Основы земельного права

Земельное право — это совокупность правовых принципов и норм, регулирующих общественные отношения, связанные с определением правового статуса и режима использования земельных участков, направленного на обеспечение наиболее рационального использования и охрану земель, а также защиту разнообразного права и интересы собственников земли, землевладельцев и землепользователей.

Таким образом, общественные отношения, возникающие в связи с оборотом, использованием и охраной земель и регулируемые нормами земельного права, составляют предмет этой отрасли права.

Земельные правоотношения — это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.

Земля как объект общественных земельных отношений: земля как природный объект; земля как природный ресурс — объект хозяйствования; земля как недвижимость, объект собственности и гражданского оборота; земля как территория. Конституция Российской Федерации (ст. 9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывая ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.

Современная теория права допускает трактовку понятия «законодательство» и в широком смысле — в качестве совокупности всех нормативных правовых актов, посвященных регулированию той или иной сферы общественных отношений, и в узком — когда речь идет только и непосредственно о законах как актах высшей юридической силы. Земельный кодекс вслед за Гражданским (см. ст. 3 ГК) исходит из понятия законодательства в узком смысле, определив в п. 1 ст. 2, что земельное законодательство представляет собой совокупность Земельного кодекса, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.

Согласно общей теории права отрасль права — это обособившаяся внутри данной системы совокупность однородных правовых норм, регулирующих определенную сферу родовых общественных отношений. Применительно к земельному праву как отрасли права такими родовыми отношениями выступают земельные отношения. В то же время земельное законодательство может выходить за строгие рамки этих отношений и регулировать также смежные области отношений. В качестве хрестоматийного в учебниках по земельному праву приводится пример с предоставлением земли для нужд строительства, когда наряду с другими документами необходимо иметь справку госбанка о финансировании строительства, что входит в область административного права, хотя и является правовым требованием земельного законодательства. Аналогично обстоит дело с законодательством о землеустройстве, а также о юридической ответственности, нормы которой принадлежат к уголовному, административному, трудовому, гражданскому праву.

Земельное право как наука представляет собой систему научных знаний о земельном праве, включая ее систему возникновения и развития, предмет, метод и принципы правового регулирования, источники земельного права, закономерности развития и эффективность применения правовых норм и разнообразных правовых институтов.

Задача 1

Организация, арендующая земельный участок на территории г. Москвы для эксплуатации складских помещений, построила новый складской комплекс на территории арендуемого участка на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство. Объект введен в эксплуатацию. Однако в его регистрации было отказано, поскольку отсутствовал документ, который подтверждает владение участком на правах, предоставленных для создания объекта недвижимого имущества. Возможна ли легализация данного объекта недвижимости?

Ответ

В силу п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса возможна, через суд, так как у организации есть договор аренды и разрешения на застройку, которое выдано в уставном порядке, потому что когда выдавали разрешение, все законодательные аспекты были учтены и были проверены все документы. И разрешение выдавала администрация города, значит, они не вправе отказать в регистрации.

Задача 2

Государственный вуз, владеющий земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, передал этот участок в аренду ООО. Главный государственный инспектор по охране земель привлек ООО к административной ответственности за пользование участком без надлежащих документов, так как вуз был не вправе заключать договор аренды. Законно ли привлечение к ответственности?

Ответ

ООО правомерно привлечено к ответственности.

В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на юридических лиц. Сумма штрафа составляет от 10 000 до 20 000 руб.

Согласно абз. 1 п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266−1 «Об образовании», абз. 1 п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» высшие учебные заведения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

Однако в силу п. 4 ст. 20 ЗК РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться.

В рассматриваемом случае необходимо руководствоваться нормами п. 4 ст. 20 ЗК РФ, который является специальной нормой по отношению к положениям законодательства об образовании. Следовательно, заключенный вузом и ООО договор аренды ничтожен, как противоречащий требованиям земельного законодательства (ст. 168 ГК РФ).

Поскольку ничтожный договор не порождает для сторон никаких прав и обязанностей, у ООО в данной ситуации отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок. В связи с этим общество было правомерно привлечено к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.

Задача 3

ООО и ЗАО заключили договор займа. В обеспечение этого договора был заключен договор ипотеки (залога недвижимости). ООО (залогодержателю) было передано, помимо прочего, право аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание, переданное в ипотеку. В государственной регистрации договора ипотеки было отказано, поскольку отсутствовало согласие собственника (арендодателя) на передачу в залог арендных прав. Правомерен ли такой отказ?

Ответ

Нет, отказ неправомерен.

