залогодатель не осуществляет предпринимательскую деятельность.

6. Дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Однако, п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке определяет, что в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшийся залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. В результате можно сказать о том, что залогодержатель — потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом дееспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. На такие случаи следует распространить п. 1 ст. 335 ГК РФ содержащую правило, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

7. При ипотеке предприятия закладывается сложный имущественный комплекс, который должен состоять из таких элементов, которые позволяют субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно осуществлять выпуск на рынок готовой продукции и тем самым систематически получать прибыль. При этом залогодатель обязан обеспечить сохранность имущественного состава заложенного предприятия и не допускать уменьшение его покупной цены.

8. Необходимо представить залогодержателю более широкий объем полномочий по осуществлению ипотечного контроля.

Правовой анализ показывает, что часть вторая п. 2 ст. 72 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)" не устанавливает, что меры ипотечного контроля могут быть предусмотрены договором, в то время как п. 3 ст. 44 Закона РФ «О залоге» предоставляет сторонам договора ипотеки предприятия право определить в договоре меры осуществления ипотечного контроля.

9. Гражданский кодекс Российской Федерации допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах.

Вместе с тем норму п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке можно истолковать, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешен каким-то иным федеральным законом, что не соответствует ГК РФ, где определено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке» (п. 2 ст. 334), кроме этого п. 3 ст. 129 ГК указывает, что вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законом о земле.

10. В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, что противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая не допускает отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения расположенного на этом участке объекта недвижимости. Поскольку передача имущества в ипотеку может привести к отчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка без одновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой.

11. Учитывая особенности заключения договора об ипотеке, автору представляется необходимым указать на следующие группы юридических рисков, возникающих при заключении договора об ипотеке:

1) риск признания того, что объект недвижимости не может являться предметом ипотеки и соответственно признания договора ипотеки недействительной сделкой;

2) возникновение споров, связанных с правом собственности на заложенный объект недвижимости, что может снизить ликвидность предмета ипотеки при обращении взыскания на него;

3) владельцы ипотечных сертификатов несут риски непогашения кредитов;

4) риски, вытекающие из правоустанавливающих документов;

5) риски, вытекающие из договора об ипотеки в отношении земельного участка под недвижимым имуществом;

6) риски, вытекающие из ограничения полномочий лиц, подписывающих договор ипотеки;

7) риски, вытекающие из наличия обременений предмета ипотеки;

8) риски, вытекающие из документов, представляемых на регистрацию договора ипотеки.

В результате проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в содержание норм Закона об ипотеке:

1. П. 2 ст. 13 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции:

Закладная является ордерной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

— право залога на имущество, обремененное ипотекой".

2. П. 1 ст. 72 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции: «Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, если это не нарушает имущественный состав предприятия, предназначенный для его деятельности, не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке».

3. П. 2 ст. 72 Закона об ипотеке изложить в следующей редакции: «В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе принять меры ипотечного контроля, предусмотренные договором об ипотеке, включая:

— требование от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с. относящимся к предприятию имуществом;

— назначение представителей в руководящие органы предприятия;

— передачу предприятия в доверительное управление залогодержателю или иному лицу;

— ограничение права предприятия распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия;

— обращение к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

— предъявление в суд исков о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;

— осуществление иных прав, предусмотренных договором об ипотеке за деятельностью залогодателя.

Если указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства".

4. В п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке указать, что согласие органа опеки и попечительства необходимо лишь при заключении договора об ипотеке,.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Проведенный анализ действующего законодательства, регулирующего вопросы заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости), полученные выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертационном исследовании, могут быть использованы для дальнейшей разработки и совершенствования российского законодательства по вопросам законодательства, регулирующего заключение договоров об ипотеке (залоге недвижимости) и механизма его практического применения.

Отдельные положения диссертации целесообразно использовать для преподавания курса гражданского права в системе высшего профессионального образования, прежде всего для студентов юридической специальности.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждались на научных конференциях молодых ученых в Волгоградском государственном университете, а также на заседаниях кафедры гражданского права и процесса ВолГУ в 2000;2005 гг., а также отражены в опубликованных автором четырех статьях.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, разделенных на девять параграфов, заключения и библиографии. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.