В силу ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Таким образом, по закону право аренды участка и расположенных на нем зданий или сооружений, принадлежащих арендатору, является единым объектом договора ипотеки. При аренде земельного участка «на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, <�…>, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления» (п. 9 ст. 22 ЗК).

Задача 4

Общество с ограниченной ответственностью «Восток» для строительства нежилого здания был выделен земельный участок, находящейся в собственности муниципального образования. Не достроив здание, общество зарегистрировало ЕГРП право собственности на объект незавершённого строительства. Возникло ли в данном случае у ООО «Восток» исключительное право на приватизацию арендуемого земельного участка?

земельный приватизация недвижимость право

Ответ

Право на приватизацию арендуемого земельного участка у ООО не возникло. Однако в судебной практике представлена и противоположная точка зрения.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Соответственно, право собственности на такие объекты может быть зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно ст. 36 ЗК РФ юридическое лицо, имеющее в собственности здание (строение, сооружение), которое расположено на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, приобретает право на этот земельный участок в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, собственник такого недвижимого имущества имеет исключительное право на приватизацию или аренду соответствующего земельного участка.

В одном из судебных дел отмечается следующее. При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства (являющийся в данном случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте) собственник может приобрести расположенный под этим объектом земельный участок в собственность в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 30.09.2008 N Ф09−7051/08-С6).

Очевидно, суд в данном случае отнес объект незавершенного строительства к одному из видов строения по смыслу ст. 36 ЗК РФ.

Между тем в судебной практике представлена противоположная точка зрения, представляющаяся более обоснованной.

У собственников незавершенных строительством объектов не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ. Это объясняется тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию (Определение ВАС РФ от 05.05.2010 N ВАС-4782/10).

Задача 5

ООО принадлежит на праве собственности здание, находящееся на арендуемом у муниципалитета земельном участке. Последний признан частью культурного слоя. Будет ли это являться препятствием для выкупа обществом данного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ?

Ответ

(Культурный слой — слой земли на месте поселения человека, сохраняющий следы деятельности людей. В зависимости от продолжительности жизни людей в поселении и их деятельности, толщина слоя меняется от нескольких сантиметров до 30−35 метров. С целью изучения следов деятельности человека и восстановления по этим следам истории поселения, археологи проводят раскопки) Данное обстоятельство не препятствует выкупу участка. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Причем такие граждане и юридические лица имеют исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков, если иное не установлено федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Подпунктом 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, перечисленных в п. 4 ст. 28 ЗК РФ. Это случаи изъятия земельных участков из оборота, установления федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Согласно ч. 1 ст. 94 ЗК РФ земли историко-культурного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий. В свою очередь, пп. 1 п. 1 ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относит земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия. В силу ст. 3 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Закон № 73-ФЗ) к достопримечательным местам относятся культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок, то есть такие объекты, которые не скрыты под землей и доступны для обозрения. Пункт 2 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 № 865, памятниками истории и культуры называет в том числе памя памятники археологии, к которым отнесены участки исторического культурного слоя древних населенных пунктов. Согласно ст. 5 Закона № 73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения. Статьи 94 и 99 ЗК РФ определяют особый правовой режим земель историко-культурного назначения, в т. ч. занятых объектами археологического наследия. За исключением случаев, установленных законодательством, земельные участки, отнесенные к таким землям, у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность. Следовательно, если земельный участок будет отнесен к культурному слою, но при этом не будет включен в Список всемирного наследия, признан историко-культурным заповедником или объектом археологического наследия, то он не будет являться изъятым из оборота или ограниченным в обороте. Следовательно, отнесение участка к культурному слою не станет препятствием для его выкупа обществом. Однако, если земельный участок, отнесенный к культурному слою, будет включен в Список всемирного наследия, признан историко-культурным заповедником или объектом археологического наследия, его оборот будет ограничен. Это определено п. 4 ст. 27 ЗК РФ в соответствии с пп. 4 п. 5 данной статьи. В силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление. Согласно ст. 49 Закона № 73-ФЗ объекты археологического наследия находятся в государственной собственности. Гражданский оборот такого объекта и земельного участка, в пределах которого он располагается, осуществляется раздельно. Собственник или пользователь земельного участка, в пределах которого имеется объект археологического наследия, владеет, пользуется и распоряжается этим земельным участком с соблюдением условий, установленных данным Законом для обеспечения сохранности объекта культурного наследия. Порядок использования объекта археологического наследия и земельного участка, в пределах которого он располагается, определяется в соответствии со ст. ст. 48 — 56 Закона № 73-ФЗ.