Заключение

.

На основании проведенного исследования автор пришел к следующим выводам. Несмотря на очевидный прогресс в деле развития ипотеки в Российской Федерации, тем не менее продолжают существовать проблемы, с которыми уже сегодня приходится сталкиваться в практике. Это очевидная асимметрия прав и обязанностей кредиторов и должников. Причем явно не в пользу кредиторов. Статья 446 ГПК РФ определяет имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Смысл в том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилье, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи помещением.

Итак, если заемщик не в состоянии погашать ссуду и кредитору необходимо реализовать заложенное жилое помещение, то заемщика надо переселять. На этом пути могут возникнуть препятствия, которые трудно устранить в короткий срок. Тем временем кредитор будет терпеть убыток. На наш взгляд, необходимо, чтобы уже в самом ГПК РФ был четко прописан порядок предоставления жилья несостоятельным заемщикам из специализированных жилищных фондов, находящихся в ведении субъекта Федерации, на территории которого расположено купленное с помощью ипотеки жилье. Известно, что в действующем Жилищном кодексе предусмотрены специализированные фонды жилья для временного поселения. Жилищный кодекс отводит для добровольного переселения месячный срок, после которого должники выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения. Известно, с каким трудом решаются вопросы предоставления временного жилья даже в кризисных ситуациях. Имеется и негативный опыт реализации целевых жилищных программ, в том числе предоставления жилья военнослужащим, жителям ветхих домов и т. д. Резонно опасаться трудностей и при переселении несостоятельных заемщиков. Тем более что регламентированный Законом «Об ипотеке» срок допустимой отсрочки реализации судебного решения (один год) работает явно не в пользу кредиторов. Отсрочка является слишком большой и, главное, безусловной. К этому следует добавить и длительный срок рассмотрения дела в суде.

Так же остро обозначилось противоречие в законодательстве по вопросам защиты прав и интересов несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, с одной стороны, и кредиторов — с другой. Законодатель в ряде случаев нечетко определил, как должны защищаться права указанной группы граждан при совершении ипотечных сделок за счет кредитных средств и как должны действовать органы опеки и попечительства при выдаче разрешений, в том числе при ипотечных сделках. В результате возникает огромное поле для вольного толкования законов на различных уровнях власти (органы опеки и попечительства, дающие разрешения на ипотекупрокуратура, обладающая правами опротестования решений органов опекисуды, разбирающие споры между кредиторами и заемщиками). В конечном итоге ипотека может быть признана незаконной по огромному числу оснований из-за правового пробела в законодательстве.

Другой ряд проблем обнаруживается при выдаче ссуд на приобретение строящегося жилья. Нехватка предложения на первичном рынке, когда практически все жилье приобретается до завершения строительства, ведет к тому, что страдают покупатели, которым предлагается заключать невыгодные для них, с точки зрения многих юристов, договоры.

Развитие ипотеки на первичном рынке тормозится отсутствием по аналогии с готовым жильем единого централизованного государственного учета прав на. объекты недвижимости, находящиеся на этапе строительства. Что, в свою очередь, существенно повышает риски кредитующей стороны при недобросовестности инвесторов, продавцов-посредников или заемщика.

Еще одно существенное препятствие на пути ипотечного бума является скорее психологическим. Широкие слои населения не очень-то стремятся в банк за кредитом, и не только ипотечным. К сожалению, в нашем обществе, в отличие от западных стран, не развита культура получения кредитов на те или иные потребительские цели. Ведь в западных обществах население, можно сказать, веками училось «жить взаймы». Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику низкими кредитными ставками. Конечно, культуру цивилизованных заимствований трудно напрямую инсталлировать законодательным путем.

Сегодня в России актуальна задача формирования потребительского сообщества, повышения «кредитного оптимизма». Государство не должно перекладывать эту ношу на плечи одних лишь коммерческих структур, озабоченных расширением своей клиентуры. Требуется комплекс поощрительных мер, в том числе с использованием возможностей телевидения, прессы. При заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости), люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды. Возможно, здесь поможет закон о гарантировании банковских вкладов.