Задача 6

ООО владело на праве собственности зданием и арендовало земельный участок, на котором указанное здание находилось. Впоследствии здание было продано, в связи с чем ООО обратилось к арендодателю с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка. Арендодатель отклонил это предложение. Вправе ли ООО потребовать расторжения договора в судебном порядке?

Ответ

В соответствии с ч. 1 ст 1. ГК РФ Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В данной статье формулируются основные начала (принципы) гражданского законодательства, закрепляется принцип свободы в приобретении и осуществлении субъективных гражданских прав гражданами (физическими лицами) и юридическими лицами, воспроизводятся конституционные гарантии единства экономического пространства в Российской Федерации. Таким образом, ООО как юридическое лицо, вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.

Право на судебную защиту декларировано в Конституции РФ. В соответствии со ст. 46 п. 1. «Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод». Это право также распространяется на юридических лиц, поскольку последние представляют собой объединение физических лиц.

В соответствии с ч. 1 ст 1. ГК РФ Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В данной статье формулируются основные начала (принципы) гражданского законодательства, закрепляется принцип свободы в приобретении и осуществлении субъективных гражданских прав гражданами (физическими лицами) и юридическими лицами, воспроизводятся конституционные гарантии единства экономического пространства в Российской Федерации. Таким образом, ООО как юридическое лицо, вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.

Задача 7

Застройщик заявил требование в регистрирующий орган о прекращении записи об ипотеке земельного участка, на котором расположен объект договора долевого участия в строительстве. Одновременно с данным требованием застройщик предоставил комплект документов для регистрации права собственности всех участников на указанный объект долевого строительства. Удовлетворит ли регистрирующий орган данное требование?

Ответ

Регистрирующий орган удовлетворит требование застройщика.

Обоснование: Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ)).

Согласно ч. 1 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, на основании одного разрешения на строительство. Для этого существуют следующие способы:

— залог в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 — 15 Закона № 214-ФЗ;

— поручительство в порядке, предусмотренном ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

В ч. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ указано, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект данного строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания):

— разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;

— передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ипотеки строящихся объектов недвижимости и земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства — также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику данного строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу «Особые отметки регистратора» одного из разделов ЕГРП, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты данного строительства (абз. 2 п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 № 82).

При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 16 Закона № 214-ФЗ, ст. 219 ГК РФ, ст. ст. 2, 4, 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке земельного участка может быть осуществлено только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Для этого застройщик должен направить в регистрирующий орган заявление, а также представить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документы, подтверждающие передачу объекта участникам долевого строительства (передаточный акт, иной документ о передаче или составленный в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ односторонний акт о передаче объекта).

Заключение

Большое значение среди источников земельного права имеют нормативные акты высшей юридической силы — законы. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов РФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права Конституцией РФ устанавливается взаимоотношение нормативных актов. По предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным субъектом РФ, действует федеральный закон. Конституцией РФ и ЗК РФ установлено, какие вопросы должны быть урегулированы федеральными законами. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ условия пользования землей определяются на основе федерального закона. Согласно ЗК РФ значительное число вопросов подлежит регулированию только федеральными законами Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством Имущественные отношения с земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации от 12 дек. 1993 г. // Собрание законодательства РФ. — 2009. — № 4. — Ст. 445.

2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР: офиц. Текст по состоянию на 15 нояб. 2001 г. / М-во юстиции Рос. Федерации. — М.: Приор, 2001. — 159 с.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N136-ФЗ (в ред. от 27.12.13). // Российская газета. — 30.10.01 № 211−212

4. Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть: учеб. для студентов вузов. / Отв. ред. Е. А. Суханов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: «ВолтерсКлувер», 2012. — 720 с.

5. Голикова, Е. А. Земельное право сегодня // Право и экономика. — № 3. 2011. 22 с.

6. Жариков, Ю. Г. Земельное право России. Учебник для вузов. М.: «Кнорус», 2012. — 480 с.

7. Земельное право России. Практикум: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М.: «Городец», 2011. — 352 с.

8. Иконицкая, И. А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М.: «Юристъ», 2008. — 288 с.

9. Крассов, О. И. Земельное право: Учебник. М.: «Юристъ», 2012. — 671 с.

10. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2011 г. № 136-ФЗ (постатейный). / отв. ред. С. Н. Волков, Ю. Г. Жариков. Юстицинформ, 2013 // СПС «КонсультантПлюс».

11. Харитонова, Д. Г. Земельные правоотношения // Адвокат. — № 4. 2013. 32 с.